Гражданский кодекс часть 1

хх.хх.хххх между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 заключен договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи) земельного участка площадью хххххххх кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый № хх, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ххххххх, согласно которому стороны обязались до хх.хх.хххх включительно заключить Договор купли-продажи указанного земельного участка.

хх.хх.хххх ответчиком получены авансы в размере хххххххх руб. по каждому предварительному договору.

хх.хх.хххх истцом получены уведомления ответчика о невозможности заключения договоров купли продажи: в отношении земельного участка с кадастровым номером № хх по причине, препятствующей получению денежной суммы по договору, а именно арест лицевого счета ответчика в Сбербанке; в отношении земельного участка с кадастровым номером № хх по причине кадастровой ошибки, указания в кадастровой выписке ошибочных сведений о наличии на указанном земельном участке жилого дома.

Истец просит возложить на ответчика обязанность заключить с ней основные договоры купли-продажи земельных участков на условиях предварительных договоров купли-продажи данных земельных участков, заключенных хх.хх.хххх между ними. Обосновывает тем, что причины, указанные ответчиком в уведомлениях о невозможности заключения договоров купли продажи, надуманы. Возможен расчет по договору не через расчетный счет ответчика, а через банковскую ячейку. Ответчик действий, направленных на заключение основных договоров купли-продажи не совершает, однако хх.хх.хххх на сайте форпост было размещено объявление о продаже земельных участков, в отношении которых между истцом и ответчиком заключены предварительные договоры купли продажи.

В судебном заседании истец и представитель истца на иске настаивают.

Ответчик и представитель ответчика с иском не согласны по следующим основаниям:

- Срок заключения основных договоров был определен до хх.хх.хххх. Так как истец планировал приобрести один из земельных участков за счет кредитных средств, при заключении предварительного договора она уведомила покупателя, что расчет должен быть произведен через депозитарную ячейку. Однако, в банке она узнала, что для оформления дальневосточной ипотеки истцу необходимо предоставить в залог банку иное имущество, причем залог должен быть зарегистрирован на момент выдачи кредитных денежных средств, в противном случае, банк не сможет выдать кредитные денежные средства для закладки в депозитарную ячейку, а денежные средства будут перечислены на счет продавца после государственной регистрации залога иного имущества и перехода права собственности на приобретаемый объект. Ее это не устроило. Также было невозможно в указанный срок снять с кадастрового учета объект, который фактически не находится на земельном участке. Она поставила покупателя в известность, что совершить сделку в установленные сроки невозможно, поэтому она отказывается от сделки.

- Она получила договор купли-продажи для ознакомления поздно вечером хх.хх.хххх, при этом покупатель предупредила ее, что договор купли-продажи нужно заключить завтра в банке. Ее юрист отрицательно оценил договор, который был выслан покупателем, поскольку он не содержал специальных условий, которые должны быть в обязательном порядке включены в условия договора, при этом менялся порядок расчета. На встрече в банке истец пытался заставить ее заключить договор на иных, чем это было согласовано в предварительном договоре условиях. Кредитные денежные средства не могли быть заложены в ячейку, потому что банк их просто не выдал, так как условием предоставление кредита было регистрация залога на иные объекты, который к хх.хх.хххх покупатель не оформил. Истец предложила заложить чужие денежные средства в депозитарную ячейку, в то время, как договор должен был содержать условия о расчете за счет кредитных денежных средств, то есть мне предлагалась сделка - на бумаге - одно, по факту - другое (порочная сделка).

- Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

- В соответствии с п. 21 постановления ПВС РФ от 24.03.2016 года № 7, если стороне переговоров ее контрагентом предоставлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств. Если указанные действия контрагента по предоставлению неполной или недостоверной информации послужили основанием для отказа стороны от заключения договора, последняя вправе требовать возмещения убытков в соответствии с пунктом 3 ст. 434.1 ГК РФ.

На основании ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Ответчик выполнила все условия сделки, полностью была готова для подписания основного договора, явилась в банк по требованию покупателя. Однако, именно его действия (бездействие) привели к тому, что сделка не состоялась. Покупатель несвоевременно предоставил ей текст договора купли-продажи, не обеспечил регистрацию залога иных объектов к хх.хх.хххх и не получил кредит для закладки этих денежных средств в депозитарную ячейку (п. 2.1 общих условий кредитования), затем обратился в суд за понуждением к сделке, заявив о принятии судом обеспечительных мер.

- Покупатель пытался хх.хх.хххх вынудить ответчика заключить договор на иных условиях, чем было определенно ранее, так как он не смог выполнить условия договора в установленный сторонами срок. Именно это она указала в уведомлении от хх.хх.хххх.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что оба договора о намерениях (предварительных договора купли-продажи) от хх.хх.хххх, заключенных между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 в отношении земельного участка площадью хххххххх кв. м. и земельного участка площадью хххххххх кв. м. содержат все существенные условия, установленные для основного договора.

После подписания указанных договоров, ответчик ФИО3 уклонилась от заключения основных договоров по надуманным предлогам:

1) В уведомлении о невозможности заключения договора купли продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером № хх, направленном ответчиком истцу от хх.хх.хххх в качестве причины, препятствующей получению денежной суммы по договору, указан арест лицевого счета ответчика в Сбербанке. Между тем в п.3.2 договора о намерениях (предварительного договора купли-продажи) указан порядок оплаты по договору: хххххххх. – аванс, полученный ответчиком при подписании договора о намерениях, хххххххх руб. – через банковскую ячейку, хххххххх руб. на банковский счет продавца в безналичной форме или путем закладки денежных средств в сейфовую ячейку после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. Таким образом, в предварительном договоре купли-продажи были указаны 2 способа передачи денежных средств.

В судебном заседании установлено, что при встрече истца с ответчиком хх.хх.хххх для заключения договора денежные средства для оплаты всей суммы по договору у истца имелись с собой и могли быть помещены в совместно арендуемую банковскую ячейку именно хх.хх.хххх при подписании договора. Истец предлагала ответчику изменить пункт 2.2.2 Проекта договора купли-продажи (л.д. 84), полученного ответчиком накануне (в части помещения денежных средств для оплаты всей суммы по договору в совместно арендуемую банковскую ячейку при подписании договора). Таким образом, при добросовестных действиях ответчика, ничто не препятствовало сторонам заключить основной договор купли-продажи указанного земельного участка, выбрав 2-й способ - путем закладки денежных средств в сейфовую ячейку, но указав иное время помещения денежных средств в совместно арендуемую банковскую ячейку – при подписании договора.

По пояснениям представителя ответчика в судебном заседании, указанный способ был не приемлем для ответчика, поскольку денежные средства должны были быть предоставлены ответчику только за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк России, именно так, как указано в предварительном договоре.

Суд полагает, что указанное обстоятельство свидетельствует о недобросовестности действий ответчика, поскольку при ее желании заключить договор купли-продажи вопрос источника предоставления покупателем денежных средств существенного значения не имеет.

Кроме того, доказательств действительного наличия причины, указанной ответчиком в уведомлении о невозможности заключения договора купли продажи (ареста лицевого счета ответчика в Сбербанке) суду не предоставлено.

2) В уведомлении о невозможности заключения договора купли продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером № хх, направленном ответчиком истцу от хх.хх.хххх в качестве причины, препятствующей получению денежной суммы по договору, указано наличие кадастровой ошибки.

В судебном заседании установлено, что к хх.хх.хххх указанная кадастровая ошибка была устранена. При встрече истца с ответчиком хх.хх.хххх для заключения договора в отношении земельного участка с кадастровым номером № хх денежные средства для оплаты всей суммы и по этому договору у истца имелись с собой и могли быть помещены в совместно арендуемую банковскую ячейку именно хх.хх.хххх при подписании договора.

Однако ответчик от заключения указанного договора уклонилась по причине отсутствия кредитных денежных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк России по первому договору, и невозможности заключения второго договора без заключения первого. Как указано в отзыве ответчика на исковое заявление, при этом оба участка продавались вместе, так как они являлись смежными, и по отдельности друг от друга она не намеривалась их продавать.

Суд полагает, что указанное обстоятельство также свидетельствует о недобросовестности действий ответчика, которая под любым надуманным предлогом уклонялась от заключения основных договоров, размещая на сайте форпост объявления о продаже указанных земельных участков по более высоким ценам. Данные обстоятельства подтверждают пояснения истца о том, что ответчик после заключения договоров о намерениях (предварительных договоров купли-продажи) земельных участков желала заключить основные договоры купли продажи, но по цене, значительно превышающей цену, указанную в предварительных договорах.

Согласно п. 1, 4, 5 ст. 445 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Таким образом, заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО3 об обязании к заключению договора купли продажи земельных участков удовлетворить.

Возложить на ФИО3 обязанность заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи земельного участка площадью хххххххх кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый № хх, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ххххххх на условиях предварительного договора купли-продажи данного земельного участка, заключенного хх.хх.хххх ФИО3 и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда через Лесозаводский районный суд Приморского края, в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 10.09.2020

Судья А.В. Гусев