Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению КЕА к обществу с ограниченной ответственностью «Власта Инвест» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

с участием представителя истца ФИО, действующего на основании доверенности, представителя ответчика ФИО, действующей на основании доверенности,

УСТАНОВИЛ:

КЕА обратилась к мировому судье с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Власта Инвест» (далее ООО «Власта Инвест», Общество), в котором просила взыскать с ответчика денежные средства в размере 64470,26 руб. в качестве неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в счет компенсации морального вреда 10000 руб., штраф, расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб., мотивируя требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Власта Инвест» и ООО «Альтернатива» был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Общество обязалось передать ООО «Альтернатива» объект долевого строительства: 1-комнатную <адрес>, проектной площадью 37,16 кв.м., расположенную на пятом этаже по адресу: РХ, <адрес>, кадастровый номер земельного участка №. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альтернатива» и КЕА был заключен договор №АЛ-492/19 уступки прав (требования) и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Общество должно передать квартиру истцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с проектной документацией, градостроительными регламентами, СНиП и ТУ. Однако до настоящего времени Застройщик работы в квартире не окончил, квартиру с готовыми общестроительными, электротехническими, санитарно-техническими работами, наружными инженерными сетями, надлежащей отделкой помещений не передал. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО, действующий на основании доверенности, требования уточнил, окончательно просил взыскать с ООО «Власта Инвест» неустойку в размере 138040,33 руб. за нарушение предусмотренного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 10000 руб. в счет компенсации морального вреда, штраф, 25000 руб. за не оказанную услугу по монтажу натяжных потолков, 15000 руб. в качестве расходов на оплату услуг представителя.

Определением мирового судьи судебного участка №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ данное гражданское дело передано по подсудности в Абаканский городской суд.

В судебное заседание истец КЕА не явилась, будучи извещенной надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, для участия направила представителя с надлежаще оформленными полномочиями.

В судебном заседании представитель истца ФИО, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования с учетом их уточнений, по доводам и основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить их в полном объеме, дополнительно суду пояснив, что со стороны Застройщика чинились препятствия в осмотре объекта строительства, что ключи от квартиры фактически истцу были предоставлены только ДД.ММ.ГГГГ. Также указал, что объект договора, переданный истцу фактически не соответствует условиям договора и проектной документации, что при передачи квартиры имелся ряд недостатков в виде трещины на полу, отсутствовало остекление лоджии, в квартире не было натяжных потолков, канализационная труба, проходящая в кухне не была изолирована, что при принятии квартиры из водопровода текла техническая вода, которую невозможно было использовать по назначению. Указал, что монтаж натяжных потолков был предусмотрен информацией, размещенной на сервере ДомКлик, что, по его мнению, является публичной офертой.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Власта Инвест» ФИО, действующая на основании доверенности, возражала относительно заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнительно суду пояснив, что застройщиком обязательства исполнены в полном объеме, в том числе, и в части срока передачи объекта, поскольку уведомление о готовности объекта было направлено КЕАДД.ММ.ГГГГ и получено последней ДД.ММ.ГГГГ, однако, от подписания акта истица уклонялась, в связи с чем был составлен односторонний акт приема-передачи, который и был направлен КЕА Также возражала относительно довода стороны истца в части несоответствия объекта условиям договора, ввиду наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В части требований о взыскании стоимости неоказанной услуги также возражала, указав, что установка натяжных потолков являлась акцией от застройщика, что сертификаты на их установку вручались дольщикам при подписании акта приема-передачи. Указала, что ни договором, ни проектной документацией, датированной 2020 годом (после внесение изменений застройщиком) остекление лоджий предусмотрено не было, также как и изоляция канализационного стояка, проходящего в кухне, ввиду необходимости открытого доступа к нему. Просила в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Суд, руководствуясь положениями ст.ст. 48, 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие не явившегося истца.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные по делу доказательства, показания свидетеля, определив обстоятельства, имеющие юридическое значение для разрешения спора по существу, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (ст. 314 ГК РФ).

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон, Закон №214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 9 статьи 4 названного закона предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 этой же статьи договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей возможность изменения установленного договором срока в порядке, определенном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ч. 2. ст. 6 указанного Федерального закона, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).

Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство (часть 1).

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или иную уполномоченную организацию (часть 2).

Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указаны в частях 6 и 7 названной статьи и связаны с отсутствием необходимых документов, с несоответствием объекта строительства обязательным требованиям, либо с неисполнением застройщиком обязательных при строительстве требований.

Таким образом, исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства каким-либо событием.

Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Власта Инвест» (Застройщик) и ООО «Альтернатива» (Дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве, разделом 1,2 которого предусмотрено, что объектом недвижимости является многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: РХ, <адрес>, а объектом долевого строительства является обособленное помещение, входящее в состав объекта недвижимости, имеющее следующие характеристики: <адрес>, этаж 5, количество комнат – 1, общая площадь – 37,16 кв.м., продаваемая площадь 38,05 кв.м., площадь жилой комнаты № – 18,82 к.в.м., площадь кухни – 10,17 кв.м., площадь сан. узла – 4,22 кв.м., площадь прихожей – 3,95 кв.м.

Разделом 4 договора предусмотрено, что предметом договора является долевое участие Дольщика в финансировании строительства объекта недвижимости, принятие по окончании строительства в собственность доли (части) построенного объекта недвижимости – квартиры и общего имущества, а другая сторона – Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект – квартиру и общее имущество дольщику не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения договора цена договора составляет 1978600 руб., которая оплачивается Дольщиком в размере 100% не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры включает в себя общестроительные, санитарно-технические и электрические работы, в том числе рядовую отделку: полы – стяжка пола грубым ровнителем, окна – монтаж окон ПВХ, монтаж откосов ПВХ, сантехника – устройство отепления, канализации, двери – установка входной двери, установка электросчетчика, счетчиков холодной и горячей воды, благоустройство территории объекта по проекту. В стоимость квартир не входит электроплита, мойка, межкомнатные двери, натяжные потолки в сан.узле (раздел 5 договора).

Срок окончания строительства объекта недвижимости – ДД.ММ.ГГГГ. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик передает объект квартиру дольщику в срок до ДД.ММ.ГГГГ в порядке, установленном действующим законодательством (раздел 6 договора).

Пунктом 7.2.2 предусмотрена обязанность дольщика приступить к приемке объекта долевого строительства по акту приема-передачи с момента получения уведомления Застройщика о готовности его передаче. В случае уклонения (неявки) Дольщика от принятия объекта долевого строительства, а также в случае немотивированного отказа от принятия объекта долевого строительства, Застройщик по истечении двух месяцев с последнего дня принятия объекта вправе составить односторонний акт о передачи объекта дольщику.

Пунктом 8 договора предусмотрена уступка участником долевого строительства прав требований, только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альтернатива» и КЕА заключен договор уступки прав (требования) и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта долевого строительства – однокомнатная <адрес>, площадью по проекту 37,16 кв.м., расположенной на пятом этаже по строительному адресу: РХ, <адрес>, а также общего имущества, входящего в состав дома, кадастровый номер земельного участка 19:01:040203:1627 (п. 1.1 договора).

На момент заключения соглашения обязанность по внесению целевого взноса по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ выполнена в полном объеме (п. 1.4 договора).

Правопреемник участника долевого строительства обязан уплатить участнику долевого строительства по договору за передачу прав сумму 1820000 руб. в течение трех рабочих дней после государственной регистрации договора уступки права.

Из справки ООО «Власта Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО «Альтернатива» по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ приобрело <адрес>, находящуюся по адресу: РХ, <адрес>, стоимостью 1978600 руб. и по состоянию на дату выдачи справки стоимость квартиры оплачена полностью.

Согласно справке ООО «Альтернатива» от ДД.ММ.ГГГГ, КЕА по договору от ДД.ММ.ГГГГ №АЛ-492/2019 уступки прав (требования) и обязанностей по договору участия в долевом строительстве полностью оплатила объект долевого строительства в размере 1820000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Власта Инвест» Минстроем РХ выдано положительное заключение экспертизы на объект капитального строительства – 16-тиэтажный жилой дом, расположенный по адресу: РХ, <адрес>.

Из приложения к проектной документации за 2018 год следует, что Застройщиком, в том числе, предусмотрено остекление рам лоджий и балконов.

Однако, на основании заявления Застройщика № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в проектную документацию, ДД.ММ.ГГГГ Минстроем РХ выдано положительное заключение ООО «Власта Инвест» на строительство 17-тиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: РХ, <адрес> без указания на остекление рам лоджий и балконов.

Из представленного в материалы дела разрешения следует, что ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение №RU№ на ввод объекта в эксплуатацию по адресу: РХ, <адрес>.

Обращаясь с требованием о взыскании неустойки, сторона истца указывает на то, что фактически передача объекта и ключей от объекта, состоялись только ДД.ММ.ГГГГ, ранее указанной даты со стороны ответчика чинились препятствия в осмотре объекта, а также, что объект был передан не соответствующим договору и проектной документации, в связи с чем, имеются основания для применения к застройщику штрафных санкций в заявленном размере за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с указанным, ДД.ММ.ГГГГКЕА в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об устранении недостатков, выразившихся в отсутствии остекления балкона, загрязнения радиаторов, трещины на стяжке пола, в неизолированной трубе на кухне, дефектов стен в виде сколов штукатурки и не ровного нанесения, остатков строительных материалов и отсутствия благоустройства, которая получена Обществом в этот же день.

Ответом на заявление ООО «Власта Инвест» сообщило истцу о том, что остекление балконов не предусмотрено договором участия в долевом строительстве и является подарком застройщика; чистовая уборка помещения в обязанности застройщика не входит; деформационный шов в стяжке пола не является трещиной или дефектом, а предусмотрен технологией выполнения стяжки пола; канализационная труба в кухонной комнате выполнена в соответствии с проектной документацией; оштукатуривание стен выполнено в соответствии с ДДУ, проектной документацией и государственными стандартами; благоустройство по проекту будет завершено после установления надлежащих погодных условий, а также указали на то, что все перечисленное не является основанием для отказа от подписания акта приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ стороной истца в адрес ООО «Власта Инвест» направлено требование о предоставлении проектной документации и об устранении недостатков.

Ответом на обращение от ДД.ММ.ГГГГ Общество сообщило о вариантах ознакомления с проектной документацией, а также о том, что в ходе комиссионного осмотра заявленные недостатки не выявлены.

В связи с указанным, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием о выплате неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 19126,47 руб. в течение 10 дней.

Возражая относительно заявленных требований, сторона ответчика ссылается на то, что срок исполнения обязательств у застройщика оговорен конкретной датой – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о готовности объекта, его принятии и подписании акта направлялось в адрес КЕАДД.ММ.ГГГГ (в пределах срока, предусмотренного договором), и получено последней ДД.ММ.ГГГГ, что следует из отчета об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 65501757056229, а также следует из текста искового заявления.

Во исполнение требований закона и договора, ввиду уклонения КЕА от подписания акта приема-передачи, ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком в адрес истца направлен односторонний передаточный акт объекта долевого строительства с приложение инструкции по эксплуатации объекта долевого участия, на основании которого истцом и было зарегистрировано право собственности, что усматривается из выписки из ЕГРН.

При этом суд критически относится к показаниям свидетеля ФИО, поскольку как следует из ее пояснений, консьержами на спорном объекте (<адрес>) работало трое человек, передача ключей от объекта долевого строительства брату истицы осуществляла ее сменщица, и с достоверностью она могла пояснить только по обстоятельствам, которые происходили именно в ее смену, в связи с чем ее показания о том, что КЕА ранее ДД.ММ.ГГГГ не обращалась с целью осмотра квартиры, ввиду запрета выдачи ключей Застройщиком, судом не могут быть приняты во внимание.

Учитывая изложенное, следует признать, что ответчиком были предприняты все предусмотренные Законом действия и соблюдены все процедуры для надлежащей передачи квартиры истцу. При этом действия истца свидетельствуют об уклонении от выполнения обязанности по приемке квартиры.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика не допущено нарушений срока передачи истцу объекта долевого строительства, тогда как со стороны истца имело место злоупотребление правом в рамках правоотношений связанных с долевым строительством, а именно с передачей объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства, произведенного в сроки, установленные договора (до ДД.ММ.ГГГГ), и как следствие, об отказе в удовлетворении требований о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, морального вреда и штрафа.

Доводы стороны истца о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора и проектной документации судом также не принимаются во внимание, поскольку опровергаются представленным в материалы дела разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, выданным ДГАЗ Администрации <адрес>, с учетом того, что стороной истца требований об устранении недостатков, выявленных в квартире, либо о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков объекта, не заявлялись.

Не подлежат удовлетворению и требования КЕА о взыскании денежных средств в размере 25000 руб. за неоказанную услугу по установке натяжных потолков, ввиду того, что их установка условиями договора участия в долевом строительстве не предусмотрена, а информация, опубликованная на сервисе «ДомКлик» не свидетельствует о наличии у Застройщика внедоговорных обязательств.

Поскольку КЕА отказано в удовлетворении основного требования, производное требование о взыскании судебных расходов удовлетворению также не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований КЕА к обществу с ограниченной ответственностью «Власта Инвест» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта, компенсации морального вреда, штрафа, взыскании денежных средств за неоказанную услугу, расходов по оплате услуг представителя - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Абаканский городской суд.

Председательствующий Т.В. Канзычакова

Мотивированное решение изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ.