Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Мой Милый Дом» к ФИО1, ФИО2 о взыскании стоимости ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,

установил:

Истец ООО «Мой М. Д.», уточнив в порядке ст. 39 ГПК РФ исковые требования, обратилось в суд с иском к ответчикам ФИО3, ФИО2 о взыскании солидарно стоимости ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения в размере 901 826 рублей, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 11 737,28 рублей.

В обосновании иска указано, что 01.11.2019 г. между ФИО3, ФИО2 и ООО «Мой М. Д.» заключен договор № аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ответчики ФИО3 и ФИО2 предоставили истцу ООО «Мой М. Д.» за плату во временное пользование нежилое помещение с кадастровым номером 50:13:0060146:7037, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 154,5 кв.м., обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией Интернет. Также <дата> между сторонами было заключено дополнительное соглашение № к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора аренды нежилого помещения. В соответствии с п. 2.2.6 договора Арендатор не вправе проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя. В силу п. 5.2 договора Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если по время заключения Договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору: потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков нежилого помещения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения. Соглашением к Договору от <дата> сторонами было установлено, что Арендатор обязуется выполнить ремонтные работы в срок предоставленных арендных каникул, а именно: восстановление окон в магазине (2 окна слева от входной двери), не нарушая конструкции капитальной стены (при необходимости укрепления оконных проемов), а также выравнивание стен с окнами снаружи и внутри; установление входной группы с пандусом для маломобильных граждан; восстановление всех запасных выходов в помещение; восстановление санузла в торговом зале, а также санузла для персонала; выравнивание полов в торговом зале (выполнение бетонной стяжки и покраска пола); восстановление внутренних стен и перегородок в помещении; монтаж (п.1). Арендатор обязуется выполнить ремонтные работы в летний период, а именно: выяснение причины трещины в наружной стене слева от входной группы и ее устранение (п.2); смета по выполненным работам согласно п.1 данного соглашения будет согласовываться в срок до <дата>г.; смета по капитальным работам согласно п.2 дополнительного соглашения будет согласовываться после выяснения причин образования данной трещины. Истец ООО «Мой М. Д.» произвело ремонтные работы нежилого помещения, которые являются капитальными, неотделимыми улучшениями нежилого помещения. Генеральный директор ООО «Мой М. Д.» ФИО4 неоднократно обращалась к ответчикам ФИО3 и ФИО2 с просьбами согласовать сметы, позже со стороны ответчиков стали чиниться препятствия в использовании нежилого помещения по назначению. Поскольку произведенные неотделимые улучшения нежилого помещения по адресу: <адрес> остаются в собственности арендодателей ФИО3, ФИО2, то, понесенные ООО «Мой М. Д.» расходы истец просит взыскать солидарно с ФИО3, ФИО2, истец просит взыскать солидарно стоимость ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения в размере 901 826 рублей, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 737,28 рублей.

Представитель истца ООО «Мой М. Д.» по доверенности ФИО5 в судебном заседании в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила исковые требования в сторону уменьшения, просила взыскать с ответчиков в солидарном порядке стоимость ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения в размере 849 278 руб., судебные расходы.

Ответчик ФИО1, также являющаяся представителем ответчика ФИО2 в судебном заседании иск не признала, возражала против его удовлетворения. Суду пояснила, что договором аренды № нежилого помещения от <дата> предусмотрено, что косметический ремонт помещения и любые другие работы должны быть заранее согласованы с арендодателями, а также составлена и согласована смета до проведения всех работ, однако, несмотря на это, истец ООО «Мой М. Д.» сначала сделал ремонт нежилого помещения без согласования сметы, которая была представлена истцом уже после произведённых работ, что нарушает условия договора №. При этом, представленная смета не подтверждена документально, не представлены квитанции, чеки. Восстановление внутренних перегородок не производилось, наличие остальных неотделимых улучшений, заявленных истцом, не отрицала, однако полагала, что затраты, произведенных ремонтных работ истцом не могут превышать 200 000 руб.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена, причин неявки суду не сообщила.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, опросив экспертов, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из содержания статьи 8 Гражданского кодекса РФ следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; вследствие иных действий граждан и юридических лиц и т.д.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Как установлено ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, после заключения условия договора становятся обязательными для его сторон.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статьей 616 ГК РФ предусмотрено, что Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что <дата> между ФИО3, ФИО2 и ООО «Мой М. Д.» заключен договор № аренды нежилого помещения, в соответствии с которым ответчики ФИО3 и ФИО2 предоставили истцу ООО «Мой М. Д.» за плату во временное пользование нежилое помещение с кадастровым номером 50:13:0060146:7037, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 154,5 кв.м., обеспеченное теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией Интернет (л.д.60-65).

Неотъемлемой частью Договора № является Дополнительное Соглашение № от <дата> (л.д.66 Том 1).

В соответствии с п. 2.2.6 договора Арендатор не вправе проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.

В силу п. 5.2 договора Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если по время заключения Договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору: потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков нежилого помещения, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков нежилого помещения.

Соглашением к Договору от <дата> сторонами было установлено, что Арендатор обязуется выполнить ремонтные работы в срок предоставленных арендных каникул, а именно: восстановление окон в магазине (2 окна слева от входной двери), не нарушая конструкции капитальной стены (при необходимости укрепления оконных проемов), а также выравнивание стен с окнами снаружи и внутри; установление входной группы с пандусом для маломобильных граждан; восстановление всех запасных выходов в помещение; восстановление санузла в торговом зале, а также санузла для персонала; выравнивание полов в торговом зале (выполнение бетонной стяжки и покраска пола); восстановление внутренних стен и перегородок в помещении; монтаж (п.1).

Арендатор обязуется выполнить ремонтные работы в летний период, а именно: выяснение причины трещины в наружной стене слева от входной группы и ее устранение (п.2); смета по выполненным работам согласно п.1 данного соглашения будет согласовываться в срок до <дата>г.; смета по капитальным работам согласно п.2 дополнительного соглашения будет согласовываться после выяснения причин образования данной трещины.

Срок аренды нежилого помещения установлен с <дата> по <дата> (п. 4.1 Договора).

В соответствии со ст. 623 ГК РФ 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, факт прекращения договора аренды, установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость неотделимых улучшений.

Согласием на производство улучшений арендованного имущества является подписанное арендодателями ФИО1, ФИО2 дополнительное соглашение № к договору аренды нежилого помещения от <дата>, которое также как и договор аренды зарегистрировано в регистрирующих органах в установленном законом порядке.

Более того, факт выдачи такого согласия, арендодателями – ответчиками не отрицался в ходе рассмотрения дела.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются, в том числе, расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Ответчикам ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 50:13:0060146:7037, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 154,5 кв.м.: ФИО1 – 1/3 доли в праве, ФИО2 – 2/3 доли в праве (л.д.67-68 Том 1).

Также ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок площадью 258 кв.м., с кадастровым номером 50:13:0060146:760, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.68-70 Том 1).

Истцом ООО «Мой М. Д.» за счет собственных денежных средств был произведен ремонт в нежилом помещении по адресу: <адрес>.

Согласно представленной смете, квитанциям и чекам сумма потраченная истцом на ремонт составила 853 728 рублей.

Оснований для исключения из числа доказательств представленные истцом платежных документов – у суда не имеется.

<дата> между ФИО3, ФИО2 и ООО «Мой М. Д.» составлен акт № приема-передачи (возврата) нежилого помещения, согласно которому арендатор ООО «Мой М. Д.» возвращает арендодателям ФИО3 и ФИО2 нежилое помещение с кадастровым номером 50:13:0060146:7037, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 154,5 кв.м. (л.д.12 том 2).

При этом в п.3 указанного акта установлено, что нежилое помещение находится в надлежащем к использованию состоянию, а именно:

- состояние стен: внутренние стены и перегородки восстановлены, отштукатурены, покрашены согласно дополнительному соглашению № к договору аренды нежилого помещения;

- состояние пола: выровнены полы в торговом зале (бетонная стяжка пола в торговом зале и покраска);

- состояние потолка: потолок по всей площади торгового зала очищены от сажи, лишних металлических крепежей ошкурены и покрашены;

- состояние окон: восстановлены окна в магазине, стена с наружи и внутри магазина укреплена, отштукатурена, покрашена;

- состояние других конструкций внутренние перегородки восстановлены.

В Акте имеются записи, произведенные ручкой, подписанные одним арендатором – ФИО3: «Никаких неотделимых улучшений в помещении нет, нет не единого отремонтированного помещения, кроме б/у входной двери, б/у 2 окно, 3 межкомнатных дверей, б/у рольставни. Арендатором незаконно снесена внутренняя стена. Оборудования нет. В п. 3 соответствует действительности лишь подпункт «г» в части окон, другие работы не выполнены».

Указанный выше акт подписан сторонами.

Поскольку произведенные неотделимые улучшения нежилого помещения по адресу: <адрес> остаются в собственности арендодателей ФИО6, ФИО2, то, понесенные ООО «Мой М. Д.» в лице Генерального директора ФИО4 расходы подлежат взысканию с ФИО6 и ФИО2 пропорционально их долям в праве на недвижимое имущество.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.

В силу закона у арендатора ООО «Мой М. Д.» в лице Генерального директора ФИО4 возникло право требования возмещения стоимости затрат на произведённый с согласия арендодателей капитального ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения.

Ответчики оспаривали размер заявленных истцом затрат на произведенный ремонт, а также объем выполненных строительных и ремонтных работ.

По ходатайству представителя истца ООО «Мой М. Д.» по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой назначено эксперту ФИО7 (л.д.99-102 Том 1).

Из представленного заключения эксперта ФИО7 следует, что рыночная стоимость ремонтных работ, проведенных в нежилом помещении по адресу: <адрес>, проведенных в период с <дата> по <дата>, составляет 924 793 рублей. Стоимость ремонтных работ по представленным чекам составляет 901 826 рублей. Согласно предоставленной смете на ремонтно-строительные работы стоимость составляет 853 728 рублей. Проведенные работы в нежилом помещении не противоречат п. 2.2.4 Договора аренды № нежилого помещения от <дата> и соответствуют работам, предусмотренным в дополнительном соглашении № к Договору аренды № нежилого помещения от <дата>, заключенному между сторонами. К неотделимых улучшениям помещения относятся: восстановление оконных проемов и монтаж оконных блоков ПВХ, расширение дверного проема и монтаж входной группы, усиление фасада и оконных проемов металлоконструкцией, оштукатуривание и покраска фасада нежилого помещения, оштукатуривание, шпатлевка и покраска стен, колонн, потолка, выравнивание и покраска пола, укладка плитки, монтаж конструкций из ГКЛ, обшивка стен из ГКЛ, монтаж внутренних дверных блоков.

Демонтаж без нарушения целостности материалов невозможен:

- демонтаж металлоконструкций;

- демонтаж штукатурных, шпаклевочных окрасочных слоев, стяжки пола, плитки;

- демонтаж конструкций из ГКЛ.

Демонтаж без нарушения целостности материалов возможен:

- демонтаж дверного и оконных блоков из ПВХ;

- демонтаж внутренних дверных полотен.

Демонтаж данных ремонтных/строительных работ без технического изменения самого помещения невозможен. Демонтаж металлоконструкций, поскольку демонтаж металлоконструкций приведет к разрушению стен с фасадной части здания. Демонтаж дверного и оконных блоков из ПВХ, поскольку помещение без установленных оконных и дверных блоков переходит в стадию объекта незавершенного строительства.

По ходатайству адвоката ответчиков ФИО1, ФИО2 – ФИО8 определением суда от <дата> по делу назначена дополнительная комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза (л.д.44-46).

Из выводом представленного дополнительного заключения экспертов ФИО7 и ФИО9 следует, что при обследовании помещения произведены контрольные замеры геометрических параметров результатов выполненных ремонтных работ, произведены контрольные вскрытия конструкций и отделочных слоёв с их замерами для определения объёмов выполненных работ и использованных материалов, произведено освидетельствование скрытых работ (усиления стен, заделки трещин и пр.). Экспертами были сопоставлены предоставленный перечень ремонтных и строительных работ (доп. соглашение № /лист суд.дела 66/ и фактически имеющийся ремонт в нежилом помещении в результате которого установлены фактически выполненные работы:

1.Восстановление окон в магазине (2 окна слева от входной двери).

2.Установление входной группы (расширение дверного проема с монтажом дверного блока).

3.Восстановление запасных выходов в помещение (демонтаж листов ГКЛ ранее зашитого существующего пожарного выхода).

4.Восстановление санузла в торговом зале, а также санузла для персонала (замена перегородок санузлов из гипсокартона).

5.Выравнивание полов в торговом зале (частично выполнена бетонная стяжка и покраска пола).

6.Восстановление внутренних стен и перегородок в помещении (демонтаж перегородки не отмеченной на плане).

Стоимость ремонтных работ и материалов, проведенных в нежилом помещении по адресу: <адрес>, проведенных в период с <дата> по <дата> составляет 849 278 рублей.

Экспертами установлено, что проведенные работы в нежилом помещении соответствуют объему обязанностей арендатора по договору аренды № нежилого помещения от <дата> и дополнительному соглашению № заключенному между сторонами.

К неотделимым улучшениям помещения относятся: монтаж оконных блоков ПВХ, монтаж дверного блока, оштукатуривание, шпаклевка, покраска нежилого помещения, выравнивание и покраска пола, монтаж конструкций из ГКЛ, обшивка стен из ГКЛ, монтаж внутренних дверных блоков.

Демонтаж без нарушения целостности материалов невозможен: демонтаж штукатурных, шпаклевочных окрасочных слоев, стяжки пола, демонтаж конструкций из ГКЛ, демонтаж внутренних дверных блоков.

Демонтаж без нарушения целостности материалов невозможен: демонтаж дверного и оконных блоков из ПВХ. Демонтаж данных ремонтных/строительных/монтажных работ без технического изменения самого помещения невозможен.

Демонтаж дверного и оконных блоков из ПВХ, поскольку помещение без установленных оконных и дверных блоков переходит в стадию объекта незавершенного строительства.

Суд считает возможным принять за основу решения вышеуказанное заключение эксперта и дополнительное заключение, поскольку они соответствуют требованиям закона об относимости и допустимости доказательств, выполнены лицом, обладающим специальными познаниями в области строительства, согласуются с материалами дела, были полностью поддержаны экспертами при опросе в судебном заседании.

Никаких доказательств, опровергающих выводы судебных экспертов ответчиками не представлено.

Оценив представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ суд приходит к выводу о том, что истцом в рамках заключенного договора аренды № нежилого помещения от <дата> и дополнительно соглашения № произведены неотделимые улучшения нежилого помещения на сумму 849 278 рублей, что установлено судебной экспертизой и дополнительным заключением к экспертизе.

Все неотделимые улучшения спорного нежилого помещения произведены истцом ООО «Мой М. Д.» с согласия ответчиков, что последними не оспаривалось.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о взыскании с ответчиков в пользу истца стоимость ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения на сумму 849 278 рублей.

При этом, суд не находит законных оснований для взыскания стоимости ремонта в солидарном порядке, так как суд исходит из того, что спорное нежилое помещение с кадастровым номером 50:13:0060146:7037, общей площадью 154,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит ответчикам ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности в соответствии с долями: ФИО1 – 1/3 доли в праве, ФИО2 – 2/3 доил в праве, в связи с чем производит взыскания в долях пропорционально объему имеющегося у ответчиков права.

С ответчиков в порядке ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию оплаченная истцом при подаче иска государственная пошлина в размере 11 692,78 руб., излишне оплаченная государственная пошлина в размере 44,50 руб. подлежит возврату истцу.

Иные доводы сторон были предметом подробного судебного исследования, однако не влияют на выводы суда.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ООО «Мой М. Д.» к ФИО1, ФИО2 о взыскании стоимости ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения, взыскании расходов по оплате государственной пошлины удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Мой М. Д.» стоимость ремонта, в результате которого произведены неотделимые улучшения на сумму 849 278 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 692,78 рублей – с ФИО1 – 1/3, ФИО2 – 2/3.

Вернуть ООО «Мой М. Д.» излишне уплаченную государственную пошлину в размере 44,50 рублей.

В удовлетворении требований о взыскании в солидарном порядке – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – <дата>.

Судья: