Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ЖЭУ №Ц» к ФИО9, ФИО2, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО17, ФИО18, ФИО6, ФИО19, ФИО7, ФИО8, ФИО20, ФИО21, администрации ГО «Город Калининград» о расторжении договора управления многоквартирным жилым домом,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЖЭУ №Ц» обратилось в суд, указав в исковом заявлении, и, как пояснил его представитель ФИО29 в судебном заседании, < Дата > истец заключил с собственниками помещений № по < адрес > договор управления многоквартирным домом без согласованного перечня работ, услуг и размера платы. Такой договор был подписан ответчиками, а также, с использованием типового бланка, были заключены отдельные договоры с собственниками каждой квартиры. В ходе исполнения принятых на себя обязательств управляющая компания выставляла счета на оплату услуг из расчета 13,66 руб. с 1 кв.м. площади жилого помещения. Счета приняты и оплачены не были, а собственники квартир стали требовать большего объема работ, что потребовало дополнительных материальных затрат и, соответственно, увеличению платы за обслуживание жилья и предоставляемые услуги.

Принятию решения управляющей компании об увеличении тарифа послужило то, что техническое состояние жилого дома с каждым годом существенно ухудшалось, объем общего имущества многоквартирного дома, подлежащий обслуживанию, увеличился – в его состав был включен индивидуальный тепловой пункт. Кроме того, потребовались существенные материальные вложения в устранение недостатков системы вентиляции, допущенных в ходе реконструкции дома сорокалетней давности, обнаружение которых повлекло отключение ряда квартир от системы газоснабжения; использование электрических приборов, заменяющих газовую плиту и водонагревательную колонку, в усиленном режиме и с недопустимой нагрузкой изнашивает систему энергоснабжения, приводит к существенному сокращению предусмотренного срока ее эксплуатации. С учетом этих обстоятельств, а также учетом инфляционных процессов, обусловливающих естественный рост цен на услуги и ресурсы, в целях надлежащего обслуживания общего имущества и планирования работ по текущему ремонту дома, управляющая компания определила тариф на 2017 год в размере 23,28 руб. за 1 кв.м., а в сентябре 2016 года предложила на утверждение собственникам дома. На состоявшемся < Дата > общем собрании предложенный тариф принят не был. Нежелание собственников финансировать в необходимом размере надлежащее содержание общего имущества многоквартирного жилого дома делает невозможным дальнейшее полноценное управление им. Ввиду существенного нарушения условий договора, влекущего причинение истцу существенного ущерба, просит суд расторгнуть договор управления многоквартирным жилым домом № по < адрес > г.Калининграда от < Дата >, подписанный всеми собственниками, а также отдельные договоры от < Дата >, заключенные с собственниками квартир персонально. Основанием к расторжению договоров являются вышеприведенные обстоятельства как влекущие не только повышение материальных затрат, но и свидетельствующие о том, что, зная о них своевременно, ООО «ЖЭУ №» не принимало бы дом в управление. Заключая договор, управляющая компания не могла их предвидеть: не могла знать о проблеме с вентиляцией и возникшем неконтролируемом использовании электросети, могущем привести к пожару. Кроме того, в настоящее время дом ответчиков исключен из лицензии и не значится в перечне домов, которыми истец вправе управлять.

Ответчики ФИО19, ФИО12, ФИО21, их представитель ФИО25 - возражали против удовлетворения иска, указывая на отсутствие правовых оснований к расторжению договора.

Ответчики ФИО9, ФИО2, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО17, ФИО18, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО20, представитель администрации ГО «Город Калининград» - в суд не прибыли.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Из статьи 162 ЖК РФ следует, что отношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией оформляются договором управления многоквартирным домом. Согласно части 1 указанной статьи договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (части 8.1. и 8.2).

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства указывает на то, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Возможность расторжения договора управления многоквартирным домом управляющей компанией в одностороннем порядке действующим законодательством не предусмотрена. Такой договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

В судебном заседании установлено следующее.

< Дата > ООО «ЖЭУ №» заключило договор управления многоквартирным жилым домом № по < адрес > г.Калининграда с собственниками квартир: № - ФИО2, А.Л. и С.Л.; № - ФИО12, № - ФИО13, № - ФИО33 С.В., Г.П., А.С. (несовершеннолетним); № – ФИО3 и А.Г., ФИО26; № - ФИО18; №- ФИО19, № – ФИО20, № - ФИО21

Кроме того, с ФИО2, А.Л. и С.Л., ФИО12, ФИО13, ФИО33 С.В., Г.П., А.С.; ФИО3 и А.Г., ФИО26; ФИО17 (собственником < адрес >), ФИО18; ФИО19, ФИО20 и ФИО21 – заключены отдельные договоры от той же даты, на тех же условиях, что и вышеуказанный договор.

С собственниками квартир № - ФИО9, № - ФИО30 (производство в отношении которой прекращено), № - ФИО16 и ФИО27, № - ФИО8 и П.А., № - ФИО28 – письменные договоры не заключены.

Квартира № является муниципальной собственностью.

Стороны не оспаривали, что плата за обслуживание жилья и предоставление услуг была согласована в размере 13,66 руб. с 1 кв.м., а в сентябре 2016 года управляющая компания предложила увеличить размер платы на 2017 год до 23,28 руб.

Согласно 3.2.2 договоров, собственники оплачивают услуги по согласованному тарифу.

Размер платы подлежит изменению не чаще одного раза в год; управляющая компания может увеличить плату в одностороннем порядке за текущий ремонт и обслуживание общего имущества на величину индекса роста потребительских цен (п.3.2.4.)

Таким образом, оспариваемые договоры, заключенные между истцом и ответчиками, не содержат обязательного условия о ежегодном повышении тарифов.

По смыслу п. 3.2.3 договоров размер платы за обслуживание и услуги управляющая компания выносит на общее собрание собственников.

Таким правом истец воспользовался. Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Калининградская область, город Калининград, < адрес >, проведенного в форме очного голосования, от < Дата >, управляющая компания предложила тариф с < Дата > в размере 23, 28 руб. с 1 кв.м.

Как видно из реестра голосования, соглашение об изменении существенных условий договора управления многоквартирным домом в части размера вознаграждения за услуги управляющей организации между сторонами не достигнуто.

Разрешая настоящий спор, суд пришел к выводу о том, что несогласие ответчиков с предложенным тарифом само по себе не является отказом исполнять договор по оплате надлежаще оказанных услуг, исходя из следующего.

Так, в нарушение п.3.3.3. договора, в период с января 2017 года по < Дата > истец, отказавшись в одностороннем порядке от исполнения принятых на себя обязательств, счет-квитанции на оплату не выставлял.

При таких обстоятельствах довод о том, что ответчики длительное время не оплачивают работы и оказываемые услуги в нарушение договора, является несостоятельным.

Утверждение истца о том, что действующий тариф не позволяет надлежаще содержать и обслуживать жилой дом (в связи с чем причиняются убытки), судом не принимается, так как доказательств в подтверждение данного обстоятельства не представлено. Суд не может отнести к числу допустимых и достоверных доказательств расчет тарифа – «Расчет сметы на 2017 год», предъявленный ФИО29 Этот расчет экономически не обоснован, и, что не оспаривал сам представитель, является примерным.

Решением Центрального районного суда г.Калининграда от < Дата >, принятого по иску прокурора Центрального района г.Калининграда в интересах собственников многоквартирного < адрес > г.Калининграда, по иску ФИО9, ФИО12, ФИО13, ФИО14, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО31, ФИО17, ФИО19, ФИО7, ФИО20, ФИО21, ФИО28 к ООО «ЖЭУ №Ц», признаны незаконными действия ООО «ЖЭУ №Ц» по одностороннему отказу от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного < Дата > с собственниками помещений в < адрес > в г.Калининграде; на ООО «ЖЭУ №Ц» возложена обязанность по надлежащему исполнению указанного договора управления: в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда выполнить следующие работы по ремонту общего имущества многоквартирного < адрес > в г. Калининграде: заделка трещин штукатурного и кладочного слоя надподвального перекрытия (до 5%); - мониторинг сверхнормативного прогиба надподвального перекрытия; покрытие антикоррозийным составом стальных балок надподвального перекрытия (менее 5%); обработка оборудования тепловых сетей антикоррозийным составом (в местах отсутствия теплоизоляции - 100%); замена одного коррозированного стояка системы холодного водоснабжения квартир №, 8, 13; выполнение дополнительного крепежа провисающих участков полимерных труб трубопровода (лежака) холодного водоснабжения; демонтаж неиспользуемых кладовых и очистка помещений подвала от мусора, в том числе крупногабаритного, расположенных под квартирой №, а также под лестницей первого этажа; ремонт стен и потолка подъезда дома, а именно восстановление штукатурки стен и потолка в местах повреждений, окраска всей площади стен и потолка; ремонт внутридомового электрооборудования в местах общего пользования, а именно: приведение в исправное состояние поэтажных светильников, оснащение светильников на лестничных клетках, в подвальном и чердачном помещении плафонами, замена электророзеток с видимыми повреждениями корпуса, закрепление провисших проводов; устранение неравномерного прогрева отопительных приборов в квартирах 3 и 4 путем восстановления замененного участка стояка отопления на 3-ем этаже до проектного диаметра - установить срок выполнения данного требования в течение 1 месяца со дня окончания отопительного периода в 2018 году; замена входной двери на чердак на противопожарную дверь 2-ого типа; осуществление огнезащитной обработки деревянных несущих конструкций кровли с оформлением акта (50%); восстановление теплоизоляции труб в подвале (5%); ремонт дорожки к подъезду дома (10%); оказывать услугу по уборке и санитарно- гигиенической очистке мест общего пользования в жилом доме по адресу: Калининград, < адрес >.

Выполнение столь большого объема ремонтных работ во исполнение вступившего в законную силу решения суда не требует внесения ответчиками дополнительных платежей.

Представитель истца не оспаривал, что приведение дома в надлежаще техническое состояние, безусловно, влечет снижения платы.

Суд делает вывод о том, что в обоснование повышения тарифа истец не вправе ссылаться на расходы, связанные с проведением текущего ремонта дома.

Согласно ранее действовавшим Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003г. №170, действовавшим на день заключения договора Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», техническое обслуживание здания включает в себя комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы конструкций, оборудования и технических устройств. Пунктами 2.1.1 и 2.1.2 договора от < Дата > на исполнителя работ возложена обязанность предоставлять услуги по ремонту и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.

Поскольку управляющая компания до заключения договора управления могла знать о проблемах с системой вентиляции и обязана была определить их в ходе обследования основных конструкций и дымовых каналов, то недостатки, выявленные подрядчиком в ходе ремонта кровли, не влекут расторжения договора.

Не является основанием к расторжению договора и увеличение объема общего имущества многоквартирного дома в виде индивидуального теплового пункта, поскольку, согласно ранее и ныне действующим Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2017 года, управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома и обязано, в частности, ежемесячно снимать показания приборов учета в период с 23-го по 25-е число текущего месяца и заносить полученные показания в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, предоставлять их потребителю по его требованию в течение 1 рабочего дня со дня обращения.

Поскольку объективных доказательств доводов иска в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ об обязанности каждой стороны доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, истцом не представлено, у суда нет оснований для вывода о наличии оснований к расторжению договоров.

Приказ Министерства регионального контроля (надзора) №1203 от 20 марта 2018 года «О внесении изменений в реестр лицензий Калининградской области на осуществление предпринимательской деятельности в сфере управления многоквартирными домами», которым из перечня многоквартирных домов, управление которыми осуществляет ООО «ЖЭУ №», исключен спорный дом, правового значения для разрешения настоящего дела не имеет.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ООО «ЖЭУ № Ц» – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г.Калининграда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 6 апреля 2018 года.

Судья: