Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» о признании недействительными условий договора управления многоквартирным домом, взыскании компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, указав, что на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ является участником долевого строительства в части квартиры проектной площадью 41,4 кв.м, расположенной на 12 этаже секции 2 корпуса 1, номер № на площадке, многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ с целью ускорения подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства и получения ключей от квартиры она заключила с ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» договор управления многоквартирным домом, а также соглашение о присоединении к договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне застройщика.

Ссылаясь на то, что ряд положений указанных договора и соглашения нарушают ее права потребителя, ФИО1 с учетом уточнения иска в порядке ст. 39 ГПК РФ просила суд признать недействительными п.п. 4.5, 7.1 и приложение № договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительными п.п. 1, 3 и 4 приложения № к соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне застройщика; взыскать с ответчика штраф в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» и компенсацию морального вреда в сумме 10000 руб.

Истец, представители ответчика и третьего лица ООО «ЦентрДевелопмент» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли. От истца ФИО1 в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела без ее участия. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Поскольку граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Как следует из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности истца на указанную квартиру зарегистрировано на основании договора уступки прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ (застройщик - ООО «ЦентрДевелопмент»), передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 139).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ был заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому ответчик обязался за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также организовывать или предоставлять собственными силами коммунальные и иные услуги собственнику, а собственник, в свою очередь, принял на себя обязательство по оплате оказанных услуг.

Пунктом 4.5 названного договора предусмотрено, что размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами местного самоуправления в порядке, определяемом Правительством РФ. В случае изменения цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги постановлением администрации г.о. Химки Московской области стоимость услуг по договору может быть изменена управляющей организацией в одностороннем порядке. На основании изменившихся цен и тарифов производится перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу.

Договор управления многоквартирным домом заключен сторонами на 5 лет (п. 7.1 договора).

В соответствии с приложением № к данному договору, поименованным как «расшифровка тарифа на управление, содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>», стоимость платы за жилое помещение определена из расчета 44 руб. в месяц на 1 кв.м общей площади.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» было заключено соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне застройщика, приложением № к которому является «Расчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги».

Согласно п. 1 указанного приложения стоимость платы за жилое помещение определена из расчета 44 руб. в месяц на 1 кв.м общей площади помещения собственника, и для ФИО1 составила 1826 руб. в месяц. В соответствии с п.п. 3 и 4 названного приложения истец обязана оплатить ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» сметную стоимость коммунальных и соответствующих услуг за два месяца вперед, а также стоимость вывоза строительного мусора в размере 4200 руб. за 1 контейнер.

Оспаривая приведенные условия договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ и приложения № к нему, а также приложения № к соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне застройщика, ФИО1 указала на их несоответствие требованиям действующего законодательства и ущемление ее прав потребителя.

Разрешая спор, суд принимает во внимание, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд неоднократно предлагал ответчику представить мотивированный письменный отзыв на исковое заявление, доказательства в обоснование возражений относительно заявления, если таковые имеются, заверенные копии документов, иные сведения, имеющие значения для дела. В связи с уклонением ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» от предоставления доказательств, учитывая, что потребитель, являясь более слабой стороной в отношениях с хозяйствующим субъектом, объективно не может предоставить ряд документов, находящихся у ответчика, суд при разрешения спора использовал, в том числе, информацию, размещенную на официальном сайте Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (https://www.reformagkh.ru), в частности, сведения об управляющей компании в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, документацию относительно управления данным многоквартирным домом. Согласно сведениям, размещенным на указанном официальном сайте, ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на котором был утвержден способ управления многоквартирным домом в виде управления управляющей организацией; управляющей организацией выбрано ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис»; утверждены условия управления многоквартирным домом и т.д.

Как следует из материалов дела, до ДД.ММ.ГГГГ (до выбора управляющей компании собственниками помещений) ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» управляло многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, на основании договора управления указанным многоквартирным домом с множественностью лиц от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с застройщиком ООО «ЦентрДевелопмент» в порядке ч. 14 ст. 161 ЖК РФ (п. 1.1 договора) (л.д. 112-118). Договор и соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, отдельные положения которых оспариваются в рамках настоящего иска, были заключены до выбора способа управления многоквартирным домом и утверждения в качестве управляющей организации ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис», в порядке ч. 14 ст. 161 ЖК РФ – п. 1.1 договора управления от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1

В соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ в случае, указанном в ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, договор управления многоквартирным домом заключается на срок не более чем три месяца.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

При таких обстоятельствах п. 7.1 договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, устанавливающий 5-летний срок заключения договора, не соответствует требованиям приведенных правовых норм, нарушает право истца заключить договор в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ сроком не более чем на три месяца и подлежит признанию недействительным.

В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Таким образом, устанавливать и изменять плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном жилом доме полномочно только общее собрание собственников за исключением случая, если собственники жилых помещений не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, в такой ситуации размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается органами местного самоуправления.

Из материалов дела не усматривается, что вопрос о размере платы за содержание жилого помещения (п.4.5 договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ и приложение № к нему) выносился на общее собрание собственников многоквартирного жилого дома и на момент подписания данного договора между ФИО1 и ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» был утвержден общим собранием. Согласно постановлению органа местного самоуправления - администрации г.о. Химки № от ДД.ММ.ГГГГ тариф на обслуживание многоквартирных домов с лифтом без мусоропровода составляет 34 руб. 04 коп. за 1 кв.м общей площади, с лифтом и мусоропроводом - 36 руб. 82 коп. за 1 кв.м общей площади (л.д. 147-149).

При таких обстоятельствах п. 4.5 договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ в части предоставления управляющей организации права изменять стоимость услуг по договору в одностороннем порядке, приложение № к данному договору, а также п. 1 приложения № к соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне застройщика, устанавливающие стоимость платы за жилое помещение из расчета 44 руб. в месяц на 1 кв.м общей площади помещения, противоречат перечисленным нормам права, ущемляют права потребителя ФИО1 на применение тарифов, установленных органом местного самоуправления, до их утверждения собственниками и подлежат признанию недействительными.

Что касается требований истца об оспаривании п.п. 3 и 4 приложения № к соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне застройщика, то доводы иска в данной части сводятся к тому, что в договоре управления многоквартирным домом с множественностью лиц на стороне застройщика, заключенном между ООО «ЦентрДевелопмент» и ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис», указанные условия отсутствуют.

Вместе с тем нарушения норм действующего законодательства и прав истца как потребителя оспариваемыми пунктами 3 и 4 приложения № к соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, не противоречащими принципу свободы договора, судом не установлено. Кроме того, как следует из материалов дела, услуга по вывозу строительного мусора стоимостью 4200 руб. ответчиком фактически не оказана, в связи с чем денежные средства в указанной сумме возвращены истцу. Соответственно, заявленные исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

В силу ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Указанная норма отражена также в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Факт нарушения ответчиком прав потребителя ФИО1 установлен судом.

Руководствуясь приведенными нормами, оценивая степень нравственных страданий истца, причиненных неправомерными действиями ответчика, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в разумных пределах в сумме 500 руб.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что в добровольном порядке требование истца ответчиком не исполнено, досудебные претензии не удовлетворены, с ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф в сумме 250 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, пп.3 п.1 ст. 333.19, пп. 8 п.1 ст. 333.20 НК РФ с ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в сумме 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» о признании недействительными условий договора управления многоквартирным домом, взыскании компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать недействительными п. 4.5 в части предоставления управляющей организации права изменять стоимость услуг по договору в одностороннем порядке, п. 7.1 договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ и приложение № к данному договору.

Признать недействительным п. 1 приложения № к соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ с множественностью лиц на стороне застройщика.

Взыскать с ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в сумме 500 рублей, штраф в сумме 250 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Управляющая Организация Специалист Сервис» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Устинова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ