Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, пени встречному иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района о признании дополнительного соглашения недействительным в части

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Требования мотивирует тем, что 08.06.2006 администрацией Кемеровского муниципального района вынесено распоряжение № 12-91-р «Об утверждении границ земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства». Данным распоряжением утвержден проект границ земельного участка площадью 210,6 га, относящегося к категории земель - земли поселений, расположенного в юго-восточной части д. Солонечная Елыкаевского сельского поселения Кемеровского муниципального района для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. 07.07.2006 администрацией Кемеровского муниципального района вынесено распоряжение №1508-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка». Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» в соответствии с распоряжением администрации Кемеровского муниципального района от 28.05.2007 №2025-р «О предоставлении земельного участка в аренду ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» заключен договор аренды земельного участка для жилищного строительства от 07.08.2007 №, в соответствии с которым Арендатору предоставлен во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым №, расположенный в юго-восточной части д. Солонечная Елыкаевского сельского поселения Кемеровского муниципального района площадью 2 106 002,05 кв.м. Дополнительным соглашением от 15.07.2008 к договору аренды земельного участка для жилищного строительства от 07.08.2007 № земельный участок площадью 2106002,05 кв.м, с кадастровым №, расположенный в юго-восточной части д. Солонечная Елыкаевского сельского поселения Кемеровского муниципального района был разделен на два земельных участка с кадастровыми № площадью 588384,13 кв.м, и № площадью 1517588,85. 24.06.2009 постановлением главы Кемеровского муниципального района №675-п произведен раздел земельного участка с кадастровым № площадью 1517588,85 кв.м, на 75 земельных участков. 01.12.2009 между комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района и ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 07.08.2007 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендуемые земельные участки переходили в собственность ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» за плату общей суммой в размере 42 832 095,85 руб. по определенному графику выплат в период с 20.01.2010 по 20.12.2012. 24.05.2011 между ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» и ФИО1 заключен договор уступки прав № от 24.05.2011, в соответствии с которым Ответчик принял права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка № от 07.08.2007 с правом выкупа. Договор уступки прав № от 24.05.2011 зарегистрирован в ЕГРН 21.03.2016 г. На основании вышеуказанного договора уступки прав между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20.04.2016, в соответствии с которым с 24.05.2011 к ФИО1 перешли все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым № Срок договора аренды земельного участка № от 07.08.2007 установлен до 25.09.2018 г. Арендатор разделил земельный участок с кадастровым № на 82 земельных участка в связи с чем заключено дополнительное соглашение от 18.08.2016. На часть земельных участком ФИО1 зарегистрировал право собственности, на часть земельных участков право собственности не зарегистрировано.

Пунктом 5 дополнительного соглашения от 20.04.2016 установлен график погашения задолженности по арендной плате, выкупной стоимости земельных участков, а также сроки внесения арендных платежей. Пунктом 6 дополнительного соглашения от 20.04.2016 предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению платы согласно графику, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки. Приложением к дополнительному соглашению от 18.08.2016 установлен график погашения задолженности по арендной плате, выкупной стоимости земельного участка, а также сроки внесения арендных платежей в новой редакции. Ответчиком были существенно нарушены условия договора. С 28.09.2017 г. Ответчиком не вносятся платежи по погашению задолженности по арендной плате, выкупной стоимости земельного участка, не вносятся арендные платежи. Письмом исх. 0801/636 от 15.02.2018 Истцом в адрес Ответчика направлена письменная претензия с требованием о досрочном расторжении Договора, выплате задолженности и пени. В соответствии с п. 4.2.18. Договора аренды Арендатор обязан обеспечить перечисление денежных средств, составляющих арендную плату по Договору. Согласно прилагаемым расчетам (акт сверки на 16.02.2018 г.) задолженность по арендной плате составляет 7 622 720,04 рублей. Пеня за период с 07.08.2007 по 16.02.2018 в размере 555 369,99 руб. На основании уменьшенных истцом исковых требований просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка жилищного строительства № от 07.08.2007г. в размере 7 959 585, 56 руб. за период с 30.09.2010г. по 23.05.2011г., задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016г. по 24.09.2018г. в размере 1 579 899, 55 руб., неустойку в размере 150 881, 34 руб. за период с 25.04.2016г. по 25.09.2018г.

В ходе рассмотрения дела требования истца о расторжении договора аренды и возврате земельного участка определением суда от 21.08.2018 оставлены без рассмотрения, по основанию не соблюдения истцом предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора.

Ответчик-истец ФИО1 исковые требования по первоначальному иску признал в части взыскания задолженности арендных платежей в размере 1 579 899, 55 руб. и неустойки за период с 25.04.2016г. по 25.09.2018г. в размере 150 881, 34 руб. Требования в части взыскания задолженности за период с 30.09.2010г. по 23.05.2011г. в размере 7 959 585, 56 руб. не признал, заявил о пропуске истцом в этой части срока исковой давности, поскольку задолженность, образовавшаяся на 23.05.2011г. подлежала оплате в соответствии с условиями договора до 10.07.2011г. Общий срок исковой давности, который составляет три года истек 11.07.2014г. До указанной даты истец не обращался с иском о взыскании задолженности ни к предыдущему арендатору, ни к ФИО1. Каких-либо доказательств совершения ФИО1 действий о признании долга или о наличии обстоятельств для приостановления течения срока исковой давности не представлено. В дополнительном соглашении от 20.04.2016г. ФИО1 и истец не согласовывали задолженность по арендной плате в размере 7 959 585, 56 руб. именно за период с 30.09.2010г. по 23.05.2011г. Ответчик не признавал наличие задолженности за указанный период. Сам факт указания в дополнительном соглашении на установление графика погашения задолженности не свидетельствует о признании ответчиком данного долга, поскольку дополнительным соглашением указан иной размер задолженности, не указан период образования задолженности. Предъявил к КУМИ Кемеровского муниципального района встречный иск о признании дополнительного соглашения от 20.04.2016 года недействительным в части возложения на него обязательств по уплате задолженности по арендной плате в сумме 10 595 452, 84 руб. Требования мотивирует тем, что из содержания оспариваемого соглашения следует, что фактически, между сторонами достигнута договоренность о переводе долга от прежнего арендатора - ЗАО «КСК Янтарь» к ФИО1, о чем свидетельствует содержание в пункте 2 договора условия о переходе обязанностей по первоначальному договору аренды с 24.05.2011, а также указание в п.5 на установление графика погашения задолженности. Между тем, указанный перевод долга совершен с грубым нарушением действующего законодательства, нет доказательств, свидетельствующих о наличии соглашения между первоначальным должником - ЗАО «КСК Янтарь» и новым должником - ФИО1, согласно которому первоначальный должник, действуя с согласия кредитора переводил долг на нового должника. Согласно договора уступки прав от 24.05.2011 года ФИО1 принял только права требования по договору аренды земельного участка для жилищного строительства от 07.08.20007 № договор не содержит указание на принятие ФИО1 каких-либо обязанностей, а тем более долгов по первоначальному договору аренды. По общему правилу уступка прав требований по обязательству не влечет автоматического перехода обязанностей по данному обязательству. Уступка права (требования) по обязательству, в котором каждая из сторон является и кредитором и должником, не может привести к переводу соответствующих обязанностей, лежащих на цеденте как стороне договора, на цессионария. Поэтому договор уступки прав от 24.05.2011 года не может рассматриваться как соглашение о переводе долга. Для перевода долга в сумме 10 595 452, 84 рублей с ЗАО «КСК Янтарь» на ФИО1 требовалось наличие соглашения между указанными лицами, при этом указанное соглашение подлежало государственной регистрации в Росреестре. Однако такого соглашения не заключалось, а долг в указанном размере возложен на ФИО1 с грубым нарушением закона. В силу п.1 ст. 166 ГК РФ и п.1 ст. 168 ГК РФ возложение на ФИО1 обязанности по оплате задолженности по арендной плате в сумме 10 595 452, 84 рублей, указанные в п.2 и п. 5 дополнительного соглашения от 20.04.2016 года является недействительным. Первоначальным арендатором по спорному договору являлось ЗАО «КСК Янтарь», на момент заключения договора уступки прав 24.05.2011 года у ЗАО «КСК Янтарь» имелась задолженность по договору аренды от 07.08.2007г. № 07.02.2011 года на основании Определения Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-15458/2010 в отношении ЗАО «КСК Янтарь» введена процедура, применяемая в деле о несостоятельности - наблюдение. В соответствии с требованиями п.1 ст. 63 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» КУМИ Кемеровского муниципального района, зная о том, что в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве свои требования о взыскании задолженности по договору аренды в установленном законом порядке не предъявил. Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 26.12.2012 года ЗАО «КСК Янтарь» признано банкротом, открыто конкурсное производство. Одним из последствий открытия конкурсного производства в силу ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» является то, что срок исполнения возникших до открытия конкурсного производства денежных обязательств и уплаты обязательных платежей должника считается наступившим; После открытия конкурсного производства КУМИ Кемеровского муниципального района также не обращался в суд с требованиями, вытекающими из договора аренды. Определением Арбитражного суда Кемеровского области от 25.03.2016 года конкурсное производство в отношении ЗАО «КСК Янтарь» завершено, Требования кредиторов должника, не удовлетворенные в связи с недостаточностью имущества должника, считаются погашенными, а ЗАО «КСК Янтарь» ликвидировано. КУМИ Кемеровского муниципального района, достоверно зная о том, что первоначальный должник по договору аренды проходит процедуру банкротства, не заявлял свои требования в установленном законе порядке, а, действуя в обход закона, в частности в обход процедур, предусмотренных ФЗ «О несостоятельности» возложил на ФИО1 обязанности по оплате задолженности за ЗАО «КСК Янтарь», что является очевидным проявлением злоупотребления правом. В силу п. 8 Постановления Пленума ВС РФ Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, применяются нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и п. п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ. Срок исковой давности по встречному иску не пропущен, поскольку истец требуя признать спорные положения дополнительного соглашения недействительными ссылается на нарушение норм ГК РФ, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» так и на положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правом. Возложение на ФИО1 обязанностей по оплате задолженности банкротящегося должника совершено с явным обходом закона (ст. 10 ГК РФ) с нарушением явно выраженного законодательного запрета, с нарушением существа законодательного регулирования отношений по переводу долга. Принять обязательства другого лица в виде перевода долга возможно только в том случае, если на момент совершения сделки такой долг имеется, у данного долга имеются основания, размер и порядок их определения. Однако в материалах дела не имеется каких-либо документальных подтверждений, свидетельствующих о наличии долга, в частности не указан период, за который образовалась задолженность не указан порядок его расчета. С 25.03.2016г., т.е. с момента вынесения определения Арбитражного суда Кемеровской области о завершении процедуры банкротства, задолженность по арендной плате по спорному договору аренды перестала существовать, поскольку данная задолженность была погашена в связи с ликвидацией должника. Таким образом, ввиду противоречащих существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательств условия дополнительного соглашения в части возложения на ответчика задолженности является ничтожным, а потому срок исковой давности составляет три года, который истцом не пропущен. В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ истец вправе требовать признания ничтожной сделки недействительной, поскольку спорным соглашением на него возложены по сути не существовавшие на момент их передачи обязательства. Из обстоятельств дела с очевидностью следует, что оспариваемые истцом по встречному иску условие дополнительного соглашения никогда им не исполнялись, в частности истец никогда не исполнял обязательства по погашению задолженности по арендной плате, определенной в размере 10 595 452, 84 руб., поэтому в действиях истца по встречному иску не имеется признаков недобросовестности.

Представитель истца-ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании доводы иска и уточненные требования поддержала, встречные требования не признала, заявила о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности. Пояснила, что земельный участок с кадастровым № переданный в аренду ФИО1 площадью 588 384, 13 кв.м разделен на несколько земельных участков находящихся в его внешних границах, часть участков уже выкуплена, поэтому площадь земельного участка уменьшилась. Однако арендная плата не была поставлена в зависимость от площади земельного участка, а была определена сторонами в соответствии с графиком, которым установлен размер и сроки арендных платежей. Дополнительным соглашением от 20.04.2016г. был установлен и график погашения задолженности по арендной плате в размере 10 595 452, 84 руб., возникшей в период с 07.08.2007г.г. по 23.05.2011г. у предыдущего арендатора ЗАО «КСК «Янтарь». Ранее администрация Кемеровского муниципального района заявляла требования в Арбитражный суд Кемеровской области к арендатору ЗАО «КСК «Янтарь» за период с 25.09.2007г. по 26.07.2010г. в размере 12 920 887, 27 руб., однако 03.09.2010г. представителем истца был заявлен в суде отказ от исковых требований в указанном размере в связи с погашением на указанную дату задолженности. В связи с тем, что имеется вступивший в законную силу судебный акт о взыскании задолженности за период с 25.09.2007г. по 26.07.2010г., задолженность ЗАО «КСК «Янтарь» за период с 30.07.2010г. по 23.05.2011г. составляет 7 959 585, 56 руб. Размер арендной платы за этот период был исчислен в соответствии с приложением № к договору аренды № от 07.08.2007г., являющийся неотъемлемой частью договора, где установлена арендная плата в год в размере 9744840 руб., в месяц – 812 070 руб., 2 436210 руб. в квартал за период с 07.07.2008г. по 31.12.2008г. С указанного периода размер арендной платы не изменялся до переуступки прав требований. За период с 24.05.2011г. по 31.03.2016г. арендная плата ответчику не начислялась. Представлены возражения на встречный иск, из которых следует, что по встречному иску истцом пропущен годичный срок исковой давности, применяемый к оспоримым недействительным сделкам, им не приведено доказательств того, что он узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием признания сделки недействительной в иной срок. Ч.1 ст. 391 ГК РФ о переводе долга является диспозитивной правовой нормой, в то время как норма об отсутствии согласия кредитора при переводе долга, при котором сделка будет считаться ничтожной, предусмотренная ч.2 ст. 391 ГК РФ, является императивной. Поскольку в результате перевода, долга первоначальный должник освобождается от обязательства, принципиально можно обойтись и без его участия, ограничившись соглашением кредитора с новым должником. Такое соглашение достигнуто между кредитором комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района и ФИО1, соглашением от 20.04.2016 ФИО1 принял все права и обязанности по договору аренды. В силу ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если лицо ссылающееся на недействительность сделки действует недобросовестно в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание лицам полагаться на действительность сделки.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, надлежащим образом о месте и времени судебного заседания извещен, ранее просил о рассмотрении дела в его отсутствии.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, о причинах неявки не сообщил.

Представитель третьего лица ФИО4 – ФИО5, действующая на основании доверенности, с требованиями первоначального иска не согласилась, согласилась с требованиями встречного иска, представив отзывы на них, из которых следует, что с требованиями истца по первоначальному иску в части взыскания задолженности по договору в размере 7 622 270, 04 рублей не согласны, истец ссылается на график погашения задолженности - приложение к дополнительному соглашению от 20.04.2016г. и к дополнительному соглашению от 18.08.2016г., и объясняет, что «ежемесячный платеж» складывается из погашения задолженности по арендной плате и ежемесячной арендной платы, и не может быть разделен. Однако в пункте 5. дополнительного соглашения от 20.04.2016г. и в графиках погашения задолженности приводятся наименования: «размер платежа», который включает в себя: «погашение задолженности по арендной плате», «выкупная стоимость земельного участка», «арендная плата». В графике также имеется раздел «начисления по арендным платежам», назначение которого в соглашениях не раскрыто. Таким образом, из буквального толкования условий соглашения сторон следует, что не может быть разделена только сумма, подходящая под перечисление с назначением «размер платежа». Все остальные наименования однозначны и не допускают расширенного толкования. В материалы дела представлены сообщения Сбербанка России на запрос ФИО1 о выполнении обязательств по переводу средств на расчетный счет получателя платежа - КУМИ Кемеровского муниципального района, где указано назначение платежа – арендная плата, Из акта сверки, представленного КУМИ в дело, следует, что ФИО1 перечислялись и другие денежные средства - «выкупная стоимость земельного участка». Учитывая условия п. 5 дополнительного соглашения от 20.04.2016г., перечисления денежных средств с назначением «арендная плата» нельзя трактовать иначе, тем более объединять с другими платежами. Следовательно, довод Истца, что ежемесячный платеж складывается из погашения задолженности по арендной плате и ежемесячной арендной платы, и не может быть разделен, не состоятелен. Из платежных документов Ответчика сумма оплаченных арендных платежей составляет 1 889 266,00 руб. С заявлением истца по первоначальному иску о том, что в соответствии с договором уступки прав №4 от 24.05.2011г. ФИО1 принял от ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» (ЗАО «КСК «Янтарь») права и обязанности арендатора по договору аренды не согласны в силу следующего. Условия о возложении на нового арендатора обязательств по внесению арендных платежей за период до совершения сделки передачи прав и обязанностей арендатора должны быть прямо предусмотрены соответствующим соглашением сторон, позволяющим индивидуализировать передаваемую задолженность. Новый арендатор становится обязанным по обязательствам прежнего, связанным с внесением арендной платы, если только прямо выразил на это свою волю, указав, что принимает не только обязанности по арендной плате на будущее время, но и ранее возникшие; при отсутствии такого соглашения обязательства по внесению арендной платы за период, предшествующий перемене лиц в обязательстве, подлежат исполнению первоначальным арендатором. Из анализа условий договора №№ уступки прав от 24.05.2011г. и договора аренды не следует, что ФИО1 принята на себя обязанность по погашению долга, образовавшегося до заключения договора; не определены период образования задолженности и конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая уплате за него арендодателю, а также, что передача указанной задолженности согласована арендодателем. При заключении договора уступки ФИО1 прямо волю на принятие долгов прежнего арендатора не выразил. На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласование существенных условий о переводе к ФИО1 обязанности арендатора по договору аренды отсутствуют. Следовательно, в соответствии с требованиями гражданского законодательства, в данной части договор не может считаться заключенным. Далее истец по первоначальному иску признает, что за период с 25.05.2011г. по 20.04.2016г. арендная плата Ответчику не начислялась. Третье лицо полагает, что, срок исковой давности в соответствии со ст. 200 ГК РФ по предъявлению ко взысканию имевшейся задолженности за период до 24.05.2011г. истек 24.05.2014г.

В силу ст. 167 ГПК РФ дело может быть рассмотрено в отсутствии третьих лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, ответчика, представителя третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с ч.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В судебном заседании установлено, что между Администрацией Кемеровского муниципального района и ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» в соответствии с распоряжением администрации Кемеровского муниципального района от 28.05.2007 №2025-р «О предоставлении земельного участка в аренду ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» заключен договор аренды земельного участка для жилищного строительства от 07.08.2007 №, согласно которого Арендатору предоставлен во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым №, расположенный в юго-восточной части д. Солонечная Елыкаевского сельского поселения Кемеровского муниципального района площадью 2 106 002,05 кв.м.

Согласно п. 1.2договора земельный участок предоставляется для жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования и документацией по планировке территории.

В соответствии с п. 3.1 договора арендатор уплачивает арендную плату за использование участка, которая составляет 12 636 000 руб. в год и уплачивается не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. (п. 3.2, 3.3)

Дополнительным соглашением от 15.07.2008 к договору аренды земельного участка для жилищного строительства от 07.08.2007 № земельный участок площадью 2106002,05 кв.м, с кадастровым №, расположенный в юго-восточной части д. Солонечная Елыкаевского сельского поселения Кемеровского муниципального района был разделен на два земельных участка с кадастровыми № площадью 588384,13 кв.м, и № площадью 1517588,85.

24.06.2009 постановлением главы Кемеровского муниципального района №675-п произведен раздел земельного участка с кадастровым № площадью 1517588,85 кв.м, на 75 земельных участков.

01.12.2009 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района и ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 07.08.2007 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, согласно которому арендуемые земельные участки переходили в собственность ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» за плату общей суммой в размере 42 832 095,85 руб. по определенному графику выплат в период с 20.01.2010 по 20.12.2012.

24.05.2011 между ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» и ФИО1 заключен договор уступки прав №4 от 24.05.2011, в соответствии с которым Ответчик принял права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка № от 07.08.2007 с правом выкупа.

Договор уступки прав №4 от 24.05.2011 зарегистрирован в ЕГРН 21.03.2016 г.

На основании вышеуказанного договора уступки прав между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20.04.2016, в соответствии с которым с 24.05.2011 к ФИО1 перешли все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым № по адресу Кемеровская область, Кемеровский район, общей площадью 588 384, 13 кв.м. Срок договора аренды земельного участка № от 07.08.2007 установлен до 25.09.2018 г.

Согласно п. 5 дополнительного соглашения от 20.04.2016г. установлен график погашения задолженности по арендной плате, выкупной стоимости земельного участка, а также сроки внесения арендных платежей согласно приложению к настоящему соглашению.

П. 6 соглашения предусмотрено, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению платы согласно графику, представленному в приложении к настоящему дополнительному соглашению, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Из приложения - графика погашения задолженности по арендной плате, выкупной стоимости земельного участка, а также сроков внесения арендных платежей следует: срок оплаты – до 25 числа месяца, начиная с 25.04.2016 по 25.10.2018, размер платежа – 26 407 859. 12 руб., погашение задолженности по арендной плате – 10 595 452, 84 руб., выкупная стоимость земельных участков – 12 266 015, 10 руб., начисления по арендным платежам и арендная плата – 3 546 391, 18 руб., период начисления арендных платежей, площадь выкупаемых земельных участков.

Арендатор разделил земельный участок с кадастровым № на 82 земельных участка, в связи с чем заключено дополнительное соглашение от 18.08.2016. Изменен график-приложение в части сроков оплаты, продлен до 24.01.2019.

ФИО1 свои обязанности по арендной плате исполнял несвоевременно и не в полном объеме.

Согласно представленного расчета к уточненным требованиям первоначального иска за период с 01.04.2016г. по 24.09.2018г. задолженность ФИО1 по арендной плате составила 1 579 899, 55 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы ФИО1 исчислена пеня за период с 25.04.2016г. по 25.09.2018г. в размере 150 881, 34 руб.

Расчет задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016г. по 24.09.2018г. и пени с 25.04.2016г. по 25.09.2018г. судом проверен, является арифметически верным, не оспорен и признан ответчиком по первоначальному иску, поэтому принимается судом, а потому суд находит в указанной части исковые требования КУМИ Кемеровского района подлежащими удовлетворению.

КУМИ Кемеровского муниципального района также просит взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды земельного участка № от 07.08.2007г. в размере 7 959 585, 56 руб., начисленная за период с 30.09.2010г. по 23.05.2011г., ссылаясь на дополнительное соглашение заключенное между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района и ФИО1 к договору аренды земельного участка от 20.04.2016, в соответствии с которым с 24.05.2011 к ФИО1 перешли все права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым №

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из представленного расчета задолженности следует, что расчет произведен за период с 30.07.2010г. по 23.05.2011г. в соответствии с приложением № 6 к договору аренды земельного участка № от 07.08.2007г., согласно которого для ЗАО «КСК «Янтарь» установлен расчет арендной платы с 07.07.2008г. по 31.12.2008г., с учетом коэффициента в год – 9744840 руб., с учетом коэффициента в месяц- 812070 руб..

Из материалов дела следует, что Администрация Кемеровского муниципального района обращалась в Арбитражный суд Кемеровского района с иском к ЗАО «КСК «Янтарь» о взыскании задолженности по договору аренды от 07.08.2007г. за период с 25.09.2007г. по 26.07.2010г. в размере 12 920 887, 27руб.

В ходе рассмотрения дела в Арбитражном суде 03.09.2010г. представителем администрации Кемеровского муниципального района заявлен отказ от исковых требований в части взыскания основного долга в размере 12 920 887, 27 руб. в связи с погашением арендатором на дату 03.09.2010г. задолженности за период с 25.09.2007г. по 26.07.2010г., что подтверждается платежным поручением № 105 от 29.07.2010г. о внесении 10 013 101, 1 руб.

24.05.2011 между ЗАО «Кемеровская строительная компания «Янтарь» и ФИО1 заключен договор уступки прав № от 24.05.2011, в соответствии с которым Ответчик принял права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка № от 07.08.2007 с правом выкупа.

Истец указывает, что с 24.05.2011 по 31.03.2016 арендная плата ФИО1 не начислялась.

Таким образом, период задолженности определен со следующего дня произведенной оплаты ЗАО «КСК «Янтарь» задолженности (29.07.2010) до дня заключения договора уступки прав между первоначальным арендатором и ФИО1, т.е. данная задолженность образовалась в период арендных отношений между Администрацией Кемеровского муниципального района с ЗАО «КСК «Янтарь».

Однако, как следует из дополнительного соглашения между КУМИ Кемеровского муниципального района и ФИО1 от 20.04.2016г. и приложения к нему – графика погашения задолженности по арендной плате, общая сумма задолженности арендной платы составляет 10 595 452, 84руб., периода начисления задолженности не указано.

Какого-либо расчета на указанную сумму истец не представляет, к дополнительному соглашению данный расчет не приложен.

Более того, истцом представлены акты сверки к договору аренды, также содержащие иную сумму задолженности в период действия отношений с ЗАО «КСК «Янтарь».

Так согласно акта сверки за период с 07.08.2017г. по 16.02.2018г. размер задолженности и пени на 29.07.2010г. после внесения суммы по платежному поручению № 105 от 29.07.2010г. составлял 11 489 115, 48 руб., а на 23.05.2011г. 11 635 307 руб. (л.д. 13 т. 1).

Таким образом, каких-либо доказательств перехода долгового обязательства за период с 30.09.2010г. по 23.05.2011г. в размере 7 959 585, 56 руб.

ФИО1 заявляет о пропуске срока исковой давности истцом по первоначальному иску о взыскании задолженности за период с 30.09.2010г. по 23.05.2011г. в размере 7 959 585, 56 руб..

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ, согласно которой по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Из договора аренды от 07.08.2007г. следует, что арендная плата уплачивается арендатором поквартально, не позднее 10-го числа первого месяца, следующего за оплачиваемым календарным месяцем.

Задолженность образовавшаяся на 23.05.2011г. должна быть оплачена не позднее 10.07.2011г.

Таким образом, срок исковой давности образовавшейся задолженности истек 11.07.2014г., с требованием о взыскании задолженности истец не обращался ни к ЗАО «КСК «Янтарь», ни к ФИО1

Оснований для восстановления срока исковой давности не установлено и не приведено.

Учитывая изложенное, суд находит в силу абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности за период с 30.09.2010г. по 23.05.2011г. в размере 7 959 585, 56 руб. не подлежат удовлетворению в силу пропуска срока исковой давности.

ФИО1 просит признать дополнительное соглашение от 20.04.2016г. в части перевода на него кредитором долга в размере 10 595 452, 84 руб. недействительным (ничтожным), как противоречащим и нарушающим требования закона или иного правового акта, а именно на нарушение норм ГК РФ, ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)», в том числе заявляя о недопустимости злоупотребления правом.

ФИО1 пояснил, что на момент заключения 24.05.2011г. с ЗАО «КСК «Янтарь» соглашения об уступке прав по договору аренды от 07.08.2007г. о каком-либо долге по арендной плате ему предшествующим арендатором не сообщалось. Сделка уступки прав от 24.05.2011г. была согласована с кредитором Администрацией Кемеровского муниципального района, которая также не сообщала о долге по арендным платежам ЗАО «КСК «Янтарь». В указанный период ЗАО «КСК «Янтарь» было банкротом и была введена процедура конкурсного производства кредитору-Администрации Кемеровского муниципального района об этом было известно. Когда в марте 2016г. процедура банкротства была завершена и ЗАО «КСК «Янтарь» было ликвидировано, КУМИ Кемеровского района предложили ему заключить дополнительное соглашение, при этом сообщили об имеющемся и не погашенном долге по арендной плате. Поскольку им уже были понесены значительные затраты, связанные с арендой земельного участка, на котором производилось строительство жилых домов, он был вынужден подписать дополнительное соглашение и график с условиями о погашении долга за предыдущего арендатора, однако данный долг он не признавал и оплату по нему не производил,. Какого-либо расчета долга ему также не представлялось, была озвучена только общая сумма, что она включала и за какой период не пояснялось.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основания, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспорима сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правого акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из договора уступки прав от 24.05.2011г., заключенного между ФИО1 и ЗАО «КСК «Янтарь» усматривается, что ФИО1 принял права требования по договору арендные земельного участка для жилищного строительства от 07.08.2007г. №, из указанного договора не усматривается передачи долга по арендной плате, образовавшейся у ЗАО «КСК «Янтарь» перед кредитором по указанному договору. Какого-либо соглашения с кредитором по переводу долга на момент заключения договора уступки прав не имеется.

Договор уступки прав, требующий регистрации в силу п. 4 ст. 391 ГК РФ и п. 2 ст. 389 ГК РФ, был зарегистрирован только 21.03.2016г.

До заключения договора уступки прав от 24.05.2011г. на основании определения Арбитражного суда Кемеровской области от 07.02.2011г. в отношении ЗАО «КСК «Янтарь» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение.

В соответствии с абз. 2 п. 74 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 63 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Согласно ст. 71 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

Из требований КУМИ Кемеровского района следует, что задолженность ЗАО «КСК «Янтарь» по арендной плате образовалась в период с 30.07.2010 по 23.05.2011.

Из определения Арбитражного суда Кемеровской области от 07.02.2011г. следует, что определением суда от 27.10.2010г. возбуждено производство по делу о банкротстве должника ЗАО «КСК «Янтарь» по заявлениям кредиторов, которые признаны обоснованными, введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение.

О том, что в отношении ЗАО «КСК Янтарь» введена процедура наблюдения и юридическое лицо находится в стадии процедуры банкротства Администрации Кемеровского муниципального района было известно, что подтверждается Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 19.10.2011г., из которого следует, что 04.08.2011г. в арбитражный суд поступило заявление Администрации Кемеровского муниципального района об установлении размера требований кредитора в деле о банкротстве ЗАО "КС« «Янтарь», согласно которого заявитель просил включить требования в размере 500 000 руб. в реестр требований кредиторов должника.

26.12.2012г. решением Арбитражного суда Кемеровской области ЗАО «КСК «Янтарь» признано банкротом, открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 26.03.2016г. завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «КСК «Янтарь», требования кредиторов должника, не удовлетворённые в связи с недостаточностью имущества должника, считаются погашенными. Определение суда является основанием для внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации должника.

Из определения арбитражного суда также видно, что поступившие денежные средства в ходе процедуры конкурсного производства распределены на оплату в том числе частичного погашения требований по текущим платежам, требований кредиторов в размере 20 195 938, 62 руб.

Таким образом, арендодатель имел право предъявить свои требования по неисполненным обязательствам ЗАО «КСК «Янтарь» в соответствии с требованиями ст. 5, 16, 134 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при этом задолженность по арендной плате образовавшаяся по 26.10.2010г. подлежала бы включению в реестр кредиторов, а за период с 27.10.2010г. арендные платежи являлись текущими платежами и подлежали бы удовлетворению преимущественно перед реестровыми требованиями.

Кредитор - КУМИ Кемеровского муниципального района на момент завершения конкурсного производства не воспользовался своим правом предъявления в установленном законом порядке предъявления требований к ЗАО «КСК «Янтарь», доказательств обратного суду не представлено.

При таком положении, с момента завершения конкурсного производства долги ЗАО «КСК «Янтарь» перестали существовать, а 20.04.2016г. на основании заключенного с ФИО1 дополнительного соглашения истец возложил на нового арендатора обязанность по оплате несуществующего долга.

Из смысла положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что перевод долга означает перемену должника в обязательстве.

При этом принять обязательства другого лица в виде перевода долга возможно, если на момент совершения сделки такой долг реально существует, т.е. имеются основания, размер и порядок его определения.

Согласно п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

Поскольку долга по арендной плате по договору аренды от 07.08.2007г. между кредитором и прежним должником на момент заключения дополнительного соглашения от 20.04.2016г., включающего перевод долга, не существовало, данное обязательство не могло быть передано новому должнику.

При таком положении, суд приходит к выводу о том, что перевод долга по договору от 07.08.2007г. нельзя признать состоявшимся.

ФИО1 в силу п. 3 ст. 166 ГК РФ вправе требовать признания ничтожной сделки недействительной, поскольку спорным соглашением на него возложены не существовавшие на момент ее передачи обязательства, поэтому его требования суд находит подлежащими удовлетворению.

С доводами представителя КУМИ Кемеровского района о пропуске ФИО1 срока оспаривания сделки, суд не может согласиться, поскольку в силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года, который на момент подачи встречного иска (22.06.2018г) не пропущен.

Также суд не может согласиться с доводами представителя КУМИ Кемеровского муниципального района со ссылкой на положения п. 5 ст. 166 ГК РФ о недобросовестности поведения ФИО1, т.к. его действия по исполнению оспариваемого соглашения давали основания полагаться на его действительность, в силу следующего.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из дополнительного соглашения от 20.04.2016г. и приложения к нему графика-погашения задолженности по арендной плате, выкупной стоимости земельного участка, а также сроках внесения арендных платежей видно, что платежи по погашению задолженности, платежи по выкупной стоимости, арендной плате разделены, каждый имеет итоговую сумму. (л.д. 41-45, 51-53 т. 1)

В силу буквального толкования договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ, платежи означенные в договоре имеют разную правовую природу и не могут быть объединены.

Из представленных в материалы дела платежных документов ФИО1 усматривается, что назначение платежей арендная плата (л.д. 107-115 т. 2).

Из пояснений сторон также следует, что ФИО1 производилась оплата выкупной стоимости земельных участков, которые ему затем передавались в собственности.

Каких-либо доказательств исполнения ФИО1 обязательств по погашению задолженности по арендной плате, определенной в размере 10 595452, 84 руб. суду не представлены.

При таком положении, суд не усматривает в действиях ФИО1 признаков недобросовестности, которое бы явилось основанием для отказа в иске о признании сделки недействительной.

В соответствии с ч.1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

КУМИ Кемеровского муниципального района, в соответствии с п.4 ст. 333.35 НК РФ, освобожден от уплаты госпошлины.

При таком положении, с ответчика по первоначальному иску надлежит взыскать в доход местного бюджета, в соответствии с требованиями ст. 333.19 НК РФ, государственную пошлину исходя из размера удовлетворенных требований в сумме 10 118, 07 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 20.04.2016г. заключенное между ФИО1 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района в части обязательства по уплате задолженности по арендной плате в сумме 10 595 452, 84 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016г. по 24.09.2018г. в размере 1 579 899, 55 руб., неустойку за период с 25.04.2016г. по 25.09.2018г. в размере 150 881, 34 руб.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу местного бюджета (Кемеровского муниципального района) государственную пошлину в размере 10 118,07 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Кемеровском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Председательствующий:

Справка: Мотивированное решение изготовлено: 16.11.2018г..

Судья: Н.А. Колосовская