Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи с условием об ипотеке от 02.09.2021г., взыскании денежных средств

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств в размере 100 000 руб., расторжении предварительного договора купли-продажи с условием об ипотеке от 02.09.2021г., расходов на оплату государственной пошлины в размере 3500 руб., расходов на юридические услуги в размере 20000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи с условием об ипотеке, по условиям которого стороны обязались в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 3.1 предварительного договора от 02.09.2021г. объект недвижимости приобретается покупателем (истцом) у продавца (ответчика) за счет собственных средств в размере 500000 руб., из которых сумма в размере 100000 руб. была передана до подписания предварительного договора в качестве обеспечительного платежа за покупаемый объект, за счет кредитных средств в размере 4500000 руб., предоставляемых покупателю (истцу) ПАО «ВТБ». На основании пункта 4.4 предварительного договора от 02.09.2021г. в случае письменного отказа банка покупателю в выдачи ипотечного кредита на покупку недвижимого имущества, обеспечительный платеж возвращается покупателю в полном объеме. Поскольку банк отказал истцу ФИО2 в предоставлении кредитных средств 07.09.2021г., до ДД.ММ.ГГГГ основной договор не был заключен, истцом в адрес ответчика направлено требование о возврате обеспечительного платежа. Неисполнение ответчиком данного требования является основанием для обращения в суд с настоящим иском. Также истец просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, расходы на оплату государственной пошлины и юридических услуг.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что квартира не была им приобретена, поскольку ему было отказано банком в выдаче ипотечного кредита. Обеспечительный платеж в размере 100000 руб. ответчиком до настоящего времени ему не возвращен.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении иска, представил отзыв на иск, пояснив, что он на полученные уведомления о расторжении предварительного договора 28.09.2021г. направил почтой с уведомлением ответ о готовности провести сделку купли-продажи, заключить основной договор и продать принадлежащую ему квартиру за 5000000 руб. с условием об ипотеке. Полагает, что согласно п. 4.4 предварительного договора продавец (он, ФИО1) обязан вернуть денежные средства покупателю (истцу ФИО2) только в случае отказа кредитной организации в предоставлении кредита при рассмотрении объекта недвижимости в качестве залога. Отказ в предоставлении денежных средств кредитной организации покупателю в связи с тем, что он не рассматривается ею в качестве заемщика в целом, не является основанием для возврата обеспечительного платежа продавцом покупателю при расторжении предварительного договора.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии с положениями п.п. 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Пунктом п. 2 ст. 381.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Заключенным сторонами предварительным договором от 02.09.2021г. пунктом 4.4. прямо предусмотрено, что в случае письменного отказа банка покупателю в выдачи ипотечного кредита на покупку недвижимого имущества, обеспечительный платеж возвращается покупателю в полном объеме.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи с условием об ипотеке, по условиям которого стороны обязались в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 12). Согласно п. 3.1 предварительного договора от 02.09.2021г. объект недвижимости приобретается покупателем (истцом) у продавца (ответчика) за счет собственных средств в размере 500000 руб., из которых сумма в размере 100000 руб. была передана до подписания предварительного договора в качестве обеспечительного платежа за покупаемый объект, за счет кредитных средств в размере 4500000 руб., предоставляемых покупателю (истцу) ПАО «ВТБ». На основании пункта 4.4 предварительного договора от 02.09.2021г. в случае письменного отказа банка покупателю в выдачи ипотечного кредита на покупку недвижимого имущества, обеспечительный платеж возвращается покупателю в полном объеме. Поскольку банк отказал истцу ФИО2 в предоставлении кредитных средств 07.09.2021г. (л.д. 25), до ДД.ММ.ГГГГ основной договор не был заключен, истцом в адрес ответчика направлено требование о возврате обеспечительного платежа (л.д. 13, 15).

Как следует из материалов дела и не отрицается сторонами, в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи заключён не был.

Требования истца о возврате обеспечительного платежа оставлены без удовлетворения.

Ответчиком оспаривается ответ банка, поскольку согласно п. 4.4 предварительного договора продавец (он, ФИО1) обязан вернуть денежные средства покупателю (истцу ФИО2) только в случае отказа кредитной организации в предоставлении кредита при рассмотрении объекта недвижимости в качестве залога. Отказ в предоставлении денежных средств кредитной организации покупателю в связи с тем, что он не рассматривается ею в качестве заемщика в целом, не является основанием для возврата обеспечительного платежа продавцом покупателю при расторжении предварительного договора.

Данные доводы ответчика судом отклоняются, поскольку, как указывалось выше, суд в соответствии со ст. 431 ГК РФ исходит из буквального толкования условий договора. В предварительном договоре от 02.09.2021г. в п. 4.4. указано на возврат обеспечительного платежа в случае отказа кредитной организации по объекту недвижимости в предоставлении денежных средств покупателю (истцу). В материалах дела содержится такой отказ ПАО ВТБ (л.д. 25). Учитывая изложенное, требования истца о возврате обеспечительного платежа в размере 100000 руб. по предварительному договору от 02.09.2021г. судом признаются правомерными и подлежащими удовлетворению.

На основании п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Требований о понуждении к заключению основного договора ответчик ФИО1 не заявлял.

В соответствии с положениями п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Следовательно, в силу приведённой нормы ГК РФ предусмотренные предварительным договором обязательства по заключению основного договора должны быть прекращены, в связи с чем требование истца о расторжении предварительного договора подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию уплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 3500 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

По смыслу названной нормы разумные пределы являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности рассмотрения дела, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в гражданском процессе.

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (ст. ст. 2, 35 ГПК РФ, ст. ст. 3, 45 КАС РФ, ст. ст. 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что истцом за услуги представителя оплачено 20 000 рублей.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, характер и специфику спора, продолжительность рассмотрения дела, объем оказанных представителем юридических услуг, суд приходит к выводу, что судебные расходы в размере 5000 руб. отвечают требованиям разумности и справедливости, с учетом возражений ответчика в связи с чем, считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов, связанных с оплатой услуг представителя в размере 5000 руб.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств, расторжении предварительного договора купли-продажи - удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи с условием об ипотеке от 02.09.2021г., заключенный между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 100 000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 3500 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 5000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение изготовлено 24.01.2022 г.