Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Комитету по охране объектов культурного наследия Ростовской области об устранении недостатков переданного в аренду земельного участка, изменении условий договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Комитету по охране объектов культурного наследия Ростовской области об устранении недостатков переданного в аренду земельного участка, изменении условий договора аренды, в обоснование указав, что является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № Право аренды принадлежит на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года №. Пунктом 1.1 указанного договора предусмотрена цель предоставления земельного участка: строительство выставочного зала. В п. 1.2 договора определено отсутствие обременений и ограничений на земельном участке. Право аренды земельного участка было получено на основании аукциона. В состав аукционной документации была включена исходно-разрешительная документация по земельному участку, в которой имеется информация о градостроительной возможности предоставления земельного участка. В рамках подготовки к проведению аукциона, руководствуясь ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, уполномоченным органом в целях установления начальной цены предмета аукциона была проведена оценка рыночной стоимости ежегодной арендной платы за пользование земельным участком <адрес>. Оценщиком выступила компания ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки». Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ года № рыночная стоимость ежегодной арендной платы составила 453818,60 рублей. Результаты оценки были утверждены на заседании городской комиссии по согласованию результатов оценки (протокол от ДД.ММ.ГГГГ года №), как начальная цена аукциона на право заключения договора аренды данного земельного участка. По результатам аукциона земельный участок был предоставлен для строительства выставочного зала. На участке отсутствуют зоны с особыми условиями пользования территории, учтенные в ГКН. По информации, содержащийся в Градостроительном плане, земельный участок расположен в зоне регулирования застройки в соответствии с Генеральным планом города Ростова-на-Дону. ФИО1 обратилась в Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с вопросом о необходимости получения согласований, в случае расположения земельного участка в зоне регулирования застройки. На ее обращение был получен ответ, в котором дано разъяснение по режиму регулирования застройки. Информации о запрете строительства в нем не содержалось. В связи с чем истец, выполнив проект, обратилась с заявлением о получении государственной услуги «О выдаче разрешения на строительство». Тем самым истцом были выполнены все необходимые требования действующего законодательства и условия договора аренды, направленные на разработку проектной и сбор исходной документации, необходимой для получения разрешения на строительство и целевое использование арендуемого земельного участка. Однако, ДД.ММ.ГГГГ года от Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону был получен отказ №. Отказ в выдаче разрешения на строительство, мотивированный тем, что предоставленный земельный участок находится в защитных зонах объектов культурного наследия, в границах которых согласно вступившей в силу ДД.ММ.ГГГГ года норме ч. 1 ст. 34.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» запрещаются строительство объектов капитального строительства. По сути, данная норма запрещает любое строительство на земельном участке, так как он расположен в границах защитных зон объектов культурного наследия. При этом согласно содержащимся в исходно-разрешительной документации сведениям объекты культурного наследия, как основание для ограничения возможности осуществления цели предоставления земельного участка - строительства выставочного зала, отсутствуют. Согласно письму Министерства культуры Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ года № в непосредственной близости от арендуемого земельного участка (в пределах 200 метров) расположены 14 объектов культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Ни один из них не имеет разработанных и утвержденных границ территорий и границ зон охраны. В связи с этим для прекращения действия защитных зон и возможности получения разрешения на строительство необходимо, используя услуги специализированных проектных организаций: установить границы территорий объектов культурного наследия; разработать для нескольких из них (находящихся ближе 100 метров от арендуемого земельного участка) проекты границ зон охраны; провести государственную историко-культурную экспертизу разработанных проектов; утвердить проекты границ зон охраны актом Правительства Ростовской области. С момента вступления в силу ДД.ММ.ГГГГ) федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ года № 95-ФЗ, которым введены нормы ст. 34.1, цель предоставления земельного участка в аренду не может быть реализована без проведения перечисленных мероприятий, стоимость которых для одного объекта составляет несколько сотен тысяч рублей. Финансирование перечисленных действий должно осуществляться за счет средств, соответственно, муниципального, субъектного или федерального бюджетов. На сегодняшний день по прошествии года после вступления в силу изменений в Закон ни одно из мероприятий в отношении окружающих земельный участок объектов не проведено. То есть для получения разрешения на строительство и реализации тем самым одного из этапов по достижению цели аренды земельного участка, истец, как арендатор вынуждена по своей инициативе и за счет собственных средств организовать работы по установлению границ территории и подготовке проектов зон охраны всех объектов культурного наследия, в защитные зоны которых попал арендуемый земельный участок. То есть наличие защитных зон для таких участков может быть устранено только в результате непредвиденных временных и финансовых затрат. Для определения размера затрат, необходимых для проведения данных мероприятий и устранения существующих затруднений в реализации целей предоставления земельного участка и прав истца, как его арендатора, в ГАУК РО «Донское наследие» был направлен запрос, в ответ на который учреждение уточнило объем и сообщило стоимость соответствующих работ. Согласно произведенного расчета стоимость работ по установлению границ пятнадцати окружающих земельный участок объектов культурного наследия составляет 1500000 рублей, стоимость разработки проекта границ зон охраны для шести из них составляет еще 3000000 рублей. Итого, общий объем моих непредвиденных расходов составляет 4500000 рублей, что сопоставимо с размером рыночной стоимости арендуемого земельного участка. Без проведения указанных работ и их оплаты использование земельного участка с той целью, с которой он предоставлен, невозможно. Таким образом, наличие защитных зон объектов культурного наследия, в границах которых оказывается тот или иной земельный участок, является ограничивающим фактором в реализации правомочий владельца в области его использования, в том числе под застройку, тем самым обременяет земельный участок, существенно ухудшает условия пользования земельным участком, то есть является недостатком сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующим пользованию им. Договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года № либо законом предусмотрено возложение бремени содержания земельного участка и рисков его повреждения на арендатора. Следовательно, в силу положений ст. 211 ГК РФ, именно на арендодателе (Ответчике) лежит риск наступления неблагоприятных последствий возникновения недостатков или повреждений имущества, даже при отсутствии его вины. Взаимный характер договора аренды и встречность исполнения обязательств его сторонами закреплены в специальной норме пункта 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которой невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. В соответствии с заключенным договором аренды земельного участка арендодатель (Ответчик) путем передачи земельного участка арендатору (Истцу) обеспечил возможность владения и пользования им. Однако, после вступления в силу Закона (ДД.ММ.ГГГГ года), правомочие арендатора по владению сохраняется, а правомочие по использованию, как для арендатора, так и для самого собственника существенно ограничено. Поэтому арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества и обеспечения возможности его использования до того момента, когда арендодатель перестаёт обеспечивать возможность реализации арендатором одного из указанных правомочий в соответствии с условиями договора. Ввиду предоставления в аренду земельного участка, использование которого по целевому назначению без устранения указанных в настоящем иске недостатков (ограничений) в настоящее время невозможно, следует признать, что Ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ года не обеспечена возможность использования истцом арендованного земельного участка, а значит не исполняется обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, то есть ответчик не осуществляет какого-либо предоставления. Поскольку недостатки земельного участка выявились после его передачи ответчиком, и это создало препятствия в пользовании им по назначению (под строительство выставочного зала), то с ДД.ММ.ГГГГ оснований для оплаты арендных платежей не имеется. Безусловно, указанные расходы на устранение возникших ограничений в пользовании земельным участком в силу их значительной величины не могут быть покрыты из арендной платы. Указанные расходы для истца являются убытками, под которыми в соответствии со ст. 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В данном случае нарушено основное право в соответствии с договором аренды на использование земельного участка для его застройки. Нарушение права истца выражается в бездействии ответчика в вопросе устранения препятствий в пользовании земельным участком ответчик не предпринимает мер, направленных на прекращение действия защитных зон объектов культурного наследия, тем самым нарушает предусмотренные законом и договором обязательства по предоставлению мне возможности пользоваться земельным участком, что влечет нарушение прав истца, как арендатора. При этом право пользования земельным участком не утрачено полностью и может быть восстановлено путем проведения обозначенных выше мероприятий за установленную стоимость. Учитывая, что механизм устранения возникшего обременения земельного участка в целом определен, установлен размер необходимых для его проведения расходов, имеются все основания для обязания ответчика возместить эти расходы. Таким образом, восстановление прав арендатора по договору аренды будет возможно при устранении арендодателем недостатков имущества, переданного в аренду, а также уменьшения суммы арендной платы по договору и увеличения срока его действия путем изменения соответствующих условий договора, возможность которого предусмотрена законодательством. Как было указано выше, по информации, содержащейся в градостроительном плане, иной разрешительной документации, а также сведениям, полученным на момент заключения о договора аренды и в процессе подготовки проектной документации в Департаменте архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, ограничения возможности осуществления цели предоставления земельного участка - строительства выставочного зала отсутствовали. Сведения о том, что ограничения появятся, - отсутствовали. То есть объективных данных о возможном изменении обстоятельств на момент заключения договора не было. Причиной возникновения изменившихся обстоятельств является вступление в силу Федерального закона от 05.04.2016 года № 95-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в статью 15 федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Очевидно, что при особой степени заботливости и осмотрительности, какая бы требовалась от сторон договора аренды по характеру договора и условиям оборота они не могли преодолеть факт принятия федерального закона. После возникновения причин изменения обстоятельств истец лично и через представителей добросовестно пыталась получить от всевозможных органов государственной власти и местного самоуправления разъяснения о предмете регулирования и механизме действия принятого Закона, законности строительства на арендуемом земельном участке конкретного спроектированного объекта. Приобретая права арендатора по договору аренды земельного участка, истец предполагала, что в течение первого года аренды будет подготовлен проект здания и получена исходно-разрешительная документация для его строительства. ДД.ММ.ГГГГ года проектная документация, подготовленная для строительства выставочного зала, удовлетворяла требованиям действующего законодательства, необходимым для выдачи разрешения на строительство. Согласно отказу № в выдаче на строительство от ДД.ММ.ГГГГ у Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону отсутствовали замечания к документации и основания отказа в выдаче разрешения на строительство, кроме наличия защитных зон объектов культурного наследия. Следовательно, дальнейшее исполнение договора аренды без изменения его условий о порядке внесения либо размере арендной платы, а также сроке его действия ведет к тому, что вследствие изменения указанных обстоятельств существенно изменяется баланс интересов сторон по договору и во многом лишает истца того, на что она могла рассчитывать при заключении договора: реализовать проект строительства выставочного зала в значительно меньший срок и с меньшими затратами, не включающими затраты на установление границ и подготовку проектов охранных зон объектов культурного наследия, а также арендную плату в течение более длительного срока. Из обычаев или существа заключенного договора аренды не вытекает, что риск изменения обстоятельств, в том числе связанных с ограничением или запретом права на застройку земельных участков несет их арендатор. В связи с возникшим существенным изменением обстоятельств истец обратилась в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с письмом о необходимости изменения условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года №, в части исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы либо уменьшения ее размера. Однако в письме от ДД.ММ.ГГГГ года № было отказано в соответствующих изменениях. Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия может также осуществляться по инициативе и за счет средств органов местного самоуправления, собственников пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия. Разработку проектов зон объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия организуют Министерство культуры Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. Деятельность ответчика по организации проведения мероприятий, направленных на прекращение действия охранных зон объектов культурного наследия (снятие ограничений в пользовании земельным участком), является проявлением полномочий по управлению данным земельным участком. Таким образом, требование настоящего иска о возложении на арендодателя обязанности выполнению указанных мероприятий (их организации и финансировании), как и требование об изменении условий договора аренды является абсолютно обоснованным. Разумным сроком, необходимым для проведения указанных в настоящем иске мероприятий с учетом их трудоемкости, является шесть месяцев. Злоупотребление заключается в том, что, несмотря на существенно изменившиеся обстоятельства и наличие предусмотренных законом оснований для внесения соответствующих этим обстоятельствам в договор аренды, ответчик отказывается от предложенных истцом изменений и продолжает использовать формально предоставленное договором право требовать от арендатора внесения арендной платы без изменения ее размера и порядка оплаты. После вступления в силу норм ст. 34.1 от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» использование земельного участка до утверждения зон охраны объектов культурного наследия невозможно. В целях восстановления соответствующего договору соотношения имущественных интересов сторон, которое было нарушено вследствие установления защитных зон объектов культурного наследия, условия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года должны быть изменены. Арендатор должен быть освобожден от обязанности по внесению арендной платы до момента утверждения зон охраны окружающих земельный участок объектов культурного наследия, а уплаченная арендатором с ДД.ММ.ГГГГ года (вступления в силу Закона) до вступления в силу решения суда по настоящему делу (в случае удовлетворения иска) арендная плата должна быть зачтена в счет оплаты аренды земельного участка, исчисляемой после утверждения зон охраны прекращения действия защитных зон). Срок аренды земельного участка так же подлежит увеличению на период, в течение которого отсутствовала возможность его использования (с момента вступления в силу Закона вплоть до установления и утверждения зон охраны). Согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года № срок аренды составляет 5 лет. Однако, с ДД.ММ.ГГГГ года спустя 265 дней после его подписания и передачи участка арендатору его использование для целей, предусмотренных договором, оказалось невозможным. До истечения первого года аренды земельный участок не мог быть использован в течение 101 дня. В связи с чем, в целях соблюдения предусмотренного договором пятилетнего срока, в течение которого арендатор вправе использовать участок для строительства выставочного зала, срок аренды должен быть увеличен на 4 года и 101 день, которые исчисляются с момента утверждения уполномоченным органом границ зон охраны окружающих земельный участок объектов культурного наследия. Как следует из приведенных выше условий, на которых предлагается изменить договор аренды, не влекут для сторон никаких дополнительных расходов. На основании изложенного, истец просит обязать ответчика в течение шести месяцев устранить недостатки переданного в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером № путем организации проведения и оплаты следующих мероприятий: 1.1. Работ по установлению и утверждению границ территорий, следующих объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации: - «Доходный дом И.М. Шапошникова, кон. XIX в.», расположенный по адресу: <адрес> - Здание газеты <данные изъяты>», в котором с ДД.ММ.ГГГГ работал писатель ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ. работал писатель ФИО3, кон. ДД.ММ.ГГГГ расположенное по адресу: <адрес> - «Доходный дом М.А. Бонер, кон. XIX в.», расположенный по адресу: <адрес> «Доходный дом И.Р. Гоца, кон. XIX в.», расположенный по адресу: <адрес> литер А; - «Доходный дом К.Я. Башмакова, кон. XIX в.», расположенный по адресу: <адрес> - «Особняк ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ арх. ФИО5», расположенный по адресу: <адрес> - «Доходный дом А.Ф. Трусовой, ДД.ММ.ГГГГ г.», расположенный по адресу: <адрес> - «Доходный дом Е.А. Колченковой, кон. <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> - «Жилой дом М.А. Федоровой, ДД.ММ.ГГГГ г.», расположенный по адресу: <адрес> - «Доходный дом С.К. Унанова», расположенный по адресу: г<адрес> «Особняк ФИО6», расположенный по адресу: <адрес> «Доходный дом М.В. Леонтьева, ДД.ММ.ГГГГ расположенный по адресу: ДД.ММ.ГГГГ «Доходный дом Я.А. Баранова», расположенный по адресу: <адрес> - «Доходный дом А.А. Леонидова, в котором ДД.ММ.ГГГГ гг. жил писатель ФИО7», расположенный по адресу: <адрес>; - «Особняк ФИО8 и ФИО9, арх. ФИО10, ФИО5, кон, ДД.ММ.ГГГГ.» расположенный по адресу: <адрес>. Работ по разработке, государственной историко-культурной экспертизе и утверждению уполномоченными органами проектов границ зон охраны следующих объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия памятников истории и культуры) народов Российской Федерации: - «Жилой дом М.А. Федоровой, ДД.ММ.ГГГГ г.», расположенный по адресу: <адрес> - «Доходный дом С.К. Унанова», расположенный по адресу: <адрес> - «Особняк ФИО6», расположенный по адресу: <адрес> - «Доходный дом Я.А. Баранова», расположенный по адресу: <адрес> - «Доходный дом А.А. Леонидова, в котором ДД.ММ.ГГГГ гг. жил писатель ФИО7», расположенный по адресу: <адрес> - «Особняк ФИО8 и ФИО9, арх. ФИО10, ФИО5, кон. ДД.ММ.ГГГГ.», расположенный по адресу: <адрес> Изменить следующие условия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года №: Дополнить договор пунктом 3.6 следующего содержания: «В период ДД.ММ.ГГГГ до момента утверждения уполномоченным органом границ зон объектов культурного наследия, в защитных зонах которых находится земельный участок кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, его использование по целевому назначению для строительства выставочного зала в силу законодательного запрета не представляется возможным. В связи с чем арендная плата за указанный период начислению не подлежит. Внесенная арендатором в течение указанного периода арендная плата подлежит зачету в счет оплаты срока аренды, исчисляемого с момента утверждения уполномоченным органом границ зон охраны следующих объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории культуры) народов Российской Федерации: - «Жилой дом М.А. Федоровой, ДД.ММ.ГГГГ.», расположенный по адресу: <адрес> - «Доходный дом С.К. Унанова», расположенный по адресу: <адрес> - «Особняк ФИО6», расположенный по адресу: <адрес>; - «Доходный дом Я.А. Баранова», расположенный по адресу: <адрес> «Доходный дом А.А. Леонидова, в котором в ДД.ММ.ГГГГ гг. жил писатель ФИО7», расположенный по адресу: <адрес> - «Особняк ФИО8 и ФИО9, арх. ФИО10, ФИО5, кон. ДД.ММ.ГГГГ.», расположенный по адресу<адрес>». Дополнить договор пунктом 2.3 следующего содержания: «В период ДД.ММ.ГГГГ до момента утверждения уполномоченным органом границ зон охраны: объектов культурного наследия, в защитных зонах которых находится земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> его использование по целевому назначению для строительства выставочного силу законодательного запрета не представляется возможным. В связи с чем, срок аренды увеличивается на 4 года и 101 день, которые исчисляются с момента утверждения уполномоченным органом границ зон охраны следующих объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации: - «Жилой дом М.А. Федоровой, ДД.ММ.ГГГГ г.», расположенный по адресу: <адрес>; - «Доходный дом С.К. Унанова», расположенный по адресу: <адрес> - «Особняк ФИО6», расположенный по адресу: <адрес> - «Доходный дом Я.А. Баранова», расположенный по адресу: <адрес> - «Доходный дом А.А. Леонидова, в котором в ДД.ММ.ГГГГ гг. жил писатель ФИО7», расположенный по адресу: <адрес> - «Особняк ФИО8 и ФИО9, арх. ФИО10, ФИО5, кон. ДД.ММ.ГГГГ.», расположенный по адресу: <адрес>

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО11, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске, просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ФИО12, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области ФИО13, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, представителя ответчика Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону направлено в ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключение № о градостроительной возможности предоставления в аренду земельного участка с № по адресу: <адрес> площадью 326 кв.м., в целях строительства выставочных залов.

В соответствии с информацией, представленной Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки <данные изъяты> подзона <данные изъяты> с видом разрешенного использования – выставочные залы.

Из особых условий использования данного земельного участка земельный участок расположен в границах приаэродромных территорий гражданского аэропорта «<адрес> Земельный участок расположен в зоне регулирования застройки в соответствии с Генеральным планом города Ростова-на-Дону на ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок расположен в границах территории третьего пояса зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 ПЗЗ г. Ростова-на-Дону для земельного участка разрешенным считается такое использование, которое соответствует градостроительным, техническим регламентам, региональным и местным нормативам градостроительного проектирования, иным ограниченным на использование объектов капительного строительства, предусмотренным законодательством.

На основании соответствующего заключения Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о градостроительной возможности предоставления земельного участка с № Администрацией города принято постановление ДД.ММ.ГГГГ года № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> для строительства выставочных залов».

ДД.ММ.ГГГГ года состоялось заседание комиссии по вопросу подведения итогов открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 326 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для строительства выставочных залов».

По итогам открытого аукциона победителем по лоту № был признан ФИО14

На основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ года № между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ФИО14 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № земельного участка с КН № по адресу: <адрес>, площадью 326 кв.м., предоставленного для строительства выставочных залов.

ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО14 и ФИО1 заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ года между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ФИО1 заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым внесены изменения в наименования арендатора (п. 9 договора) вместо ФИО14 ФИО1, а также внесены изменения в расчет арендной платы - арендная плата начисляется ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ года (дата регистрации договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года).

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года, равно как и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ года к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрированы в установленном законном порядке.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В соответствии с пунктом 8.10 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года арендная плата рассчитывается с момента передачи земельного участка.

В соответствии с п. 8.5 договора неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для невнесения платежей по договору.

В соответствии с актом приема-передачи обязанность арендодателя по передаче земельного участка площадью 326 кв.м. с кадастровым номером № арендатору считается исполненной с момента подписания договора сторонами - ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями дополнительного соглашения №ДД.ММ.ГГГГ года обязанность по внесению арендной паты у ФИО1 возникла с даты регистрации договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 (ред. от 25.12.2013 года) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, арендатор, подписав договор аренды (дополнительное соглашение) согласился со всеми его условиями, в том числе с пунктом 8.5 договора, в связи с чем отсутствуют основания для приостановления исполнения обязанностей арендатора по внесению арендной платы либо уменьшения арендной платы.

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Статья 39.8 ЗК РФ содержит особенности условий договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи.

Таким образом, ссылка истца на увеличение срока действия договора аренды № 36421 от 11.01.2016 года не может быть принята во внимание судом, в силу требований указанной нормы права.

Федеральным законом от 05.04.2016 года введена ст. 34.1 № 95-ФЗ с 05.04.2016 года Федерального закона от 02.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в соответствии с которой защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются: 1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника; 2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.

Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в порядке, установленном статьей 34 настоящего Федерального закона, проекта зон охраны такого объекта культурного наследия.

Федеральный закон от 25.06.2002 года № 73-ФЗ (ред. от 29.12.2017 года) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» регулирует отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и направлен на реализацию конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры, а также на реализацию прав народов и иных этнических общностей в Российской Федерации на сохранение и развитие своей культурно-национальной самобытности, защиту, восстановление и сохранение историко-культурной среды обитания, защиту и сохранение источников информации о зарождении и развитии культуры.

В Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.

Государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 6 ФЗ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» под государственной охраной объектов культурного наследия в целях настоящего Федерального закона понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных принимаемых органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в соответствии с настоящим Федеральным законом впределах их компетенции мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда.

В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 29.12.2017 года № 928 создан комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области с 25.01.2018 года, в полном объеме осуществляющий полномочия в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия Ростовской области.

Согласно п. 4 ст. 9² Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия относятся государственная охрана объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия.

В соответствии с п. 10 ст. 33 Федерального закона № 73-ФЗ государственная охрана включает в себя установление предмета охраны объекта культурного наследия, включенного в реестр, и границ территории такого объекта.

Комитетом по мере выделения финансирования из областного бюджета определяются и утверждаются границы территории объектов культурного наследия.

Согласно пунктам 7, 8, 11 приказа Министерства культуры Российской Федерации от 04.06.2015 года № 1745 «Об утверждении требований к составлению проектов границ территорий объектов культурного наследия» разработанный проект границ территории объекта культурного наследия представляется в 2 экземплярах на рассмотрение в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий полномочия в сфере государственной охраны культурного наследия указанного объекта.

По результатам рассмотрения представленных материалов орган исполнительной власти принимает решение о разработке нормативно-правового акта об утверждении границ территории объекта культурного наследия или в случае наличия замечаний к представленным материалам направляет их перечень заявителю, представившему указанные материалы в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ.

Согласно п. 3 Приказа № 1745 разработка проекта границ территории объекта культурного наследия осуществляется физическими и/или юридическими лицами на основе необходимых историко-архитектурных, историко-градостроительных, архивных и археологических исследований.

В соответствии со ст. 34¹ Федерального закона № 73-ФЗ для объекта культурного наследия, включенного в реестр, в целях обеспечения его сохранности и композиционно-видовых связей (панорам), устанавливается защитная зона.

В границах территории защитной зоны объекта культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника.

В соответствии с п. 6 ст. 34¹ Федерального закона № 73-ФЗ защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в порядке, установленном статьей 34 настоящего Федерального закона, проекта зон охраны такого объекта культурного наследия.

Согласно абзацу 2 пункта 7 Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 года № 972, разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия может также осуществляться по инициативе и за счет средств органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Таким образом, утверждение проектов границ территории и проектов зон охраны объектов культурного наследия направлено не на упрощение получения разрешения на строительство объектов капитального строительства, а на обеспечение сохранности объектов культурного наследия, и истец вправе представить в комитет разработанный проект зон охраны объектов культурного наследия для его последующего утверждения в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1, п. 4 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исследовав доводы истца о необходимости внесения дополнений в договор аренды и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд находит, что истцом не доказано наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ для внесения изменений и дополнений в договор в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 об устранении недостатков переданного в аренду земельного участка, изменении условий договора аренды не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Комитету по охране объектов культурного наследия Ростовской области об устранении недостатков переданного в аренду земельного участка, изменении условий договора аренды отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 мая 2018 года.

Судья