Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уба Э.Н. к Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Уба Э.Н. обратился в суд с уменьшенными в ходе рассмотрения дела требованиями к ОАО «Сбербанк России» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.06.2006 г. за период с 12.08.2010 г. по 10.09.2010 г. в сумме 72 690 руб. 58 коп.

Требования мотивированы тем, что он - истец - по заключенному 15.07.2010 г. с Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска договору приобрел в собственность нежилые помещения площадью 95 кв. м., расположенные по адресу: . На момент приобретения указанные помещения были обременены арендой по договору аренды муниципального нежилого помещения от 26.06.2006 г., арендатором является ОАО «Сбербанк России».

В соответствии с п. 3.2. договора аренды ответчик обязан перечислять арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа соответствующего месяца. По состоянию на 16.09.2010 г. арендная плата не поступила. Согласно уведомлению от 16.05.2008 г. арендная плата за помещения составляет 51 442 руб. 42 коп. в месяц.

После государственной регистрации перехода права собственности на указанные помещения 12.08.2010 г. в адрес ответчика было направлено уведомление о смене собственника сдаваемого в аренду помещения, а 19.08.2010 г. - об увеличении арендной платы с 12.08.2010 г. до размера 1 400 рублей за кв.м., что в денежном выражении составляет 133 000 руб. в месяц. Данное право предусмотрено пунктом 3.3. договора аренды. Ответным письмом от 26.08.2010 г. ОАО «Сбербанк России» отказалось уплачивать арендную плату в указанном размере, мотивировав это тем, что базовая ставка, используемая при исчислении размера арендной платы, не изменялась.

Подобного рода извещения не являются соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы. Уведомление арендатора об изменении размера арендной платы представляет собой исполнение пункта 3.3. договора аренды и не требует внесения изменений в договор, в связи с чем не подлежит государственной регистрации. Согласно пункту 3.1. договора аренды расчет арендной платы производится на основании решений Ульяновской Городской Думы № 62 от 30.04.2003 г., № 13 от 10.03.2004 г., № 105 от 25.05.2005 г., № 78 от 24.05.2006 г. и № 167 от 15.11.2006 г. Принимая решение об увеличении арендной платы, он - истец - исходил из того, что за период с 16.05.2008 г. по настоящее время арендная плата по договору не изменялась. Среднерыночный размер арендной платы за нежилые помещения в центральной части Ленинского района г. Ульяновска составляет около 1 400 руб. за кв.м., без учета расходов на коммунальные нужды.

В соответствии с п. 3.3. договора аренды сведения об изменениях арендной платы доводятся через СМИ, однако данное правило действовало исключительно для специального субъекта - публично-правового образования органа муниципальной власти города Ульяновска (первоначального арендодателя). Вышеуказанные решения Ульяновской Городской Думы не могут выступать в качестве документов, на основании которых определяется размер арендной платы между двумя частными лицами. В связи с этим при определении размера арендной платы необходимость руководствоваться пунктом 3.1. договора аренды отсутствует.

Уба Э.Н. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца - Фирстаев В.С. в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований, дав пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представитель ОАО «Сбербанк России» иск не признал. В письменном отзыве и в пояснениях в судебном заседании в обоснование возражений пояснил, что в соответствии с договором аренды муниципального нежилого помещения от 26.06.2006 г., заключенным с Комитетом по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска, ОАО «Сбербанк России» является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: . Срок действия договора установлен по 01.01.2011 г. Согласно п. 3.1. договора расчет арендной платы за пользование помещением производится за месяц без НДС на основании решения Ульяновской Городской Думы. Изменение арендной платы предусмотрено п. 3.3. договора, в соответствии с которым арендная плата изменяется в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней. Решением № 98 от 10.10.2007 г. Ульяновской Городской Думы базовая ставка арендной платы за 1 кв.м. в год установлена в размере 1 460 руб. 16 коп. и по настоящее время не изменялась. В связи с этим в ОАО «Сбербанк России» 26.05.2008 г. поступило уведомление о повышении арендной платы с 01.07.2008 г. до 51 442 руб. 42 коп. в месяц без НДС. В соответствующем размере оплата истцу за спорный период была произведена.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ). При этом, в силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. Договором от 26.06.2006 г. аренды муниципального нежилого помещения в п. 3.1. определен конкретный размер арендной платы. Порядок ее изменения установлен исключительно п. 3.3. договора. В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды. Следовательно, согласованные сторонами в договоре условия являются обязательными как для ОАО «Сбербанк России», так и для истца.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы рассматриваемого дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ суд дает оценку тем доводам и доказательствам, которые были представлены сторонами и исследовались в судебном заседании.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи, заключенного 15.07.2010 г. с Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска, Уба Э.Н. приобрел в собственность нежилые помещения общей площадью 95 кв. м. на первом этаже здания, расположенного по адресу: .

Право собственности истца зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 12.08.2010 г.

Согласно договору № аренды муниципального нежилого помещения, заключенному 26.06.2006 г. между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (открытое акционерное общество), и дополнительным соглашениям к данному договору, вышеуказанные нежилые помещения переданы в аренду ОАО «Сбербанк России» на срок по 01.01.2011 г.

12.08.2010 г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о смене собственника сдаваемого в аренду помещения, а 19.08.2010 г. - об увеличении арендной платы с 12.08.2010 г. до размера 1 400 рублей за кв.м., что в денежном выражении составляет 133 000 руб. в месяц.

Пунктом 3.1. договора от 26.06.2006 г. аренды муниципального нежилого помещения установлено, что расчет арендной платы производится на основании решений Ульяновской Городской Думы № 62 от 30.04.2003 г., № 13 от 10.03.2004 г., № 105 от 25.05.2005 г., № 78 от 24.05.2006 г. и № 167 от 15.11.2006 г. по формуле, предусматривающей базовую ставку и поправочные коэффициенты.

Решением № 98 от 10.10.2007 г. Ульяновской Городской Думы базовая ставка арендной платы за 1 кв.м. в год установлена в размере 1 460 руб. 16 коп., в связи с чем в ОАО «Сбербанк России» 26.05.2008 г. поступило уведомление о повышении арендной платы с 01.07.2008 г. до 51 442 руб. 42 коп. в месяц без НДС.

Как следует из представленных документов, в соответствующем размере оплата истцу за спорный период была произведена с удержанием и перечислением налога на доходы физических лиц.

Оценивая требования истца о взыскании недополученной за период с 12.08.2010 г. по 10.09.2010 г. арендной платы в связи с ее увеличением согласно уведомлению от 19.08.2010 г., суд руководствуется следующим.

Обращаясь в суд с иском, Уба Э.Н. свои требования в указанной части обосновал сменой собственника и тем, что решения Ульяновской Городской Думы не могут выступать в качестве документов, на основании которых определяется размер арендной платы между двумя частными лицами.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из установленного п. 3.1. договора от 26.06.2006 г. аренды муниципального нежилого помещения расчета следует, что договором установлен конкретный механизм определения арендной платы на основании решений Ульяновской Городской Думы.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.3. договора аренды стороны предусмотрели, что изменение арендной платы в связи с изменением базовой ставки и корректировочных коэффициентов к ней (без изменения методики расчета) является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему, то есть договором предусмотрен механизм изменения цены договора, который не связан с последующей оценкой стоимости объекта.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут или изменен в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом.

Поскольку ОАО «Сбербанк России» изменение положений договора аренды в части увеличения арендной платы не согласовало, а соответствующих требований истцом в судебном порядке не заявлялось, действующим порядком определения арендной платы для сторон являются положения п. 3.1. договора от 26.06.2006 г. аренды муниципального нежилого помещения - на основании решений Ульяновской Городской Думы по формуле, предусматривающей базовую ставку и поправочные коэффициенты.

Доводы истца о том, что действующий размер арендной платы является убыточным для него, несостоятелен. Как указывалось выше, пунктом 3.3. договора аренды предусмотрена возможность перерасчета платы за пользование имуществом. При этом размер арендной платы, фактически уплачиваемый ОАО «Сбербанк России», повышается исходя из установленных требований нормативно-правовых актов органов местного самоуправления.

Таким образом, централизованное изменение базовых ставок арендной платы и значений показателей коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, свидетельствует о соблюдении прав истца.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата определяется договором аренды, то есть по совместному волеизъявлению арендатора и арендодателя, но не одной стороны договора аренды.

Смена собственника не может являться основанием для изменения в одностороннем порядке условий договора аренды, в том числе касающихся размера арендной платы.

При таких обстоятельствах, поскольку согласие ОАО «Сбербанк России» на увеличение платы за аренду нежилых помещений общей площадью 95 кв. м. на первом этаже здания, расположенного по адресу: , отсутствует, предъявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Уба Э.Н. к Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.06.2006 г. за период с 12.08.2010 г. по 10.09.2010 г. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение 10 дней.

Судья О.Н. Нефедов