Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г.Ставрополя о признании права собственности на жилое помещение №1 площадью 18,0 кв.м., в секции общежития номер на поэтажном плане №0010, кадастровый номер №, расположенную по адресу: .

Иск мотивирован следующим.

По договору найма ей предоставлено жилое помещение площадью 18 кв.м., в секции общежития с № 0010 на поэтажном плане, кадастровый номер №, расположенное по адресу: , комната №, которое она занимает на постоянной основе и использует в качестве постоянного места жительства.

В соответствии с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2008г. по делу № А63-4705/2008-С1-35, вступившему в законную силу 13.07.2009г., право собственности на жилое помещение признано за муниципальным образованием г. Ставрополя. 02.09.2009 г. произведена государственная регистрация права собственности за муниципальным образованием г. Ставрополя на общежитие, в том числе и на занимаемое ею жилое помещение. С этого момента у неё возникло право на приватизацию занимаемого жилого помещения, поскольку жилое помещение относится к муниципальному жилому фонду. Однако реализовать свое право в установленном законом порядке она не смогла, поскольку Администрация города Ставрополя на её заявление от 30.12.2009 г. ответила отказом (письмо №01/11-4-165 от 27.01.2010 г.) Занимаемое жилое помещение является изолированным, на истицу открыт отдельный финансовый лицевой счет № <***>, оплата коммунальных услуг осуществляется в зависимости от площади комнаты, а не с койко-место, в связи с чем, жилое помещение отвечает требованиям жилого помещения как объекта недвижимости, предусмотренного ст.ст.15-16 ЖК РФ. Правом на бесплатное приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации истица не пользовалась, что подтверждается справкой МУП «Жемчуг».

В связи с вышеизложенным, истец просит суд признать за ней право собственности на жилое помещение площадью 18 кв.м., в секции общежития с №0010 на поэтажном плане, кадастровый номер №, расположенное по адресу: , комната №

Администрация г.Ставрополя обратилась в суд со встречным иском к ФИО2 в котором просит:

- признать договор найма жилого помещения от 30.06.2009 № НЖ9- 21 заключенный между ООО «Рентхауз» и ФИО2 недействительным;

- выселить ФИО2 из комнаты № в секции 0010 по без предоставления другого жилого помещения;

- обязать отдел УФМС РФ по СК снять ФИО1 с регистрационного учета, но адресу: комната № в секции 0010.

Встречный иск мотивирован следующим.

Общежитие по находится в муниципальной собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, включено в реестр муниципальной собственности постановлением администрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключен договор найма жилого помещения № НЖ9 - 21 на комнату 1 в секции 0010, общей площадью 21,1 кв.м. по в с ООО «Рентхауз». На момент заключения договора найма истица была зарегистрирована по адресу: №.

Регистрация ФИО1 в данной комнате была произведена 01.09.2010 года, т.е через 2 месяца после заключения договора.

В соответствии со ст.64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Однако ответчики (по встречному иску) не заключали договор социального найма жилого помещения № в секции 0010 по . В соответствии с ЖК РФ коммерческими организациями гражданам жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются.

Таким образом, ответчиками фактически был заключен договор коммерческого найма на жилое помещение. Договор коммерческого найма может быть заключен с любым липом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также постановку на учет нуждающихся в жилых помещениях.

Данный факт подтверждается договором доверительного управления от 25.12.2007 (далее - договор) заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ООО «Рентхауз».

В соответствии с п.1.1 договора - общежитие по , передается в доверительное управление Доверительному управляющему для использования в целях сдачи данного имущества в коммерческий наем гражданам.

Пункт 1.4.договора предусматривает, что Доверительный управляющий использует имущество в течение всего срока Договора в соответствии с его целевым назначением.

Таким образом, ООО «Рентхауз» в соответствии с договором доверительного управления от 25.12.2007 года имел право на заключение только договора коммерческого найма, с целью получения дохода в соответствии с п.6.1. договора (чистая прибыль от управления имуществом).

Однако ООО «Рентхауз» в нарушение п.1.4 договора заключил с ФИО2 договор найма жилого помещения от 30.06.2009 № НЖ9 - 21, не имея соответствующих полномочий.

Ответчик фактически не вселялся в помещение специализированного жилищного фонда, что подтверждается договором найма, из которого следует, что договор заключен на неограниченный период времени, проживание в спорном помещении не было связано с трудовыми отношениями, работой, учебой. Кроме того спорное жилое помещение на момент заключения договора не принадлежало государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, а принадлежало ФИО3

На основании изложенного, к спорному жилому помещению не может применяться статья 7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» о договоре социального найма.

Собственник помещения № по в - администрация города Ставрополя решения о предоставлении спорного жилого помещения ответчику не принимала.

Принятые в муниципальную собственность жилые помещения по не изменили свое назначение и в настоящее время относятся к специализированному жилищному фонду.

Ответчик в трудовых отношениях с органом местного самоуправления не состоит.

Предусмотренные пунктом 2 статьи 103 ЖК РФ основания, запрещающие выселение из специализированного жилого помещения, у ответчика отсутствуют.

Кроме того, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2008 года (о признании права муниципальной собственности на помещения общежития) (л.10) установлено, что приватизация помещений общежития произведена с нарушением требований закона, в связи с чем сделка является недействительной (ничтожной). Недействительными являются также все последующие сделки по отчуждению спорных помещений в соответствии со ст. 167 ГК РФ. На л.12 данного решения также указано на запрет приватизации общежитий.

Согласно постановлению Арбитражного суда кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2009 (л.7) установлено, что на основании ничтожной сделки приватизации право распоряжения зданием общежития у АООТ «Гидроспецмонтажконструкция» не возникло, поэтому оно не могло совершать сделки по отчуждению этого объекта в собственность других лиц и совершенные в отношении этого недвижимого имущества последующие сделки являются ничтожными.

Таким образом являются недействительными сделки:

договор купли- продажи между ООО «Рентхауз» и индивидуальным предпринимателем ФИО4

договор доверительного управления от 25.12.2007 заключенный между ФИО3 и ООО «Рентхауз»,

договор найма жилого помещения от 30.06.09 № НЖ9- 21.

В судебное заседание истица по первоначальному иску ФИО2 не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, что суд на основании ст.167 ГПК РФ считает возможным.

В судебном заседании представитель ФИО2 - адвокат Фишер С.Ф. иск поддержал по основаниям, изложенным в нем, просит его удовлетворить. Встречный иск Администрации г.Ставрополя не признает, просит в удовлетворении встречного иска отказать.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску и представитель истца по встречному иску ФИО5 иск не признает, просит в его удовлетворении отказать. Встречный иск поддерживает по основаниям, изложенным в нем, просит его удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика по встречному иску ООО «Рентхауз» , представитель третьего лица по встречному иску Управления ФМС РФ по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса и их представителей, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования администрации о выселении ФИО2 из комнаты № по в г. Ставрополе без предоставления другого жилого помещения являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, приходит к следующему.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что с 1986 года по сентябрь 2005 года общежитие по , принадлежало государственному тресту «Гидроспецмонтажконструкция» и далее его правопреемнику ОАО «Гидроспецмонтажконструкция». В результате сделок по купле-продаже заселенных жилых помещений общежития, в сентябре 2005 года оно перешло в собственность учредителей ООО «Рентхауз», впоследствии перепродавшем общежитие ФИО3

Между ФИО3 и ООО «Рентхауз» заключен договор доверительного управления общежитием от 25.12.2007г. сроком действия до 25.12.2012 года, где доверитель – собственник общежития ФИО3, доверительный управляющий – ООО «Рентхауз».

Истец ФИО2 заключила договор найма спорного жилого помещения № НЖ9-21 от 30 июня 2009 года, когда общежитие относилось к частному жилищному фонду, находилось в собственности ФИО3 и доверительно управляло им ООО «Рентхауз». Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2008 г. о признании на общежитие права муниципальной собственности вступило в силу 13 июля 2009 года. С этого периода граждане, в установленном законом порядке заселенные в общежитие, получили право приватизировать занимаемые ими жилые помещения.

В соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст.99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.

В соответствии со ст.105 ЖК РФ договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

В соответствии со ст.7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из смысла указанной статьи следует, что действие данной статьи распространяется на жилые помещения специализированного жилищного фонда, к которым в силу указанной статьи применяются нормы договора социального найма.

При рассмотрении дел о приватизации жилых помещений в общежитиях подлежит применению ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающая, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы органам местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2007 года №425-О-О установлено действие положений статьи 7 по кругу лиц. Отказывая в принятии к рассмотрению запросов о конституционности статьи 7, Конституционный Суд указал, что «Введение в действующее законодательство статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и, соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению правового статуса общежитий и тем самым потребовало изменение правового режима занимаемых жилых помещений».

Из вышеизложенного следует, что статья 7 Закона не определяет правовое положение граждан, вселенных в общежитие, принадлежавшее их наймодателю на праве частной собственности, после передачи общежития органу местного самоуправления. Следовательно, к отношениям по пользованию этими гражданами жилым помещением не могут применяться нормы ЖК РФ о договоре социального найма в соответствии со ст. 7 Закона РФ от 29.12.2004 года № 189-ФЗ.

При этом ст. 2 закона РФ о приватизации жилищного фонда также не содержит положения, предусматривающего право нанимателя частного жилищного фонда приватизировать занимаемое им жилое помещение.

Таким образом, в удовлетворении искового требования ФИО1 о признании за ней права собственности в порядке приватизации на секцию в общежитии, номер на поэтажном плане №, общей площадью 18,0 кв.м, кадастровый номер №, расположенную по адресу: , почтовый адрес жилого помещения: , , следует отказать.

Судом установлено, что в свидетельстве о праве муниципальной собственности на общежитие содержится запись об ограничении (обременении) права в форме доверительного управления общежитием, изначально установленное в интересах ФИО3 и с момента регистрации права муниципальной собственности на общежитие 02.09.2009 года, установленное в отношении муниципального образования город Ставрополь. В соответствии с предметом договора доверительного управления ФИО3 передает жилые помещения (секции) общежития «доверительному управляющему» ООО «Рентхауз» для использования его в целях сдачи в коммерческий наем гражданам.

Согласно п. 1.4. предмета договора «доверительный управляющий» использует имущество в течение всего срока договора в соответствии с его целевым назначением. Согласно п. 1.6. предмета договора «доверительный управляющий» владеет и распоряжается переданным ему жилым имуществом исключительно в интересах собственника. Согласно другим условиям договора «доверительный управляющий» ежеквартально перечисляет «доверителю» доход, полученный в результате доверительного управления имуществом за минусом причитающегося ему вознаграждения. Вознаграждение «доверительного» управляющего составляет 50% от чистой прибыли, полученной в результате доверительного управления.

При заключении договора найма с ФИО2 доверительный управляющий ООО «Рентхауз», устанавливая цену за найм спорного жилого помещения по социальным некоммерческим расценкам, превысил свои полномочия, что служит основанием для признания сделки (договора) недействительным по основаниям ст.174 ГК РФ. Указанной статьей предусмотрено, «Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Договор найма с ФИО2 со стороны наймодателя подписан директором доверительного управляющего ООО «Рентхауз», действующим, как указано в договоре на основании Устава, Договора доверительного управления от 25.12.2007 г, зарегистрированного в УФРС по СК 28.02.2008 г. Из этой записи следует, что другая сторона сделки (договора) наниматель ФИО2 должна была ознакомиться с текстом Устава общества, в котором оговорено, что основным видом деятельности общества является сдача в коммерческий найм жилых помещений общежития, а также с договором доверительного управления, чтобы выяснить, имеются ли у доверительного управляющего «Рентхауз» полномочия на заключение бессрочных договоров на условиях социального найма. Из учредительного документа общества и договора доверительного управления усматривается, что доверительный управляющий. «Рентхауз» не наделен полномочиями совершать такие сделки, поэтому на основании ст. 174 ГК РФ данный договор является недействительной сделкой.

В судебном заседании установлено, что предмет договора доверительного управления в настоящее время не исполняется в связи с невозможностью его исполнить, так как коммерческий найм несовместим с правом муниципальной собственности. Доверитель ФИО3 выгод по договору доверительного управления не получает. Предусмотренное договором вознаграждение доверительному управляющему не производится. Кроме того, в связи с передачей в собственность граждан в порядке приватизации значительной части жилых помещений в общежитии, не обремененных доверительным управлением, притом, что приватизация жилых помещений продолжается, в настоящее время невозможно определить состав имущества, переданного в доверительное управление.

Перечисленные обстоятельства, а именно: предмет договора, вознаграждение доверительному управляющему, состав имущества – признаются ст.1016 ГК РФ существенными условиями договора доверительного управления, неисполнение которых означает неисполнение договора в целом, прекращение его действия.

Из изложенного следует, что фактически недействующий договор доверительного управления не может стеснять права собственника общежития – администрации города Ставрополя, определенные ст. 209 ГК РФ, в том числе и право вселять граждан в общежитие и выселять.

Истец ФИО2 не предоставила суду доказательств, что она имеет право занимать жилое помещение муниципального жилищного фонда или, что оно может быть ей предоставлено в порядке ст. 49 ЖК РФ: не признана малоимущей, на учете как нуждающаяся в предоставлении жилого помещения социального использования не состоит, льгот, дающих ей первоочередное право на предоставление жилого помещения по договору социального найма не имеет.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования администрации города Ставрополя о выселении ФИО2 из комнаты по без предоставления другого жилого помещения и признании договора найма жилого помещения от 30.06.2009 № НЖ9 - 21 заключенного между ООО «Рентхауз» и ФИО2 недействительным подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713(в ред. Постановлений Правительства РФ от 23.04.1996 N 512,от 14.02.1997 N 172, от 16.03.2000 N 231, от 14.08.2002 N 599, от 22.12.2004 N 825,с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 12.03.1997 N 290, Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 N 4-П) снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в закон силу решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ФИО1 о признании права собственности на жилое помещение № площадью 18,0 кв.м., в секции общежития номер на поэтажном плане №, кадастровый номер №, расположенную по адресу: – отказать.

Встречные исковые требования Администрации города Ставрополя к ФИО1 - удовлетворить.

Признать договор найма жилого помещения от 30.06.2009 года №НЖ9-21, заключенный между ООО «Рентхауз» и ФИО2, недействительным.

Выселить ФИО2 из комнаты в секции 0010 по в без предоставления другого жилого помещения.

Настоящее решение является основанием для снятия ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с регистрационного учета по адресу: , ком.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Промышленный районный суд города Ставрополя в десятидневный срок с момента изготовления в окончательной форме.

Судья: О.В. Загорская