Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда г. Иваново гражданское дело по иску Гордеева Вячеслава Анатольевича к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Развитие» о признании незаконным отказа в перерасчете платежей,

У с т а н о в и л :

Гордеев В.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» (далее ООО УК «Развитие») о признании незаконным отказа в перерасчете платежей.

Исковые требования мотивированы тем, что Гордеев В.А. 24 сентября 1954 г.р., является собственником <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26 апреля 2018 года, регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области № от 26 апреля 2018 года.

Спорное жилое помещение было получено Гордеевым В.А. по договору долевого участия в строительстве, после завершения строительства квартира передавалась истцу от ООО «Жилищник», управляющей компанией на тот момент.

10 ноября 2017 года между Гордеевым В.А. и ООО «Жилищник» было заключено соглашение о предоставлении доступа в жилое помещение, согласно п.1.3 которого истцу Гордееву В.А. предоставлялся только доступ в квартиру для ее осмотра.

Согласно п.1.4 вышеуказанного соглашения с даты подписания настоящего соглашения и акта приема-передачи ключей, выдаваемых в день подписание договора на управление и содержание дома с Управляющей компанией, дольщики принимают на себя обязательства по внесению платы за коммунальные и эксплуатационные услуги. Согласно части 2 п.1.13 стороны согласились, что настоящее соглашение не является актом приема-передачи квартиры, наделяющего дольщиков правом собственности или иным вещным правом в отношении соответствующего жилого помещения.

Однако, ООО УК «Развитие», которая заменила ООО «Жилищник» по управлению домом, на обращение истца о том, что с него незаконно взыскивают деньги на эксплуатационные расходы (оплата за жилье) сообщила, что, поскольку истец подписал вышеуказанное соглашение, то денежные средства в виде оплаты за жилье с него взимаются правильно, несмотря на формулировку, предусмотренную ч. 2 п. 1.13 соглашения.

Истец является инвалидом, ветераном труда, почетным донором России и имеет определенные льготы по оплате жилого помещения, воспользоваться которыми он не может, поскольку имеет задолженность перед управляющей компанией. Вместе с тем. Истец в период с 10 ноября 2017 года по 26 апреля 2018 года собственником квратиры <адрес> не являлся, данное помещение ему по акту приема-передачи истцу не передавалось. Согласно расчета истца с него управляющая компания незаконно взыскивает 5340,71 руб., данная денежная сумма является существенной для истца. Поскольку необходима ему на лекарства.

Истец считает, что ответчик необоснованно не освобождает истца от уплаты за содержание жилого помещения за период с 10 ноября 2017 года по 26 апреля 2018 года, в связи с чем, просит суд: признать незаконными требованиями ООО Управляющая компания «Развитие» об отказе в перерасчете задолженности истца за содержание жилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес> 10 ноября 2017 года, т.е. с момента подписания соглашения о предоставлении доступа в жилое помещение и до 26 апреля 2018 года, т.е. до признания за истцом права собственности на данное помещение.

В судебном заседании представитель Гордеева В.А. по доверенности Черемшанцева Т.В. поддержала заявленные требования, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении. В судебных заседаниях поясняла, что спорное жилое помещение приобреталось Гордеевым В.А. по договору долевого участия, заключенному с ОАО «<данные изъяты>, после того, как ОАО «<данные изъяты>» был признан банкротом, окончание строительства осуществлял иной застройщик, Гордеев В.А. был включен в реестр требований кредиторов ОАО «<данные изъяты>». После того, как дом был достроен истцу предложили прийти и посмотреть квартиру, передача ключей осуществлялась по акту от 10 ноября 2017 года, который истец подписал, если бы он не подписал акт, то ему бы не передали ключи от квартиры, он не смог бы в нее попасть и начать делать ремонт. Истец в период с 10 ноября 2017 года в квартире не проживал, услугами не пользовался, вносил в данный период лишь плату за отопление, за газ, воду, электричество не вносил плату, поскольку показания счетчиков были «0», считает, что иные выставляемые услуги оплачивать не должен, поскольку собственником квартиры не являлся.

Представитель ответчика ООО УК «Развитие» по доверенности Бальмонт М.С. с исковыми требованиями Гордеева В.А. не согласилась. Представила возражения на иск, в которых указывала, что многоквартирный <адрес><адрес> находится под управлением ООО УК «Развитие» на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного в соответствии с решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, результаты которого оформлены Протоколом №1 от 01.12.2017 г.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

До заключения договора управления многоквартирным домом между указанными лицами и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком (при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами) управляющей организацией, с которой застройщик заключил договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

Во исполнение указанного требования законодательства между ООО УК «Развитие» и ОАО «ДСК» был заключен Договор управления многоквартирным домом, по условиям которого на Управляющую компанию возложена обязанность по передаче помещений Собственникам (участникам долевого строительства) в многоквартирном <адрес><адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» 214-ФЗ обязательства считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, действующим законодательством не исключена возможность передачи объекта долевого строительства (квартиры) не по акту приема-передачи, а документу о передаче объекта долевого строительства. К такому документу возможно отнести соглашение о предоставлении доступа в жилое помещение от 10 ноября 2017 года, подписанное между Гордеевым В.А., как участником долевого строительства и ООО «Жилищник», по условиям которого с даты подписания Соглашения дольщики принимают на себя обязательства, предусмотренные ст. 153 ЖК РФ, в т.ч. обязательства по внесению платы за коммунальные и эксплуатационные услуги. Настоящее соглашение Гордеевым В.А. подписано без каких-либо замечаний, недействительным в установленном порядке признано не было. Действительно, данное Соглашение о предоставлении доступа не наделяет правом собственности на соответствующее помещение, однако, момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение в соответствии с нормами действующего законодательства не связан с возникновением права собственности на занимаемое жилое помещение.

Так же указывала, что с момента подписания сторонами соглашения, договора управления, управляющая компания приступила к выполнению обязанностей по содержанию общего имущества в МКД, замечаний к качеству услуг от истца не поступало.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии с подп. 1, 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

При этом по правилам статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Таким образом, из системного толкования положений указанных норм следует, что, как только дольщик или иное лицо получает возможность пользоваться и владеть объектом недвижимости, именно с этого момента он несет обязанность по содержанию своего имущества, пропорциональной доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома. Момент возникновения таких обязанностей законодатель с фактом государственной регистрации права собственности не связывает.

Судом установлены и подтверждены материалами дела следующие обстоятельства:

20 мая 2013 года между ОАО «<данные изъяты>» (застройщик) и ООО «Объединенная управляющая компания» был заключен договор участия в долевом строительстве №/О, предметом которого являлось строительство многоквартирного жилого дома в микрорайоне <адрес><адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, в соответствии с которым застройщик должен был построить МКД и передать объекты долевого строительства (квартиры) участнику долевого строительства.

25 августа 2013 года между ООО «Объединенная управляющая компания» и Гордеевым В.А. был заключен договор уступки права требования № 103024/У08293 по договору участия в долевом строительстве МКД № 20052013/1/О от 20 мая 2013 года, в соответствии с которым ООО «Объединенная управляющая компания» уступила право требования Гордееву В.А. к ОАО «<данные изъяты>» объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры площадью 46,2 кв.м. с номером на площадке 67 на <адрес>

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 30 июля 2015 года к производству суда принято заявление о признании ОАО «<данные изъяты>» несостоятельным (банкротом). Определением суда от 10 марта 2016 года в отношении должника ОАО «<данные изъяты>» введена процедура наблюдения, сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликованы в газете «Коммерсантъ» 26 марта 2016 года.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 28 сентября 2016 года в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «<данные изъяты>» включено требование ФИО1 по передаче <адрес> проектной площадью 46,2 кв.м. расположенной в 17-ти этажном многоквартирном доме <адрес>.

17 октября 2017 года Администрацией г. Иваново выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 37-RU37302000-0090-2017, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства МКД 17-ти этажный жилой дом литер <данные изъяты> первый пусковой этап в осях 1-3.

17 октября 2017 года между ОАО «<данные изъяты>» в интересах которого действует ООО ИК «<данные изъяты>» и ООО «Жилищник» был заключен договор № ИВ-РЛ1/ИДСК/УК управления многоквартирным домом, в соответствии с которым ООО «Жилищник» (управляющая компания) обязалась обеспечить управление МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему ремонту и содержанию общего имущества в МКД литер 1 м-на <адрес><адрес>, обеспечивать предоставление в жилые и нежилые помещения коммунальных услуг. Согласно п. 2.2.8 указанного договора управляющая компания совместно с застройщиком осуществляет передачу жилых помещений собственникам с составлением соответствующих актов приема-передачи (соглашение). С момента подписания актов (соглашение) либо с момента вступления в законную силу определения арбитражного суда Ивановской области о передаче участникам строительства жилых помещений в МКД, управляющая организация обязуется обеспечивать мероприятия по сбору платежей за содержание, техническую эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества в МКД, платежей за коммунальные услуги.

Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В силу п.1,4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ договор является выражением воли договаривающихся сторон.

Судом установлено, что 10 ноября 2017 года между Гордеевым В.А. и ООО «Жилищник» заключено соглашение о предоставлении доступа в жилое помещение, в соответствии с условиями которого Гордеев В.А. выразил намерение получить доступ в квартиру путем подписания акта приема-передачи ключей с управляющей компанией, а управляющая компания готова предоставить дольнику фактический доступ в квартиру для ее осмотра, а так же в целях заключения договора с управляющей компанией. С даты подписания настоящего соглашения и акта приема-передачи ключей, выдаваемых в день подписания договора и до даты их фактического возврата дольщик принимает на себя обязательства, предусмотренные ст. 153 ЖК РФ, в том числе обязательства по внесению платы за коммунальные и эксплуатационные услуги. Дольщик, подписывая данное соглашение принимает на себя обязательство заключить с управляющей компанией договор на управление МКД, в том числе оплачивать услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, услуги по отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по организации вывоза крупногабаритного мусора. Стороны согласились, что настоящее соглашение не является актом приема-передачи квартиры, наделяющего дольщика правом собственности или иным вещным правом в отношении соответствующего помещения (п. 1.13 соглашения).

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД расположенном в <адрес><адрес> от 01 декабря 2017 года принято решение об избрании в качестве управляющей организации в МКД <адрес><адрес> – ООО «Жилищник», утверждены условия договора управления, размеры платы и т.д.

Решением единственного участника ООО «Жилищник» от 21 апреля 2018 года изменено название ООО «Жилищник» на ООО УК «Развитие» (общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Развитие»).

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 22 апреля 2018 года жилые помещения в 17-ти этажном жилом доме литер 1 <адрес><адрес> переданы участникам долевого строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «Ивановская ДСК», за номером 66 реестра числиться Гордеев В.А. объект- 1-комнатная квартира площадью 46,20 кв.м. под номером 67 на 14 этаже <адрес>.

Право собственности Гордеева В.А. на спорное жилое помещение зарегистрировано в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 26 апреля 2018 года.

В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: … 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; …

В соответствии со статьей 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

В абз. 3 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 22 от 27 июня 2017 года разъяснено, что обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

Учитывая все вышеизложенное, суд полагает, что моментом возникновения обязанности по оплате расходов за содержание жилого помещения, включающего в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных услуг у истца является не момент государственной регистрации права собственности на указанную квартиру (26 апреля 2018 года), а дата подписания соглашения о предоставлении доступа в жилое помещение (10 ноября 2017 года). В данном случае с момента передачи ключей от квартиры, после ввода дома в эксплуатацию и составления указанного выше соглашения истец владел спорной квартирой на законных основаниях и должен был вносить оспариваемые им платы.

Факт оказания услуг ответчиком по управлению МКД подтвержден материалами дела, а именно договорами, заключенными ООО «Жилищник» с обслуживающими организациями, дополнительными соглашениями к ним. Факт оказания услуг представитель истца не оспаривал в судебном заседании. Доказательств того, что услуги в спорный период времени (с декабря 2017 года по апрель 2018 года) предоставлялись некачественно или с перерывами, представитель истца в силу положений ст. 56 ГПК РФ, суду не предоставил. Более того, указывал, что зимой территория от снега очищалась. Мусор вывозился, а когда на общедомовых инженерных сетях была авария ответчик ее устранял. То обстоятельство, что истец не проживал в спорном жилом помещении в период с 10 ноября 2017 года по 26 апреля 2018 года, не является основанием для его освобождения от оплаты соответствующих услуг, предоставляемых управляющей компанией. Как следует из материалов дела и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании, в спорный период времени истец производил оплату услуг ООО УК «Развитие» лишь за отопление.

При таких обстоятельствах, учитывая собранные и исследованные в судебном заседании доказательства, суд не находит оснований для признания незаконным отказа ООО Управляющая компания «Развитие» в перерасчете задолженности истца за содержание жилого помещения по адресу: <адрес>, <адрес> 10 ноября 2017 года, т.е. с момента подписания соглашения о предоставлении доступа в жилое помещение и до 26 апреля 2018 года, т.е. до признания за истцом права собственности на данное помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Исковые требования Гордеева Вячеслава Анатольевича к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Развитие» о признании незаконным отказа в перерасчете платежей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Пластова Т.В.

Дело № 2-572/2019 26 марта 2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть

Ленинский районный суд города Иванова в составе

Председательствующего судьи Пластовой Т.В.

При секретаре Гарине С.А.

руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Судья Пластова Т.В.