Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей истца – ответчика по встречному иску ГМУП «Теплосеть» ФИО1 и ФИО2, действующих на основании доверенностей, представителя ответчика – истца по встречному иску ФИО3 ФИО4, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ГМУП «Теплосеть» к ФИО3 о взыскании задолженности по договорам аренды недвижимого имущества и пени, возмещении судебных расходов, и по встречному иску ФИО3 к ГМУП «Теплосеть» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ГМУП «Теплосеть» обратилось в Георгиевский городской суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договорам аренды недвижимого имущества, расположенного по <адрес> в <адрес>, в размере 543709,41 рубля и пени в размере 48076,88 рублей.

В судебном заседании представители ГМУП «Теплосеть» ФИО1 и ФИО2 поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Просили иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, воспользовался своим правом, предусмотренном ст. 48 ГПК РФ, на ведение дела в суде через своего представителя.

Полномочный представитель ФИО3 ФИО4 в судебном заседании исковые требования ГМУП «Теплосеть» не признал, считал их необоснованными и незаконными, сославшись при этом на то обстоятельство, что ФИО3, арендуя у ГМУП «Теплосеть» недвижимое имущество по <адрес> в <адрес>, произвел в арендуемых помещениях капитальный ремонт, на что потратил определенную денежную сумму, которая должна быть учтена при проведении расчетов по арендной плате. Однако, ГМУП «Теплосеть» отказала ФИО3 в проведении взаимозачета по арендной плате, обратившись в суд с настоящим иском. Просил суд в иске ГМУП «Теплосеть» отказать, так как с учетом потраченных ФИО3 средств на ремонт арендуемых помещений у ФИО3 отсутствует задолженность по арендной плате.

ФИО3 в ходе рассмотрения иска ГМУП «Теплосеть» обратился в суд со встречным иском к ГМУП «Теплосеть», уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, о взыскании понесенных им расходов на проведение капитального ремонта арендуемых помещений по <адрес> в <адрес> в размере 579135,69 рублей, расходы по оплате государственной возместить за счет ГМУП «Теплосеть».

Представитель ФИО3 ФИО4 в судебном заседании уточненный в порядке ст. 39 ГПК РФ встречный иск ФИО3 поддержал по основаниям, изложенным во встречном иске, просил суд встречный иск ФИО3 удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчика по встречному иску ГМУП «Теплосеть» ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании встречный иск ФИО3 не признали и в обоснование своих возражений суду пояснили, что проведение взаимозачета по арендной плате в связи с понесением ФИО3 расходов по ремонту арендуемого недвижимого имущества не предусмотрено условиями договоров аренды, которые в настоящее время расторгнуты. Кроме того, расходы ФИО3 в заявленной сумме не подтверждены надлежащим образом. Просили суд в удовлетворении встречного иска ФИО3 отказать с учетом доводов, изложенных в возражениях.

Протокольным определением суда от 05 июня 2019 года к участию в деле по встречному иску ФИО3 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечена Администрация Георгиевского городского округа.

Представитель Администрации Георгиевского городского округа Лутков С.Ю. в судебном заседании 18 июля 2019 года считал встречные исковые требования ФИО3 не подлежащими удовлетворению.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав предоставленные сторонами доказательства, суд считает исковые требования ГМУП «Теплосеть» подлежащими удовлетворению, встречный иск ФИО3 не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как следует из материалов дела и установлено судом, недвижимое имущество по <адрес> в <адрес> находится в муниципальной собственности Георгиевского городского округа, и до 24 апреля 2019 года находилось на праве хозяйственного ведения у ГМУП «Теплосеть».

01 сентября 2017 года между ГМУП «Теплосеть» и физическим лицом ФИО3 были заключены договоры аренды № 1 и № 2 сроком до 10 ноября 2027 года, 29 сентября 2017 года заключен договор аренды № 3 сроком до 20 сентября 2018 года. Предметом указанных договоров аренды является недвижимое имущество по <адрес> в <адрес>: по договору № 1 от 01 сентября 2017 года нежилые помещения №№ 23,29 общей площадью 150,1 кв.м. в нежилом здании; по договору № 2 от 01 сентября 2017 года нежилые помещения №№ 3-12,22 общей площадью 230,5 кв.м. в нежилом здании; по договору № 3 от 29 сентября 2017 года нежилые помещения №3 31-48 общей площадью 498,2 кв.м. в нежилом здании по указанному выше адресу.

21 сентября 2018 года договор аренды № 3 от 29 сентября 2017 года расторгнут, между сторонами подписан Акт возврата нежилых помещений.

Договоры аренды №№ 1 и 2 от 01 сентября 2017 года также расторгнуты на основании Соглашений о расторжении договоров аренды от 29 декабря 2018 года, зарегистрированных в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4.2 Договора аренды № 1 от 01 сентября 2017 года размер месячной арендной платы за нежилые помещения составляет 16008,17 рублей с учетом НДС.

Согласно п. 4.2 Договора аренды № 2 от 01 сентября 2017 года размер месячной арендной платы за нежилые помещения составляет 24582,83 рублей с учетом НДС.

Согласно п. 4.2 Договора аренды № 3 от 29 сентября 2017 года размер месячной арендной платы за нежилые помещения составляет 26428,30 рублей с учетом НДС.

Арендная плата, согласно условиям договоров, должна вноситься арендатором ежемесячно в срок до 15 числа месяца, следующего за расчетным месяцем непосредственно на расчетный счет арендодателя.

Согласно п. 4.3 договоров при просрочке внесения арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает арендодателю пени 0,06% от просроченной суммы за каждый день просрочки до полного погашения долга.

Судом установлено и не оспаривалось ответчиком, что недвижимое имущество по указанным выше договорам аренды ФИО3 было передано и он осуществлял пользование им.

Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями, истец указал, что за период пользования нежилыми помещениями по договору аренды № 1 с 31 мая 2018 года по 29 декабря 2018 года у ответчика имеется задолженность по арендной платев размере 80040,85 рублей; по договору № 2 за период с 31 мая 2018 года по 29 декабря 2018 года в размере 122914,15 рублей; по договору № 3 за период с 30 марта 2018 года по 20 сентября 2018 года в размере 190174,89 рублей.

Факт наличия задолженности по арендной плате и предъявленный ко взысканию размер задолженности стороной ответчика не отрицается.

В связи с несвоевременным внесением арендных платежей истцом начислена пеня в соответствии с п. 4.3 указанных договоров: по договору аренды № 1 в размере 9867,64 рубля; по договору № 2 в размере 15153,17 рублей; по договору № 3 в размере 23056,07 рублей.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по вышеуказанным договорам, в связи с чем приходит к выводу об удовлетворении требований ГМУП «Теплосеть» в заявленном размере, и считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в общей сумме 543709,41 рубля, пени в общей сумме 48076,88 рублей. Расходы истца по оплате государственной пошлины приподачи иска в суд в размере 9118 рублей в силу норм ст. ст. 88, 98 ГПК РФ также подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3, суд приходит к следующему выводу.

В силу ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В ходе рассмотрения иска ГМУП «Теплосеть» ФИО3 обратился со встречным иском у ГМУП «Теплосеть» о взыскании понесенных им убытков в виде затрат на проведение капитального ремонта в арендуемых нежилых помещениях в размере 579135,69 рублей.

В обоснование встречных исковых требований ФИО3 сослался на то, что произведенные улучшения в арендуемом недвижимом имуществе произведены им с ведома и согласия ГМУП «Теплосеть». Объем и качество произведенных улучшений было принято ГМУП, о чем составлен Акт осмотра нежилых помещений от 22 марта 2018 года. Затраты подтверждены локально-сметным расчетом от 02 октября 2017 года. Поскольку ГМУП «Теплосеть» после расторжения договоров аренды отказало ему в проведении взаимозачета понесенных им расходов в счет оплаты арендной платы, считает обоснованным взыскание понесенных им убытков в заявленной сумме.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков.

Правоотношения сторон основаны на договорах аренды нежилых помещений от 01 сентября 2017 года и от 29 сентября 2017 года, согласно которым ГМУП «Теплосеть» передала ФИО3 во временное пользование нежилые помещения в нежилом здании по <адрес> в <адрес>.

В силу обязательства согласно ч. 1 ст. 307 ГК РФ одно лицо /должник/ обязано совершить в пользу другого лица /кредитора/ определенное действие либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ч. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель, в частности, не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.

На основании п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещение не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела,01 сентября 2017 года между ГМУП «Теплосеть» и физическим лицом ФИО3 были заключены договоры аренды № 1 и № 2 сроком до 10 ноября 2027 года, 29 сентября 2017 года заключен договор аренды № 3 сроком до 20 сентября 2018 года. Предметом указанных договоров аренды является недвижимое имущество по <адрес> в <адрес>: по договору № 1 от 01 сентября 2017 года нежилые помещения №№ 23,29 общей площадью 150,1 кв.м. в нежилом здании; по договору № 2 от 01 сентября 2017 года нежилые помещения №№ 3-12,22 общей площадью 230,5 кв.м. в нежилом здании; по договору № 3 от 29 сентября 2017 года нежилые помещения №3 31-48 общей площадью 498,2 кв.м. в нежилом здании по указанному выше адресу.

Согласно п. 4.9 указанных договоров аренды арендатор производит полный ремонт арендуемых помещений согласно их целевого назначения, данные ремонтные работы, приобретение стройматериалов оформляется дополнительным договором, заключенным с Арендодателем. Все понесенные расходы, связанные с ремонтом арендуемых помещений согласно их целевого назначения, засчитываются в счет оплаты за арендуемые помещения.

При даче правовой оценки условиям договоров аренды с целью определения правомерности требований ФИО3 по встречному иску, суд считает необходимым отметить, что условия п. 2.3 и п. 4.9 указанных договоров аренды имеют противоречия.

Так, п. 2.3 договоров аренды устанавливает запрет на возмещение затрат на неотделимые улучшения, а п. 4.9 данных договоров предусматривает зачет расходов, связанных с ремонтом арендуемых помещений в счет оплаты аренды при заключении дополнительного договора на ремонт. На данное обстоятельство ссылается и представитель ФИО3 ФИО4 в судебном заседании как на обоснование заявленных встречных исковых требований, утверждая, что в силу положений договоров аренды зачет затраченных ФИО3 денежных средств на ремонт арендуемых помещений в счет арендной платы возможен и не противоречит условиям договоров аренды.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во вниманиевсе соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившую во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из последующего поведения сторон, а именно, согласованного локально-сметного расчета от 02 октября 2017 года на проведение ремонтных работ, подписания сторонами дополнительных соглашений от 25 декабря 2017 года к договорам аренды № 1 и № 2 от 01 сентября 2017 года, в которых п. 2.3 изложен в редакции, не запрещающей возмещение неотделимых улучшений, составление и подписание дополнительного соглашения от 19 декабря 2017 года о выполнении сторонами условий договоров аренды, которым регламентируется порядок зачета расходов, связанных с ремонтом помещений в счет оплаты аренды, суд считает необходимым отметить, что ФИО3 имел бы право на возмещение затрат по ремонту арендуемых помещений, но только в случае наличия дополнительного договора, заключенного с арендодателем. Однако, доказательств наличия такого договора материалы дела не содержат.

В обоснование заявленного встречного иска ФИО3 ссылается на дополнительные соглашения от 25 декабря 2017 года, заключенные к договорам аренды № 1 и № 2 от 01 сентября 2017 года.

Однако, данные дополнительные соглашения не могут быть расценены судом в качестве допустимого доказательства, поскольку они в установленном законом порядке не зарегистрированы в том же порядке, что и договоры аренды от 01 сентября 2017 года.

Кроме того, ссылка ФИО3 на локально-сметный расчет от 02 октября 2017 года и Акт осмотра нежилых помещений от 22 марта 2018 года как на доказательства обоснованности встречного иска является несостоятельной, поскольку указанные письменные материалы имеют противоречия, а именно, в Акте осмотра нежилых помещений от 22 марта 2018 года указано на выполнение ремонтных работ согласно локально-сметного расчета от 09 октября 2017 года, в то время, как в материалы дела представлен локально-сметный расчет от 02 октября 2017 года. Иного расчета материалы дела не содержат.

Таким образом, исходя из положений ст. ст. 612, 616, 622, 623, 655ГК РФ, и фактических обстоятельств дела.суд приходит к выводу, что ФИО3, не получив письменного разрешения арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемого помещения, выполнил на свое усмотрение работы по проведению его ремонта, объем ремонтных работ и их стоимость сторонами не согласовывались, проект ремонтно-строительных работ арендодателю на согласование не представлялся, а акт осмотра помещений содержит ссылку на несуществующий сметный расчет при отсутствии иных доказательств, подтверждающих фактически понесенные ФИО3 расходы по улучшению арендованного имущества а также сведений о реальном состоянии переданного имущества в момент заключения договора, в связи с чем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ГМУП «Теплосеть» к ФИО3 о взыскании задолженности по договорам аренды недвижимого имущества и пени, возмещении судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ГМУП «Теплосеть» задолженность по арендной плате в размере 543709,41 рублей, пени в размере 48076,88 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ГМУП «Теплосеть» в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 9118 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ГМУП «Теплосеть» о взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Георгиевский городской суд.

( Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2019 года)

Судья Л.С. Ивахненко