Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л», ФИО2 о признании недействительным\ничтожным решения общего собрания собственников нежилых помещений, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л», ИП ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания собственников нежилых помещений надземной автостоянки, расположенной по адресу <...> проведенного в форме очно\заочного голосования и оформленного протоколом от 27.02.2019г. № 01/2019г., расторжении договора и обслуживания указанной автостоянки, заключенный истцом с ИП ФИО3 и взыскании судебных расходов.

В последствии истец исковые требования уточнил, заявив их к ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л», ФИО2 просил суд о признании ничтожным решения общего собрания собственников нежилых помещений, взыскании судебных расходов, свои требования обосновывая тем, что является собственником нежилого помещения № по адресу <адрес><адрес> Оспариваемым решение общего собрания был произведен выбор управляющей компании – ИП ФИО3 Полагая, что при принятии решения кворум отсутствовал, истец обратился в суд с заявленными исковыми требованиями.

В судебном заседании представитель истца, представив дополнительные объяснения просил признать ничтожным решения общего собрания собственников нежилых помещений, взыскать судебные расходы указав, что при подсчете кворума были учтены голоса лишь собственников нежилых помещений автостоянки, при этом площадь самого 6-ти секционного дома по ул. Стаханова стр. 59 не была учтена, в то время как дом и стоянка являются единым объектом и места общего пользования территории автопарковки входят в состав общего имущества дома. Также полагала, что в расчете кворума незаконно посчитаны голоса ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л» постольку указанный застройщик свое право собственности на объекты недвижимости не зарегистрировал в установленном законом порядке.

Представитель ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л» в судебное заседание не явился, в предыдущем судебном заседании исковые требования не признал, представил письменные объяснения согласно которых за принятие положительного решения общим собранием по вопросам поставленным на голосование, проголосовало 99,47 % из числа принявших участие в собрании, следовательно, голос истца не мог повлиять на результат общего собрания. Также указал, что стоянка и жилой дом не являются единым объектом, поскольку им присвоены разные адреса, наземная автостоянка была поставлена на кадастровый учет на стадии незавершенного строительства и присвоен ей кадастровый №, что свидетельствует о том, что автостоянка и жилой дом два разных объекта поставленных на кадастровый учет, имеющие свои адреса. Также указал, что Закон не устанавливает срок для застройщика по регистрации прав собственности на возведенные объекты, что, тем не менее, не может свидетельствовать об отсутствии у застройщика правомочий собственника в отношении возведенного объекта и правомочий по участию в общем собрании.

Третье лицо ФИО4 и его представитель в судебном заседании исковые требования не признали, ссылаясь на то, что право на участие в оспариваемом собрании имеют только сособственники помещений и машино-мест автостоянки. При этом, согласно сложившейся судебной практике, участник долевого строительства фактически осуществляющий права собственника, вправе принимать участие в собрании собственников по управлению общим имуществом. ООО СУ -11 «Липецкстрой-Л» создал машино-места для себя (статьи 218 ГК РФ), им пользуется и владеет, а также несет бремя содержания как личного, так и общего имущества собственников автостоянки Т.е. фактически осуществляет права и обязанности собственника, а следовательно, вправе принимать участие в собрании. Так как при проведении общего собрания кворум имелся, полномочия ФИО4 подтверждены доверенностью, то ФИО4 и его представитель полагали, что иск не обоснован и не подлежит удовлетворению.

Истица ФИО1, ответчик ФИО2 и третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. Согласно пункту 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом1 статьи6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем проведения очно-заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Общее собрание собственников помещений нежилого здания является органом управления нежилого здания (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации) и его следует квалифицировать как участников гражданско-правового сообщества, которое является обязательным для всех участников такого сообщества (п. 2 ст. 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В силу части 3 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.В соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.Судом установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения № по адресу <адрес> стр. 59\1, о чем свидетельствует запись государственной регистрации права <данные изъяты> И материалов дела следует, что 27.02.2019г. было проведено общее собрание собственников нежилых помещений надземной автостоянки, расположенной по адресу <...>. Истцом процедура проведения указанного общего собрания не оспаривается, оспаривается кворум при принятии указанного решения.На собрании, состоявшемся 27.02.2019г., избраны: председателем собрания – ФИО4, действующий на основании доверенности от 11.02.2019г. – представитель ООО СУ-11 «Липецксрой-Л», секретарем собрания – ФИО2Общее собрание собственников нежилых помещений надземной автопарковки проведено в форме очно-заочного голосования в период с 22 февраля 2019г. по 27 февраля 2019г.Очная часть голосования (путем совместного присутствия) собственников нежилых помещений проведено 22 февраля 2019г. в 17 час. 30 мин.Заочная часть голосования 9опросным путем) проведено в период с 22.02.2019г. по 27.02.2019г.. Срок окончания приема оформленных письменных решений собственников 27.02.2019г. в 20 час. 00 мин.Как следует из протокола общего собрания от 27.02.2019г. решением собрания председатель и секретарь наделены полномочиями счетной комиссии, утвержден способ уведомления о созыве и об итогах голосования, выбрана управляющая компания – ИП ФИО3, утверждены условия и заключение с ИП ФИО3 договора, утверждены перечень и периодичность работ, стоимость работ по управлению, техническому обслуживанию, санитарному содержанию надземной автопарковки. Управляющая компания наделена правом по использованию общего имущества автостоянки и прилегающей территории в целях управления, обслуживания имущества, размещения дополнительного оборудования и организации пропускного режима на объекте. Утверждено место хранения протокола и иных материалов общего собрания собственников нежилых помещений автостоянки.В общем собрании 27.02.2019г. приняли участие собственники (в собрании приняли участие 7 собственников нежилых помещений), владеющие 2514,30 кв.м. Общая площадь нежилых помещений надземной автостоянки – 3612,6 кв.м. Таким образом, в голосовании приняли участие собственники, владеющие 69,60% нежилых помещений надземной автостоянки. Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле не оспаривались.

Довод истца об отсутствии кворума проверялся в судебном заседании, но отклоняется судом, поскольку опровергается содержанием представленных в дело бюллетеней собственников помещений.

Право собственности лиц, принявших участие в голосовании и размер их доли подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Оспаривая указанный расчет кворума, истец исходит из того, что при расчёте кворума необходимо учитывать площадь многоквартирного жилого дома расположенного по адресу <...>.

Суд не может согласиться с данной правовой позицией, поскольку машино-места территории автопарковки и места общего пользования территории автопарковки не входят в состав общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу <...> о чем свидетельствует то обстоятельство, что указанным объектам (надземной автостоянке и многоквартирному дому) в разное время присвоены разные адреса: так решением от 05.12.2018 г. Департамента градостроительства и архитектуры автостоянке присвоен адрес: <...> строение 59/1, в то время как жилому зданию присвоен адрес: <...>. (решение Департамента градостроительства и архитектуры от 05.10.2016 г.).

Кроме того, наземная автостоянка была поставлена на кадастровый учет на стадии незавершенного строительства и ей присвоен кадастровый №, что свидетельствует о том, что автостоянка и жилой дом два разных объекта поставленных на кадастровый учет. Указанные обстоятельства также подтверждаются данными технического паспорта надземной автостоянки, наличием отдельных разрешений на строительство дома и автостоянки, а также содержаниями договоров долевого участия в строительстве автостоянки и в строительстве жилого дома, из которых следует, что указанные объекты являются самостоятельными и участие гражданина в долевом строительстве жилого дома автоматически не порождает возникновения у него прав на помещения надземной автостоянки.

Кроме того, согласно выписки из ЕГРН на надземную автостоянку в разделе «кадастровые номера иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект недвижимости» отсутствует указание на кадастровый номер многоквартирного дома.

Согласно общедоступным сведениям на сайте Государственной жилищной инспекции Липецкой области: http://ggilipetsk.ru/reestry/, управление общим имуществом многоквартирного дома № 59 по ул. Стаханова в г. Липецке осуществляет Общество с ограниченной ответственностью "СОДРУЖЕСТВО", и в реестре отсутствуют сведения об управлении указанной управляющей организацией общим имуществом строения 59/1 по ул. Стаханова в г. Липецке.Как отсутствует указание на это и в протоколе общего собрания собственников мкд 59 по ул. Стаханова г. Липецка от 30.05.2018г.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное в совокупности, суд приходит к выводу о том, что право на участие в собрании собственников нежилых помещений надземной автостоянки, расположенной по адресу <...> имеют только сособственники помещений и машино-мест данной автостоянки.

Довод истца о том, что у многоквартирного дома и стоянки единое архитектурное решение, имеется общая стена, сообщение между зданиями и автостоянка является элементом благоустройства дома, основан на субъективном восприятии архитектурного облика указанных строений, поскольку автостоянка может существовать отдельно без вышеназванного жилого дома, ввиду отсутствия единства коммуникаций.

Оснований для назначения строительной экспертизы в рамках заявленных истцом требований у суда не имеется.

Ссылка истца на необходимость проведения голосования по системе "1 собственник - 1 голос" является необоснованной, поскольку в силу требований действующего законодательства количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.

При этом, законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни общее собрание собственников.

Довод истца о том, что ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л» не имело прав на участие в общем собрании, поскольку не зарегистрировало в ЕГРН право собственности на объекты недвижимости, суд полагает основанным на неверном толковании норм действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, при обретается этим лицом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со статьей 8 Закона N214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Если же обратиться к ч.1.1 ст.44 ЖК РФ, в соответствии с которой лица, подписавшие акт приема-передачи с застройщиком, имеют право голоса на общем собрании собственников МКД только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (если право собственности так и не зарегистрировали).

Таким образом, все остальные помещения, права на которые не оформлены, принадлежат застройщику на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Исходя из системного толкования указанных норм права, принимая во внимание положения ч.3 ст.45, ч.1 ст.12 Федерального закона N214-ФЗ, п.6 и 7 ч.2 ст.253 ЖК РФ суд приходит к выводу о том, что лица, принявшие от застройщика по акту приема-передачи объекты долевого строительства, но не зарегистрировавшие права собственности в установленном законом порядке, а также застройщик в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании собственников помещений и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками помещений в правами. Иное влекло бы нарушение прав указанных лиц на участие в решении вопросов управления и распоряжения общим имуществом, учитывая при этом, что осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, поскольку сроки оформления собственности застройщиком законом не установлены.

Анализируя оспариваемое решение общего собрания, процедуру его принятия, сопоставляя их с требованиями закона, регламентирующего основания для признания таких решений недействительными (ничтожными), суд приходит к выводу, что по делу достаточных данных, позволяющих признать оспариваемое решение собрания ничтожным не усматривается.

Решения общего собрания, оформленные протоколом от 27.02.2019г. требованиям, предъявляемым к принятию решения (ст. 181.2 ГК РФ), соответствуют, отсутствие подписи секретаря собрания в протоколе не свидетельствует о его ничтожности.

Подлинники протокола и решений собственников помещений суду представлены.

Полномочия председателя собрания ФИО4 при осуществлении функций инициатора и председателя общего собрания подтверждались доверенностью от 11.02.2019 выданной ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л».

Кроме того, суд отмечает, что решение общего собрания, компетентное для рассмотрения вопросов его повестки, при наличии необходимого кворума, не вызывающее сомнения с точки зрения оформления волеизъявления собственников помещений, не может быть признано недействительным по одним лишь формальным соображениям, поскольку в таком случае нарушались бы права участников собрания и третьих лиц, и не соблюдался бы необходимый баланс интересов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО СУ-11 «Липецкстрой-Л», ФИО2 о признании недействительным\ничтожным решения общего собрания собственников нежилых помещений надземной автостоянки, расположенной по адресу <...> проведенного в форме очно\заочного внеочередного голосования, оформленного протоколом от 27.02.2019г. № 01/2019 и взыскании судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.И. Данилова

Мотивированное решение

изготовлено 05.11.2019г.

Дело № 2-5664/2019г.