Гражданский кодекс часть 1

Находкинский городской суд Приморского края в составе судьи Алексеева Д. А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Никитенко В. С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Находкинского городского округа, краевому государственному унитарному предприятию «Примтеплоэнерго», департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии в судебном заседании:

от истца – адвоката Бондаренко Е. В. (удостоверение адвоката, доверенность),

от ответчика администрации Находкинского городского округа – ФИО2 (служебное удостоверение, доверенность),

от ответчика департамента земельных и имущественных отношений Приморского края – явка представителя не обеспечена, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя,

от ответчика краевого государственного унитарного предприятия «Примтеплоэнерго» – Л. И. А. (паспорт, доверенность),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с данным иском, в обоснование которого указал, что по договору продажи недвижимости от 04 октября 2000 года приобрёл у муниципального унитарного предприятия «Западный-1» (далее по тексту – МУП «Западный-1») объект незавершённого строительства в районе котельной № 5. На основании постановления главы города Находки от 01 ноября 2005 года № 2031 «О передаче земельного участка в аренду ФИО1» между истцом и администрацией Находкинского городского округа заключён договор аренды земельного участка от 29 ноября 2005 года № 3640ф05, которым истцу передан в аренду земельный участок из земель поседения площадью 684 кв. м, расположенный по адресу: в 24 метрах к западу от котельной по <.........>, в экономической зоне 5, под объект незавершённого строительства. На указанном земельном участке без соответствующих разрешений истцом построено здание автомойки, площадью 341,9 кв. м, истцом принимались меры по узакониванию данной самовольной постройки, однако администрацией Находкинского городского округа отказано как в выдаче разрешения на строительство, так и в утверждении схемы земельного участка. Со ссылкой на соответствие построенного объекта требованиям необходимых норм, отсутствие нарушения прав иных лиц истец просил признать за ним право собственности на нежилое здание, площадью 341,9 кв.м, расположенное по адресу: <.........>, г. находка, примерно в 24 метрах к западу от котельной по <.........>.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Администрация Находкинского городского округа в лице представителя против удовлетворения иска возражала, указав, что истцом не исполнены требования постановления главы города Находки от 01 ноября 2005 года № 2031 «О передаче земельного участка в аренду ФИО1» о необходимости проведения межевания земельного участка в целях установления его границ на местности, в связи с чем неправомерно реконструировал объект незавершенного строительства в здание автомойки, так как земельный участок до настоящего времени не сформирован, вид разрешённого использования не определён. Кроме того, истец строил здание автомойки без учёта градостроительных норм и правил, что привело к тому, что часть данного здания расположена не в границах арендуемого истцом земельного участка, а именно: часть здания расположена на земле, государственная собственность на которую не разграничена, а часть – на земельном участке с кадастровым № 25:31:010211:12020, находящемся в собственности Приморского края и переданном в аренду краевому государственному унитарному предприятию «Примтеплоэнерго» (далее по тексту – КГУП «Примтеплоэнерго»).

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее по тексту – Департамент), привлечённый к участию в деле в качестве соответчика, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, суду представлены письменные пояснения по исковому заявлению, согласно тексту которых спорное здание отсутствует в реестре собственности Приморского края. Пояснения также содержат ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Департамента. В порядке части 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) дело рассмотрено судом в отсутствие представителя Департамента.

КГУП «Примтеплоэнерго», также привлечённое к участию в деле в качестве соответчика, в лице представителя против удовлетворения иска не возражало, указав, что часть здания действительно расположена на переданном КГУП «Примтеплоэнерго» в аренду земельном участке, однако в связи с отсутствием возражений по существу иска у Департамента КГУП «Примтеплоэнерго» также не видит оснований для отказа в удовлетворении иска, при этом часть арендованного земельного участка, на которой расположено здание истца, до настоящего времени истцу на каком-либо праве не передана, вопрос о подобной передаче не решался.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе разбирательства дела, на основании договора продажи недвижимости от 04 октября 2000 года истец приобрёл у МУП «Западный-1» объект незавершённого строительства в районе котельной № 5, под строительство автомойки, в дальнейшем обратился в администрацию города Находки с заявлением о предоставлении земельного участка.

Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), в редакции от 21 июля 2005 года (действовавшей на момент обращения за предоставлением земельного участка), для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 ЗК РФ, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учётом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьёй 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

На основании проекта границ земельного участка за счёт указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Постановлением главы города Находки от 01 ноября 2005 года № 2031 «О передаче земельного участка в аренду ФИО1» истцу передан в аренду земельный участок площадью 0,0684 га под объект незавершённого строительства, расположенный в 24 метрах к западу от котельной по <.........> в <.........>, в границах согласно прилагаемому плану, в том числе площадью 0,0195 – обременение сервитутом.

Согласно пункту 3 данного постановления ФИО1 предписано заключить с администрацией города Находки в течение месяца с даты регистрации постановления договор аренды земельного участка и выполнить межевание земельного участка.

Между истцом и администрацией Находкинского городского округа заключён договор аренды земельного участка от 29 ноября 2005 года № 3640ф05, которым истцу передан в аренду земельный участок из земель поседения площадью 684 кв. м, расположенный по адресу: в 24 метрах к западу от котельной по <.........>, в экономической зоне 5, под объект незавершённого строительства. В порядке пункта 2 статьи 621, статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договор аренды земельного участка возобновлён на неопределённый срок.

Однако межевание земельного участка в целях установления его границ на местности до настоящего времени истцом не осуществлено.

ФИО1 07 августа 2017 года обратился в администрацию Находкинского городского округа в целях утверждения схемы земельного участка, при этом истцу было отказано в утверждении схемы в соответствии с пунктом 8 статьи 2 Закона Приморского края от 03 июня 2015 № 638-K3 «О реализации отдельных полномочий органами исполнительной власти Приморского края, органами местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности», поскольку на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, правообладателем которых заявитель не является.

После окончания строительства (реконструкции) истец обращался в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию здания автомойки, однако в связи с тем, что истцом не был предоставлен полный пакет документов, а также на момент обращения в администрацию объект уже был построен, ему было отказано в выдаче указанных разрешений.

Таким образом, истец неправомерно реконструировал объем незавершённого строительства в здание автомойки, так как земельный участок до настоящего времени не сформирован, разрешение на строительство (реконструкцию) истцом не получалось.

В силу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведённые, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Исходя из разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, из системного толкования пунктов 1, 3 статьи 222, пункта 1 статьи 615 ГК РФ, статьи 30.1, подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку, возведённую лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определённо выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Согласно пункту 1 Постановления главы города Находки от 01 ноября 2005 года № 2031 «О передаче земельного участка в аренду ФИО1», пункту 1.2 договора аренды земельного участка от 29 ноября 2005 года № 3640ф05, земельный участок передавался истцу под объект незавершённого строительства, при этом в материалах дела отсутствуют сведения о том, что администрация Находкинского городского округа каким-либо образом выражала свою волю относительно разрешения истцу осуществлять строительство автомойки на земельном участке, что не позволяет удовлетворить требования истца о признании права собственности на объект, возведённый на арендованном земельном участке.

Кроме того, согласно статье 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГрК РФ) при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный ГрК РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Однако ФИО1 с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, на котором расположено здание автомойки, в администрацию Находкинского городского округа не обращался, межевание земельного участка с целью установления его границ истцом не проводилось, градостроительный план указанного земельного участка не готовился и не выдавался.

С учётом этого вследствие строительства здания автомойки, как следует из материалов дела (включая схемы расположения земельного участка), объяснений представителей сторон, часть построенного истцом здания расположена не в границах арендуемого истцом земельного участка, а именно: часть указанного здания расположена на земле, государственная собственность на которую не разграничена, и распоряжение которой до соответствующего разграничения осуществляется органами местного самоуправления Находкинского городского округа на основании статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», а часть – на земельном участке с кадастровым № 25:31:010211:12020, находящемся в собственности Приморского края и переданном в аренду КГУП «Примтеплоэнерго».

При этом само по себе отсутствие возражений со стороны Департамента и КГУП «Примтеплоэнерго» относительно заявленных ФИО1 требований не имеет самостоятельного правового значения для разрешения настоящего спора и возможности признания за ФИО1 права собственности на построенное здание автомойки, поскольку оно частично расположено на земельных участках, права на которые у истца отсутствуют.

Кроме того, как указано в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 ГрК РФ документов.

По мнению суда, обращения ФИО1 в администрацию Находкинского городского округа по вопросу подготовки схемы земельного участка и выдачи разрешения на строительство, осуществленные им только в 2017-2018 годах, не могут свидетельствовать о совершении истцом необходимых установленных законодательством действий по легализации постройки с учётом того, что строительство объекта к этому моменту уже было завершено. Иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Находкинский городской суд Приморского края.

Судья Д. А. Алексеев