Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников недвижимости «ЖК Петровский» к ФИО10ФИО2ФИО4 (ранее – ФИО3), Администрации г.о. <адрес> о признании террасы (эксплуатируемой кровли) общедомовым имуществом, признании отсутствующим право собственности на террасу (эксплуатируемую кровлю),

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости «ЖК Петровский» обратилось в суд с указанным выше иском, указав в обоснование, что с 2018 года осуществляет управление общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Застройщиком указанного выше многоквартирного дома являлось ЗАО «Среднерусская Строительная Компания».

ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком и ответчиком ФИО10ФИО2ФИО4 (на дату заключения предварительного договора - ФИО3) заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являлось заключение в будущем основного договора купли-продажи, а также приобретение ответчиком ФИО10ФИО2ФИО4 в собственность террасы (эксплуатируемой кровли) с кадастровым номером 50:11:0050301:5001 площадью 395,1 кв.м, расположенной на 4 этаже, в секции над 9 этажом в указанном выше многоквартирном жилом доме с подземной автостоянкой.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику ФИО10ФИО2ФИО4 по акту приема-передачи передана терраса (эксплуатируемая кровля), терраса передана в пользование названного ответчика.

Основной договор купли-продажи спорного имущества отсутствует.

Согласно выписке из ЕГРН за ответчиком ФИО10ФИО2ФИО4ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на террасу (эксплуатируемую кровлю).

Истец ссылается на то, что в единоличную собственность ответчика ФИО10ФИО2ФИО4 определен неограниченный внешними ориентирами или конструктивно участок поверхности мягкой кровли (крыши) многоквартирного дома. В соответствии с характеристиками спорного объекта, включая даже визуальное восприятие, спорный объект относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, регистрацией права собственности за ФИО10ФИО2ФИО4 на спорный объект затрагиваются права и законные интересы жителей дома.

В связи с чем истец обратился в суд, просит суд признать общедомовым имуществом террасу (эксплуатируемую кровлю) площадью 395,1 кв.м с кадастровым номером 50:11:0050301:5001, расположенную по адресу: <адрес>, а также просит признать отсутствующим право собственности ответчика ФИО10ФИО2ФИО4 на указанную террасу (эксплуатируемую кровлю).

В судебное заседание явился Председатель правления ТСН «ЖК Петровский» ФИО8, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО10ФИО2ФИО4 явился в судебное заседание, иск не признал. Указал, что является собственником террасы (эксплуатируемой кровли) на основании предварительного договора купли-продажи, заключенного с ЗАО «Среднерусская Строительная Компания». Кроме предварительного договора никаких договоров в отношении террасы с ним более не заключалось. При заключении договора им произведена оплата стоимости террасы (эксплуатируемой кровли). Совместно с террасой (эксплуатируемой кровлей) им приобреталась квартира, стоимость которой также оплачена. Пояснил, что вход на террасу (эксплуатируемую кровлю) из его квартиры невозможен. Вход на террасу (эксплуатируемую кровлю) возможен только через общедомовой подъезд. Право собственности на приобретенное имущество было зарегистрировано. Пояснил также, что в настоящее время на террасе (эксплуатируемой кровле) находится общедомовая антенна и антенны некоторых других собственников многоквартирного дома, находится другое оборудование.

Ответчик Администрация г.о. <адрес> в лице представителя по доверенности ФИО9Д. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил суду, что терраса (эксплуатируемая кровля) является общедомовым имуществом.

Ознакомившись с доводами сторон, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению, учитывая следующее.

Положениями ст.8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствие со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Пунктом 1 ст.131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

По смыслу положений ст.290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование – механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Пунктом 2 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» предусмотрено, что в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование; крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета; автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу положений ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Как установлено судом и материалами дела подтверждается, истец Товарищество собственников недвижимости «ЖК Петровский» с 2018 года осуществляет управление общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Застройщиком указанного многоквартирного дома являлось ЗАО «Среднерусская Строительная Компания».

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком и ответчиком ФИО10ФИО2ФИО4 (на дату заключения предварительного договора - ФИО3) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи террасы (эксплуатируемой кровли) с кадастровым номером 50:11:0050301:5001, площадью 395,1 кв.м, расположенной на 4 этаже, в секции над 9 этажом в указанном выше многоквартирном жилом доме с подземной автостоянкой.

Срок заключения основного договора купли-продажи определен в п.12 предварительного договора – не позднее момента оформления права собственности на террасу на имя продавца при условии 100%-ной оплаты покупателем стоимости террасы.

В п.1.3 предварительного договора стороны договорились, что с даты заключения предварительного договора терраса является зарезервированной за покупателем до момента заключения основного договора.

В силу п.2.1 предварительного договора стоимость террасы составляет 800 000 рублей и является окончательной.

Представленной в материалах дела квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается внесение покупателем (ответчиком) указанной суммы за террасу 800 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику по акту приема-передачи передана терраса (эксплуатируемая кровля). Из п.2 акта следует, что с момента подписания акта покупатель имеет право пользоваться террасой.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что основной договор купли-продажи между сторонами предварительного договора не был заключен и до настоящего основной договор отсутствует.

Данное обстоятельство подтвердил в судебном заседании ФИО10ФИО2ФИО4.

Данное обстоятельство подтверждается также материалами регистрационного дела, которое было представлено в материалы данного гражданского дела по запросу суда органом государственной регистрации и в котором отсутствует основной договор купли-продажи террасы, а также отсутствует иной правоустанавливающий документ, на основании которого производится государственная регистрация права.

Таким образом, в данном конкретном случае государственная регистрация права собственности была произведена на основании предварительного договора купли-продажи, который по своей правовой сущности не может являться основанием для возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Из объяснений ответчика ФИО10ФИО2ФИО4 следует, что вход на террасу (эксплуатируемую кровлю) возможен только через общедомовой подъезд. В настоящее время на террасе (эксплуатируемой кровле) находится общедомовая антенна и антенны некоторых других собственников многоквартирного дома, установлено иное оборудование.

Из акта приема-передачи террасы (эксплуатируемой кровли) следует, что терраса (эксплуатируемая кровля) расположена в 4 подъезде над 9 этажом.

Из письменного обращения ответчика ФИО10ФИО2ФИО4 в Администрацию г.о. Красногорск, датированного ДД.ММ.ГГГГ, также усматривается, что вся эксплуатируемая кровля пяти квартир 9 этажа находится в его собственности.

Согласно письма ООО «РУМБ-ГС» от ДД.ММ.ГГГГ, представленного в материалах дела, многоквартирный <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, согласно проектной документации запроектирован вместе с выходом на кровлю, расположенную выше 9 этажа дома. Выход на кровлю является конструктивным элементом многоквартирного дома и построен вместе с самой кровлей дома изначально. Другого выхода на кровлю многоквартирного дома не предусмотрено.

Из изложенного следует, что спорная терраса (эксплуатируемая кровля) является крышей многоквартирного дома и является общим имуществом собственников помещений дома.

Вместе с тем, в единоличную собственность ответчика ФИО10ФИО2ФИО4 был определен неограниченный внешними ориентирами или конструктивно участок поверхности мягкой кровли (крыши) многоквартирного дома, которая относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, чем нарушаются права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома.

При установленных судом обстоятельствах, подтвержденных представленными в материалах дела доказательствами, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, а потому спорную террасу (эксплуатируемую кровлю) следует признать общедомовым имуществом, право собственности ФИО10ФИО2ФИО4 на спорную террасу (эксплуатируемую кровлю) следует признать отсутствующим.

На основании изложенного, суд, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать общедомовым имуществом террасу (эксплуатируемую кровлю) площадью 395,1 кв.м с кадастровым номером 50:11:0050301:5001, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Красногорск, <адрес>.

Признать отсутствующим право собственности ФИО10ФИО2ФИО4 на террасу (эксплуатируемую кровлю) площадью 395,1 кв.м с кадастровым номером 50:11:0050301:5001, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Красногорск, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья: