Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Самойловой Т.П. к ООО «Социальная инициатива Москва-Севастополь» о защите прав потребителей, признании договора купли-продажи имущественных прав договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, излишне уплаченных денежных средств, судебных расходов, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ООО «Социальная инициатива Москва-Севастополь» (далее – ООО «СИ Москва-Севастополь»), ответчик 1), АО «Севастопольский морской банк» (далее – ответчик 2) о защите прав потребителей, признании договора купли-продажи имущественных прав № № от 23.09.2014г. договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ1269 дней) в сумме <данные изъяты>, излишне уплаченных денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, судебных расходов по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты>, штрафа, компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи имущественных прав № № от 23.09.2014г., согласно которого продавец продает, а покупатель приобретает имущественные права на объект недвижимости: <адрес>, состоящую из 2 комнат, общей площадью 54,44 кв.м., расположенную на 1 этаже в ПК-5. Запланированный срок завершения строительства и введения в эксплуатацию объекта – 3 квартал 2014г. Цена имущественных прав на объект недвижимости на дату заключения указанного договора составляет <данные изъяты>. 10.10.2014г. на основании извещения ответчика об увеличении общей площади квартиры истцом доплачено ответчику <данные изъяты> рублей. Истец свои обязательства исполнил полностью, оплатив стоимость объекта в установленные сроки. Ответчик 1 обязался ввести объект в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГг., однако ответчик 1 длительное время не выполнял свои обязательства. 23.03.2018г. по настоянию ответчика 1 был истцом был подписан договор № участия в фонде финансирования строительства от 23.06.2014г. между ПАО Банк «Морской» и истцом. Согласно акта приема-передачи квартиры от 23.03.2018г. ответчик 1 передал истцу квартиру, общей площадью 51,4 кв.м.

В судебном заседании истец, представитель истца на исковых требованиях настояли, однако уточнили исковые требования и пояснили, что на требованиях к АО «Севастопольский морской банк» не настаивают.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, в котором мотивирует непризнание иска тем, что приобретение истцом квартиры осуществлялось путем покупки у третьего физического лица прав требования возврата финансовой помощи. На момент приобретения квартиры истцом дом был построен. 10.10.2014г. истцом было подано застройщику заявление о передаче квартиры для проведения ремонтных и отделочных работ. Акт приема-передачи квартиры подписан между сторонами 10.10.2014г. и с указанного момента на основании п. 6.2. договора обязательства ответчика были исполнены. Строительство указанного дома осуществлялось ответчиком в соответствии с законодательством Украины. Между ответчиками был заключен договор № управителя фонда финансирования строительства и застройщика на основании Правил ФФС, указанный договор не прекращен, не расторгнут, при этом до 01.01.2015г. действовал переходный период для урегулирования вопросов интеграции Крыма в РФ. Договор об участии в ФФС полностью реализован, обязательства сторон выполнены, право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 03.08.2017г., однако причиной этого послужили причины, не зависящие от ответчика, а именно, изменение правого поля Крыма, процесс интеграции в Российское правовое поле, несформированность законодательной базы и государственных органов, на что ответчик не мог повлиять. <адрес> квартиры, указанная в договоре, определена с учетом площади балкона, однако ст. 15 ЖК РФ установлено, что общая площадь квартиры определяется без учета площади балкона. Просит применить срок исковой давности к заявленным требованиям. В случае удовлетворения исковых требований просит снизить неустойку.

Заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что 03.12.2012г. между ПАО Банк «Морской» (в настоящее время АО «Севастопольский морской банк») (управитель) и ООО «СИ Москва-Севастополь» (застройщик) заключен договор № управителя фонда финансирования строительства и застройщика, в соответствии с которым в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, Управитель, действующий на праве доверительной собственности в интересах доверителей, заказывает заказчику построить надлежащего качества квартал жилых домов (пусковой комплекс №) на 44 квартиры с встроенными-пристроенными помещениями, общей площадью 2262,94 кв.м. по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что договор управления имуществом – это договор, по которому учредитель управления передает управителю в доверительную собственность денежные средства с целью достижения определенных им целей и устанавливает ограничения отдельных действий управителя по управлению данными денежными средствами. Для данного договора - это договор об участии в ФФС.

Согласно п. 1.5. договора стороны договорились, что ориентировочная дата строительства 15.01.2013г., введения объекта строительства в эксплуатацию 15.07.2014г., дата передачи объектов инвестирования доверителям под заселение 15.09.2014г.

В силу п. 1.8. договора застройщик обязан передать управителю ФФС для открытия финансирования объекта строительства в т.ч. декларацию о начале строительных работ.

Декларация о начале строительных работ в соответствии с законодательством Украины выдана застройщику 26.11.2012г.

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что приобретение спорной квартиры осуществлялось истцом посредством заключения следующих договоров.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СИ Москва-Севастополь» (продавец) и истцом (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущественных прав №. Пунктом 1.1 настоящего договора предусмотрено, что согласно настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает имущественные права на объект недвижимости: <адрес>, состоящую из 2 комнат, общей площадью 54,44 кв.м., расположенную на 1 этаже в ПК-5, при этом согласно Приложения № к договору в общую площадь квартиры включена площадь балкона, площадью 3,97 кв.м.

Согласно п. 1.2. договора фактическая площадь объекта недвижимости на момент передачи его покупателю будет уточнена после проведения обмеров БТИ и может отличаться от проектной.

В соответствии с п. 1.4. договора, запланированный срок завершения строительства и введения в эксплуатацию объекта строительства 3 квартал 2014г.

Согласно п. 3.1. договора цена имущественных прав на объект недвижимости на дату заключения данного договора составляет <данные изъяты>

Оплата стоимости объекта подтверждается актами приема-передачи денежных средств и ответчиком не оспаривается.

В силу п. 3.3. договора цена имущественных прав на объект недвижимости подлежит корректировке сторонами в случае выявления наличия отклонения фактической общей площади объекта недвижимости (в соответствии с данными обмерами объекта недвижимости, произведенных БТИ) от общей площади объекта недвижимости, указанной в п.1.1. настоящего договора. Продавец обязан вернуть покупателю сумму разницы цены имущественных прав на объект недвижимости в течение 15 дней.

На основании п. 4.1., 4.2. передача покупателю права собственности на имущественные права на объект недвижимости осуществляется двусторонним актом приема передачи имущественных прав на объект недвижимости, который подписывается полномочными представителями сторон на протяжении 5 дней с момента 100 % цены имущественных прав, определенных настоящим договором. Передача объекта недвижимости покупателю как владельцу имущественных прав на объект недвижимости осуществляется после введения объекта строительства в эксплуатацию, которая подтверждается полученной декларацией о готовности объекта к эксплуатации.

В соответствии с п. 5.1. договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством РФ.

Пунктом 6.2. договора предусмотрено, что надлежащим выполнением обязательства продавца по передаче покупателю объекта недвижимости, указанного в п. 1.1. договора, стороны считают подписание двустороннего акта приема-передачи объекта недвижимости в срок, указанный в настоящем договоре.

23.06.2014г. между ПАО Банк «Морской» (в настоящее время АО «Севастопольский морской банк») и истцом (доверитель) заключен договор № участия в фонде финансирования строительства, в соответствии с которым доверитель на основании признания ею Правил Фонда Финансирования строительства по программе ООО «СИ Москва-Севастополь» (далее Правила ФФС), утвержденных решением наблюдательного Совета банка (Протокол № 544 от 03.12.2012г.), дает согласие на Фонде Финансирования строительства вида А (далее – ФФС), берет на себя обязательства выполнять Правила ФФС и передать средства в ФФС в доверительное управление, а банк принимает средства в ФФС в доверительное управление с дальнейшим использованием средств ФФС в соответствии с Правилами ФФС. Доверитель признает и дает согласие, что банк в соответствии с условиями Правил ФФС осуществляет доверительное управление ФФС и действует от своего имени и в интересах общего инвестора. Стороны устанавливают ограничения в отношении следующих действий банка со средствами доверителя: исключительно целевое использование с учетом условий этого договора. Для застройщика доверители, которые вносят средства в ФФС, считаются общим инвестором (п. 1.2.-1.5. договора).

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что договор на строительство – это договор, регулирующий взаимоотношения банка и заказчика/застройщика по организации, осуществлению и финансированию строительства объекта с использованием привлеченных банком денежных средств и дальнейшей передачей объектов инвестирования доверятеля.

Согласно п. 1.6. договора после введения объекта строительства в эксплуатацию с условием выполнения всех Правил ФФС для получения в собственность объекта инвестирования, доверитель приобретает для заказчика/застройщика статус инвестора. Список таких инвесторов банка передает заказчику/застройщику для дальнейшего оформления объекта инвестирования в собственность инвестора. Запланированная дата введения объекта строительства в эксплуатацию – 4 квартал 2016г.

В силу п. 2 договора объектом инвестирования, закрепленным за банком и доверителем, является квартира, расположенная по адресу: <адрес> при этом согласно Приложения № к договору в общую площадь квартиры включена площадь балкона, площадью 3,97 кв.м.

На основании п. 2.10 договора общая стоимость объекта финансирования составляет <данные изъяты>

10.10.2104г. истец обратилась к ответчику с заявлением о разрешении доступа в спорную квартиру для выполнения ремонтных работ.

В соответствии с актом приема-передачи <адрес> от 10.10.2014г. застройщиком передана истцу двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>

03.08.2017г. департаментом архитектуры и градостроительства <адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию спорного дома.

Согласно акта приема передачи <адрес> от 23.03.2018г. застройщиком передана истцу двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что общая площадь спорной квартиры составляет 51,4 кв.м., при этом основаниями для признания права собственности на указанную квартиру являются акт приема передачи <адрес> от 23.03.2018г., договор № участия в фонде финансирования строительства от 23.06.2014г.

Согласно справки № от 01.07.2019г., выданной ООО «Район», начисления и оплата за потребленные коммунальные ресурсы по спорной квартире начата с 10.10.2014г., многоквартирный дом принят в управление/обслуживание управляющей организацией ООО «Район» на основании договора управления от 01.09.2014г., заключенного между ООО «СИ Москва-Севастополь» и ООО «Район», дом обслуживается управляющей организацией до настоящего времени.

В соответствии со ст. 23 Федерального конституционного закона от ДД.ММ.ГГГГ N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее – ФКЗ № 6) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым, нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта города федерального значения Севастополя.

На основании ст. 6 ФКЗ № со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов и до ДД.ММ.ГГГГ действует переходный период, в течение которого урегулируются вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в экономическую, финансовую, кредитную и правовую системы Российской Федерации, в систему органов государственной власти Российской Федерации.

На основании ст. 10 ФКЗ № г???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????±??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????