Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд к ООО «ФИО9» c требованием о взыскании в ее пользу суммы задолженности по арендной плате, требованием о расторжении договора аренды, а так же возложении обязанности на ООО «ФИО10» освободить и сдать по акту приема-передачи помещения по адресу: <адрес>А, а так возвратить связанное с их улучшением имущество.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала в полном объеме по доводам и основаниям иска.

Представитель ответчика требования не признал в полном объеме, по доводам и основаниям письменного отзыва, особо подчеркнул факт освобождения спорного имущества в апреле 2015 года в связи с затоплением.

Третье лицо, бывший директор ООО «ФИО11» ФИО2 полагал требования не подлежащими удовлетворению, настаивал на достижении с истцом устной договоренности об освобождении помещения и нецелесообразности направления актов приема-сдачи из аренды в связи с уклонением истца от получения корреспонденции.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами гражданского дела, ФИО1 ФИО12 является собственником административного здания с пристройками общей площадью 515,2 кв.м (лит 1,2 - пристройка. 5 -пристройка); инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес> (свидетельством о государственной регистрации права 25-АА №).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодатель) и ООО «ФИО13» (арендатор) были заключены два договора аренды, на помещения на втором и третьем этажах общей площадью 20 кв.м. и отдельно стоящие боксы общей площадью 170 кв. м., расположенные в здании по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договоров Арендодатель должен передать арендатору помещения по акту приема - передачи не позднее 5 рабочих дней с даты подписания договоров (п.3.1.1 договоров).

ДД.ММ.ГГГГ помещения на втором и третьем этажах общей площадью 270 кв.м. и отдельно стоящие боксы общей площадью 170 кв. м., расположенные в здании по адресу: <адрес>. по акту приема передачи были переданы арендатору - ООО «ФИО14». Согласно актам приема передачи на момент передачи имущество находиться в пригодном для эксплуатации состоянии, арендатор претензий не имеет. Арендатор выполнил возложенные договорами на него обязательства.

Данные обстоятельства участниками процесса не оспаривались.

Обязанности Арендатора предусмотрены разделом 3.3. договоров, в соответствии с которым Арендатор обязан в установленные договором сроки вносить арендную плату и иные платежи (п.3.3.6), при изменении своего адреса, платежных и иных реквизитов письменно сообщать Арендодателю о таких изменениях в течении трех рабочих дней с момента изменения реквизитов или адреса. Арендатор несет все риски, связанные с неисполнением им данной обязанности (п. 3.3.7), при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, либо при возникновении любых угроз помещениям немедленно сообщать об этом Арендодателю (п.3.3.4).

Раздел 4 договоров регламентировал расчеты по договорам, которые состоят из двух частей: первая часть (постоянная) - фиксированный ежемесячный арендный платеж, включающий в себя сумму в размере 100 000 рублей (по договору аренды отдельно стоящих боксов общей площадью 170 кв.м.) и 210 000 рублей (по договору аренды помещений на втором и третьем этажах общей площадью 270 кв.м.). В случае безналичного расчета указанные суммы увеличиваются на 1,5 % и поставляет 101 500 рублей (по договору аренды отдельно стоящих боксов общей площадью 170 кв.м.) и 219 240 рублей (по договору аренды помещений на втором и третьем этажах общей площадью 270 кв.м.) - п. 4.1.1. договоров.

Вторая часть (переменная) составляет денежную сумму компенсации за коммунальные и другие услуги, связанные с обеспечением нормальной эксплуатации предмета аренды (п. 4.1.2.), в размере определяемом п. 3.3.10 договоров.

В соответствии с п. 4.2. договоров оплата производиться с 25 по 31 число месяца, предшествующего оплачиваемому, путем перечисления соответствующей денежной суммы на счет Арендодателя, указанный в договорах. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на счет Арендодателя.

Исходя из представленных материалов, суд приходит к выводу, что в 2015 <адрес> допущены существенные нарушения договорных обязательств (п.3.3.6 ) по оплате арендных платежей.

Так, в нарушение п. 4.2 договоров, арендный платеж за ноябрь 2014 <адрес> произведен платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (за отдельно стоящие боксы общей площадью 170 кв.м.) и № от 30.12.2014г. (за помещения на втором и третьем этажах, общей площадью270 кв.м.); арендные платежи за декабрь 2014 г., январь 2015 г., февраль 2015г. Арендатором также произведены с просрочкой платежа, что следует изплатежных поручений № №,11,13 от ДД.ММ.ГГГГ (за отдельно стоящиебоксы общей площадью 170 кв.м.) и №.№,12,14 от ДД.ММ.ГГГГ (запомещения на втором и третьем этажах, общей площадью 270 кв.м.)

В дальнейшем арендные платежи Арендатором были внесены только за апрель 2015 г. согласно платежных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ (за отдельно стоящие боксы общей площадью 170 кв.м.) и № от 31.03.2015 г. (за помещения на втором и третьем этажах общей площадью 270 кв.м.). и больше до настоящего времени не производились.

Таким образом, арендные платежи не производились за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

На момент предъявления искового заявления общая расчетная задолженность за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> рублей (по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ отдельно стоящих боксов общей площадью 170 кв.м.), из которых <данные изъяты> рублей непогашенная задолженность по ежемесячному фиксированному платежу (безналичный расчет) и <данные изъяты> рублей штрафная пеня за каждый день просрочки по договору в соответствии с п. 6.3. договора; <данные изъяты> рублей (по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за помещения второго и третьего этажей, общей площадью 270 кв.м.), из которых <данные изъяты> рублей непогашенная задолженность по ежемесячному фиксированному платежу (безналичный расчет) и <данные изъяты> рублей пеня за каждый день просрочки по договору в соответствии с п. 6.3. договора.

Расчет истца и размер задолженности ответчиком не оспаривался.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Арендодателя была направлена претензия-предупреждение, согласно которой Арендодателю предлагалось в 7-ми дневный срок с момента ее вручения перечислить Арендатору сформировавшуюся задолженность по арендной плате, а также был поставлен вопрос о досрочном расторжении договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ в связи с неисполнением условий договора (п. 3.3.6.).

Данные претензии-предупреждения ДД.ММ.ГГГГ были получены ответчиком ООО «ФИО15», однако никаких действий по оплате сформировавшейся задолженности по арендной плате не было произведено. До настоящего времени арендованное имущество находится у Арендатора.

Ссылку ответчика на подписание претензии неуполномоченным лицом суд считает недостаточной для обоснования бездействия в отношении обязанности по уплате арендных платежей и освобождению занимаемого помещения.

В соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ договоров аренды не позднее одного рабочего дня после прекращения договора или истечения срока аренды Арендатор обязан вернуть предмет аренды Арендодателю в состоянии не худшем, в котором он был передан Арендатору.

Возврат предмета аренды осуществляется по акту приема-сдачи, который подтверждает факт возврата Арендодателю Арендатором предмета аренды.

В соответствии ст. ст. 307,309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежаще в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. В случае не оплаты арендной платы Арендатор вправе требовать взыскания задолженности в судебном порядке.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

На основании п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по акту приема-передачи.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускается.

В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно положений ст. 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно п. 4 ст. 619 ГК РФ по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество (ст. 622 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендаторулибо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии сусловиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает,окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В судебном заседании установлено, что ООО «ФИО16 к ФИО1 за досрочным расторжением договоров аренды не обращался, каких-либо уведомлений в ее адрес не направлял, каких либо соглашений об изменении или расторжении заключенных договоров аренды между сторонами договора не было.

Суд приходит к выводу, что имея в штате профессионального юриста (ФИО3), ответчики не могли не знать об обязанности письменного уведомления о намерении расторгнуть договор, а также о неукоснительном исполнении обязанности по направлению в адрес ФИО1 подписанных со стороны ООО «Прогресс Групп Инвест» актов приема-передачи. Доводы о нецелесообразности направления актов почтой в связи с возвращением корреспонденции по истечению сроков хранения не могут служить основанием для освобождения арендатора от исполнения обязанности надлежащей сдачи помещений из аренды.

Какие либо доказательства надлежащего освобождения занимаемых помещений отсутствуют, как и уведомление арендодателя об освобождении помещения в связи с затоплением, о приглашении арендодателя к составлению акта о затоплении, о составлении и подписании акта о затоплении в отсутствие арендодателя, данное обстоятельство подтверждается пояснениями бывшего генерального директора ООО «ФИО17» ФИО2, а также показаниеями допрошенного в судебном заседании юриста ООО «ФИО18» ФИО3

Доводы стороны ответчика, третьего лица о наличии доверительных отношений между истцом и руководством ответчика, также не могут служить основанием для освобождения от определенных правовыми нормами действий по оформлению окончания отношений по аренде помещений.

Передача ключей ФИО4 от входных ворот первого этажа в здании по <адрес> не свидетельствует о том, что ответчик ДД.ММ.ГГГГ освободил арендованные помещения и расторг договоры аренды помещений от ДД.ММ.ГГГГ, так как сведения о том, что данное лицо уполномочено на прием помещений из аренды, отсутствуют.

Также не направлялось и уведомление о смене адреса фактического нахождения ООО «ФИО19». Доводы о том, что на сайте застройщика ООО «ФИО20» имелись сведения о том, что фактический адрес изменен, не могут быть приняты судом во внимание, так как ФИО1 не являлась дольщиком при строительстве и не обязана как арендодатель изучать проектную декларацию ответчика для того чтобы узнать, что они освободили арендованное у нее имущество. Договора Аренды (п.3.3.7.) обязывал арендатора в 3-х дневный срок уведомить арендатора о изменении своего адреса.

Кроме того, из п. 13 обзора судебной практики разрешения споров, связанных с арендой Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (информационное письмо № 66 от 11 января 2002 г.) следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, в том числе и в части освобождения помещения, возврата связанного с улучшением имущества, так как данные действия, помимо их фактического одностороннего совершения, должны быть надлежащим образом документально оформлены.

По изложенному, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО21 к ООО «ФИО23» о взыскании задолженности по договору аренды, - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО22 и ООО «ФИО24» по аренде помещений на втором и третьем этажах общей площадью 270 кв.м. по адресу <адрес>.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО25 и ООО «ФИО26» по аренде отдельно стоящих боксов общей площадью 170 кв.м. по адресу <адрес>.

Взыскать с ООО «ФИО27» в пользу ФИО1 ФИО28 задолженность по договорам аренды в размере <данные изъяты> рублей, расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Возложить на ООО «ФИО29» обязанность освободить и сдать ФИО1 ФИО30 по акту передачи из аренды помещения на втором и третьем этажах общей площадью 270 кв.м. по адресу <адрес>, отдельно стоящие боксы общей площадью 170 кв.м. по адресу <адрес>, а также возвратить связанное с улучшением помещений имущество.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Ленинского районного суда

<адрес> В.А. Воробьев