Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жуковской Н.А. к ООО «УК «Т», ОАО «С» о погашении регистрационной записи об ипотеке,

у с т а н о в и л:

Истица обратилась с иском в суд, мотивируя тем, что она, гражданка ... Жуковская Н.А., является собственником квартиры №... в жилом доме №... по ул. ... в г. Вологде. Указанная квартира была приобретена ею по договору участия в долевом строительстве жилья Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенному с ОАО «С». Обязательства по договору выполнены с обеих сторон, ею произведена оплата в полном объеме, а со стороны ОАО «С» построен многоквартирный дом и объект долевого строительства квартира №... передана ей по акту приема-передачи.

Так как она является собственником помещений в многоквартирном доме, ей в соответствии со ст.36 Жилищного кодекса РФ принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с озеленением и благоустройством.

Пользуясь своим правом, она обратилась в ООО «УК «Т» с предложением разместить на земельном участке прилегающем к её дому, детскую спортивную площадку и рекреационные зоны и вынести этот вопрос на общее собрание собственников.

ООО «УК «Т» в рассмотрении этого вопроса ей было отказано, при этом в ООО «УК «Т» пояснили, что право аренды и права собственности на земельные участки, на которых ОАО «С» осуществлялось строительство жилого многоквартирного дома №... по ул. ..., считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. В ОАО «С» ей также пояснили следующее: ОАО «С» заключило 54 договора на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №... по ул. ...градская. Данные договоры были в установленном законодательством порядке зарегистрированы. Строительство осуществлялось на девяти земельных участках, из них восемь участков были выкуплены ОАО «С» в собственность, а один предоставлен в аренду для строительства многоквартирного дома.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (Управление Росреестра по Вологодской области), в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», оформило ипотеку (залог) на право аренды и на права собственности земельных участков в обеспечение исполнения обязательств застройщика. Однако, все квартиры, в соответствии с договорами участия в долевом строительстве преданы Участникам долевого строительства, подписаны акты приема-передачи, то есть обязательства по договорам выполнены в Полном объеме как со стороны Участников долевого строительства, так и со стороны Застройщика. Согласно ст. 12 того же закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Несмотря на то, что застройщиком (ОАО «С») обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнены, Управление Росреестра по Вологодской области не погашает регистрационную запись об ипотеке на право аренды и на право собственности на указанные выше земельные участки, так как несколько участников долевого строительства еще не оформили пpaво собственности на свои квартиры.

В соответствии с действующим законодательством застройщик не может каким-либо образом понудить или обязать участников долевого строительства оформить свое право собственности надлежащим образом.

В сложившейся ситуации, получается, что из-за того, что кто-то из участников долевого строительства не спешит оформить надлежащим образом свои права собственности на квартиры, она собственник помещений в многоквартирном доме, ограничена в реализации своих прав, представленных мне законом.

На основании вышеизложенного просит суд погасить регистрационную запись об ипотеке на право собственности на земельные участки по адресу: г. Вологда, ..., ...,...,..., ..., ..., а также регистрационную запись об ипотеке на право аренды земельного участка расположенного примерно в 80 м по направлению на северо-восток от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Вологодская, г. Вологда, ул. ..., ..., кадастровый Номер обезличен - земельные участки, на которых осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома №... по ул. ... в г. Вологде.

Представитель истица по доверенности Жуковская А.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ОАО «С» исковые требования поддерживает в полном объеме, просит удовлетворить.

Представитель ООО УК «Т» в судебное заседание не явился, извещён надлежаще, причины неявки не известны.

Представители третьих лиц Администрации г. Вологды, Департамента земельных отношений Вологодской области, Управление Росреестра по Вологодской области, Управление Роснедвижимости по Вологодской области извещены надлежаще, поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Установлено, что Жуковская Н.А., является собственником квартиры №... в жилом доме №... по ул. ... в г. Вологде. Указанная квартира была приобретена ею по договору участия в долевом строительстве жилья Номер обезличен от Дата обезличена года, заключенному с ОАО «С» (л.д.4-9). Обязательства по договору выполнены с обеих сторон, ею произведена оплата в полном объеме, а со стороны ОАО «С» построен многоквартирный дом и объект долевого строительства квартира №... передана ей по акту приема-передачи от Дата обезличена ( Л.Д. 12).

Жуковская Н.А. обратилась в ООО «УК «Т» с предложением разместить на земельном участке прилегающем к её дому, детскую спортивную площадку и рекреационные зоны и вынести этот вопрос на общее собрание собственников.

ООО «УК «Т» в рассмотрении этого вопроса ей было отказано, при этом в ООО «УК «Т» пояснили, что право аренды и права собственности на земельные участки, на которых ОАО «С» осуществлялось строительство жилого многоквартирного дома №... по ул. ..., считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. В ОАО «С» ей также пояснили следующее: ОАО «С» заключило 54 договора на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №... по ул. .... Данные договоры были в установленном законодательством порядке зарегистрированы. Строительство осуществлялось на девяти земельных участках, из них восемь участков были выкуплены ОАО «С» в собственность, а один предоставлен в аренду для строительства многоквартирного дома.

Согласно ст. 12 ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Несмотря на то, что застройщиком (ОАО «С») обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнены, Управление Росреестра по Вологодской области не погашает регистрационную запись об ипотеке на право аренды и на право собственности на указанные выше земельные участки, так как несколько участников долевого строительства еще не оформили пpaво собственности на свои квартиры, что подтверждается копией искового заявления ОАО «С» к Г., Л. о признании выполнения обязательств по договору в полном объеме и взыскании задолженности и убытков в сумме 293 585 руб. 03 коп., поданного в Вологодский городской суд согласно штампу Дата обезличена.

В соответствие с п. 3 ст. 25.1 ФЗ от 21.07.1997г № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» ( далее Закон о регистрации) при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникновении на основании ФЗ залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

На основании абз. 2 п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений ( обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утверждённой Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005г № 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, внесенная в графу «Особые отметки регистратора» раздела ЕГРП, открытого на данный участок погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Таким образом, обязательным условием для погашения регистрационной записи о залоге указанных земельных участков и залоге права аренды земельного участка и, соответственно, для прекращения аренды этого земельного участка является наличие в ЕГРП записей о государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, поскольку такая регистрация в силу ст. 2 Закона о регистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно отзыву на исковое заявление Управления Росреестра по Вологодской области по сведениям ЕГРП участники долевого строительства (В., Ш., М., Е.,. Г., Л., А., П. до настоящего времени не зарегистрировали своё право собственности на объекты долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ с прекращением обеспеченного залогом обязательства залоге прекращается.

В силу указанных норм, поскольку застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, то его обязательства считаются исполненными, а залоге прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. Поскольку все объекты долевого строительства были переданы застройщиком участникам долевого строительства, которые не обращаются за государственной регистрацией прав, он не имеет права прекратить залог права аренды земельного участка.

В соответствие с п.п. 4, 5 ст. 29 Закона о регистрации, ст. 25 ФЗ от 16.07.1998г № 102 –ФЗ «Об ипотеке» одним из оснований погашения регистрационной записи об ипотеке является решение суда о прекращении ипотеки.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым погасить регистрационную запись об ипотеке на право собственности на земельные участки по адресу: г. Вологда, ..., ...,...,..., ..., ..., а также регистрационную запись об ипотеке на право аренды земельного участка расположенного Вологодская обл., г. Вологда, ул. ..., ..., кадастровый Номер обезличен - земельные участки, на которых осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома №... по ул. ... в г. Вологде.

Руководствуясь ФЗ от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», ФЗ от 16.07.1998г № 102 –ФЗ «Об ипотеке», ФЗ от 21.07.1997г № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Погасить регистрационную запись об ипотеке на право собственности на земельные участки по адресу: г. Вологда, ..., ...,...,..., ..., ..., а также регистрационную запись об ипотеке на право аренды земельного участка расположенного Вологодская обл., г. Вологда, ул. ..., ..., кадастровый Номер обезличен - земельные участки, на которых осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома №... по ул. ... в г. Вологде.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в 10-дневный срок.

Судья М.В. Соколова

Мотивированное решение изготовлено 15.06.2010г.