Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «УК «Вест-Снаб» к ФИО1 о взыскании задолженности по внесению платы за нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Вест-Снаб» (далее по тексту – истец, УК) обратилось в суд с иском к ФИО1 (далее по тексту – ответчик) о взыскании задолженности по внесению платы за нежилое помещение.

Требования мотивированы следующим.

Решением общего собрания собственников помещений МКД <адрес> выбран способ управления МКД – управляющей компанией и выбрана УК – ООО УК «по внесению платы за нежилое помещение». Между истцом и собственниками помещений заключен договор управления МКД.

ФИО1 на праве собственности имеет нежилое помещение площадью 396,2 кв.м, расположенное в указанном МКД.

Вследствие неисполнения ответчиком своих обязательств, предусмотренных ст.153, 158 ЖК РФ, ст.210 ГК РФ задолженность по плате за нежилое помещение за период с 01.03.2017 года по 31.05.2019 года составляет 233 922,72 рублей.

С учетом вышеизложенного, просит суд взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 233 922,72 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5540,00 рублей.

Представитель истца ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить. Суду пояснила, что начисления производились по заявлению собственника по двум счетам на две площади - 251 кв.м. и 145, 2 кв.м. Применялись разные тарифы для встроенного и пристроенного помещения. Позднее был произведен перерасчет на всю площадь и по правильному тарифу, утвержденному постановлением Администрации г.Ижевска, т.к. решений общего собрания о применении иных тарифов по содержанию общего имущества не принималось. Соглашение от 19.12.2017 о зачете противоречило действующему законодательству, поэтому в адрес ответчика было направлено уведомление о его расторжении. Все оплаты, внесенные ответчиком и третьим лицом, учтены в расчете – 33 922,72 руб.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что в течение всего период УК не исполняет должным образом своих обязанностей: начисления ведутся неправильно, обосновать их не могут даже при личном обращении; ремонт общедомового имущества не производился, несмотря на неоднократные обращения в связи с ненадлежащим состоянием кровли и неоднократными затоплениями нежилых помещений. Помещения от этого разрушаются, арендаторы расторгают договоры. Пришлось делать ремонт своими силами и за свой счет. Было заключено соглашение от 19.12.2017, где указано, что в счет выполненного ремонта общедомового имущества произведен зачет платы по май 2019. Расторжение этого соглашения в одностороннем порядке считает незаконным. Полагает, что задолженность за указанный в иске период отсутствует.

Аналогичные пояснения дал суду третье лицо ИП ФИО3, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица определением Октябрьского районного суда г.Ижевска от 19.11.2019.

Представитель ответчика ФИО4, действующая по доверенности, в судебном заседании возражала против взыскания долга, указав на отсутствие соответствующего расчета, а также доказательств направления ответчику предложения заключить договор и счетов на оплату задолженности. Ссылалась на отсутствие задолженности в связи с соглашением от 19.12.2017.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Истец является собственником нежилого помещения на первом этаже дома по адресу: г<адрес> общая площадь 396,2 кв.м, этаж: №1, что подтверждается выпиской из ЕГРН <данные изъяты> (л.д. 6-7). В заявленный период ФИО1 передавала указанное нежилое помещение в безвозмездное пользование ИП ФИО3 (л.д.42-47).

ООО «УК «Вест-Снаб» является организацией, которая оказывает услуги по управлению МКД по адресу: <адрес> обеспечивает выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества этого МКД (п.1.1 договора управления от 01.11.2016, действовавшего в указанный в иске период – л.д.8-9).

Между ООО «УК «Вест-Снаб» и ФИО1 договор на предоставление коммунальных услуг, содержания и ремонту общего имущества не заключен.

Решениями общего собрания собственников помещений МКД по адресу: <адрес> не установлен размер оплаты за содержание и ремонт общего имущества дома; вместе с тем, установлен размер вознаграждения Председателю Совета МКД в размере 1,0 руб. с 1 кв.м площади жилого/нежилого помещения ежемесячно; с 01 июня 2018 введена в платежный документ за жилищно-коммунальные услуги целевая статья «Текущий ремонт» в размере 1,5 кв.м площади жилого помещения ежемесячно для финансирования ремонтных работ и иных нужд МКД по согласованию с Председателем СД, а также погашение задолженности за ранее выполненные работы; определена плата по возмещению расходов ООО «УК «Вест-Снаб» по содержанию специального счета и расходов по начислению взносов на капитальный ремонт, комиссионному вознаграждению банка за прием платежей, выставлению и доставке счетов на оплату собственникам помещений, ведению претензионной работы с собственниками… в размере 0,73 руб. с кв.м. площади помещения в месяц (л.д.10-16).

Ответчик оплату в указанный в иске период производила частично – 26.06.2017 в сумме 25 000 руб. На начало периода имелась переплата в сумме 8672,01 руб.

Таким образом, размер задолженности по плате за содержание и ремонт общего имущества дома за период с 01.03.2017 года по 31.05.2019 года составляет: 267 550,03 руб. (начислено по тарифам, утвержденным Администрацией г.Ижевска в соответствующие периоды,+ тарифам, утвержденным дополнительно решениями общего собрания собственников МКД) – 25000 руб. - 8672,01 руб.(оплачено ответчиком)= 233 922,72 рублей.

Эти обстоятельства следуют из содержания искового заявления, пояснений участников процесса в судебном заседании, сторонами фактически не оспариваются и подтверждаются представленными и исследованными доказательствами.

Требования истца суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В период, когда образовалась задолженность, нежилое помещение находилось в собственности ответчика.

Согласно ст.210 ГК РФ собственники несут бремя содержания своего имущества, собственники жилых помещений участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими жилой площади в этом доме.

Из положений статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

На основании статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Исходя из положений статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

В силу статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии п. 2.1 договора управления многоквартирным домом от 01.06.2016 года ООО «УК «Вест-Снаб» принимает на себя обязанность по управлению МКД, обеспечивает организацию надлежащего состояния и ремонта общего имущества многоквартирным домом, предоставляет услуги по управлению жилым домом, предоставление коммунальных услуг в МКД <адрес> а собственники оплачивают услуги и работы по надлежащему содержания и ремонту общего имущества и коммунальные услуги, предоставляемые им (п.2.2.2 договора).

Следовательно, ООО «УК «Вест-Снаб» является надлежащим истцом, которое обратилось в суд в защиту собственных интересов.

Сумма задолженности по оплате за жилое помещение, коммунальные услуги ответчика за период с 01.03.2017 года по 31.05.2019 года составляет 233 922,72 рублей. Расчет стоимости содержания и ремонта общего имущества МКД, произведен на основании постановлений Администрации г.Ижевска и решений общего собрания собственников МКД.

Вместе с тем, суд принимает доводы ответчика о том, что 19.12.2017 между истцом, третьим лицом и ответчиком было заключено соглашение, согласно которого:

«ФИО1 по состоянию на 31.12.2017 имеет задолженность перед ООО «УК «Вест-Снаб» по договору ресурсоснабжения и технического обслуживания нежилого помещения общей площадью 251,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в сумме 27 675 руб. 03 коп. Указанный размер задолженности подтверждается актом сверки взаимных расчетов от 15.12.2017, прилагаемым к настоящему соглашению, и не включает в себя долг ФИО1 по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме <адрес>

ФИО1 выполнила работы по ремонту общедомового имущества в многоквартирном доме <адрес> а именно кровли, на сумму 120 001 руб. 00 коп., что подтверждается локальным сметным расчетом (2017 г.), актом №1 о приемке выполненных работ за октябрь 2017, локальным сметным расчетом (2017 г.), актом №2 о приемке выполненных работ за октябрь 2017.

Настоящим стороны решили произвести зачет на сумму 27 675 руб. 03 коп.

Сумма в размере 92 325 руб. 97 коп. подлежит зачету в счет будущих платежей ФИО1 по договору ресурсоснабжения и технического обслуживания нежилого помещения общей площадью 251,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> за период с 01.01.2018 по 30.06.2019. В случае изменения применяемых при расчетах тарифов, ООО «УК «Вест-Снаб» производит корректировку будущих периодов.

Стоимость затрат ФИО1 сверх суммы, указанной в п.2 настоящего соглашения, а также стоимость затрат, не предусмотренных локальными сметными расчетами, к зачету в счет платежей за коммунальные услуги и техническое обслуживание нежилого помещения по договору ресурсоснабжения и технического обслуживания, не принимаются…» (л.д.74).

Указанное в соглашении нежилое помещение площадью 251 кв.м., как указано выше, не является самостоятельным объектом недвижимости, а входит в состав нежилого помещения, указанного в иске, следовательно, соглашение имеет прямое отношение к предмету настоящего иска.

Доводы ответчика о том, что соглашение было аннулировано письмом от 06.06.2019, не принимаются судом по следующим основаниям.

Положения ст. 410 ГК РФ, которыми установлены предпосылки прекращения обязательств путем одностороннего заявления о зачете, не означают, что сторонам запрещено заключить соглашение о прекращении неоднородных обязательств или обязательств с ненаступившими сроками исполнения и т.п.

Гражданское законодательство не предусматривает возможности восстановления правомерно и обоснованно прекращенных зачетом обязательств при отказе от сделанного стороной заявления о зачете (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований"). Требование на сумму 27 675 руб. 03 коп. (задолженность ФИО1 по состоянию на 31.12.2017, зафиксированная в соглашении от 19.12.2017), было прекращено зачетом в день подписания соглашения.

Требование на сумму 92 325 руб. 97 коп. было прекращено к декабрю 2018, исходя из следующего расчета: (плата за содержание общедомового имущества за период с января 2018 по июнь 2018) 9132,41 руб.х6 мес.=54794,46 руб.+9160,14 руб. (июль 2018)+ 9445,41 руб.х5мес. (август-декабрь 2018)=89 794,77 руб. + (396,2 руб. (вознаграждение председателю МКД)х12 мес.=4754,4 руб.)= 94 548 руб.17 коп., что уже более, чем 92 325 руб. 97 коп.

Таким образом, соглашение было полностью исполнено сторонами к декабрю 2018 и задолженность по плате за нежилое помещение, правомерно и обоснованно прекращенная зачетом обязательств не могла быть восстановлена при отказе от сделанного стороной заявления о зачете в письме от 06.06.2019.

Более того, в данном случае зачет требований был совершен не в виде односторонней сделки (заявления о зачете), а в виде многостороннего соглашения, поэтому не мог быть расторгнут («аннулирован», как указал ответчик) в одностороннем порядке. Для его расторжения требовались основания, указанные в ст.450, 450.1, 451 ГК РФ.

Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ с 1 сентября 2013 года статья 168 ГК РФ изложена в новой редакции, согласно которой, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, а не ничтожной, за исключениями, установленными названной статьей. С иском о признании соглашения от 19.12.2017 недействительным ООО «УК «Вест-Снаб» в суд не обращалось, равно как и не обращалось в суд с иском о расторжении данного соглашения. Ссылка представителя ответчика на недопустимость ремонта (текущего и капитального) общедомового имущества без решения общего собрания, что влечет ничтожность заключенного соглашения от 19.12.2017, не принимается судом, поскольку истцом не доказано, что произведенные Медуница ЛО.Г. работы по ремонту общедомового имущества, учтенные в соглашении от 19.12.2017, относятся именно к текущему/капитальному ремонту, а не являются работами по устранению аварийной ситуации на общедомовом имуществе, не выполненными своевременно самим ООО «УК «Вест-Снаб»: в материалах дела имеется немало обращений ФИО1, арендаторов помещений, актов о заливах с кровли за период с 2014 по 2017 (л.д.62-65), но истцом не предоставлено ни одного документах, что аварийная ситуация на общедомовом имуществе им устранялась, тогда как для выполнения работ по устранению аварийной ситуации не требуется решение общего собрания собственников помещений МКД и включение таких работ с соглашение от 19.12.2017 закону не противоречит. Ни локальный расчет № 1 или №2, ни акты приемки выполненных работ не позволяют суду однозначно сделать вывод о том, что это за работы (текущий/капитальный ремонт либо работы по устранению аварийной ситуации).

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности подлежат удовлетворению частично в сумме 113 921 руб. 72 коп. (267 550,03 руб. (начислено по тарифам, утвержденным Администрацией г.Ижевска в соответствующие периоды,+ тарифам, утвержденным дополнительно решениями общего собрания собственников МКД) – 25000 руб. - 8672,01 руб.(оплачено ответчиком)= 233 922,72 рублей – 120 001 руб. по соглашению о зачете).

Доводы ответчика о том, что начисления ведутся неправильно, обосновать их не могут даже при личном обращении, а также доводы представителя ответчика об отсутствии расчета исковых требований не принимаются судом: применение необоснованных (заниженных) тарифов в выставляемых счетах-извещениях не освобождает ответчика от внесения платы по тарифам, утвержденным Администрацией г.Ижевска в соответствующие периоды, и тарифам, утвержденным дополнительно решениями общего собрания собственников МКД. Суд не усматривает правовых оснований для применения необоснованных (заниженных) тарифов при определении размера задолженности в настоящем деле.

Указание на то, что ремонт общедомового имущества не производился, несмотря на неоднократные обращения в связи с ненадлежащим состоянием кровли и неоднократными затоплениями нежилых помещений; помещения от этого разрушаются, арендаторы расторгают договоры, также не может являться основанием для освобождения собственникам от обязанности содержать общедомовое имущество.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку решение состоялось в пользу истца, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика подлежат взысканию расходы в размере 2698 руб. 01 коп, понесенные истцом при оплате государственной пошлины при обращении в суд – пропорционально удовлетворенным исковым требованиям (47,7% от заявленного в иске).

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ООО «УК «Вест-Снаб» к ФИО1 о взыскании задолженности по внесению платы за нежилое помещение удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК «Вест-Снаб» задолженность по оплате за нежилое помещение за период с 01 марта 2017 года по 31 мая 2019 года в сумме 113 921 руб. 72 коп, судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 2698 руб. 01 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный Суд УР через Октябрьский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме вынесено 19.02.2020.

Судья Н.В. Кузнецова