Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСМУ» о признании недействительным третейского соглашения, условий предварительного договора купли-продажи квартиры, дополнительного соглашения, соглашения о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО Специализированное ФИО2 «ЛенСпецСМУ», указывая, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры №. По условиям предварительного договора стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, стоимость квартиры определена в размере <данные изъяты> у.е., оплата квартиры должна быть произведена до подписания основного договора купли-продажи. Также, ДД.ММ.ГГГГ было заключено третейское соглашение, в соответствии с которым, стороны договорились, что все споры, разногласия и требования, связанные с исполнением предварительного договора купли-продажи квартиры № № должны рассматриваться третейским судом при Ассоциации управляющих недвижимостью. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры, по которому пункт № договора изложен в следующей редакции: «в случае расторжения настоящего предварительного договора по решению суда или на основании двустороннего соглашения независимо от того, кто является инициатором расторжения, продавец в течение 3 месяцев с даты расторжения договора передает покупателю внесенные им рублевые денежные средства за вычетом штрафа в размере 20% от общей стоимости квартиры, указанной в п. № настоящего договора. При этом исключительно для расчета стоимости штрафа, общая стоимость квартиры определяется исходя из стоимости одной условной единицы, равной 36 рублям». После заключения предварительного договора, истец по акту строительной готовности квартиры от ДД.ММ.ГГГГ приняла квартиру. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ во исполнение условий предварительного договора перечислила ответчику денежные средства в размере 1 290 556 руб. С ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением материального положения, не имея возможности исполнять условия предварительного договора купли-продажи, перестала осуществлять платежи в пользу ответчика. ДД.ММ.ГГГГ получила от ответчика письменное уведомление в соответствии с которым ответчик отказался от дальнейшего исполнения предварительного договора купли – продажи в связи с существенными нарушениями истцом условий оплаты. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи № №, по условиям данного соглашения, истец уплачивает ответчику штраф в размере 107136 рублей (в соответствии с п. № дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ), а ответчик возвращает истцу уплаченные ею денежные средства за вычетом штрафа в размере 20% от стоимости квартиры. Ответчик вернул истцу денежные средства в размере 195 966 руб. 58 коп., удержав 107 136 руб. и 938 880 руб. в виде штрафов, 48 573 руб. 42 коп. в виде задолженности по эксплуатационным затратам. Истец считает, что третейское соглашение нарушает её права как потребителя, не соответствует нормам Закона «О защите прав потребителей», так как лишает потребителя права выбора суда, предусмотренного законом, чем нарушает право на доступ к правосудию. Условия договора, предусматривающие уплату штрафов истец считает ничтожными, поскольку установление штрафов за расторжение договора противоречит Закону «О защите прав потребителей». Ответчик никаких расходов в связи с расторжением предварительного договора не понес, квартира возвращена истцом ответчику в технической исправности. Ссылаясь на статьи 453, 487, 328 ГК РФ, Закон «О защите прав потребителей» истец просит признать несоответствующим ФЗ «О защите прав потребителей» и недействительным третейское соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО3 и АО «Специализированное ФИО2 «ЛенСпецСМУ», пункт № предварительного договора купли-продажи квартиры № №, пункт № дополнительного соглашения к предварительному договору № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, пункт № и пункт № соглашения о расторжении предварительного договора №-ЛГ-1Э купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 046 016 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Истец в суд не явилась, о судебном заседании извещена, её представитель ФИО4 в суд явился, исковые требования поддержал, просит признать несоответствующим Закону «О защите прав потребителей» и недействительным третейское соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО3 и АО Специализированное ФИО2 «ЛенСпецСМУ», пункт №. предварительного договора купли-продажи квартиры № №, пункт № дополнительного соглашения к предварительному договору № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, пункт № и пункт № соглашения о расторжении предварительного договора № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 046 016 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей. Срок исковой давности считает непропущенным, поскольку в данном случае идет речь о ничтожных условиях договора, срок исковой давности по заявленным требованиям составляет три года.

Представитель ответчика - АО Специализированное ФИО2 «ЛенСпецСМУ» ФИО5 в суд явилась, возражала против удовлетворения исковых требований. Указывает на пропуск истцом годичного срока исковой давности, считает довод истца о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям составляет три года, ошибочным, так как согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Исключение составляют сделки, которые при этом посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Ничтожными, согласно разъяснениям Пленума ВС РФ, являются условия сделки, заключенной с потребителем, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей"). Считает, что условия предварительного договора о выплате штрафов покупателем не являются ничтожными, поскольку Закон «О защите прав потребителей» не содержит запрета предусматривать в договорах с потребителями штрафы в случае ненадлежащего исполнения потребителем своих обязательств по договору, указанный закон не регулирует порядок расторжения договоров купли-продажи товаров, в том числе предварительных, в связи с чем условия договора о штрафе не нарушают требования закона и не посягают на публичные интересы, а значит не являются ничтожными. Не согласна с доводами истца о том, что третейское соглашение ограничивает доступ к правосудию, вынуждает нести расходы и существенно увеличивает материальные затраты истца, поскольку третейская оговорка не препятствует обратиться в государственный суд, третейский сбор при цене иска до 1 000 000 рублей составляет 800 руб., что нельзя назвать существенными затратами. Считает, что в данном деле должен быть применен годичный срок исковой давности, предусмотренный по требованиям о признании оспоримых сделок недействительными, который на момент подачи иска истек. Полагает пункты № и № соглашения о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть признаны недействительными, поскольку соглашение о расторжении договора не является сделкой, в оспариваемых пунктах описывается порядок реализации ранее согласованных сторонами условий предварительного договора купли-продажи, никаких новых прав и обязанностей указанные пункты не устанавливают и не прекращают. Размер штрафа является юридически и экономически обоснованным, является одним из законных способов обеспечения исполнения обязательств покупателем, кроме того покрывает убытки продавца, связанные с необходимостью приведения помещения после произведенных покупателем ремонта/перепланировок в первоначальное состояние с целью дальнейшей продажи. Штраф, предусмотренный п. 8 дополнительного соглашения частично компенсирует продавцу денежные средства, которые он мог получить, сдавая квартиру в аренду, фактически данный штраф является платой за пользование помещением. Ответчик просит отказать в иске в полном объеме.

Суд, изучив и оценив материалы дела, выслушав представителей истца ответчика, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как следует из п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ последствием незаключения основного договора является прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором.

К отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса.

В силу п. 2 ст. 487 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

По общему правилу, установленному пунктом 2 ст. 328 в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

При этом, в силу положений части 4 названной статьи сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО Специализированное ФИО2 «ЛенСпецСМУ» был заключен предварительный договор № №. В соответствии с условиями договора стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в течение 360 дней с момента получения продавцом свидетельства о собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры. По соглашению сторон срок мог быть увеличен. По договору обязанность продавца продать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае полной предоплаты общей стоимости квартиры, компенсации продавцу расходов по эксплуатации и управлению объектом и заключения с выбранной эксплуатационной организацией договора управления объектом. Общая стоимость квартиры определена по договору в размере 130 400 у.е., порядок расчета одной условной единицы определен в пунктах №., № договора. Согласно п. № договора предварительную оплату покупатель производит по графику, являющемуся приложением к договору. Согласно графику оплат, предоплата стоимости квартиры подлежала внесению в рассрочку в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ равными платежами, кроме первого и последнего платежей. Договором предусмотрена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязательств, предусмотренных п. № договора, так покупатель выплачивает продавцу пени в размере 0,02% от общей стоимости квартиры за каждый день просрочки, но не более 5% от общей стоимости квартиры. В случае неисполнения покупателем обязанности, предусмотренной п. № договора, на срок более 15 дней договор может быть расторгнут продавцом в одностороннем внесудебном порядке (п. № договора). Пунктом № договора предусмотрено, что в случае расторжения предварительного договора по решению суда или на основании двустороннего соглашения независимо от того, кто является инициатором расторжения, продавец в течение 3 месяцев с даты расторжения договора передает покупателю внесенные им рублевые денежные средства за вычетом штрафа в размере 10% от общей стоимости квартиры, указанной в п. <адрес> договора, при этом для расчета стоимости штрафа общая стоимость квартиры определяется исходя из стоимости одной условной единицы, равной 36 рублям. Размер штрафа ограничен общей суммой внесенных покупателем по договору рублевых денежных средств на момент расторжения (л.д. 11-23).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено третейское соглашение, согласно которому стороны договорились, что все споры, разногласия или требования, возникающие из предварительного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ или в связи с ним, в том числе, касающиеся его подписания, заключения, согласования его условий, исполнения, нарушения, прекращения или недействительности, разрешаются путем переговоров. При невозможности разрешения споров, разногласий или требований путем переговоров они передаются на рассмотрение третейского суда при Ассоциации управляющих недвижимостью (л.д. 27).

Согласно представленным платежным документам истец произвела оплату по предварительному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 290 556 рублей (л.д. 28-31).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 подписан акт строительной готовности квартиры № № в доме <адрес> (л.д. 32).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ пункт № предварительного договора изложен в новой редакции: «в случае расторжения предварительного договора по решению суда или на основании двустороннего соглашения независимо от того, кто является инициатором расторжения, продавец в течение 3 месяцев с даты расторжения договора передает покупателю внесенные им рублевые денежные средства за вычетом штрафа в размере 20% от общей стоимости квартиры, указанной в п№ договора. При этом исключительно для расчета стоимости штрафа общая стоимость квартиры определяется исходя из стоимости одной условной единицы, равной 36 рублям. Размер штрафа ограничен общей суммой внесенных покупателем по договору рублевых денежных средств на момент расторжения».

Также дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор дополнен новыми условиями. В соответствии с п. № дополнительного соглашения покупатель вправе с ДД.ММ.ГГГГ находится в квартире для самостоятельного и за свой счет выполнения ее отделки. Пунктом 8 дополнительного соглашения предусмотрена обязанность покупателя по требованию продавца освободить квартиру в течение пяти дней в случае нарушения порядка и сроков оплаты, предусмотренных разделом 4 договора на срок более 5 дней; в случае расторжения договора. При этом покупатель уплачивает продавцу штраф из расчета 8 у.е. за каждый день в период, начиная с даты подписания дополнительного соглашения, и до фактического освобождения квартиры, уплата указанного штрафа не освобождает покупателя от уплаты штрафных санкций предусмотренных договором (л.д. 25).

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО Специализированное ФИО2 «ЛенСпецСМУ», в связи с нарушением ФИО1 обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно в части порядков и сроков внесения платежей в счет предоплаты общей стоимости квартиры № №, расположенной в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, направило ФИО1 уведомление об отказе от исполнения договора и расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке (л.д. 34).

По акту от ДД.ММ.ГГГГФИО1 передала квартиру № №, расположенную в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> ЗАО Специализированное ФИО2 «ЛенСпецСМУ» (л.д. 33).

ДД.ММ.ГГГГФИО1 и ЗАО Специализированное ФИО2 «ЛенСпецСМУ» заключили соглашение о расторжении предварительного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ. В п. № соглашения указано, что при расторжении договора в соответствии с п№ дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 107136 руб., в п. № соглашения указано, что продавец возвращает покупателю внесенные им по договору рублевые денежные средства (за вычетом штрафа 20% от общей стоимости квартиры, указанной в п. № договора, согласно п. № договора и за вычетом штрафа согласно п. № соглашения) в размере 195 966 руб. 58 коп. в течение трех месяцев с момента подписания соглашения (л.д. 26).

Оспаривая третейское соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, пункт № предварительного договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ, пункт 2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору, пункты № и № соглашения о расторжении предварительного договора, истец ссылается на ничтожность условий, указывая, что оспариваемые условия ущемляют права потребителей по сравнению с правилами, установленными законом.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЗАО Специализированное ФИО2 «ЛенСпецСМУ» был заключен предварительный договор № № купли-продажи квартиры, расположенной в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ пункты №., № изложены в новой редакции, также сторонами договора согласованы дополнительные условия предварительного договора.

Кроме условий определяющих предмет договора, стоимость квартиры, обязательства сторон, порядок осуществления платежей, ответственность сторон, при заключении договора были согласованы особые условия (раздел 6 договора). Так пунктом № предварительного договора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в случае расторжения предварительного договора по решению суда или на основании двустороннего соглашения независимо от того, кто является инициатором расторжения, продавец в течение 3 месяцев с даты расторжения договора передает покупателю внесенные им рублевые денежные средства за вычетом штрафа в размере 20% от общей стоимости квартиры, указанной в п. № договора. Для расчета стоимости штрафа общая стоимость квартиры определяется исходя из стоимости одной условной единицы, равной 36 рублям. Размер штрафа ограничен общей суммой внесенных покупателем по договору рублевых денежных средств на момент расторжения.

Истец произвела оплату части стоимости квартиры по предварительному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, всего ею было уплачено 1 290 556 рублей.

С сентября 2014 года ФИО1 неоднократно допускала просрочку внесения платежей по предварительному договору (л.д. 28-31).

В связи с нарушением ФИО1 порядка и сроков внесения денежных средств по предварительному договору ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» воспользовалось своим правом в одностороннем порядке расторгнуть договор.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» уведомило ФИО1 об отказе от исполнения договора в связи с нарушением покупателем обязательств в части порядка и сроков внесения платежей в счет предоплаты общей стоимости квартиры № № расположенной в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Позже, ДД.ММ.ГГГГ, стороны подписали соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Данные обстоятельства стороны не отрицали.

По смыслу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. В частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи. В связи с этим назначение предварительного платежа, предусмотренного предварительным договором, состоит в его последующем зачете в счет оплаты стоимости товара после подписания основного договора, то есть в обеспечении исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара.

Иное законное основание владения и распоряжения суммой "обеспечительного платежа" у продавца отсутствует, и при неподписании основного договора эта сумма подлежит возврату покупателю в полном объеме, поскольку в противном случае у ответчика возникает неосновательное обогащение за счет истца.

По смыслу приведенных положений закона расторжение предварительного договора, в том числе в связи с неисполнением покупателем обязанности по предварительной оплате товара не порождает для продавца иных прав, кроме тех которые установлены п. 2 ст. 328 ГК РФ, а именно права отказаться от исполнения обязательства и права потребовать возмещения убытков, соответственно для покупателя расторжение предварительного договора не может влечь ответственности в виде штрафов, неустоек, это обусловлено тем, что продавец в такой ситуации, не передав товар покупателю, не может нести каких-либо убытков в связи с его неоплатой, в то время как неустойка имеет компенсационную природу.

Кроме того, условия договора, закрепляющие обязанность покупателя по выплате продавцу штрафа в случае расторжения договора, то есть устанавливающие санкцию за отказ покупателя от товара, ущемляет предусмотренное Законом «О защите прав потребителя» право истца (потребителя) в любое время отказаться от оказания услуги.

Доводы ответчика о том, что штраф, предусмотренный п. № договора компенсирует продавцу затраты, связанные с последующим приведением квартиры, предоставленной покупателю для проведения в ней ремонта, подлежат отклонению, поскольку исходя из буквального значения слов и выражений, содержащихся в оспариваемых условиях, штраф предусмотрен именно за расторжение договора. Кроме того, обязанность покупателя возместить ущерб в случае повреждения квартиры предусмотрена п. № дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору.

Также ответчиком не представлено доказательств несения убытков в связи с незаключением основного договора купли-продажи квартиры.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что условия, указанные в пункте № предварительного договора купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции пункта № дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям закона, нарушают права потребителя, в связи с чем, являются ничтожными.

С учетом сходности правоотношений в данной случае подлежат учету также нормы ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", содержащие запрет зачета требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней).

Частью 7 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" специально предусмотрено, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Судом установлено, что в связи с расторжением предварительного договора № № купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО ССМО «ЛенСпецСМУ» на основании п. № предварительного договора в редакции п. № дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ удержало из предварительной оплаты стоимости квартиры, произведенной ФИО1 сумму в размере 938 880 рублей (130400 у.е. *36 руб. * 20% (штраф в соответствии с п. № в редакции дополнительного соглашения)).

Поскольку суд пришел к выводу, что условия предварительного договора купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ (пункт № в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ), закрепляющие обязанность покупателя по выплате продавцу штрафа в случае расторжения предварительного договора являются недействительными, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере 938 880 рублей.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, в обоснование ответчик указывает, что в данном случае подлежит применению годичный срок исковой давности.

Истец считает срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущенным, поскольку применению подлежит трехлетний срок исковой давности.

Поскольку условия пункта № предварительного договора купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ ущемляют права потребителя по сравнению с правилами установленными законом, данные условия являются ничтожными, суд полагает срок исковой давности в данном случае составляет три года.

В соответствии со ст. 195, 196, 199, 200 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с пунктом 101 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ).

Исполнение предварительного договора началось ДД.ММ.ГГГГ, соответственно к моменту подачи иска – ДД.ММ.ГГГГ трехлетний срок исковой давности не истек.

Требования истца о признании не соответствующими Закону «О защите прав потребителя» недействительными пункта № и пункта № Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению, поскольку соглашение о расторжении договора не является сделкой, в оспариваемых пунктах описывается порядок реализации ранее согласованных сторонами условий предварительного договора купли-продажи, никаких новых прав и обязанностей указанные пункты не устанавливают.

Кроме того, пункт № дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлено, что по требованию продавца покупатель обязан в течение пяти дней освободить квартиру в случаях нарушения обязанностей, предусмотренных п. № настоящего дополнительного соглашения; нарушения порядка и сроков оплаты, предусмотренных разделом № договора на срок более 5 дней; расторжения договора, а также уплатить продавцу штраф из расчета 8 у.е. за каждый день в период, начиная с даты подписания настоящего дополнительного соглашения, и до фактического освобождения покупателем квартиры, истец не оспаривала, требований о признании указанных условий договора недействительными не заявляла.

Поскольку требования истца о признании не соответствующим Закону «О защите прав потребителя» недействительным пункта № Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ судом отклонено, условия пункта № дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истцом не оспорены, не подлежит удовлетворению требование о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 107 136 руб., уплаченной истцом в соответствии с п. № дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений ст. 15 Закона РФ N 2300-1 от 07.02.92 "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Как следует из п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.12 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Учитывая, что ответчиком допущено нарушение прав потребителя, выразившееся во включении в договор условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с правилами установленными законом, невыплатой при расторжении договора уплаченного истцом предварительного платежа, принимая во внимание, что моральный вред истец связывают лишь с нарушением её прав как потребителя, доводов о причинении нравственных страданий не приводит, суд полагает с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей.

Истец просит признать несоответствующим Закону «О защите прав потребителей» и недействительным Третейское соглашение от 17.06.2014 года, указывая, что третейское соглашение лишает её права выбора суда, предусмотренного законом, вынуждает нести расходы и существенно увеличивает материальные затраты при обращении в суд, чем нарушает право на доступ к правосудию.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" защита прав потребителей осуществляется судом.

Указанная норма, устанавливая возможность защиты судом прав потребителей как экономически слабой стороны, вводит дополнительные механизмы правовой защиты в договоре, в том числе в вопросе определения подсудности гражданских дел с участием потребителей, и не содержит запрета на использование иных способов разрешения гражданско-правовых споров, в частности путем обращения потребителей в третейский суд.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 26 мая 2011 года N 10-П указал, что предоставление заинтересованным лицам права по своему усмотрению обратиться за разрешением спора в государственный суд (суд общей юрисдикции, арбитражный суд) в соответствии с его компетенцией, установленной законом, или избрать альтернативную форму защиты своих прав и обратиться в третейский суд - в контексте гарантий, закрепленных статьями 45 (часть 2) и 46 Конституции Российской Федерации, само по себе не может рассматриваться как их нарушение, а, напротив, расширяет возможности разрешения споров в сфере гражданского оборота.

По смыслу п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации", на рассмотрение третейского суда может быть передан любой спор, возникающий из гражданских правоотношений, за исключением тех, запрет на передачу которых третейскому суду напрямую установлен федеральным законом.

Согласно положениям ст. 5 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации" (далее - Закон) спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения.

Третейское соглашение может быть заключено сторонами в отношении всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между сторонами в связи с каким-либо конкретным правоотношением.

Пункт 1 ст. 7 Закона устанавливает, что третейское соглашение заключается в письменной форме. Третейское соглашение считается заключенным в письменной форме, если оно содержится в документе, подписанном сторонами, либо заключено путем обмена письмами, сообщениями по телетайпу, телеграфу или с использованием других средств электронной или иной связи, обеспечивающих фиксацию такого соглашения.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ЗАО Специализированое ФИО2 «ЛенСпецСМУ» одновременно с заключением предварительного договора № № купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ заключено Третейское соглашение, по которому все споры, разногласия или требования, возникающие из договора или в связи с ним, в том числе, касающиеся его подписания, заключения, согласования его условий, исполнения, нарушения, прекращения или недействительности, при невозможности разрешения путем переговоров передаются на рассмотрение третейского суда Ассоциации управляющих недвижимостью. Подписав соглашение, ФИО1 подтвердила, что ознакомлена с уставом Ассоциации управляющих недвижимостью, регламентом Третейского суда, положением о Третейском суде, положением о третейских расходах и сборах (л.д. 27).

Доводы истца о том, что третейское соглашение лишает её права выбора суда, предусмотренного законом, чем нарушает право на доступ к правосудию подлежит отклонению.

Из материалов дела следует, что третейское соглашение заключено путем составления отдельного документа, соглашение не содержит признаков договора присоединения. Доказательства того, что при заключении третейского соглашения ФИО1 была лишена возможности отказаться от его подписания, в материалах дела отсутствуют, доводов о вынужденном характере подписания спорного соглашения истцом не приведено.

То обстоятельство, что обращение в третейский суд влечет для истца материальные затраты связанные с уплатой третейского сбора не является основанием для признания третейского соглашения недействительным.

Учитывая изложенное, суд полагает требования истца о признании не соответствующим Закону «О защите прав потребителей» и недействительным третейского соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 166, 167, 168, 181, 195, 196, 199, 200, 421, 422, 429, 487 ГК РФ 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ЗАО «Специализированное ФИО2 «ЛенСпецСМУ» о признании недействительным третейского соглашения, условий предварительного договора купли-продажи квартиры, дополнительного соглашения, соглашения о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда - удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 6.8. предварительного договора купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции пункта № дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с АО Специализированное ФИО2 «ЛенСпецСМУ» в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 938 880 (Девятьсот тридцать восемь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 (Пяти тысяч) рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца.

Судья