Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ухте Республики Коми 05 марта 2019 года гражданское дело по иску Дмитриева С.В., Дмитриевой В.С., Дмитриевой Л.Г. к администрации МОГО «Ухта» о взыскании выкупной цены,

установил:

Дмитриев С.В., Дмитриева В.С. (собственники жилого помещения) и Дмитриева Л.Г. обратились в Ухтинский городской суд с требованием к администрации МОГО «Ухта» о признании права выбора способа обеспечения жилищных прав путем возмещения выкупной цены за жилое помещение, взыскании с администрации выкупной цены в размере .... рублей, включая стоимость жилого помещения, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт и долю в праве на общее имущество, после получения компенсации право собственности истцов прекращается, истцы утрачивают право пользования жилым помещением, право собственности на жилое помещение признается за МОГО «Ухта». В обоснование заявленных требований истцы указали, что они являются собственниками спорного помещения, расположенного по адресу: ...., находящегося в многоквартирном жилом доме (далее –МКД), признанном заключением МВК от <...> г.. № .... аварийным и подлежащим сносу; указанный жилой дом включен в муниципальную и республиканскую адресную программу переселения, <...> г. администрацией МОГО «Ухта» было издано постановление № .... «Об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд», согласно которому принято решение об изъятии земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: .....Решением Ухтинского городского суда РК от <...> г. по делу в удовлетворении исковых требований администрации МОГО «Ухта» о переселении Дмитриева С.В., Дмитриевой В.С., Дмитриевой Л.Г. из квартиры №.... в доме №.... по .... в другое жилое помещение взамен аварийного отказано; истцы выбрали способом обеспечения своих жилищных прав выплату им выкупной цены за изымаемое жилое помещение, до настоящего времени администрацией не предпринято никаких действий по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение и решению вопроса о выкупе спорного жилого помещения по его рыночной цене. Стоимость изымаемого жилого помещения определена истцами согласно отчету ИП Щеглова М.А.

В судебное заседание истцы не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Представитель истца адвокат Торопов Н.Я., действующий на основании доверенности, требования истцов поддержал, указывая на их обоснованность в силу ст. 32 Жилищного кодекса РФ, также указал, что размер выкупной цены определен на основании заключения ИП Щеглова М.А., администрацией МОГО «Ухта» оценка не оспорена. В части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт пояснил, что жилой дом .... года постройки, капитальный ремонт был проведен в .... году, до .... года (начало приватизации) прошло .... лет, срок эксплуатации деревянных домов-50 лет, истец приобрел жилое помещение по договору мены в .... году, потом подарил долю жилого помещения дочери, учитывая все эти обстоятельства требования истцов о взыскании компенсации подлежат удовлетворению.

Представитель администрация МОГО «Ухта» по доверенности Варнакова А.В. в судебном заседании требования истцов не признала, указала, что истцам предлагалось переселение в иное жилое помещение взамен аварийного, выплата возмещения за данное жилое помещение не предусмотрена. Оценку стоимости изымаемого жилого помещения, произведенную ИП Щеглова М.А., представитель ответчика не оспаривала, ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы не заявила. Однако была категорически против взыскания компенсации за не произведенный капитальный ремонт, указывая, что такая обязанность лежит на собственниках жилого помещения.

С учетом требований ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 ГК РФ).

В соответствии с ч.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно ч.8 ст.32 Жилищного кодекса РФ предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения допускается только по соглашению с собственником жилого помещения с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения в выкупную цену.

Следовательно, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности. При этом именно собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Часть 3 статьи 2 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" также указывает на необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса РФ, в том числе его статьи 32.

На основании ч.7 ст.32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В судебном заседании установлено, и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <...> г., Дмитриев С.В. на основании договора мены от <...> г. является собственником .... доли жилого помещения, расположенного по адресу: ...., Дмитриевой В.С. принадлежит .... доли вышеуказанного жилого помещения на основании договора дарения от <...> г., заключенного между Дмитриевым С.В. и Дмитриевой В.С. Жилое помещение состоит из .... жилых комнат, общей площадью .... кв.м.

Заключением межведомственной комиссии от <...> г. № ...., назначенной постановлением руководителя администрации МОГО «Ухта» от <...> г. № .... «О создании постоянно действующей межведомственной комиссии по вопросам переустройства, перепланировки и использования помещений (домов) на территории МОГО «Ухта», многоквартирный жилой дом по адресу: .... признан аварийным и подлежащим сносу в связи с большим физическим износом здания и ухудшениями в процессе эксплуатации.

Постановлением администрации МОГО «Ухта» от <...> г. № .... «Об утверждении муниципальной программы «Переселение граждан, проживающих на территории МОГО «Ухта», из аварийного жилищного фонда на .....», указанный многоквартирный жилой дом включен в программу переселения.

Также данный многоквартирный жилой дом по адресу: .... включен в республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства» на .... годы, утвержденную постановлением Правительства Республики Коми от <...> г. № .....

<...> г. администрацией МОГО «Ухта» было издано постановление № .... «Об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд», согласно которому принято решение об изъятии земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: .....

Разъясняя порядок применения статьи 32 Жилищного кодекса РФ, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. п. 20, 22 Постановления от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указал, что данное положение закона, принятое в развитие положений ч.3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлено прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения, в связи с чем собственник имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп по своему выбору.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В рамках исполнения программы переселения администрацией МОГО «Ухта» было предложено семье Дмитриевых жилое помещение, расположенное по адресу: ...., от переселения в которое они отказались. То есть согласие собственников на предоставление им другого жилого помещения взамен занимаемого жилого помещения, признанного аварийным, отсутствует.

Решением Ухтинского городского суда от <...> г. по делу № .... оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от <...> г., в удовлетворении исковых требований администрации МОГО «Ухта» о переселении Дмитриевых из жилого помещения по адресу: .... в жилое помещение, расположенное по адресу: ...., прекращении права собственности истцов на занимаемое жилое помещение, признании права собственности на это жилое помещение за МОГО «Ухта», признании Дмитриевых утратившими право пользования занимаемым жилым помещением отказано.

Судом установлено и в настоящем судебном заседании не оспаривалось ответчиком, что администрацией МОГО «Ухта» до настоящего времени не принято каких-либо действий по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, сроков и других условий изъятия жилого помещения в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ. В связи с чем истцы сами обратились в суд с иском о взыскании выкупной цены за изымаемое жилое помещение, поскольку ими выбран способ обеспечения их жилищных прав при изъятии жилого помещения – выкуп жилого помещения.

Как предусмотрено абз.2 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Согласно отчету индивидуального предпринимателя Щеглова М.А. № .... от <...> г., рыночная стоимость объекта оценки с учетом доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме составляет .... рублей.

Согласно экспертному заключению ИП Щеглова М.А. № .... сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома № .... по ...., в том числе приходящаяся на кв.№ ...., с учетом проведенного в .... году капитального ремонта указанного жилого дома, составляет .... рублей.

Доводы представителя администрации МОГО «Ухта» о том, что компенсация за не произведенный капитальный ремонт не подлежит учету при определении выкупной стоимости, суд считает необоснованными.

Из материалов дела следует, что жилое помещение расположено в деревянном доме .... года постройки. Из записи, произведенной в техническом паспорте (иные данные отсутствуют), следует, что в данном доме капитальный ремонт производился в .... году, т.е. более 50 лет назад, на момент начала приватизации 1991 год -.... лет. Нормативный срок службы деревянных домов-50 лет.

Статья 16 Закона РФ от 04 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Согласно вышеуказанному заключению эксперта в случае, если бы в изымаемом жилом доме своевременно и качественно были проведены мероприятия по капитальному ремонту с надлежащей периодичностью, то срок службы многоквартирного жилого дома был бы близок к оптимальному.

Суд полагает, что аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у ответчика жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у ответчика убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент. Данные обстоятельства являются основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Администрацией МОГО «Ухта» указанная оценка объекта недвижимости не оспорена, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. У суда нет оснований не доверять представленному истцами заключению ИП Щеглова М.А.., имеющего соответствующее образование и квалификационный аттестат.

Таким образом, выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ...., принадлежащего на праве собственности Дмитриеву С.В. (.... доли) и Дмитриевой В.С. (.... доля) составит ...., выкупная цена .... доли составит .... руб., .... доли- .... руб.

С учетом установленных по делу обстоятельств и исходя из вышеизложенных норм права, исковые требования Дмитриевых подлежат удовлетворению, с администрации МОГО «Ухта» в пользу Дмитриева С.В. в счет возмещения выкупной цены за изымаемое жилое помещение следует взыскать .... руб., в пользу Дмитриевой В.С.-.... руб. После уплаты выкупной стоимости право собственности Дмитриева С.В. и Дмитриевой В.С. на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., подлежит прекращению, право собственности на объект недвижимости переходит к МОГО «Ухта», после чего Дмитриев С.В., Дмитриева В.С., Дмитриева Л.Г. утрачивают право пользования спорным жилым помещением и подлежат выселению.

Руководствуясь ст. 194, 195 ГПК РФ, суд

решил:

Требования Дмитриева С.В., Дмитриевой В.С. удовлетворить.

Признать за Дмитриевым С.В. и Дмитриевой В.С. право выбора способа обеспечения жилищных прав путем возмещения выкупной цены за жилое помещение.

Взыскать с администрации МОГО «Ухта» в качестве выкупной цены за жилое помещение, расположенное по адресу: ...., в пользу Дмитриева С.В..... руб., в пользу Дмитриевой В.С..... руб.

После полной выплаты указанного возмещения за жилое помещение прекратить право собственности Дмитриева С.В. и Дмитриевой В.С. на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., признать право собственности за МОГО «Ухта» на указанное жилое помещение.

После перехода права собственности к МОГО «Ухта» на жилое помещение Дмитриев С.В., Дмитриева В.С., Дмитриева Л.Г. утрачивают право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: .....

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Ухтинский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме, т.е. с 11 марта 2019 года.

Судья М.В. Корниенко