Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.Т. к Л.Л., третьи лица ООО УК «ДЕЗ ВЖР», ООО «Международные торговые сети» о признании решения общего собрания недействительным

у с т а н о в и л:

Г.Т. собственник <адрес> многоквартирном жилом доме по <адрес> обратилась в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, мотивируя свои исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ жителями дома в адрес ООО «УКДЕЗ ВЖР» было направлено письмо с просьбой разъяснить в связи с чем их сотрудники проводят сбор подписей по вопросам передачи объекта общедомового имущества в пользование 3-м лицам. С целью выяснения обстоятельств, а именно наличие или отсутствие желания собственников помещений многоквартирного жилого дома ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание (путем совместного присутствия), с повесткой дня об отказе в передаче объекта общего имущества многоквартирного дома.По итогам проведенного собрания был оформлен протокол от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого <данные изъяты> (число голосов принявших участие в собрании) приняли решение об отказе в передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование 3-м лицам, протокол был отправлен ДД.ММ.ГГГГ в адрес управляющей компании. ДД.ММ.ГГГГ жителями дома было направлено письмо с просьбой разъяснить, на каком основании в подвальном помещении дома находятся посторонние люди. Ответом на письмо от ДД.ММ.ГГГГ., собственникам сообщили, что основанием для предоставления части общего имущества многоквартирного дома третьим лицам послужило новое решение собственников от ДД.ММ.ГГГГ К ответу от ДД.ММ.ГГГГ был приложен протокол от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого общее собрание собственников помещений дома проводилось в форме заочного голосования. Повестка дня - передача общего имущества многоквартирного дома в возмездное пользование третьим лицам, наделение ООО «УК ДЕЗ ВЖР» полномочиями на заключение от имени собственников договора на пользование общим имуществом. Согласно протокола от ДД.ММ.ГГГГ «якобы» собственники проголосовали за передачу общего имущества площадью 212 кв.м. в возмездное пользование проголосовавших «за» составляет <данные изъяты> Считает, решение общего собрания собственников помещений дома недействительным. Большинство собственников, при проведении собрания (при совместном присутствии, проведенное по ее инициативе) на основании которого был составлен протокол от ДД.ММ.ГГГГ, приняли решение об отказе в передаче объекта общего имущества многоквартирного жилого <адрес> третьим лицам, то количество голосов указанное в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ (на основании которого общее имущество сдано в аренду третьим лицам ) не соответствует действительности и не может составлять то количество голосов (предусмотренное ст. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ - не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме ) которое необходимо для наличия законных оснований для передачи общего имущества в пользование третьим лицам. На основании ст. ст. 45, 46, 47, 48 ЖК РФ просит признать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес>, проведенное в форме заочного голосования по инициативе ответчика на основании которого был оформлен протокол от ДД.ММ.ГГГГ ( с повесткой для о передаче части общего имущества многоквартирного дома третьим лицам) - недействительным.

Определением Сургутского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено ООО «Международные Торговые Сети».

В судебном заседании истец поддержала исковые требования, суду пояснила, что никаких объявлений, оповещений о проведении общего собрания в форме заочного голосования по поводу сдачи подвального помещения в аренду не было. В ДД.ММ.ГГГГ г. по квартирам ходила мастер управляющей компании ФИО4, давала решение собственника и просила подписать. Она взяла у нее это решение и сказала, что ей надо ознакомиться с повесткой дня, стала задавать вопросы, кому сдается помещение в аренду, какой размер арендной платы. Мастер пояснила, что необходимо проголосовать срочно, деньги от аренды нужды самим жителям. Она отказалась подписывать, тогда мастер ушла. После этого стали замечать, что в подавал носят стройматериалы, делают ремонт, ее мужа в подвальное помещение не пустили. Они выясняли в УК что происходит, им пояснили, что договора аренды ни с кем не заключено. ДД.ММ.ГГГГ они собрали очное общее собрание жильцов дома, у них в <адрес><адрес> квартир, избрали совет дома и приняли решение об отказе в сдаче в аренду подвального помещения. Решение оформили протоколом ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ она сдала его работнику УК. И только на их письмо от ДД.ММ.ГГГГ им сообщили, что помещение сдано в аренду ООО « международные торговые сети» и представили протокол общего собрания в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ Данное решение считает незаконным, нарушающим ее права, принято было не в интересах собственников помещений дома. Не было информации, кому и для каких целей сдается помещение. В помещении производятся ремонтные работы, ставится торговое оборудование, предполагается торговля алкогольной продукцией, с чем они категорически не согласны.

Представитель истца, поддержал исковые требования, считает решение о сдаче в аренду подвального помещения дома незаконным, т.к. инициатором собрания указан не собственник помещения в доме, не было уведомлений о проведении собрания в форме заочного голосования, решение принято не правомочным количеством голосов, т.к. не была учтена площадь нежилых помещений дома, расположенным на первом этаже и принадлежащим муниципалитету.

Ответчик исковые требования признала, суду пояснила, что проживает в <адрес>ДД.ММ.ГГГГ г., собственником квартиры является ее муж на основании договора приватизации. Она собственником квартиры не является, инициатором собрания также не являлась, действительно расписалась в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ по просьбе мастера Козловой, которую хорошо знает и которая давно работает на их доме. Мастер ей пояснила, что помещение сдавать в аренду необходимо и она ей доверилась, т.к. раньше в этом помещении размещалась рекламная компания, что их устраивало. В счетной комиссии по подведению итогов голосования не участвовала, в акте о размещении объявлений о проведении собрания расписалась по той же причине. Никаких объявлений не размещала. Им не было представлено никакой информации о том, кому сдается помещение, для каких целей. В арендуемом помещении уже ДД.ММ.ГГГГ был закончен ремонт, при этом они как собственники в подвал попасть не могли, в помещении устанавливается торговое оборудование, с чем они категорически не согласны.

Третьи лица: ООО «УК ДЕЗ ВЖР» считает, что отсутствуют основания для удовлетворения иска собрание в форме заочного голосования проведено в соответствии с действующим жилищным законодательством. Голос истца не мог повлиять на решение, убытки не причинены. Подвальное помещение в доме сдавалось в возмездное пользование третьим лицом по решению собственником от ДД.ММ.ГГГГ сроком на пять лет. ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Торговые Международные Сети» заключен договор на пользование помещением на основании решения собственником от ДД.ММ.ГГГГ, т.к. пять лет истекало только ДД.ММ.ГГГГ О проведении собрания по вопросу передачи подвального помещения в возмездное пользование третьим лицам было размещено на досках ДД.ММ.ГГГГ и было назначено в форме проведения собрания на ДД.ММ.ГГГГ, не состоялось ввиду отсутствия кворума и было принято решение о проведении заочного голосования по этому вопросу. Уведомления о проведении заочного голосования имеются на обратной стороне решения собственника. Инициатор собрания Л.Л. является сособственником <адрес> вместе со своим мужем, т.к. квартира была приобретена в собственность в период брака. Решение было принято правомочно 2/3 голосов жилых помещений дома.

Третье лицо ООО «Международные Торговые Сети», в лице генерального директора суду пояснил, что искал помещения для аренды, в договорном отделе ООО УК ДЕЗ ВЖР ему предложили это подвальное помещение, оно нуждалось в ремонте, ДД.ММ.ГГГГ с ним был заключен договор и в ДД.ММ.ГГГГ г. он начал проведение ремонтных работ. Видами деятельности предприятия является реклама, торговля, занимаются изготовлением пластиковых окон. Под какие цели будет использоваться помещение пояснить не смог.

Заслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> в форме заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о передаче в пользование общего имущества многоквартирного дома с целью использования под рекламную деятельность сроком на 5 лет с ежегодным перезаключением договора с Управляющей компанией дома.

В связи с принятым решением ООО «УК ДЕЗ ВЖР» в период до ДД.ММ.ГГГГ передавало в аренду подвальное помещение ООО Рекламное агентство «Информационная графика» на основании заключенных договоров. Соглашением сторон договорные отношения ООО «УК ДЕЗ ВЖР» и Рекламного агентства «Информационная графика» расторгнуты.

По договору от ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК ДЕЗ ВЖР» передала подвальное помещение жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. в пользование ООО «Международные Торговые сети» под рекламную деятельность на основании решения принятого собственниками ДД.ММ.ГГГГ Как следует из условий договора пользователь ООО «Международные Торговые сети» обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ получить решение собственников помещений многоквартирного дома на пользование общим имуществом. Договор считается заключенным с момента подписания и действует до ДД.ММ.ГГГГ и применяется к отношениям, возникшим с ДД.ММ.ГГГГ, в части оплаты за пользование общим имуществом многоквартирного дома с ДД.ММ.ГГГГ

Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ по инициативе собственника <адрес>Л.Л. было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного <адрес> в форме заочного голосования, начало голосования ДД.ММ.ГГГГ, дата окончания приема решений собственников помещений ДД.ММ.ГГГГ Площадь помещений составляет <данные изъяты> кв.м., в голосовании приняли участие собственники помещений площадью <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> голосов от общей площади помещений многоквартирного дома. Участвовали <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> площади помещений многоквартирного дома. Сделан вывод о правомочии общего собрания. Повестка дня - 1) передача общего имущества многоквартирного дома в возмездное пользование третьим лицам, 2) поручение ООО «УК ДЕЗ ВЖР» заключать от лица собственников договора на пользование объектами общего имущества, 3) утверждение Положения о Совете дома, 4) выбор совета дома, 5) выбор председателя Совета дома, 6) утверждение состава счетной комиссии, 7) определение места хранения протокола. Решение собрания по первому и второму вопросу передать объект общего имущества многоквартирного дома в возмездное пользование третьему лица - частью подвального помещения площадью <данные изъяты> кв.м. сроком на 5 лет и поручить ООО «УК ДЕЗ ВЖР» заключать договора на пользование имуществом принято «за» <данные изъяты> от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. По остальным вопросам принято решение «за» <данные изъяты> от числа голосов, принявших участие в голосовании. Избран совет многоквартирного дома, председатель, счетная комиссия в составе: собственник <адрес>Л.Л. и уполномоченный представитель ООО «ДЕЗ ВЖР». Протокол подписан Г.Т., действующей по доверенности от ООО «УК ДЕЗ ВЖР» № от ДД.ММ.ГГГГ Местом хранения протокола и других документов общего собрания определено - ООО «УК ДЕЗ ВЖР».

Суд считает принятое решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 45 ч. 2 ЖК РФ Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Инициатором общего собрания согласно протоколу является собственник <адрес>Л.Л.

По договору передачи квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ собственником <адрес> является Л.А. Указанная инициатором общего собрания - ответчик Л.Л. собственником помещения в доме, не является. Доводы о том, что Л.Л. является участником общей совместной собственности на квартиру, как жена собственника, не основаны на нормах семейного законодательства, сделка по передаче квартиры в собственность в порядке приватизации является безвозмездной.

В отсутствие инициатора общего собрания - собственника помещения многоквартирного дома, проведение такого собрания в соответствии с жилищным законодательством не возможно.

В соответствии со ст. 45 ч. 4 ЖК РФ Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Уведомления о проведении общего собрания должно было быть направлено каждому собственнику заказным письмом или вручено лично под роспись. Решение об ином способе уведомлений о проведении общих собраний собственники помещений <адрес> не принимали.

К протоколу подведения итогов общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ реестр вручения уведомлений о проведении общего собрания не приложен, реестр отправлений таких уведомлений заказным письмом отсутствует.

Собственники помещений многоквартирного <адрес> о проведении заочного голосования, которое согласно протоколу проводилось с ДД.ММ.ГГГГ не уведомлялись. Доводы УК о том, что ДД.ММ.ГГГГ были размещены объявления о проведении собрания по вопросу передачи в возмездное пользование общего имущества третьим лицам, не могут быть приняты во внимание. Как следует из акта мастер по ж/ф К.Е. и инициатор собрания - собственник <адрес>Л.Л. разместили объявления о проведении собрания ДД.ММ.ГГГГ, в этот день собрание не состоялось, в виду отсутствия кворума и было принято решение провести заочное голосование. Однако о проведении заочного голосования, с сообщением повестки дня собственники должны были быть уведомлены уже не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Машинописное сообщение о проведении собрания, которое имеется на обратной стороне оригиналов решений собственников, представленных в судебное заседание, надлежащим уведомлением не являются, в сообщении не имеется подписи собственника и даты его получения. В сообщении отсутствуют указания на место или адрес, где можно ознакомиться с информацией и материалами, которые будет представлены на собрании.

Свидетель Е.Т., собственник 1/2 доли в <адрес> суду пояснила, что никаких уведомлений о проведении общего собрания ей не вручалось и на подъездах объявлений не размещалось. К ней пришла мастер ФИО4 с решением собственника, пояснила, что по вопросу сдачи подвального помещения в пользование. Поскольку ранее это помещение уже сдавалось, она проголосовала за. Никакой информации кому, и для каких целей сдается помещение, по какой стоимости им сообщено не было. Потом на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ собственники проголосовали протии сдачи помещения в пользование, т.к. там организовывается магазин.

Свидетель К.А. собственник 1/2 доли на <адрес> суду пояснил, что никаких уведомлений о проведении общего собрания ему не вручалось и на подъездах объявлений не размещалось. В ДД.ММ.ГГГГ г. к нему пришла мастер ФИО4 с решением собственника, пояснила, что по вопросу сдачи подвального помещения в пользование, предложила расписаться. Он сказал, что ему нужно ознакомиться с информацией, после чего мастер забрала у него решение и ушла. После этого он стал узнавать информацию об этом голосовании у соседей. Летом ДД.ММ.ГГГГ г. он пытался получить у УК информацию о расходовании денежных средств, полученных от сдачи их помещения в пользование третьим лицам, однако так информацию и не получил. Когда начался ремонт в подвальном помещении, они предупреждали, что они будут против, чтобы ремонтные работы прекратили. Однако с мнением собственников УК не считается, а они хотят участвовать в процессе сдачи своего помещения в пользование третьим лицам.

Также суд считает, что не выполнена норма ст. 46 ч. 3 ЖК РФ.

Решение общего собрания по вопросу передачи общего имущества в пользование третьим лицам не было доведено до сведения собственников помещений данного дома. Не была предоставлена информация, кому, для каких целей передано в пользование помещение.

В соответствии со ст. 47 ч. 2 ЖК РФ Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирного дома считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

К протоколу подведения итогов общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ представлены решения собственников помещения многоквартирного дома по <адрес>. Ни на одном решении не указана дата принятия собственником решения. Соответственно не представляется возможным определить, считается ли проголосовавший собственник, принявшим участие в голосовании.

Суд считает, что такие нарушения ЖК РФ при проведении собрания как: не извещение собственников о проведении собрания, отсутствия инициатора собрания - собственника помещения в доме, отсутствие на решениях собственников даты голосования, являются существенными и сами по себе являются основанием для признания решения недействительным.

В соответствии со ст. 44 ч. 2 п. 3 К компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме относятся: принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 46 ч. 1 ЖК РФ Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

По справке ООО «УК ДЕЗ ВЖР» согласно технического паспорта площадь жилых помещений (квартир) <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> кв.м., нежилых помещений <данные изъяты> кв.м.

Итого общая площадь дома составляет <данные изъяты> кв.м. Нежилые помещения в доме расположены на первом этаже, являются муниципальной собственностью.

Для принятия решения по вопросу передачи имущества дома в пользование третьим лицам необходимо не менее 2/3 голосов собственников помещения дома, т.е. <данные изъяты> кв.м. должны были принять решение. Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ в голосовании приняли участия собственники помещений площадью <данные изъяты> кв.м. Решение общего собрания, итоги которого подведены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ является неправомочными в виду отсутствия кворума.

Решение о передаче в пользование общего имущества многоквартирного дома, в возмездное пользование третьим лицам, принятое без согласия не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещения нарушает права истца, т.к. принято незаконно.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Г.Т. к Л.Л., третьи лица ООО УК «ДЕЗ ВЖР», ООО «Международные торговые сети» о признании решения общего собрания недействительным удовлетворить.

Решение общего собрания в форме заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ признать недействительным.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры путем подачи апелляционной жалобы в Сургутский городской суд.

Председательствующий подпись

Копия верна: Судья Г.А. Луданая