Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Администрации Вологодского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора и взыскании денежных средств, по встречному исковому заявлению ФИО1 к Администрации Вологодского муниципального района об уменьшении размера арендной платы,

установил:

Администрации Вологодского муниципального района (далее -истец по первоначальному иску, Администрация, ответчик по встречному иску) обратился в суд с иском к ФИО1 (далее -ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) о расторжении договора и взыскании денежных средств, мотивируя требования тем, что между Администрацией и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, договора переуступки от 15.06.2015, от 14.10.2013 площадью 20 019 кв.м., с кадастровым номером №, площадью 10 200 кв.м., с кадастровым номером №, площадью 26 218 кв.м., с кадастровым номером № с местоположением: <адрес>, с разрешенным использованием: для производственной деятельности. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ФИО1 обязательств по внесению арендных платежей просили суд взыскать с ФИО1, задолженность по договору аренды:

- № по земельному участку с кадастровым номером № за период С 01.01.2019 по 28.05.2020 в размере 26 577 руб. 61 коп. в бюджет Вологодского муниципального района; пени за период с 16.11.2018 по 28.05.2020 в размере 1374 руб. 60 коп. в бюджет Вологодского муниципального района;

- № по земельному участку с кадастровым номером № за период с 01.01.2019 по 28.05.2020 в размере 13 541 руб. 72 коп; пени за период с 16.11.2018 по 25.05.2020 в размере 700 руб. 41 коп. в бюджет Вологодского муниципального района;

- № по земельному участку с кадастровым номером № за период с 29.06.2015 по 28.05.2020 в размере 50 964,19 руб. в бюджет Вологодского муниципального района; пени за период с 16.02.2017г по 28.05.2020 в размере 13 448,89 руб. в бюджет Вологодского муниципального района.

Расторгнуть договор аренды № от 14.10.2013 года, вернуть земельный участок по акту приема-передачи в течение 30 дней, после вступления решения в законную силу.

Судом принят к производству встречный иск ФИО1 к Администрации Вологодского муниципального района об уменьшении размера арендной платы. Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды от 14.10.2013 № и договора передачи права и обязанностей по договору о предоставлении в аренду земельного участка от 14 октября 2013 № от 15.06.2015 №ФИО1 было уступлено право аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №.

Ссылаясь на то, что определение вида разрешенного использования категории земельных участков установлено неверно, в связи с чем, оснований для того, чтобы относить земельные участки кадастровыми номерами № к землям промышленности, отсутствуют и, соответственно, размер аренда платы является завышенным и не соответствующим действительности, просил суд уменьшить размер арендной платы по договору аренды от 14.10.2013 №, в отношении земельных участков с кадастровым номером № за период с 01.01.2019 по 28.05.2020 до 14 112,01 руб.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО1 уменьшил встречные исковые требования, просили суд уменьшить размер арендной платы по договору аренды от 14.10.2013 №, в отношении земельных участков с кадастровым номером № за период с 01.01.2019 по 28.05.2020 до 28 281,47 руб.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску Администрации Вологодского муниципального района по доверенности ФИО2 первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. Пояснила, что периоды взыскания и сумма не меняются, договор подлежит расторжению ввиду неуплаты арендных платежей более, чем за 6 месяцев. В мае 2020 года в адрес ФИО1 было направлено уведомление о погашении задолженности и расторжении договора, которое получено им и оставлено без удовлетворения. Также указала, что договор аренды заключен с ФИО1, как с физическим лицом, по ОКВЭД он не относится к категории субъектов, отраженных в Постановлении Правительства РФ, которым предоставляется мораторий на начисление оплаты в связи с карантинными мероприятиями по covid-19. Против удовлетворения встречных требований возражала. Однако, пояснила, что ФИО1 обращался в Администрацию с заявлением о перерасчете арендной платы.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истец по встречному иску) по доверенности ФИО3 в судебном заседании уменьшенные встречные исковые требования поддержала, с первоначальными исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что ранее судьей Вологодского городского суда было вынесено решение по иску ФИО1 к Администрации Вологодского муниципального района о перерасчете размера арендной платы, в связи с чем, считает, что задолженности по аренде не имеется, так как ФИО1 предполагал возможным произвести зачет встречных требований. Он обращался в Администрацию Вологодского муниципального района с таким заявлением, поскольку имеется переплата. Решение суда Администрацией не исполнено, в связи с чем, ФИО1 не производил оплату арендных платежей. Также указал, что согласно п.5.1.1 договора аренды, право на досрочное расторжение договора аренды Администрация Вологодского муниципального района имеет только при совокупности нарушений, которая в данном случае отсутствует.

Заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Установлено и подтверждается представленными доказательствами, что Администрацией Вологодского муниципального района, на основании договора аренды от 14.10.2013 № и договора передачи права и обязанностей по договору о предоставлении в аренду земельного участка от 14 октября 2013 № от 15.06.2015 №, ФИО1 было уступлено право аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № - категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: для производственной деятельности (производственная база, складской комплекс, логистический центр) в границах, указанных в кадастровом паспорте, местоположение которых определено: <адрес>.

Договор № от 14.10.2013 заключен сроком на 49 лет с 14.10.2013 по 14.10.2062 (п. 2.1.)

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определённый договором.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Администрация Вологодского муниципального района надлежащим образом исполнила принятые на себя обязательства и передала ответчику земельные участки.

Пунктом 4.2 договора аренды установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями.

Ответчик, принятые на себя обязательства не выполнил.

Согласно п.5.4.5 договора аренды земельного участка, ответчик обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в размере и порядке, определяемым договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Указанное условие договора ответчиком выполнено не было.

Как следует из материалов дела, с учетом уточненного периода просрочки, с 01.01.2019 по 28.05.2020 года ответчиком не осуществлялась оплата арендных платежей за пользование земельным участком, в связи с чем, образовалась задолженность по договору аренды земельного участка от № с кадастровым номером №. Согласно расчету задолженности по арендной плате (земли сельскохозяйственного назначения) сумма задолженности составляет 10 009,48 руб. и пени в размере 294,46 руб.; по земельному участку с кадастровым номером № за период с 01.01.2019 по 28.05.2020 в размере 5 100 руб. и пени в размере 150,03 руб.; по земельному участку с кадастровым номером № за период с 01.01.2019 по 28.05.2020 в размере 13 108,19 руб. и пени в размере 830,15 руб.

Расчет проверен, является арифметически верным (с учетом изменений, внесенных по понижающему коэффициенту), поскольку ответчиком в срок арендная плата не внесена, суд признает обоснованными требования истца о взыскании данной задолженности и пени. Доводы представителя ответчика по первоначальному иску о том, что имеется переплата в связи с вынесением решения суда об уменьшении арендной платы суд полагает несостоятельными, поскольку вынесение указанного решения суда не освобождает ФИО1 от обязательств по оплате арендной платы по договору.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, письмом от 28.05.2020 года арендодатель направил в адрес арендатора уведомление о погашении задолженности по арендной плате за земельные участки и расторжении договора аренды. Указанное уведомление не исполнено.

Разрешая встречные исковые требования, а также рассматривая требования Администрации Вологодского муниципального района о расторжении договора аренды, суд приходит к слкдующему.

Согласно сведениям ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами № отнесены к землям промышленности, энергетики и транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли, обороны, безопасности или земли иного специального назначения.

В соответствии с Генеральным планом Спасского сельского поселения, утвержденным решением Совета Спасского сельского поселения от 28.12.2012 №, спорные земельные участки расположены в функциональной зоне, которая предусмотрена для сельскохозяйственного использования.

Согласно Правил землепользования и застройки Спасского сельского поселения, утвержденных решением Представительного собрания Вологодского муниципального района от 28.04.2015 №, данные земельные участки расположены в зоне СХ1, в которой не предусмотрена производственная деятельность.

Как следует из содержания протокола публичных слушаний, проект изменений в генеральный план содержит недостатки: проект необходимо согласовать с собственником мелиоративной системы ФГБУ «Управление Вологдамелиоводхоз», технические условия на переустройство мелиоративной системы не получены; также рекомендовано дать обоснование санитарно-защитной зоны от проектируемых земель промышленности. Кроме того, представители СПК (колхоз) «Племзавод Пригородный» отметили, что не заинтересованы в отнесении генеральным планом поселения рассматриваемых земельных участков к территории промышленных объектов и могли бы использовать данные участки в процессе деятельности сельхозпредприятия. По результатам публичных слушаний принято решение направить проект на доработку с целью устранения замечаний.

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Вступившим в законную силу решением Вологодского городского суда Вологодской области от 18.06.2020г. по делу №2-1335/2020, на основании изложенных обстоятельств установлено, что спорные земельные участки невозможно использовать в связи с разрешенным использованием «для производственной деятельности» ввиду их фактического расположения в функциональной зоне, которая предусмотрена для сельскохозяйственного использования, и не предполагает осуществления производственной деятельности, при этом указанный недостаток не был оговорен арендодателем в договоре аренды и не мог быть обнаружен арендатором во время осмотра имущества при заключении договора и передаче имущества в аренду, в связи с чем, за ФИО1 признано право о возложении на арендодателя обязанности в форме соразмерного уменьшения арендной платы, перерасчета суммы выставленной арендной платы и взыскании излишне уплаченной.

Таким образом, судом установлено, что по состоянию на 28.05.2020г., дату обращения Администрации с требований о погашении сумм задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, у Администрации Вологодского муниципального района, совокупности правовых оснований, предусмотренных, в том числе, п.5.1.1. договора аренды, для расторжения не имелось. В связи с чем, в части расторжения договора аренды, требования удовлетворению не подлежат.

Принимая во внимание изложенное, суд, руководствуясь положениями ст. 612 ГК РФ, полагает встречные исковые требования, с учетом уменьшения, подлежащими удовлетворению.

На основании ст.98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу Администрации Вологодского муниципального района полежит взысканию государственная пошлина в размере 471,46 руб.

Руководствуясь ст. ст. 98, 103, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Администрации Вологодского муниципального района к ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Вологодского муниципального района задолженность по договору аренды № от 14.10.2013 по земельному участку с кадастровым номером № за период с 01.01.2019 по 28.05.2020 в размере 10009, 48 руб. и пени 294,46 руб.

В удовлетворении остальной части требований Администрации Вологодского муниципального района – отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к Администрации Вологодского муниципального района - удовлетворить.

Уменьшить размер арендной платы по договору аренды от 14.10.2013 № в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: № за период с 01.01.2019 по 28.05.2020 до 28218, 47 руб.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 471, 46 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд Вологодской области в течение месяца со дня принятия решения суда.

Судья А.Н. Пестерева

Мотивированное решение изготовлено 09.10.2020 г.