Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 28 403 рублей в год на условиях, рассчитанных в соответствии с пп. «в» п. 3 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№.

Исковые требования ФИО1 мотивирует тем, что между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и ООО «Немецкая деревня» был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора аренды являлся земельный участок по адресу: <адрес> с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. с разрешенным использованием «для жилищного строительства». Срок договора аренды был установлен на 10-ть лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора аренды Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Размер арендной платы установлен п. 3.1 договора и составлял 380 рублей 24 копейки в год. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Немецкая деревня» и ним был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация договора была проведена ДД.ММ.ГГГГ, после чего к нему перешли права арендатора земельного участка. На земельном участка построен одноэтажный кирпичный жилой дом с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным ЗАО «Немецкая деревня» Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодара. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанный жилой дом было зарегистрировано за ним, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, жилой дом используется им для своего постоянного проживания и проживания членов его семьи. В связи с истечением ДД.ММ.ГГГГ срока договора аренды земельного участка он обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на 49 лет. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было принято распоряжение №-р «О предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в городе Краснодаре», согласно которому ему предоставлен земельный участок по адресу: <адрес> в аренду на 49 лет и во исполнение данного распоряжения необходимо заключить договор соответствующий договор аренды. Ответчиком был подготовлен и направлен договор аренды земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды в договоре установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно, п. 3.1 договора, размер арендной годовой платы составляет 643 420 рублей исходя из рыночной стоимости земельного участка на начало 2017 года в размере <данные изъяты> рублей. Расчет размера арендной платы произведен на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ в редакции действующей на момент составления договора аренды (в редакции постановления Правительства от ДД.ММ.ГГГГ№), согласно которому арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в п.п. 3.5 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей форме: А = С х Р, где А — арендная плата; С — рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за шесть месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р — действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ. Не согласившись с порядком расчета арендной платы он обратился к ответчику с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в п. 3.1 договора № «Расчет арендной платы» и Приложение №. применив подпункт «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582 (годовая арендная плата равна 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка). Расчет арендной платы согласно его требованиям должен рассчитываться следующим образом: 4 733 906 рублей 52 копейки — кадастровая стоимость земельного участка, то есть <данные изъяты> 28 403 рублей 44 копейки — в год арендная плата за земельный участок. В ответ ответчик направил ему письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором выразил несогласие с произведенным расчетом и отказался вносить изменения в проект договора, ответчик считает, что при разрешенном использовании земельного участка «для жилищного строительства» подпункт «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы применению не подлежит. При этом, ответчик указал, что с учетом уровня инфляции 4% арендная плата в 2018 году составит 669 157 рублей 22 копейки, а в 2019 году с учетом уровня инфляции 4,3 % арендная плата будет составлять 697 930 рублей 98 копеек. Он же не согласен с данным расчетом арендной платы ответчика на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы и считает, что арендная плата подлежит расчету в соответствии с подпунктом «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582: «в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных». При размещении на земельном участке индивидуального жилого дома арендная плата не должна рассчитываться в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 Правил, положения пункта 6 Правил должны применяться только в случаях, не указанных в пунктах 3-5 Правил. Земельный участок используется для размещения именно индивидуального жилого дома. Правилами определения размера арендной платы установлено, что определяющим фактором для выбора формулы расчета арендной платы является именно цель предоставления земельного участка, которую документы на спорный земельный участок позволяют установить достоверно. Таким образом, в соответствии с данными принципами определения размеров арендной платы, при предоставлении гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства, арендная плата рассчитывается в размере 0,6 % от кадастровой стоимости земельного участка и в связи с чем, данные обстоятельства послужили для него основанием для обращения в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, в защиту своих нарушенных прав.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, по доверенности — ФИО2 на удовлетворении заявленных требований настаивает, по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в судебное заседание не явился. О месте и времени слушания дела извещались надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, просят в иске отказать, ссылаясь на то, что согласно, сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства, при том, в договоре аренды указывается на то, что земельный участок предоставляется для жилищного строительства. К объектам индивидуального жилищного строительства законодатель относит отдельно стоящие жилые дома с количеством этаже не более трех, которые предназначены для проживания одной семьи. «Жилищное строительство» и «индивидуальное жилищное строительство» не являются тождественными. Определение расчета арендной платы в соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Постановления № исходя из расчета 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка является ошибочным, поскольку приведенная норма содержит положение об индивидуальном жилищном строительстве, а не жилищном строительстве. Таким образом, требования истца не подлежат удовлетворению. В соответствии с требованиями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, с учетом изложенной позиции ответчика.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и ООО «Немецкая деревня» был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом договора аренды являлся земельный участок по адресу: <адрес> с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. с разрешенным использованием «для жилищного строительства». Срок договора аренды был установлен на 10-ть лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора аренды Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Размер арендной платы установлен п. 3.1 договора и составлял 380 рублей 24 копейки в год.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Немецкая деревня» и ФИО1 был заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация договора была проведена ДД.ММ.ГГГГ, после чего к истцу перешли права арендатора земельного участка.

В последующем на земельном участка был возведен одноэтажный кирпичный жилой дом с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным ЗАО «Немецкая деревня» Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодара.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанный жилой дом было зарегистрировано за ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, как следует из иска жилой дом используется истцом для своего постоянного проживания и проживания членов его семьи, доказательств иному в материалы дела не представлено.

В связи с истечением ДД.ММ.ГГГГ срока договора аренды земельного участка истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на 49 лет.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было принято распоряжение № «О предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка с кадастровым номером № расположенного в городе Краснодаре», согласно которому истцу предоставлен земельный участок по адресу: <адрес> в аренду на 49 лет и во исполнение данного распоряжения стороны должны заключить договор аренды.

Судом установлено, что ответчиком был подготовлен и направлен договор аренды земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды в договоре установлен с 24.01.2017 года по 23.01.2066 года.

Согласно, п. 3.1 договора, размер арендной годовой платы составляет 643 420 рублей исходя из рыночной стоимости земельного участка на начало 2017 года в размере 6 434 204 рублей. Расчет размера арендной платы произведен на основании п. 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582 в редакции действующей на момент составления договора аренды (в редакции постановления Правительства от 30.10.2014 года № 1120), согласно которому арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в п.п. 3.5 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей форме: А = С х Р, где А — арендная плата; С — рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за шесть месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р — действующая ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Не согласившись с порядком расчета арендной платы ФИО1 обратился к ответчику с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в п. 3.1 договора № «Расчет арендной платы» и Приложение № 2, применив подпункт «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582 (годовая арендная плата равна 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка). Расчет арендной платы согласно его требованиям должен рассчитываться следующим образом: <данные изъяты> — кадастровая стоимость земельного участка, то есть <данные изъяты> 28 403 рублей 44 копейки — в год арендная плата за земельный участок.

В ответ на данное заявление ответчик направил истцу письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором выразил несогласие с произведенным расчетом и отказался вносить изменения в проект договора, ответчик считает, что при разрешенном использовании земельного участка «для жилищного строительства» подпункт «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы применению не подлежит. При этом, ответчик указал, что с учетом уровня инфляции 4% арендная плата в 2018 году составит 669 157 рублей 22 копейки, а в 2019 году с учетом уровня инфляции 4,3 % арендная плата будет составлять 697 930 рублей 98 копеек.

Истцом оспаривается данный расчет арендной платы, полагает, что арендная плата подлежит расчету в соответствии с подпунктом «в» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года № 582: «в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных».

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае в отзыве на иск ФИО1 указывает на то, что в классификаторе видов разрешенного использования (утвержден Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№) понятия «жилищное строительство» и индивидуальное жилищное строительство» не являются тождественными, в связи с чем, расчет аренды истца не может быть применим.

Однако, суд с данными доводами ответчика не соглашается и считает обоснованными доводы истца, поскольку вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» согласно указанному классификатору является подвидом «жилищного строительства» и по своей сути тоже является жилищным строительством, только более узкой направленности. Все указанные виды подразумевают одно направление деятельности — для строительства объектов жилой застройки. Поэтому при разрешении настоящего дела суд учитывает фактическое использование земельного участка, так использование земельного участка для размещения индивидуального жилого дома подтверждается предоставленными суду доказательствами (градостроительный план участка, разрешение на строительство, кадастровый паспорт жилого дома). Ответчик не опровергает фактическое использование истцом земельного участка для размещения индивидуального жилого дома, доказательств обратному суду, в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Правилами определения размера арендной платы установлено, что определяющим фактором для выбора формулы расчета арендной платы является именно цель предоставления земельного участка, которая в данном случае установлена однозначно. Таким образом, в соответствии с указанными принципами определения размеров арендной платы, при предоставлении гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства, арендная плата рассчитывается в размере 0,6 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (п.п. «в» п. 3). Положения пункта 6 будет применяться только в случаях, не указанных в пунктах 3-5 Правил.

Постановлением правительства РФ № установлены основные принципы определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: 1) принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования. Судом установлено, что земельный участок используется под индивидуальный жилой дом для личного проживания, какого-либо дохода истец от использования участка не получает. ДД.ММ.ГГГГ Краснодарским отделением Южного филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» подготовлен расчет-обоснование нормативной площади земельного участка, в котором указано, что согласно ст. 35 ГрК РФ, ст. 32 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования Краснодар, земельный участок находится в территориальный зоне - «Ж — 1.1» - зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара. В указанной территориальной зоне основным видом разрешенного использования земельных участков является — индивидуальные жилые дома (максимальное количество надземных этаже здания — 3, минимальная площадь земельного участка 300 кв.м., минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы — 8 м., максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа — 12 м., максимальный процент застройки участка 50%). Расчетом обоснованием установлено, что индивидуальный жилой дом ФИО1 полностью соответствует предъявленным требованиям. Также на земельный участок подготовлен градостроительный план от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому основным видом разрешенного использования участка является «индивидуальные жилые дома».

Вторым принципом определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является — принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. Так, судом установлено, что по предыдущему договору аренды истец оплачивал арендную плату в размер 380,24 рублей, таким образом, размер арендной платы по новому проекту договора, составляющий 643 420 рублей в год, превышает прежнюю арендную плату фактически в 1 693 раза.

Решением городской Думы Краснодара от 24.11.2005 года № 3 п. 2 в редакции от 17.11.2016 года «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город Краснодар» земельный налог на 2017 год установлен в размере 0,1 процента от кадастровой стоимости участка — в отношении земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки и используемых для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Земельный участок имеет кадастровую стоимость 4 733 906 рублей 52 копейки. Таким образом земельный налог на 2017 год составил бы 4 733 рублей 91 копейку. Арендная плата рассчитанная ответчиком значительно превышает (фактически в 135 раз) размер земельного налога для участка, что нарушает принцип недопущения ухудшения экономического состояния истца, установленный Постановлением.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что действия ответчика по делу, настаивающего на подписании договора аренды земельного участка с установлением арендной платы в размере 643 420 рублей с истцом, которому данный участок был предоставлен для строительства индивидуального жилого дома, что предполагает как строительство, так и проживание в нем, с использование земельного участка, является фактически злоупотребление правом, так как данный участок предоставлен истцу для строительства жилого дома и проживания в нем, а не для извлечения прибыли, в связи с чем, суд считает необходимым исковые требования ФИО1 об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 28 403 рублей в год на условиях, рассчитанных в соответствии с пп. «в» п. 3 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае об установлении арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ — удовлетворить.

Установить арендную плату по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 28 403 (двадцати восьми тысяч четыреста трех) рублей в год на условиях, рассчитанных в соответствии с пп. «в» п. 3 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца.

Председательствующий: