Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску по иску Кировской региональной общественной организации «Защита прав потребителей в Кировской области «Z-народный контроль»в интересах ФИО1 к ООО «Салютстрой» о защите прав потребителей,

У С Т А Н О В И Л:

Кировская региональная общественная организация «Защита прав потребителей в Кировской области «Z-народный контроль» обратилась в суд в интересах ФИО1 к ООО «Салютстрой» о защите прав потребителей. В обоснование указала, что 28.10.2014 года между ФИО1 и ООО «Салютстрой» заключен договор участия в долевом строительстве жилья. Согласно п.1.1 договора ответчик обязан построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <данные изъяты>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства истцу, истец обязан уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Согласно п.2.1 договора объектом долевого строительства является квартира со строительным номером 152 на 11 этаже, площадью 28,42 кв.м., цена объекта 1 507 171 руб. 09.07.2015 года ответчик получил разрешение на ввод в эксплуатацию объекта.13.08.2015 года истец оплатила за остекленение лоджии. 24.08.2015 года истец и ответчик подписали акт приема-передачи квартиры в черновой отделке под производство отделочных работ. Пунктом 5.2 договора предусмотрена обязанность передать объект долевого строительства истцу по подписываемому сторонами договору о передаче объекта в собственность не позднее 6 мес. с момента разрешения на ввод в эксплуатацию, при условии оплаты полной стоимости объекта долевого строительства согласно раздела 3 договора в полном объеме. Ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать объект долевого строительства участнику не позднее в сроки, установленные договором. По смыслу данного закона застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора. Поскольку 09.07.2015 года ответчик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а истец оплачивает стоимость объекта долевого участия в сроки определенные договором раздел 3, в силу п. 5.2 договора объект должен быть передан в собственность истца до 10.01.2016 года. 30.06.2016 года истек срок действия страхования гражданской ответственности ответчика за ненадлежащее исполнение страхователем (застройщиком) обязательств по передаче жилого дома по договору участия в долевом строительстве. 27.07.2016 года истец направил в адрес ответчика предложение заключить договор о передаче квартиры в собственность. 29.07.2016 года ответчик предоставил ответ, отказав в передаче квартиры в собственность. Расчет неустойки выглядит следующим образом за нарушение срока передачи квартиры в собственность за период с 01.01.2016 по 20.12.2016 года: 346302 руб. 68 коп. (1507 171 *10%/300*2*345). При осмотре квартиры были выявлены следующие недостатки: скол стеновой панели, трещины в стяжке пола, стеновой панели в комнате, вентиляционный блок установлен конструкции вентиляционного блока относительно вертикали, вентиляционного блока, сколы стеновой плиты на балконе, монтажного шва оконного блока, гидроизоляции в ванной комнате, некачественная заделка швов оконного блока, на плитах потолочного перекрытия сталактиты, разность в перекрытиях плит и другие недостатки. 15.09.2016 года в связи с выявленными недостатками истец направил претензию и акт ответчику о несоответствии объекта долевого строительства требования ч.1 ст. 7 ФЗ 214 с требованием устранения недостатков, однако ответа не получил. Просит обязать ООО «Салютстрой» составить акт, в котором указать соответствие (несоответствие) объекта долевого строительства требованиям, указанным в п. 1 ст. 7 ФЗ № 214 –ФЗ. Взыскать с ответчика в пользу ФИО1 неустойку за период с 01.01.2016 года по 20.12.2016 года в размере 346302 руб. 68 коп., компенсацию морального вреда в сумме 20000 руб.

В судебном заседании представитель Кировской региональной общественной организации «Защита прав потребителей в Кировской области «Z-народный контроль» ФИО2 и истец ФИО1 требования уточнили, просят обязать ответчика составить акт, в котором указать несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст. 7 ФЗ № 214 –ФЗ согласно заключению экспертизы. Данный акт необходим для дальнейшей реализации истцом своих прав, предусмотренных ч.2 ст. 7 вышеназванного закона. Взыскать с ответчика неустойку в размере 495862 руб. 38 коп. (за период с 10.01.2016 года по 16.05.2017 года из расчета 1507171 *492* 10%*1/300*2) за нарушение сроков передачи квартиры в собственность.

Представитель ответчика ООО «Салютстрой» ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, указав, что квартира не передана участнику долевого строительства ФИО1 в собственность, поскольку на данный момент истцом не произведена полная оплата по договору долевого участия в строительстве, хотя в договоре есть условие о полной оплате, т.е. обязательства по договору не выполнены со стороны истца. Фактически квартира передана истцу во владение и пользование, на иных условиях застройщика передача квартиры не предусмотрена. Ипотека, о которой говорит истец, невозможна, поскольку понудить застройщика к ипотеке истец не имеет права. Препятствий к досрочному погашению обязательств по договору со стороны ответчика нет, истец вправе досрочно оплатить стоимость квартиры по договору. В связи с тем, что акт приема-передачи квартиры под отделку был подписан истицей в 2015 году, она получила ключи от квартиры, истец пользуется квартирой, никаких дефектов и актов по недостаткам не составила, подписала акт при передаче квартиры без замечаний. Соответственно, акт приема-передачи квартиры под отделку составлен в соответствии с ФЗ № 214., представив акт о соответствии объекта. С заключением эксперта не согласны. В настоящее время имеется акт осмотра квартиры, выполненный сотрудниками Управляющей компанией при участии истца и представителя ответчика, и акт, составленный стороной истца, в связи с чем первый пункт не подлежит удовлетворению, оснований для удовлетворения и пункта два искового заявления не имеется, поскольку объект передан в пользование в соответствии с условиями договора, право на получение неустойки отсутствует, поскольку оплата не произведена по условиям договора, нарушений прав потребителя нет, оснований для взыскания компенсации морального вреда не имеется. Общий гарантийный срок на несущие конструкции составляет 5 лет. Ответчиком составлен акт о соответствии объекта долевого участия требованиям, указанным в части 1 ст. 7 Федерального закона № 214 –ФЗ. Просит в иске отказать.

Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Статья 7 данного Закона предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7); а также предусматривает право дольщика в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору потребовать от застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, что и было предпринято истцом посредством предъявления претензии.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 вышеуказанного Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона.

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность застройщика, поскольку участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика по своему выбору устранения недостатков, уменьшения цены договора.

Согласно части 5 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Из материалов дела следует, что 28.10.2014 года между ООО «Салютстрой» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>, предметом которого являлась однокомнатная квартира, I этапа строительства, со следующими характеристиками: площадь 30,79 кв. м, месторасположение: 11 этаж, номер квартиры <данные изъяты>. Согласно п. 3.1 договора на момент заключения цена договора определена сторонами в размере 1 507 171 руб. из расчета 48950 за 1 кв.м. проектной площади. В течение 3 –х дней с момента регистрации договора истец вносит в кассу предприятия 630000 руб., оставшиеся 877171 руб. участник долевого строительства обязуется оплатить до 28 октября 2019 года. Стоимость объекта оплачивается ежемесячно согласно графику платежей до 28 числа каждого месяца.

В силу п. 4.1.5 договора участник долевого строительства обязан приступить к принятию объекта под отделку в 7-дневный срок с момента получения застройщиком сообщения о завершении строительства многоквартирного дома по передаточному акту о передаче под отделку.

В силу п.4.2.3 застройщик после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства по передаточному акту под отделочные работы.

Согласно п.5.1 договора срок окончании строительства многоквартирного дома (I,II,III этапы строительства – 2015 год. Застройщик обязуется передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства по подписанному сторонами договору о передаче объекта в собственность не позднее 6 мес.с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, при условии оплаты стоимости объекта долевого строительства согласно раздела 3 настоящего договора в полном объеме.

На момент рассмотрения спора истцом стоимость спорной квартиры в полном объеме не оплачена, что сторонами не оспаривается.

09.07.2015 года I этап строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <данные изъяты>. (л.д.27-28) введен в эксплуатацию.

Согласно акту приема –передачи квартиры в черновой отделке от 24.08.2015 года ООО «Салютстрой» передал, а ФИО1 приняла под строительство отделочных работ однокомнатную квартиру под <данные изъяты>, общей площадью 30, 79 кв.м., расположенную на 11 этаже по адресу: <данные изъяты>. Ключи переданы по настоящему акту.

27.07.2016 года истец обратилась к ответчику с заявлением о передаче квартиры в собственность.

06.08.2016 года ответчиком истцу направлено письмо согласно которому объект строительства долевого участия передается в собственность по условиям договора при условии полной оплаты объекта.

30.09.2016 года истец направил претензию в связи с выявленными недостатками с требованием о составлении акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Ответчиком представлен акт от 29.05.2017 года согласно которому объект долевого строительства соответствует требованиям, указанным в ч.1 ст. 7 ФЗ -214-ФЗ.

Согласно заключению ООО ЭКФ «Экскон» качество выполненного объекта (кв. 152) не соответствует условиям договора № 1467 от 28.10.2014 года об участии в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Имеются следующие отступления от условий договора или вышеназванных обязательных требований (недостатки): трещины в выравнивающей стяжке; недостаточная прочность стяжки с бетонным основанием пола, марка стяжки по прочности по всем видам помещений квартиры составляет М50, что в 3-4 раза ниже требуемого значения, стяжка местами имеет незначительные отклонения от плоскостности в коридоре, стяжка в санузле в коридоре выполнена на одном уровне, то есть имеет одинаковую толщину, что не соответствует проекту, скол над входной дверью с оголением арматуры, имеется отслоение защитного слоя металлической закладной детали на лоджии, не заделаны швы балконных плит (выпадение зачеканки из шва между стеновой панелью и панелью перекрытия)., криво выставлен вентиляционный блок, узлов конструкций вентиляционного блока относительно вертикали, некачественная отделка швов оконного блока, пароизоляционные материалы внутреннего слоя местами отслаиваются, некачественная отделка швов пазогребневых плит, отклонение от плоскости задней стенки в правом верхнем углу составляет 4-5 мм, имеется выступ части плит за плоскость, перегородка на балконе не соответствует проекту. Для устранения выявленных недостатков необходимо проведение ремонтных работ, стоимость восстановительного ремонта по устранению выявленных недостатков составляет 32100 руб.

Оснований не доверять заключению экспертов у суда не имеется, поскольку оно является допустимым доказательством, эксперт перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет профильное образование по предмету экспертизы, необходимый стаж работы по специальности, их квалификация не вызывает сомнений. Выводы экспертизы не противоречат иным имеющимся в материалах дела доказательствам, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, экспертное заключение соответствует предъявляемым требованиям, в экспертном заключении экспертами описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументировано, содержит ответы на все поставленные перед экспертами вопросы, основано на исследовании представленных материалов, осмотре объекта, в связи с чем суд принимает экспертное заключение в качестве доказательства

Таким образом, материалами дела установлено, что объект долевого строительства имеет недостатки, в связи с чем требования истца об обязании ООО «Салютстрой» составить акт о несоответствии объекта долевого строительства – квартиры по адресу; <данные изъяты>, требованиям указанным в части 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с указанием недостатков, изложенных в заключении эксперта № СЭЗ -17/38 ООО ЭКФ «Экскон» подлежит удовлетворению. Данный акт необходим истцу с целью защиты и реализации прав, гарантированных истцу ч. 2 ст. 7 вышеназванного закона.

В силу статьи 15 Закона о защите прав потребителей причинителем вреда при наличии его вины подлежит компенсации моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку ответчиком не исполнено требования истца о составлении акта, чем нарушены права истца как потребителя, при этом согласно представленным материалам дела объект имеет недостатки, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в сумме 1 000 руб.

Согласно частям 1, 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязанность уплатить неустойку возлагается на должника в случае неисполнения именно того обязательства, за которое законом или договором предусмотрена неустойка.

В соответствии с п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Судом установлено, что обязательство по оплате стоимости объекта долевого строительства истцом не исполнено, как на дату передачи квартиры под отделку по состоянию на 24.08.2015 года, так и в настоящее время, оплата объекта по договору в полном объеме не произведена, остаток основного долга составляет 438 571 руб. на 29.05.2017 г. Исходя из вышеуказанных положений договора (п.5.1) обязанность ответчика передать квартиру в собственность истцу возникает лишь после исполнения истцом обязательств в полном объеме. Таким образом, оснований установленных законом или договором для вывода о нарушении ответчиком обязательства по передаче квартиры в собственность истцу не имеется. Каких-либо ограничений и препятствий со стороны застройщика оплатить полную стоимость квартиры на дату введения дома в эксплуатацию у истца как участника долевого строительства не было.

Передача квартиры под отделку истцу с составлением соответствующего акта при отсутствии полной оплаты цены по договору не освобождает истца от обязанности по уплате стоимости объекта и не свидетельствуют о нарушении срока передачи квартиры долевщику и наступлении у истца права на взыскание неустойки. При этом единый срок передачи квартиры в собственность, определенный договором, по мнению суда, ответчиком не нарушен, поскольку обязательства истца как участника долевого строительства по договору не исполнены.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований о взыскании неустойки за период с 01.01.2016 года по 16.05.2017 года в сумме 495862,38 руб. следует отказать, поскольку срок исполнения ответчиком обязанности передать квартиру в собственность не наступил по причине неисполнения истцом обязательств по договору по оплате полной стоимости объекта.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ взыскать с ответчика в доход МО «Город Киров» государственную пошлину в сумме 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск Кировской региональной общественной организации «Защита прав потребителей в Кировской области «Z-народный контроль»в интересах ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать ООО «Салютстрой» составить акт о несоответствии объекта долевого строительства – квартиры по адресу; <данные изъяты> требованиям указанным в части 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с указанием недостатков, изложенных в заключении эксперта № СЭЗ -17/38 ООО ЭКФ «Экскон».

Взыскать с ООО «Салют» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда 1 000 руб., в остальной части иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «Салют» в доход муниципального образования город Киров расходы по государственной пошлине в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано через Октябрьский районный суд города Кирова в Кировский областной суд в течение месяца дней со дня вынесения решения в окончательной форме - 03.06.2017 года.

Судья Стародумова С.А.