Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Синевой И.В. к ООО «Флагман» о защите прав потребителей, об обязании передать квартиру участнику долевого строительства объекта недвижимости, признании частично недействительным договора участия в долевом строительстве и о взыскании компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Истица обратилась в суд с иском к ответчику и, с учетом уточненных требований, просит признать ничтожными п.п. 2.4, 2.5, 3.2.2, 3.1.6, 4.1 договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ООО «Флагман» передать ей по акту приема-передачи двухкомнатную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, в <данные изъяты> срок с момента вступления решения суда в законную силу, и взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей и судебные расходы по оплате нотариальной доверенности на представление её интересов в суде - 1200 руб.

В обоснование заявленных требований Синева И.В. сослалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен указанный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Участник долевого строительства в полном объеме исполнил свои обязательства, в том числе, и по оплате договора. В соответствии с п. 1.1 договора, ООО «Флагман» (застройщик) обязан построить и передать в собственность двухкомнатную квартиру по вышеназванному адресу. Квартира передается участнику долевого строительства в течение трех месяцев с даты, указанной в разрешении на ввод в эксплуатацию объекта, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ Ориентировочный срок окончания строительства и ввода в эксплуатацию объекта <данные изъяты> квартал ДД.ММ.ГГГГ г. (п.4.1 договора). Обязательство по передаче квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ застройщик не исполнил, затянув сроки строительства. Дом был сдан ДД.ММ.ГГГГ, но квартира участнику не передана до настоящего времени. Устные и письменные обращения истицы о передаче квартиры ООО «Флагман» проигнорированы. Менеджеры отдела продаж и заселений требуют от дольщиков отказаться от претензий за затяжку сроков строительства и подписать задним числом дополнительное соглашение с застройщиком о продлении срока строительства. Ответчик всеми способами уклоняется от передачи квартиры.

Пункты 2.4, 2.5, 3.2.2, 3.1.6, 4.1 договора № № участия в долевом строительстве ущемляют права потребителя. Согласно п.2.4 договора, общая площадь квартиры, указанная в п. 1.2 договора, является ориентировочной (проектной). Уточнённая площадь квартиры устанавливается по завершении строительства, на основании данных технического паспорта БТИ. При этом, стороны договорились, что в случае отклонения уточненной общей площади квартиры (с учетом неотапливаемых помещений, посчитанных с соответствующим понижающим коэффициентом (лоджии - <данные изъяты> балконы - <данные изъяты>) в сторону увеличения, стороны производят дополнительные взаиморасчеты, исходя из суммы денежных средств, приходящихся на единицу площади квартиры (один квадратный метр), в размере 51 550,00 рублей. Образовавшуюся разницу участник долевого строительства обязан уплатить застройщику в течение <данные изъяты> дней после получения письменного уведомления от него о данных технической инвентаризации, но не позднее подписания акта приема-передачи квартиры. Условия договора о доплатах за увеличение площади квартиры (после контрольного обмера) являются нарушением Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N №ред. от 13.07.2015) "О защите прав потребителей". Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику объект, указанный в заключенном договоре. После заключения договора долевого участия производится обязательная экспертиза проекта, выдается разрешение на строительство. Параметры квартиры на момент заключения договора определены. Контролировать их соблюдение, и нести риски, связанные с отклонением от параметров обязан застройщик.

Пункт 2.5 договора, по которому стороны пришли к соглашению о том, что в случае уменьшения общей площади квартиры (согласно данным технической инвентаризации), как с учетом неотапливаемых помещений, так и без их учета, дополнительный перерасчет не производится, ущемляет права потребителя требовать перерасчета цены.

Пунктом 3.1.6 договора установлено, что участник долевого строительства обязуется возместить застройщику расходы по техническому обслуживанию Объекта, эксплуатационным и коммунальным услугам, содержанию придомовой территории, вывозу мусора со дня ввода Объекта в эксплуатацию до момента подписания акта приема- передачи Объекта долевого строительства. В течение 10-ти дней с момента подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства заключить с эксплуатирующей организацией договор на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию и управление и оплатить за 4 месяца вперед расходы по техническому обслуживанию Объекта эксплуатационным и коммунальным услугам, содержанию придомовой территории, вывозу мусора исходя из среднегородских расчетных ставок. При этом, п. 4.1 договора предусмотрено, что застройщик может затянуть срок передачи объекта долевого строительства истице до шести месяцев с момента получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, что Пункт 3.1.6 договора не соответствует требованиям ч. 6 ст. 153, ч. 1 ст. 155, ч. 1 ст. 157 ЖК РФ.

Пунктом 3.2.2 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что без дополнительного согласования (в т.ч. письменного) с Участником долевого строительства, вносятся изменения в проектную документацию, связанную с конструктивными особенностями наружных стен и внутренних перегородок, с изменением назначения нежилых помещений и имущества общего пользования. Стороны, путём подписания настоящего договора, пришли к соглашению о том, что Участник долевого строительства дал своё согласие на любые изменения, предусмотренные настоящим договором. Данный пункт договора существенно нарушает права потребителя на получение качественной квартиры, соответствующей условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленных ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Представитель ответчика - ООО «Флагман» в судебное заседание не явился, будучи уведомленным, что подтверждается распиской (л.д. <данные изъяты>). Он не сообщил о причинах неявки, не просил рассмотреть дело в его отсутствии либо об отложении дела. Он представил письменные возражения, просит в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям:

В нарушении требований п.5. ч.2. ст.131, ст. 56 ГПК РФ, истица не приводит ни одного доказательства, подтверждающего неисполнение либо ненадлежащее исполнение, либо уклонение застройщика от исполнения своих обязательств по передаче квартиры. Между сторонами заключен Договор № № от ДД.ММ.ГГГГ г, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства передать истице объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., распложенную на <данные изъяты> этаже <данные изъяты>-ти секционного жилого дома (корпус № № секция <данные изъяты> на площадке <данные изъяты>, строительный номер <данные изъяты>, по строительному адресу: <адрес><адрес>. ДД.ММ.ГГГГ министерством строительного комплекса <адрес> в отношении <данные изъяты>-ти секционного жилого дома (корпус <данные изъяты> выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №. Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ направлено истице уведомление о завершении строительства и необходимости принять квартиру в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления, что подтверждается квитанцией об отправке письма через ФГУП Почта России и описью вложения в ценное письмо. Уведомление получено истицей ДД.ММ.ГГГГ г., что видно из сайта Почта России об отслеживании почтового отправления по почтовому идентификатору <данные изъяты>, и не отрицается истицей в исковом заявлении. По неизвестным причинам она в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ для приемки квартиры не являлась. По результатам осмотра <адрес> составлен Акт технического осмотра квартиры, в котором истица указала ряд недостатков, из-за которых отказывается принимать квартиру. Ввыявленные в Акте от ДД.ММ.ГГГГ недостатки не являлись существенными, не мешали ей осуществить приемку квартиры. Ряд недостатков не являлся таковым либо мог быть признан только по результатам проведения строительно-технической экспертизы.

ДД.ММ.ГГГГ истица повторно осмотрела <адрес> подписала Акт осмотра технического состояния квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., из которого следует, что недостатки, указанные ей в Акте от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиком устранены, но повторно отказалась подписывать Акт приема-передачи квартиры, сославшись на другие строительные недостатки: не работает лифт, плохо заделана внешняя стена, которые не являются существенными, не делают непригодной квартиру для предусмотренного договором использования. Отсутствуют доказательства, что квартира не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.Ответчик совершил предусмотренные ФЗ № 214-ФЗ действия по передаче квартиры истице, и от исполнения обязательств но Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ по передаче жилья не уклонялся.

На основании ч.6 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с уклонением истицы от принятия объекта долевого строительства по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ г., ответчик составил односторонний Акт приема-передачи квартиры, экземпляр которого и уведомление об односторонней передаче объекта долевого строительства направил истице ДД.ММ.ГГГГ г., полученые ей ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается данными с сайта Почты России об отслеживании почтового отправления по почтовому идентификатору <данные изъяты>. ООО «Флагма» обязательства по передаче квартиры истице исполнил ДД.ММ.ГГГГ г., <адрес> передана ей по одностороннему Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с ч. 2 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Стороны, на основании ч.2 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ, в п.п. 2.4-2.5 договора определили возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Эти положения договора не противоречат требованиям закона и не нарушают прав истицы, поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для неё, как участника долевого строительства, а также необоснованных преимуществ для застройщика. Включение в договор условий об изменение цены, в связи с изменением ориентировочно общей площади объекта долевого строительства, не противоречит ФЗ № 214-ФЗ.

Истица считает, что п. 3.1.6. договора противоречит ст. 153 ЖК РФ. Данная норма закона, равно как и иные нормы жилищного законодательства, не содержат положений, предусматривающих невозможность выплаты соответствующим лицом застройщику компенсации расходов, связанных с содержанием жилого помещения до его передачи участнику долевого строительства.Положения ст. 153 ЖК РФ к пункту 3.1.6. Договора применению не подлежат, поскольку в оспариваемом пункте договора речь идет не об обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а о компенсации расходов Застройщика. Данные правоотношения регулируются ГК РФ, а не ст. 153 ЖК РФ. Пункт 3.1.6 договора не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ. Истицей при заключении договора долевого участия в строительства добровольно были приняты обязательства заключить соответствующий договор с управляющей компанией, оплатить за 4 месяца вперед расходы по техническому обслуживанию Объекта, эксплуатационным и коммунальным услугам, содержанию придомовой территории, вывозу мусора исходя из среднегородских расчетных ставок, что не противоречит п.п.5 - 6 ст. 153 ЖК РФ.

Пункт 4.1 договора о сроке передачи объекта долевого строительства не устанавливает каких-либо условий, ущемляющих права истицы.

В удовлетворении требований о признании недействительными п.3.2.2 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ следует отказать, т.к. истица не была лишена возможности повлиять на содержание договора, но своим правом на это не воспользовалась и подписала договор с указанными условиями, которые соответствуют положениям п. 4 ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика в порядке заочного производства.

Представитель истицы Синевой И.В. - Синев В.В. не согласился с возражениями ООО «Флагман», считает их несостоятельными, как основывающихся на ошибочном толковании норм права. Он пояснил, что ответчиком прислано истице письмо, полученное ДД.ММ.ГГГГ г., в котором содержалось уведомление об окончании строительства, с напоминанием о необходимости с момента получения в <данные изъяты>-дневный срок записаться на осмотр квартиры и принять ее. Однако, менеджеры отдела заселения в офисе продаж заявили о том, что кто не подписал Допсоглашение о переносе сроков строительства, ключи не получат и могут даже не приезжать в офис. Действия ответчика означали заставить истицу отказаться от исковых требований о неустойке, в противном случае передача квартиры не состоится, что подтверждается многочисленными показаниями свидетелей – дольщиков, фамилии которых не называет. После длительных препираний, представитель застройщика соизволил записать её на осмотр квартиры на ДД.ММ.ГГГГ года, а обязан в <данные изъяты>дневный срок. ДД.ММ.ГГГГ в офисе заселения менеджер сказал, что если она не подпишет дополнительное соглашение – на ключи не рассчитывайте, но просмотр разрешила. Квартиру истица нашла в абсолютно непригодном для проживания состоянии, о чем был составлен акт осмотра технического состояния: нет отопления (повреждена система, лопнули трубы и видны следы большого количества воды на полу), не работает лифт (<данные изъяты> этаж), со стороны внешних стен через щели дует ветер, нет воды. Она сделала запись в акте осмотра, что согласна принять квартиру в ее нынешнем состоянии, с устранением недоделок за свой счет, с последующим взысканием затраченных средств с застройщика в течение гарантийного срока. В этом случае квартиру ей передать отказались, взяв еще <данные изъяты> дней на устранение недостатков.

Утверждение, что выявленные при осмотре квартиры недостатки являются несущественными, ни что иное, как попытка ввести в заблуждение, т.к. полное отсутствие отопления в январе ввиду лопнувшей системы отопления, делает квартиру невозможной для проживания. То же самое относится к щелям во внешних стенах, в которые дул ветер, огромная сквозная дыра в стене к соседям в прихожей. Неработающий лифт являлся также существенным препятствием к пользованию квартирой на <данные изъяты> этаже.

ДД.ММ.ГГГГ истица явилась на повторную приемку квартиры, но все перечисленные недостатки устранены ответчиком не были. Ей было заявлено о готовности принять квартиру, но ответчик опять не передал ее по невыясненным причинам.

Заявление ответчика о том, что истице был направлен односторонний акт о передаче квартиры и который был получен ею, она не подтверждает, т. к. физически не могла его получить, т.к. ДД.ММ.ГГГГ года направила уведомление в ООО «Флагман» об изменении места жительства, полученное им, что подтверждается сайтом «Почты России». Истица не уклонялась от приемки квартиры, а наоборот, просила передать её, что следует из записей в актах осмотра квартиры. Уклонение относится целиком и полностью к застройщику. Пункты договора 2.4, 2.5, 3.1.6, 3.2.2, 4.1 – ничтожны, идут вразрез с действующим законодательством, ГК РФ, Законом «О защите прав потребителей», ЖК РФ. Их несоответствие подтверждается заключением <адрес>, территориальное отделение которого выдало предписание ООО «Флагман» об устранении недостатков, т.е. об исключении из договоров долевого участия вышеуказанных пунктов, и был вызван представитель ответчика для составления в отношении общества административного протокола. Несоответствие и противозаконность указанных пунктов было отмечено и в заключении Государственной жилищной инспекции по <адрес>.

Ответчик нарушил основной принцип договора – равноправие сторон, превратив договор в кабальную сделку. Согласно п. 4.4. условий договора, если выполнение п. 4.1 договора становится невозможным, то ответчик обязан не менее чем за <данные изъяты> месяца оповестить об этом участника долевого строительства, предоставить ему информацию и предложение об изменении договора, что сделано не было. Застройщик просто проигнорировал истицу, оставив её в неведении.

Выслушав объяснения представителя истицы, проверив материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствие со ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании п. 9 ст. 4 указанного Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Заключенным сторонами договором № № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ г., ООО «Флагман» приняло на себя обязательство своими силами и с привлечением других лиц построить <данные изъяты>-ти секционный жилой дом по строительному адресу: <адрес><адрес>, и передать Синевой И.В. объект долевого строительства - квартиру общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., распложенной на <данные изъяты> этаже 6-ти секционного жилого дома (корпус № <данные изъяты> секция <данные изъяты>, № на площадке <данные изъяты> строительный номер <данные изъяты>

Не оспаривается ответчиком, подтверждается материалами дела, решением Каширского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, что истица оплатила ООО «Флагман» по договору стоимость квартиры в размере 2548632 рублей в полном объеме.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу 16 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О защите прав потребителей", условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Пунктом 2.4 договора установлено, общая площадь квартиры, указанная в п. 1.2. договора, является ориентировочной (проектной). Уточнённая площадь квартиры устанавливается по завершении строительства на основании данных технического паспорта БТИ. При этом Стороны договорились, что в случае отклонения уточненной общей площади квартиры (с учетом неотапливаемых помещений, посчитанных с соответствующим понижающим коэффициентом (лоджии - <данные изъяты>, балконы - <данные изъяты> в сторону увеличения, Стороны производят дополнительные взаиморасчеты исходя из суммы денежных средств, приходящихся на единицу площади Квартиры (один квадратный метр), в размере 51550 руб. Образовавшуюся разницу Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику в течение <данные изъяты> дней после получения письменного уведомления Застройщика о данных технической инвентаризации, но не позднее подписания акта приема-передачи Квартиры.

По пункту 2.5 договора, стороны пришли к соглашению о том, что в случае уменьшения общей площади квартиры (согласно данным технической инвентаризации), как с учетом неотапливаемых помещений, так и без их учета, дополнительный перерасчет не производится.

Признавая п.п.2.4-2.5 договора ничтожными, суд применяет правила ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которымив договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ч. 1 статьи 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона).

Из указанного следует, что истица-дольщик вправе требовать соразмерного уменьшения цены, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Поскольку подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства в силу закона должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения или увеличения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта, ущемляет права потребителя.

В силу п. 4 ст. 7 названного Федерального закона, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При таком положении, изменение самостоятельно застройщиком цены до сдачи дома в эксплуатацию, установленной договором, является односторонним изменением условий договора, что противоречит требованиям п. 1 ст. 452 ГК РФ. Истице передаётся квартира меньшей или большей площади, что свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора. Разницу в оплату площадей нельзя признать несущественной для истицы. То, что она не высказывала претензий по поводу изменения цены договора при его заключении, не свидетельствует о ненадлежащем способе защиты ею права.

Пунктом 3.2.2 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что без дополнительного согласования (в т.ч. письменного) с Участником долевого строительства, вносятся любые изменения в проектную документацию, связанную с конструктивными особенностями наружных стен и внутренних перегородок, с изменением назначения нежилых помещений и имущества общего пользования.

Данный пункт договора существенно нарушает права потребителя на получение качественной квартиры, соответствующей условиям договора, требованиями технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленных ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. Под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (статья 2 Федерального закона).

Пунктом 3.1.6 договора участник долевого строительства обязуется возместить Застройщику расходы по техническому обслуживанию Объекта, эксплуатационным и коммунальным услугам, содержанию придомовой территории, вывозу мусора со дня ввода Объекта в эксплуатацию до момента подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства. В течение 10-ти дней с момента подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства заключить с эксплуатирующей организацией договор на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию и управление и оплатить за 4 месяца вперед расходы по техническому обслуживанию Объекта эксплуатационным и коммунальным услугам, содержанию придомовой территории вывозу мусора исходя из среднегородских расчетных ставок. Платежи производятся в соответствии с порядком и условиями, установленными договором, заключенным с жилищно-эксплуатационной организацией.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно подпункту 6 п. 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу указанных выше норм права. В отношении квартир, не переданных застройщиком участникам долевого строительства, на застройщике лежит обязанность по несению расходов как на обеспечение этих квартир коммунальными услугами, так и на содержание и ремонт общего имущества дома, пропорционально площадям, занимаемым этими квартирами, с момента ввода дома в эксплуатацию.

У истицы не имеется законного обязательства по оплате коммунальных услуг оказанных в многоквартирном доме до периода передачи квартиры по акту приема-передачи. Пункт 3.1.6 договора является ничтожным.

Признание ничтожными пунктов 2.3-2.4, 3.1.6 договора влечет за собой как последствия ничтожность п. 4.1 договора, устанавливающего обязанность застройщика обеспечить передачу истице-участнику долевого строительства в течение трех месяцев с даты, указанной в разрешении на ввод в эксплуатацию, объекта, проведении технической инвентаризации и обмеров помещений, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии выполнения ей обязательств по оплате п. 2.3, 2.4, 3.1.6 договора.

Ответчик принял на себя обязательства передать истице объект долевого строительства - квартиру после ввода объекта в эксплуатацию (п. 1.2 договора). ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительного комплекса <адрес> в отношении 6-ти секционного жилого дома (корпус 2) выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №

Из положений ст. ст. 309-310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено обязательство застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

На основании ч. 2 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Доводы ответчика, что истица уклоняется от приёма квартиры, не подтверждаются материалами дела.

Решение Каширского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании с ООО «Флагман» неустойки за нарушение сроков передачи квартиры истице удостоверяет, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ квартира не была передана Синевой И.В.

Из актов осмотра технического состояния квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ видно, что жилое помещение имеет указанные истицей недостатки.

Представленные ответчиком односторонний Акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и уведомление об односторонней передаче объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ являются ненадлежащими доказательствами исполнения договора. Акт составлен в отсутствие истицы и после подачи ей иска в суд - ДД.ММ.ГГГГ г., не опровергает её объяснений о том, что не получала данных документов и не уклоняется от подписания акта-приёма передачи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено уведомление истицы об изменении места жительства. Односторонний акт приема-передачи квартиры и уведомление об односторонней передаче объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ были направлены истице не по её измененному адресу.

В материалы дела представителем истицы приобщены полученные от ООО «Флагман» уведомление об окончании строительства и памятка о процедуре заселения, направленные Синевой ДД.ММ.ГГГГ, где условием её заселения является оплата увеличение площади по результатам обмеров БТИ, в соответствии с условиями ДДУ (без указания суммы), аванса за содержание и ремонт жилого помещения за четыре месяца вперёд, и единоразовый взнос за вывоз крупногабаритного груза, признанные судом ничтожными.

Исходя из степени вины ответчика в нарушении обязательств, принципа разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда, с учетом положений ст. ст. 151 и 1101 ГК РФ, статьи 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", в сумме 5 000 руб., и удовлетворяет иск частично.

Ранее истицей в адрес ответчика направлялась претензии о передаче квартиры. В добровольном порядке до обращения в суд её требования удовлетворены не были. С ООО «Флагман» подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы, который будет составлять в размере 2500 руб. (5000:2) - пункт 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" и судебные расходы по оплате нотариальной доверенности на представление её интересов в суде - 1200 руб. (ст. 98 ГПК РФ).

В силу ст. 103 ГПК РФ, с ответчика взыскивается государственная пошлина, от уплаты который истица был освобождена при подаче иска.

Руководствуясь ст. 194-199, 237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Признать ничтожными пункты 2.4, 2.5, 3.2.2, 3.1.6, 4.1 договора № № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Синевой ФИО8 и ООО «Флагман».

Обязать ООО «Флагман» передать Синевой И.В. по акту приема-передачи двухкомнатную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, в <данные изъяты> срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать в пользу Синевой И.В. с ООО «Флагман» компенсацию морального вреда в сумме 5 000 рублей, штраф по закону «О защите прав потребителей» за неудовлетворение в добровольном порядке законного требования потребителя - 2 500 руб., и судебные расходы по оплате нотариальной доверенности на представление её интересов в суде - 1200 руб., а всего 8700 (восемь тысяч семьсот) рублей.

Взыскать с ООО «Флагман» в доход бюджета государственную пошлину в размере 600 (шестьсот) рублей.

Ответчик имеет право обратиться в Каширский городской суд с заявлением об отмене заочного решения в течение 07 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Каширский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

п. п. Судья (подпись) С.В. Чутчев

Справка: Заочное решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ