Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «Мультифора»о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы и по встречному иску ООО «Мультифора» к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании суммы неосновательного обогащения и возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

Ш.Л. обратилась в суд с иском к ООО «Мультифора» о расторжении договора аренды нежилых помещений № от 01.11.2012 г., взыскании арендной платы в размере 31 569,05 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 063,48 руб., суммы судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб. и оплате госпошлины в размере 1 178,98 руб., ссылаясь на то, что истица является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> 01.11.2012. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № нежилых помещений общей площадью 140,7 кв. м. расположенные по адресу: <адрес> (целевое использование кафе) на срок до 31.12.2013 г. включительно. Согласно договору аренды нежилых помещений № от 31.11.2012г. арендная плата состоит из постоянной и переменной частей, в соответствии с п.п. а) п. 4.1. размер арендной платы составляет 1 000 рублей. Оплата должна происходить ежемесячно в период с 01 по 05 числа каждого месяца путем передачи наличными денежными средствами Арендодателю. Размер переменной части арендной платы оплачивается арендатором на основании выставленных арендодателем счетов. До настоящего времени арендная плата с 01.11.2012 не вносилась. Таким образом, ответчик обязан оплатить истцу сумму в размере 5 000 рублей – постоянная часть арендной платы и 26 569,05 руб. – переменная часть арендной платы, согласно выставленным счетам за электроэнергию. В связи с неоплатой суммы по договору аренды, в адрес ответчика было направлено уведомление и предупреждение с предложением расторгнуть договор аренды и исполнить денежное обязательство. Однако до настоящего времени сумма задолженности не оплачена, что послужило основанием для обращения в суд.

ООО «Мультифора» обратилась в суд со встречным иском к Ш.Л. о расторжении договора арендынежилых помещений № от 01.11.2012г., взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 320 000 (триста двадцать тысяч) рублей, суммы убытков в размере 1 259 579 (один миллион двести пятьдесят девять тысяч пятьсот семьдесят девять) рублей 30 копеек, ссылаясь на то, что 31.10.2012г. междуШ.Л.и ООО «Мультифора» был заключен договор аренды № нежилых помещений общей площадью 140,7 кв. м. расположенные по адресу: <адрес> (целевое использование кафе).В момент заключения договора аренды № от 31.10.2012г. были переданные денежные средства в присутствии свидетелей О.Р. и Б.Ю. в размере 320 000 рублей в качестве предоплаты по договору аренды, о чем указано в пункте 4.2. договора аренды нежилых помещений от 31.10.2012г. По требованию арендодателя 01.11.2012. был заключен новый договор аренды № нежилых помещений общей площадью 140,7 кв. м. расположенные по адресу: <адрес> (целевое использование кафе), зарегистрирован в ЕГРП 30.11.2012г. за №.

Согласно абзацу а) п. 4.1. договора аренды нежилых помещений № от 31.11.2012г. размер арендной платы составляет 1 000 рублей. Оплата должна происходить ежемесячно в период с 01 по 05 числа каждого месяца путем передачи наличными денежными средствами Арендодателю. Каких либо иных способов оплаты арендных платежей договором не предусмотрено. Таким образом, оплаченные денежные средства в размере 320 000 рублей по незаключенному договору являются неосновательным обогащением.

В ходе исполнения договора № от 01.11.2012г. арендатор согласно абзацу б) п. 2.3. договора № от 01.11.2012г. произвел неотделимые улучшения арендованного помещения. Неотделимые улучшения были произведены на основании договора на подрядные работы 10.11.2012г. с подрядной организацией ООО «Первая строительная компания-Юг» договор подряда № и согласно сметному расчету от 10.11.2012г. ООО «Мультифора» оплатило по квитанции серии КЕ № от 10.01.2012г. сумму в размере 1 259 579,30 рублей. 20.12.2012г. согласно акту № выполненных работ ответчик принял работы. Так же ответчик в ходе выполнения подрядных работ производил фотосъёмку, которая показывает процесс проведения неотделимых улучшений.

За период с 01.11.2012г. по 14.03.2013г. арендодатель ни разу не предъявлял счета на оплату арендных платежей и не выставлял коммунальных платежей. Истец полагал, что оплаченные денежные средства по не заключенному договору пойдут на оплату действующего договора.

14.03.2012г. Ответчик получил уведомление о расторжении договора в соответствии с п. 8.3. договора № от 01.11.2012г. в котором указанно, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке при письменном уведомлении сторон за три месяца до предполагаемого расторжения, при этом в уведомлении отсутствуют ссылки на то, что арендатором вовремя не произведены арендные платежи и имеется задолженность по арендной плате либо по уплате коммунальных платежей. В связи с тем, что в уведомлении от 14.02.2013г. отсутствует требования о расторжении договора в связи с невыполнением условий договора, то Ответчик продолжал пользоваться арендованными помещениями, так как не желал расторгать договор аренды.

Истец 25.03.2013г. действуя самоуправно, ночью повесил свои замки на сданные в аренду помещения, тем самым лишил арендатора использовать арендованные помещения по назначению.

В соответствии с п. 2.2. договора аренды № от 01.11.2012г. у арендодателя имеется обязанность обеспечить арендатору беспрепятственный, круглосуточный, ежедневный допуск в помещения, включая выходные и праздничные дни. На момент подачи настоящего искового заявления Ответчик лишен возможности использовать арендованные помещения, действия Истца расцениваются как существенное изменение договора аренды, до окончания срока аренды, данное обстоятельство является основанием для защиты своих интересов в суде.

В связи с тем, что ответчиком произведены неотделимые улучшения на сумму 1 259 579,3 рубля и ответчик рассчитывал использовать арендованные помещения до окончания срока аренды, то в связи с действиями истцаответчик понес убытки в виде понесенных расходов на улучшение арендованного имущества.

В судебном заседании представитель Ш.Л. исковые требования поддержал и настаивал на их удовлетворении, против удовлетворения встречного искового заявления возражал.

Представитель ООО «Мультифора» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Ш.Л., уточнил встречные исковые требования, просил взыскать с Ш.Л. в пользу ООО «Мультифора» сумму неосновательного обогащения в размере 315 000 рублей, мотивируя тем, что от суммы неосновательного обогащения следует вычесть сумму арендных платежей за период с 01.11.2012 по 25.03.2013г., сумму неотделимых улучшений в размере 428 380,87 рублей в соответствии с заключением судебной экспертизы и расторгнуть договор аренды нежилых помещений № от 01.11.2012г.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковое заявление Ш.Л. не обосновано и не подлежит удовлетворению, встречное исковое заявление ООО «Мультифора» обосновано и подлежит удовлетворению в полном объеме.

В судебном заседании установлено, что Ш.Л. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 5.10.11г.

31.10.2012г. между Ш.Л.и ООО «Мультифора» был заключен договор аренды № нежилых помещений общей площадью 140,7 кв. м. расположенных по адресу: <адрес> (целевое использование кафе). В момент заключения договора аренды № от 31.10.2012г. были переданы денежные средства в присутствии свидетелей О.Р. и Б.Ю. в размере 320 000 рублей в качестве предоплаты по договору аренды, о чем указано в пункте 4.2. договора аренды нежилых помещений от 31.10.2012г.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор № от 31.10.2012г. не прошел государственную регистрацию и считается в силу закона не заключенным.

01.11.2012г. между Ш.Л. и ООО «Мультифора» заключен договор аренды № нежилых помещений общей площадью 140,7 кв. м. расположенные по адресу: <адрес> (целевое использование кафе), зарегистрирован в ЕГРП 30.11.2012г. за №.

Согласно договору аренды нежилых помещений № от 01.11.2012г. арендная плата состоит из постоянной и переменной частей, в соответствии с п.п. а) п. 4.1. размер арендной платы составляет 1 000 рублей. Оплата должна происходить ежемесячно в период с 01 по 05 числа каждого месяца путем передачи наличными денежными средствами Арендодателю. Размер переменной части арендной платы оплачивается арендатором на основании выставленных арендодателем счетов. Каких либо иных способов оплаты арендных платежей договором не предусмотрено.

Допрошенный в судебном заседании свидетель О.Р. в судебном заседании показала, что она знакома с директором ООО «Мультифора» В.Ф., между ними дружеские отношения, они решили организовать совместный бизнес. 29.10.12г. она сняла в банке 400 000руб. и 31.10.12г. в помещении спорного кафе отдала их в заем В.Ф. под расписку. Там же находились еще трое человек. Из этих денег 315 000руб. В.Ф. передал Ш.Л. При этом был также подписан договор аренды нежилого помещения. В.Ф. озвучил перед Ш.Л. свои пожелания относительно производства ремонта в арендуемом помещении, та в свою очередь не возражала.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Б.Ю. в судебном заседании показал, что она является <данные изъяты> 31.10.12г. ее пригласили в помещение по адресу: <адрес> сделать замеры помещения. В тот момент когда она там находилась, между В.Ф. и Ш.Л. происходило подписание договора аренды и передача денег. Также стороны обсуждали проведение ремонтных работ.

Как следует из материалов дела, 4.03.12г. ответчик получил от истца уведомление о расторжении договора в соответствии с п. 8.3 договора № от 01.11.2012г., в котором указанно, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке при письменном уведомлении сторон за три месяца до предполагаемого расторжения, при этом в уведомлении отсутствуют ссылки на то, что арендатором вовремя не произведены арендные платежи и имеется задолженность по арендной плате либо по уплате коммунальных платежей.

В силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное уведомление само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец 25.03.2013г. действуя самоуправно, лишил возможности ответчику доступа и пользования арендованными помещениями, что противоречит норме права закрепленной в ст. 309 ГК РФ – «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, так как оснований лишать ответчика возможности пользоваться арендованным имуществом не имеется.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, требования ООО «Мультифора» о расторжении договора аренды № от 01.11.2012г. подлежат удовлетворению.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Таким образом, оплаченные денежные средства в размере 315 000 рублей по незаключенному договору являются неосновательным обогащением и подлежат взысканию с Ш.Л.

Истцом не представлено доказательств о предъявлении ответчику счетов на оплату арендных и коммунальных платежей с 01.11.2012г. по 14.03.2013г. 14.03.2012г. В связи с чем, суд считает исковые требования Ш.Л. не подлежащими удовлетворению.

В виду того, что Ответчик действовал без законных на то оснований, то в соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В ходе исполнения договора № от 01.11.2012г. арендатор согласно абзацу б) п. 2.3. договора № от 01.11.2012г. произвел неотделимые улучшения арендованного помещения.

Неотделимые улучшения были произведены на основании договора на подрядные работы от 10.11.2012г. с подрядной организацией ООО «Первая строительная компания-Юг» договор подряда № и согласно сметному расчету от 10.11.2012г. ООО «Мультифора» оплатило по квитанции серии КЕ № от 10.01.2012г. сумму в размере 1 259 579,30 рублей. 20.12.2012г. согласно акту № выполненных работ ООО «Мультифора» приняло работы. Также процесс проведения неотделимых улучшений подтверждается представленным фотоматериалом.

Судом по делу назначена строительно-техническая экспертиза. Как следует из заключения ООО «Центр экспертизы» № от 20.08.13г., стоимость неотделимых улучшений в помещении общей площадью 140,7 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, произведенных ООО «Мультифора» составляет 363 034,64 рублей (триста шестьдесят три тысячи тридцать четыре рубля 64 копеек) без учета НДС. При условии что организация выполнившая ремонтные работы применяет в работе общий режим налогообложения следует учесть НДС в размере 18%. В этом случае стоимость неотделимых улучшений в помещении общей площадью 140,7 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, произведенных ООО «Мультифора» составляет 428 380,87 рублей (четыреста двадцать восемь тысяч триста восемьдесят рублей 87 копеек) с учетом НДС.

В связи с тем, что в ходе судебного разбирательства нашел свое достоверное подтверждение тот факт, что ответчиком произведены неотделимые улучшения на сумму 428 380,87 рублей, то исковые требования ООО «Мультифора» к Ш.Л. о взыскании суммы в размере 428 380,87 рублей подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы и издержки, связанные с рассмотрением дела.

Таким образом, с ответчика Ш.Л. в пользу ООО «Мультифора» подлежит взысканию сумма уплаченной государственной пошлины в размере 10 683,8рублей (соразмерно сумме удовлетворенных исковых требований).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Мультифора» о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы отказать.

Исковые требования ООО «Мультифора» к ФИО1 расторжении договора аренды, взыскании суммы неосновательного обогащения и возмещения убытков удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Мультифора» сумму неосновательного обогащения в размере 315 000 рублей, сумму убытков в размере 428 380 рублей 87 копеек, а всего сумму в размере 743 380 рублей 87 копеек, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 10 683 рубля 80 копеек, а всего 759 064руб. 67копеек.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Председательствующий: