Гражданский кодекс часть 1

Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Аюповой Р.Н., при секретаре Арслановой А.Ф., с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО4, представителя ответчика ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа <адрес> муниципального района <адрес> Республики Башкортостан об урегулировании разногласий по договору

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации городского округа <адрес> муниципального района <адрес> Республики Башкортостан об урегулировании разногласий по договору, ссылаясь на то, что в сентябре 2018 года он обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «под размещение и обслуживание кафе», на котором расположен принадлежащий предпринимателю объект недвижимости. В декабре 2018 года ему вручен проект договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ зем., находящегося в государственной собственности земельного участка (далее – договор), сторонами которого являются администрация городского поселения <адрес> муниципального района <адрес> Республики Башкортостан в лице главы администрации ФИО3 (арендодатель) и гражданин РФ ФИО1 (арендатор). ДД.ММ.ГГГГ он направил в адрес ответчика для согласования протокол разногласий к указанному договору, который ответчиком согласован не был, о чем истцу сообщено письмом от ДД.ММ.ГГГГ№. Разногласия касаются п. 2.2, 3.2., 3.4, 3.7, 3.8, 3.10 спорного договора. Просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ зем. находящегося в государственной собственности земельного участка, возникшие между ним и администрацией городского округа <адрес> муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, определив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 2.2. проекта договора исключить;

в пункте 3.2 проекта договора фразу «ДД.ММ.ГГГГ» изменить на «ДД.ММ.ГГГГ»;

в пункте 3.2. проекта договора фразу «при этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год» исключить;

в п. 3.7 проекта договора фразу «квитанции или другие документы об оплате арендной платы предоставляются арендодателю в течении 5 дней после оплаты» исключить;

п. 3.8 проекта договора исключить;

абзац 3 п. 3.10. проекта договора изложить в следующей редакции «во вторую очередь – на погашение арендной платы за текущий период», абз.4 п. 3.10 проекта договора изложить в следующей редакции «в третью очередь – на погашение задолженности по начисленным пеням за просрочку внесения арендной платы».

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО4 поддержали доводы искового заявления, просили удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 возражала в удовлетворении исковых требований частично по доводам письменных возражений, не возражала в согласовании п.3.7, 3.10 спорного договора по варианту истца.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ч.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из смысла и системного толкования содержания указанных норм материального права следует, что в судебном порядке подлежат рассмотрению преддоговорные споры по договорам, обязательное заключение которых предусмотрено ГК РФ и иными законами.

На основании ч.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что в <данные изъяты> года он обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «под размещение и обслуживание кафе», на котором расположен принадлежащий предпринимателю объект недвижимости. В <данные изъяты> года ему вручен проект договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ зем., находящегося в государственной собственности земельного участка (далее – договор), сторонами которого являются администрация городского поселения <адрес> муниципального района <адрес> Республики Башкортостан в лице главы администрации ФИО3 (арендодатель) и гражданин РФ ФИО1 (арендатор).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика для согласования протокол разногласий к указанному договору, который ответчиком согласован не был, о чем истцу сообщено письмом от ДД.ММ.ГГГГ№.

Разногласия между истцом и ответчиком касаются следующих пунктов договора.

В пункте 2.2. проекта договора арендодатель предлагал распространить срок действия договора на период, предшествующий его заключению, в частности, с ДД.ММ.ГГГГ. Арендатор предлагал исключить из редакции договора указанный пункт, т.е. не изъявил желания распространять срок действия указанного договора на предшествующий период.

Согласно ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом в соответствии с п. 2 указанной статьи стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В связи с тем, что возможность распространения срока действия договора определена законом в виде диспозитивной нормы, следовательно, должна определяться исключительно по соглашению сторон.

В силу положений ч. 2 ст. 425 ГК РФ применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения договора, возможно при наличии добровольного волеизъявления сторон на придание договору обратной силы. Это является правом, а не обязанностью сторон. Поскольку в данном случае стороны не пришли к соглашению о распространении срока действия договора на период, предшествующий его заключению, следовательно, подлежит применению общая норма об обязательности условий договора с момента его заключения (ч. 1 ст. 425 ГК РФ).

Суд соглашается с доводом ответчика о том, что предприниматель обязан вносить плату за пользование земельным участком с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, на нем расположенный. Между тем, данная обязанность не влечет за собой понуждение стороны договора распространить его условия на ранее возникшие правоотношения. Публичный собственник земли, на которой расположен принадлежащий иному лицу объект недвижимости, не лишен права на взыскание платы за пользование землей в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Пункт 2.2 договора аренды в редакции предложенной ответчиком, согласно которому действие договора распространяется на отношения, возникшие с сДД.ММ.ГГГГ, противоречит положениям п. 2.1. самого договора аренды, в силу которого договор аренды заключен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, п. 2.2 договора подлежит исключению из проекта договора.

В пункте 3.2. проекта договора арендодатель предлагал начислять арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ. Арендатор предлагал в указанном пункте фразу «ДД.ММ.ГГГГ» изменить на «ДД.ММ.ГГГГ», т.е. начислять арендную плату с момента заключения договора.

Условия договора, предложенного ответчиком в части установления оплаты арендной платы за прошлый период противоречит ст. ст. 425, 606 ГК РФ из которых следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Следовательно, закон не предусматривает обязательного для стороны распространения действия договора на ранее возникшие правоотношения.

Поскольку по изложенным выше мотивам понуждение к применению условий договора к ранее возникшим отношениям признано судом незаконным, а пункт 2.2 договора исключен из его текста, постольку отсутствуют основания для утверждения пункта 3.2 в редакции ответчика. Таким образом, п. 3.2 также подлежит изложению в редакции истца: «Арендная плата исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ».

В пункте 3.4. проекта договора арендодатель предлагал при изменении действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ, составлять новый расчет арендной платы. Арендатор предложил исключить в указанном пункте договора фразу «При этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год».

В соответствии с п. 2.1 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 № 480 (далее – Правила № 480) пересмотр размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке по следующим основаниям:

- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;

- в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;

- в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан или органов местного самоуправления, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок ее перечисления или исчисления.

При этом, согласно п. 2.2 Правил № 480 изменение размера арендной платы не требует заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в случаях, когда произошло изменение законодательства в части изменения порядка расчета или исчисления размера арендной платы и (или) изменение кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, пунктом 8 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 года № 480 представительный орган субъекта рекомендовал органам местного самоуправления разработать аналогичный порядок определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности.

Предложение арендодателя о необходимости составления нового расчета в случаях, установленных в п. 3.4. договора, не соответствует нормам действующего законодательства, следовательно, указанный пункт договора подлежит утверждению в редакции арендатора.

В пункте 3.7. проекта договора арендодатель предлагал возложить на арендатора обязанность по представлению арендодателю квитанции или другие документы об оплате арендной платы в течение 5 (пяти) дней после оплаты. Арендатор предлагал в указанном пункте договора исключить фразу «Квитанции или другие документы об оплате арендной платы предоставляются Арендодателю в течение 5 (пяти) дней после оплаты».

Согласно абзацу второму статьи 31 Федерального закона от 02 декабря 1990 года № 395-1 «О банках и банковской деятельности» кредитная организация обязана осуществить перечисление средств клиента и зачисление средств на его счет не позже следующего операционного дня после получения соответствующего платежного документа, если иное не установлено федеральным законом, договором или платежным документом. Таким образом, факт произведенной оплаты арендодатель может обнаружить не позднее дня, следующего за днем оплаты арендной платы.

Следовательно, при добросовестности действий учреждения банка по соблюдению срока перечисления денежных средств (ст. 863 ГК РФ) и достаточной степени разумности и осмотрительности арендодателя, последний может контролировать факт оплаты арендной платы в срок менее, чем 5 дней, в связи с чем, дополнительное уведомление арендодателя арендатором об исполнении денежных обязательств по договору является излишним.

В пункте 3.8. проекта договора арендодатель предлагал согласовать обязанность арендатора ежегодно не позднее 1 марта обращаться в администрацию городского поселения <адрес> муниципального района <адрес> Республики Башкортостан для получения Расчета и уточнения реквизитов для перечисления арендной платы. Арендатор предложил исключить пункт 3.8. договора.

Арендная плата по договору исчисляется как произведение кадастровой стоимости на ставку арендной платы, утвержденной органом местного самоуправления. Следовательно, для арендатора не представляет каких-либо трудностей по самостоятельному исчислению арендной платы.

Что касается реквизитов для перечисления арендной платы, они приведены в расчете, являющемся неотъемлемой частью договора, т. е. согласованы сторонами при заключении договора. Вместе с тем, в случае изменения реквизитов одной из сторон, эта сторона должна сообщить другой стороне о таком изменении в целях своевременности и полноты исполнения обязательств обеими сторонами. Кроме того, редакции п. 3.8 проекта договора корреспондирует п. 3.4 проекта договора, исключенный судом из проекта договора.

Абзац третий и четвертый пункта 3.10. проекта договора арендодатель предлагал изложить соответственно в следующей редакции: «во вторую очередь — на погашение задолженности по начисленным пеням за просрочку внесения арендной платы за истекший период», «в третью очередь — на погашение арендной платы за текущий период». Арендатор предложил изложить указанную норму договора в следующей редакции «во вторую очередь – на погашение арендной платы за текущий период», «в третью очередь – на погашение задолженности по начисленным пеням за просрочку внесения арендной платы». Указанная позиция арендодателя не соответствует положениям гражданского законодательства.

В соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

В п.2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 141 указано, что применяя ст.319 ГК РФ, суды должны учитывать, что названная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора. В связи с изложенным судам следует иметь в виду, что соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в ст.319 ГК РФ (например, стороны вправе установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга). Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных ст.395 ГК РФ, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в ст.319 ГК РФ, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (ст.168 ГК РФ).

Аналогичные разъяснения содержатся в п.49 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». Поскольку условие указанного пункта договора, предлагаемое арендодателем, является ничтожным, следует применить редакцию названного пункта договора, предлагаемую арендатором.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 173, 194 -199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к администрации городского округа <адрес> муниципального района <адрес> Республики Башкортостан об урегулировании разногласий по договору удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ зем. находящегося в государственной собственности земельного участка, возникшие между ним и администрацией городского округа <адрес> муниципального района <адрес> Республики Башкортостан, определив спорные пункты договора в следующей редакции:

1) п. 2.2. проекта договора исключить;

2) в пункте 3.2 проекта договора фразу «ДД.ММ.ГГГГ» изменить на «ДД.ММ.ГГГГ»;

3) в пункте 3.2. проекта договора фразу «при этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год» исключить;

4) в п. 3.7 проекта договора фразу «квитанции или другие документы об оплате арендной платы предоставляются арендодателю в течении 5 дней после оплаты» исключить;

5) п. 3.8 проекта договора исключить;

6) абзац 3 п. 3.10. проекта договора изложить в следующей редакции «во вторую очередь – на погашение арендной платы за текущий период», абз.4 п. 3.10 проекта договора изложить в следующей редакции «в третью очередь – на погашение задолженности по начисленным пеням за просрочку внесения арендной платы».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы в течении одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Бирский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Р.Н. Аюпова