Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Жилищно-строительному кооперативу «Осинская, 13», ООО «СтройФинанс» о признании сделки недействительной,

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратилась в суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Осинская, 13» (далее – ЖСК), ООО «СтройФинанс» о признании недействительным заключенного между ответчиками договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки. В обоснование своих требований указала, что в соответствии с протоколом общего собрания членов ЖСК от ДД.ММ.ГГГГ она принята в члены ЖСК. ДД.ММ.ГГГГ в ее адрес направлен протокол общего собрания членов ЖСК от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым члены ЖСК решили одобрить заключение договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <Адрес> с ООО «СтройФинанс», заключение договора купли-продажи проектно-сметной документации по строительству многоквартирного дома по адресу: <Адрес> с ООО «СтройФинанс», заключение договора купли-продажи строительных материалов, приобретенных ЖСК для строительства указанного многоквартирного дома, одобрить сделки по замене стороны в обязательстве по заключенным ЖСК договорам с проектной организацией и организацией, выполняющей функции заказчика, генерального подрядчика по строительству многоквартирного дома, одобрить сделку о передаче ООО «СтройФинанс» произведенных строительно-монтажных работ и услуг по строительству многоквартирного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым ЖСК «Осинская, 13» передает ООО «СтройФинанс» свои права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <Адрес>, приобретенные на основании определения Арбитражного суда <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Истец считает, что данный договор заключен с нарушением норм действующего законодательства, является недействительным на основании ст. 173 Гражданского кодекса РФ, как сделка, противоречащая целям деятельности ЖСК, установленным законом и Уставом кооператива, поскольку основными целями деятельности ЖСК «Осинская, 13» являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление членам кооператива жилых помещений. Заключение оспариваемого договора лишило истца права на получение в собственность недвижимого имущества после завершения строительства дома. Кроме того, данный договор является недействительным, так как заключен между взимозависимыми лицами, так как руководителем ООО «СтройФинанс» является ФИО4, который является членом ЖСК «Осинская, 13» и на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ одобрил заключение сделки. В настоящее время ООО «СтройФинанс» заключен договор долевого строительства и получено новое разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ

В ходе рассмотрения дела истец дополнила основания иска, указывает также, что

Представитель ЖСК в судебном заседании требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 96), согласно которым поскольку у ЖСК отсутствуют средства на продолжение строительства многоквартирного дома, было принято решение в целях продолжения строительства передать на возмездной основе права аренды земельного участка, права застройщика, техническую, проектную и разрешительную документацию, закупленные строительные материалы, а также результаты выполненных работ другому юридическому лицу. В настоящее время на арендуемом кооперативом земельном участке выполнены только земляные работы, окончание строительства дома является затруднительным ввиду отсутствия заявлений о вступлении в члены кооператива, отсутствия согласия на кредитование кооператива кредитными организациями. При этом кооператив несет расходы на аренду земельного участка, охрану и освещение строительной площадки, заработную плату председателя и бухгалтера, уплату налогов. Примерная стоимость строительства согласно разработанной проектной и сметной документации составляет <данные изъяты>, при количестве членов кооператива восемь человек, каждый из них должен внести по <данные изъяты>. При этом Уставом кооператива предусмотрена возможность отчуждения (распоряжения) кооперативом своего имущества и совершения с ним сделок.

Представитель ООО «СтройФинанс» в судебном заседании с требованиями истца не согласен по доводам письменного отзыва (л.д. 69), согласно которому договор о передаче прав застройщика ООО «СтройФинанс» не противоречит закону, его заключение вызвано невозможностью для ЖСК достичь такой цели своей деятельности, как обеспечение потребностей граждан в жилье. Права истца не нарушены, поскольку она обладает правом возвратить вложенные в ЖСК в качестве паевого взноса денежные средства в полном объеме.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат на основании следующего.

Согласно ч. 1 ст. 110 Жилищного кодекса РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В соответствии со статьей 115 Жилищного кодекса РФ органами управления жилищного кооператива, в том числе, являются: общее собрание членов жилищного кооператива; правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Высшим органом управления кооператива является общее собрание членов кооператива (часть 1 статьи 116 ЖК РФ).

В силу части 2 статьи 116 ЖК РФ компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Статьей 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлен порядок и условия погашения требований участников строительства в случае банкротства застройщика путем передачи объекта незавершенного строительства.

Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, перечисленных в п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, одним из которых является условие о принятии участниками строительства решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

Согласно п. 8 ст. 201.10 указанного Федерального закона жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Согласно п. 15 ст. 201.10 указанного Федерального закона во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Судом установлено, что на основании договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО5, истцу ФИО3 перешло право требования по договору инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ от ОАО Трест «Уралоргтранстехстрой» двухкомнатной и однокомнатной квартир № и 64 общей площадью 127, 8 кв. м в многоквартирном доме по <Адрес>.

Решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ ОАО Трест «Уралоргтранстехстрой» признано несостоятельным (банкротом).

Решением общего собрания учредителей от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о создании ЖСК «Осинская, 13» и принят Устав ЖСК (л.д. 51).

Определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ требования ФИО3 включены в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО Трест «Уралоргтранстехстрой».

Решением ЖСК от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 принята в члены ЖСК (л.д. 49).

Определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Осинская, 13» переданы права застройщика, принадлежащие ОАО Трест «Уралоргтранстехстрой», в том числе право собственности на незавершенный строительством жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и двухуровневой автостоянкой закрытого типа, расположенный по адресу: <Адрес>, право аренды на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 921,85 кв. м, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: <Адрес>.

Данные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными постановлениями Арбитражного суда Пермского края и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Таким образом, из материалов дела следует, что ЖСК в соответствии с положениями ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» переданы права застройщика многоквартирного дома по адресу: <Адрес>.

В соответствии с п. 2.1 Устава ЖСК (в редакции, утвержденной решением общего собрания членов ЖСК от ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 125) целью его деятельности является участие членов ЖСК своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома по адресу: <Адрес>.

Согласно п. 10.1 Устава высшим органом управления ЖСК является общее собрание членов ЖСК.

В соответствии с п. 10.10 Устава общее собрание членов ЖСК является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов ЖСК.

Пунктом 10.8 Устава предусмотрены вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания членов ЖСК, в том числе одобрение сделок кооператива на сумму, превышающую <данные изъяты>подпункт ДД.ММ.ГГГГ Устава).

ДД.ММ.ГГГГ состоялось внеочередное общее собрание членов ЖСК в форме очного голосования, на котором присутствовали члены кооператива – ФИО6, ФИО4, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11

Решением указанного общего собрания одобрены:

заключение договора перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №Л от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <Адрес>) с ООО «СтройФинанс» с условием оплаты за передачу прав и обязанностей не менее <данные изъяты> с условием оплаты любыми способами, разрешенными действующим законодательством; утверждены иные условия договора; председатель правления ЖСК уполномочен заключить соответствующий договор;

заключение договора купли-продажи проектно-сметной документации по строительству многоквартирного дома по адресу: <Адрес> с ООО «СтройФинанс»; утверждена стоимость продажи проектно-сметной документации не менее <данные изъяты> с условием оплаты любыми способами, разрешенными действующим законодательством; утверждены иные условия договора; председатель правления ЖСК уполномочен заключить соответствующий договор;

заключение договора купли-продажи строительных материалов, приобретенных ЖСК для строительства указанного многоквартирного дома с ООО «СтройФинанс» с условием продажи материалов по цене не менее цены приобретения и расходов по доставке материалов с условием оплаты любыми способами, разрешенными действующим законодательством; утверждены иные условия договора; председатель правления ЖСК уполномочен заключить соответствующий договор;

замена стороны в обязательстве по заключенным ЖСК договорам с проектной организацией и организацией, выполняющей функции заказчика, генерального подрядчика по строительству многоквартирного дома с ООО «СтройФинанс»; утверждена стоимость возмещения расходов, понесенных ЖСК по оплате функций заказчика в сумме не менее <данные изъяты> и по оплате функций генерального подрядчика в сумме не менее <данные изъяты> и оплатой любыми способами, разрешенными действующим законодательством; утверждены иные условия договора; председатель правления ЖСК уполномочен заключить соответствующий договор;

передача произведенных строительно-монтажных работ и услуг по строительству многоквартирного жилого дома с ООО «СтройФинанс»; передача прав и обязанностей по соглашениям, заключенным ЖСК к ресурсоснабжающими организациями; утверждена стоимость передачи работ (услуг) на общую сумма <данные изъяты>. и оплатой любыми способами, разрешенными действующим законодательством; председатель правления ЖСК уполномочен заключить соответствующий договор.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании недействительным решения общего собрания членов ЖСК «Осинская, 13» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 72).

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Осинская, 13» в лице председателя правления (арендатор) и ООО «СтройФинанс» (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым ЖСК «Осинская, 13» передает ООО «СтройФинанс» свои права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <Адрес>, приобретенные на основании определения Арбитражного суда <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 78).

Согласно п. 2.5 договора за передачу прав и обязанностей по договору аренды новый арендатор выплачивает арендатору сумму в размере <данные изъяты>

Согласно платежному поручению оплата по договору произведена ООО «СтройФинанс» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 82); договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, из материалов дела следует, что оспариваемый договор заключен уполномоченным лицом, и решение об одобрении данной сделки в соответствии с Уставом кооператива принято общим собранием членов кооператива.

Доводы истца о том, что данный договор является недействительным на основании ст. 173 Гражданского кодекса РФ, суд не может признать обоснованными.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 173 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или иного лица, в интересах которого установлено ограничение, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать о таком ограничении.

Согласно Уставу ЖСК «Осинская, 13» создан в соответствии с решением общего собрания учредителей, как добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

В соответствии с п. 1.4, 1.5 Устава в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности кооператив выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным кооперативу разрешением на строительство. Члены кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Согласно п. 2.1 Устава кооператив создан для участия членов кооператива своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома по адресу: <Адрес>.

Проанализировав представленные доказательств и доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что договор не может быть признан недействительным, как совершенный в противоречии с целями деятельности, ограниченными в учредительных документах.

Ограничений на совершение сделок с имуществом кооператива, в том числе заключение договоров по отчуждению имущества и имущественных прав кооператива иным лицам, учредительные документы ЖСК «Осинская, 13» не содержат.

Напротив, согласно п. 2.3.7 Устава Кооператив имеет право совершать сделки в отношении имущества Кооператива, в том числе вправе передавать в залог земельные участки, а также иные объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности кооператива.

Таким образом, учредительные документы Кооператива не содержат ограничений по заключению договора на передачу прав и обязанностей арендатора в отношении арендуемого Кооперативом земельного участка, в связи с чем положения ст. 173 Гражданского кодекса РФ к оспариваемой сделке применены быть не могут.

Доводы истца о том, что оспариваемая сделка противоречит целям деятельности кооператива, который создан для обеспечения потребности граждан в жилье и завершения строительства многоквартирного дома, не могут быть приняты во внимание, поскольку основанием для признания сделки недействительной в соответствии со ст. 173 Гражданского кодекса РФ является ее противоречие целям деятельности, определенно ограниченным в учредительных документах юридического лица. Само по себе создание жилищно-строительного кооператива в целях завершения строительства дома не может ограничивать его дальнейшее право на распоряжение принадлежащими ему имущественными правами в случае, если такая цель как завершение строительства дома, не может быть достигнута. При этом из материалов дела следует, что минимальная стоимость реализации строительства жилого дома по адресу: <Адрес> на ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> количество членов ЖСК «Осинская, 13» - восемь человек. Кооператив несет расходы на содержание земельного участка, переданного по договору аренды, уплату процентов по договорам займа. Согласно претензионному письму Департамента земельных отношений (л.д. 207) от ДД.ММ.ГГГГ задолженность Кооператива по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> Также кооператив имеет задолженности по договорам займа, что подтверждается материалами дела. При таких обстоятельствах, свидетельствующих о том, что фактически достижение такой цели деятельности жилищно-строительного кооператива, как завершение строительства дома, является невозможным, заключение кооперативом оспариваемого договора о передаче прав и обязанностей на арендуемый земельный участок ООО «СтройФинанс» не может быть признано противоречащим целям его деятельности.

Также не могут быть приняты во внимание доводы истца о том, что оспариваемый договор заключен между взаимозависимыми лицами, поскольку гражданское законодательство не содержит понятия «взаимозависимые лица» и запрета на совершение сделок между такими лицами, данное понятие применяется лишь в Налоговом кодексе Российской Федерации для целей налогообложения.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" предусмотрены ограничения при заключении сделок от имени перечисленных в нем некоммерческих организаций.

Так, ст. 27 данного Федерального закона определено, что для целей данного Федерального закона лицами, заинтересованными в совершении некоммерческой организацией тех или иных действий, в том числе сделок с другими организациями или гражданами (далее - заинтересованные лица), признаются руководитель (заместитель руководителя) некоммерческой организации, а также лицо, входящее в состав органов управления некоммерческой организацией или органов надзора за ее деятельностью, если указанные лица состоят с этими организациями или гражданами в трудовых отношениях, являются участниками, кредиторами этих организаций либо состоят с этими гражданами в близких родственных отношениях или являются кредиторами этих граждан. При этом указанные организации или граждане являются поставщиками товаров (услуг) для некоммерческой организации, крупными потребителями товаров (услуг), производимых некоммерческой организацией, владеют имуществом, которое полностью или частично образовано некоммерческой организацией, или могут извлекать выгоду из пользования, распоряжения имуществом некоммерческой организации.

Согласно ч. 3, 4 ст. 27 данного Федерального закона в случае, если заинтересованное лицо имеет заинтересованность в сделке, стороной которой является или намеревается быть некоммерческая организация, а также в случае иного противоречия интересов указанного лица и некоммерческой организации в отношении существующей или предполагаемой сделки:

оно обязано сообщить о своей заинтересованности органу управления некоммерческой организацией или органу надзора за ее деятельностью до момента принятия решения о заключении сделки (в бюджетном учреждении - соответствующему органу, осуществляющему функции и полномочия учредителя);

сделка должна быть одобрена органом управления некоммерческой организацией или органом надзора за ее деятельностью (в бюджетном учреждении - соответствующим органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя).

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной.

Поскольку оспариваемая сделка одобрена решением общего собрания жилищно-строительного кооператива, то при таких обстоятельствах само по себе заключение сделки с заинтересованностью не может являться основанием для признания ее недействительной.

Таким образом, исковые требования о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям, изложенным в исковом заявлении, не могут быть удовлетворены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Жилищно-строительному кооперативу «Осинская, 13» о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий /подпись/ Иванова Н.А.

Копия верна. Судья Иванова Н.А.