Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО16 к ФИО5 ФИО17 о признании исполненным и регистрации договора аренды с правом выкупа нежилого помещения, о признании права собственности на нежилое помещение и земельный участок, об уменьшении покупной цены и по встречному исковому заявлению о расторжении и о признании ничтожной (незаключенной) сделки - договора аренды с правом выкупа нежилого помещения,-

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 (далее – истец по первоначальным требованиям) обратился в суд с иском в данной формулировке к ФИО3, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним, арендатором, и арендодателем ФИО3 был заключен договор аренды с правом выкупа нежилого помещения (далее- Договор). По условиям договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером (далее-КН) <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес>, и размещенное на нем нежилое помещение, площадью <данные изъяты><данные изъяты> кв.м., с <данные изъяты> (в дальнейшим именуемое «Имущество»). В период действия Договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 20 000 рублей в виде внесения платежей в счет погашения долга арендодателя перед ФССП и другими кредиторами, а также будущих платежей, связанных с функционированием и использованием Имущества, а также коммунальные платежи согласно счетам, выставленным ресурс снабжающими организациями; платежи осуществляются ежемесячно до 25 числа с момента его подписания и до исполнения обязательств Арендодателя перед кредиторами согласно приложению № к договору, по которому расчет суммы выплат, засчитываемых в счет арендных платежей по договору, в расчет принимается сумма долга, равная 2 261 903,29 рублей. Он, как арендатор, обязательство по Договору исполнил надлежащим образом, при этом с момента его заключения уплачивал арендодателю арендную плату в размере 20 000 рублей в виде внесения платежей в счет погашения долга арендодателя перед ФССП и другими кредиторами, а также коммунальные платежи согласно счетов, выставленных ресурс снабжающими организациями. После полного погашения задолженности арендодателя перед ФССП и после освобождения имущества от обязательств по исполнительному производству, арендатор выкупает в собственность арендованное имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора путем уплаты оставшейся суммы выкупной цены, определяемой исходя из разницы между выкупной ценой и суммой, установленной в п.2.1. без учета коммунальных платежей. Ответчик уклоняется от регистрации Договора, в связи с чем он не имеет возможности зарегистрировать его, Договор, и в последующем право собственности. Просил зарегистрировать договор аренды с правом выкупа нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами; признать за ним право собственности на данное нежилое помещение. С учетом уточнения и увеличения исковых требований в окончательной форме просил признать исполненным и зарегистрировать заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договор аренды с правом выкупа нежилого помещения; признать за ним право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., с <данные изъяты> и на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с <данные изъяты>; уменьшить покупную цену данного Имущества на <данные изъяты> руб.; взыскать с ответчика <данные изъяты> руб. расходов в счет уплаченной при подаче искового заявления государственной пошлины.

Ответчик ФИО3 по первоначальному иску с иском не согласился, обратился со встречным иском о расторжении Договора аренды с правом выкупа нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. При этом указано, что ФИО2 не оплачивает арендную плату, частично погасил задолженность по выкупной цене недвижимости, использовал недвижимость не в соответствии с условиями вида разрешенного использования, что привело к существенному ухудшению недвижимого имущества, в связи с чем считает, что договор подлежит расторжению.

Представитель истца по первоначальному иску ФИО1 на удовлетворении иска настаивал, со встречным иском не согласился.

Ответчик по первоначальному иску и его представитель адвокат О.Н. Кузьмин с иском не согласились, на удовлетворении встречного иска настаивали и дополнительно просили признать ничтожной (незаключенной) сделку- договор аренды с правом выкупа нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав мнение явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (части второй), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (части второй), арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (части второй), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствиями с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (части второй), договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (части второй), договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 165 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой) устанавливает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании абзаца 2 пункта 5 и абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ… Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Статья 166 (п.1)Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой) предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 (пункты 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой) (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки… Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендатором) и ФИО3 (арендодателем) был заключен договор аренды с правом выкупа нежилого помещения.

Согласно условиям Договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с <данные изъяты>, находящийся по адресу: <адрес> размещенное на нем нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м. с <данные изъяты>

Исходя из условия п.2.1 Договора, в период его действия Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере 20000 руб. в виде внесения платежей в счет погашения долга Арендодателя перед ФССП и другими кредиторами, а также будущих платежей, связанных с функционированием и использованием имущества, а также коммунальные платежи согласно счетам, выставленным ресурс снабжающими организациями.

Согласно п.2.2 Договора, платежи осуществляются ежемесячно до 25 числа с момента подписания договора до исполнения обязательств Арендодателя перед кредиторами согласно приложение № к договору.

На основании Приложения № к Договору от ДД.ММ.ГГГГ, расчет суммы выплат, засчитываемых в счет арендных платежей по договору, в расчет принимается сумма долга, равная 2 261 903,29рублей, что не оспаривалось ответной стороной.

Истец по первоначальному иску обязательство по Договору исполнил надлежащим образом, с момента его заключения уплачивал арендодателю арендную плату в размере 20000 рублей в виде внесения платежей в счет погашения долга Арендодателя перед ФССП и другими кредиторами, а также коммунальные платежи согласно счетам, выставленным ресурс снабжающими организациями.

В силу п.3.1 Договора, после полного погашения задолженности Арендодателя перед ФССП и после освобождения имущества от обязательств по исполнительному производству, Арендатор выкупает в собственность арендованное Имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора, путем уплаты оставшейся суммы выкупной цены, определяемой исходя из разницы между выкупной ценой и суммой, установленной в п.2.1. без учета коммунальных платежей.

В соответствии со ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (части второй), в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Указанный договор аренды с последующим выкупом в порядке ст. 609 ГК РФ заключен в письменной форме, толкование его условий в силу ст. 431 настоящего Кодекса производится исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Принимая во внимание то, что указанное имущество является объектом недвижимости и к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений”).

Таким образом, с учетом приведенных норм права, спорный договор подлежит государственной регистрации.

Поскольку ФИО3 уклоняется от регистрации Договора, в связи с чем ФИО2 не имеет возможности зарегистрировать договор аренды и в последующем право собственности.

Таким образом, бездействие ответчика, выразившееся в уклонении от регистрации договора аренды, применительно к ст. 165 ГК РФ, договор аренды подлежит регистрации в судебном порядке о регистрации договора аренды и установлении обязанности ответчика совершить действия по регистрации договора.

Если следовать буквальному толкованию п. 3 ст. 165 ГК РФ, то суд после установления факта уклонения стороны от регистрации договора выносит решение о регистрации договора.

На основании вышеизложенного, суд считает подлежащими удовлетворению первоначальные исковые требования в части признания исполненным и регистрации договора аренды с правом выкупа нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между сторонами; признании за ФИО2 право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., с <данные изъяты>; признании за ФИО2 право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с <данные изъяты> по этому же адресу.

Как было пояснено в ходе судебного заседания представителем истца по первоначальному иску, в стоимость имущества входила стоимость восстановительного ремонта системы газоснабжения и системы отопления. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в частности актом приема-передачи имущества арендатору к договору аренды, расписками ФИО3. Поскольку ФИО3 свои обязательства по предоставлению ФИО2 имущества надлежащего качества и пригодного для пользования не исполнил, ФИО2 за свой счет произвел частичный ремонт базы. Однако восстановление системы газоснабжения и отопления является дорогостоящим, в стоимость базы входила не просто стоимость участка и коробка здания, а пригодное здание для его эксплуатации и пользования, в связи с чем невозможна передача ответчиком истцу производственного здания пригодного для его использования при отсутствии коммуникаций.

Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 главы 30, статьи 454 - 491 ГК Российской Федерации) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 главы 30, статьи 549 - 558 ГК Российской Федерации) (пункт 5 статьи 454 ГК Российской Федерации).

В соответствии со статьей 549 ГК Российской Федерации (части второй) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 557 ГК Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 475 ГК Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

Применительно к ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первой), не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения, причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Применительно к ст.ст.12 и 475 ГК РФ истец может предъявить требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества.

В данном случае стоимость устранения недостатков в общей сложности составила 2 841 283,26 руб., из которых: 1 112 188,46 руб. стоимость работ по восстановлению газификации, 672 674 руб. стоимость работ по ремонту системы отопления здания. В том числе, истцом фактически были понесены затраты на установке системы видеонаблюдения в размере 695 125,87 руб., восстановление системы водоснабжения 77 774,21 руб., восстановление ворот и дверей 153 184,40 руб., электромонтажные работы 130 336,32 руб., что не оспаривалосьв судебном заседании ФИО3 и не заявлялось ходатайство о назначении судебной оценочно- технической экспертизы.

В связи с этим, суд считает, что также подлежит удовлетворению исковое требование ФИО6 об уменьшении выкупной цены нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. с <данные изъяты> и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, на <данные изъяты> рублей.

Изложенные выше обстоятельства также подтверждаются показаниями свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, каждого в отдельности (том 2 л.д.85-90).

На основании вышеизложенного первоначальный иск ФИО2 подлежит удовлетворению в полном объеме.

В силу ст. 138 ГПК РФ суд полагает, что удовлетворение первоначального иска исключает полностью удовлетворение встречного иска.

При этом, встречные исковые требования В.Г.Архиповао расторжении и о признании ничтожной (незаключенной) сделки - договора аренды с правом выкупа нежилого помещения, удовлетворению не подлежат, поскольку являются взаимоисключающими и противоречащими друг другу, не основанными на законе.

Аргумент ФИО3, о том, что ФИО2 не пытался разрешить спор в досудебном порядке опровергается письмами ФИО2 в адрес ФИО3, для разрешения вопроса по газификации, восстановлению системы отопления, электро- и водоснабжения, которые были оставлены без внимания.

Доводы представителя ФИО3 о том, чтоФИО2 не до конца исполнил взятые по Договору обязательства, требования ФИО2 в части уменьшения покупной цены не обоснованы и у истца право собственности не возникает, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска по изложенным в описательно- мотивировочной части настоящего судебного постановления обстоятельствам.

Довод представителяФИО3 о том, что спорная сделка является ничтожной и незаключенной, суд не принимает, поскольку при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания и сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ;если сторона приняла от другой стороны частичное исполнение по договору и иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Изложенные во встречном исковом заявлении и поддержанные в судебном заседании требования и доводы не могут быть удовлетворены, поскольку противоречат материалам и обстоятельствам дела, основаны на ошибочном понимании и толковании земельного, гражданского законодательства.

Ходатайство представителяФИО2 о применении срока исковой давности в рассматриваемом случае не подлежит удовлетворению, поскольку трехлетний срок исковой давности по договору от ДД.ММ.ГГГГ не истек.

Поскольку решение принято полностью в пользуФИО2, суд на основании части 1 статьи 98 ГПК РФ и п.п.1 п.1 статьи 333.19 НК РФ, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы в размере 35625 руб. в счет уплаченной при подаче искового заявления государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,-

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить полностью исковое заявление ФИО4 ФИО18 к ФИО5 ФИО19 о признании исполненным и регистрации договора аренды с правом выкупа нежилого помещения, о признании права собственности на нежилое помещение и земельный участок, об уменьшении покупной цены.

Признать исполненным и зарегистрировать договор аренды с правом выкупа нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2.

Признать за ФИО4 ФИО20 право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью № кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>.

Признать за ФИО4 ФИО22 право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес><адрес>.

Уменьшить выкупную цену нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенных по адресу: <адрес>, на 2841283,26 руб.

Взыскать с ФИО5 ФИО23 в пользу ФИО4 ФИО24 35625 (тридцать пять тысяч шестьсот двадцать пять) руб. расходов в счет уплаченной при подаче искового заявления государственной пошлины.

Отказать полностью в удовлетворении встречного искового заявления ФИО5 ФИО25 к ФИО4 ФИО26 о расторжении и о признании ничтожной (незаключенной) сделки-договора аренды с правом выкупа недвижимого нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Альметьевский городской суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01.07.2020.

С У Д Ь Я