Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Молокановой О.Б., Утешевой И.В., Баглик Н.Г., Стеганцовой Л.М., Новак О.В., Новиковой Л.И., Ерыкаловой Е.И., Кашаева Ю.А. к Коммандитному товариществу «Социальная инициатива», ОАО «Туапсинский морской торговый порт», Администрации Туапсинского городского поселения, Администрации МО Туапсинский район о признании права на квартиры в незавершенных строительством домах,

УСТАНОВИЛ:

Кашаев Ю.А., Утешева И.В., Баглик Н.Г., Стеганцова Л.М., Молоканова О.Б., Новак О.В., Новикова Л.И., Ерыкалова Е.И. обратились в Туапсинский городской суд с иском к Коммандитному товариществу «Социальная инициатива», ОАО «Туапсинский морской торговый порт», Администрации Туапсинского городского поселения, Администрации Туапсинского района о признании права собственности : за Молокановой О.Б.- на трехкомнатную квартиру № ... дома № ... по ул. ..., за Кашаевым Ю.А.- на двухкомнатную квартиру № ... дома № ... по ул. ..., за Новак О.В..- на трехкомнатную квартиру № ... дома № ... по ул. ..., за Утешевой И.В.- на двухкомнатную квартиру № ... дома № ... по ул. ..., за Новиковой Л.И..- на трехкомнатную квартиру № ... дома № ... по ул. ..., за Стеганцевой Л.М.- на двухкомнатную квартиру № ... дома № ... по ул. ..., за Баглик Н.Г.- на двухкомнатную квартиру № ... дома № ... по ул. ..., за Ерыкаловой - на двухкомнатную квартиру № ... дома № ... по ул. ..., мотивировав свои требования тем, что между истцами по настоящему делу с КТ «Строительная инициатива» были заключены договора об инвестировании в строительство домов 3-й очереди жилой застройки первого квартала Северо-Западного района г. Туапсе Краснодарского края, ими выполнены обязательства по оплате стоимости квартир, в связи с чем они приобрели право на жилье в возведенных строениях.

В судебном заседании истцы и их представители поддержали доводы, изложенные в исковых заявлениях, просили иск удовлетворить, сославшись на те же обстоятельства.

Представитель Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица, также полагает, что истцы в связи с исполнением заключенных с КТ «Социальная инициатива» договоров инвестирования имеют право на квартиры в возведенных домах.

Конкурсный управляющий Коммандитного товарищества «Строительная инициатива и компания» Б. в судебное заседание не прибыл, просил иск рассмотреть в его отсутствии, в представленном суду возражении по заявленным искам считает, что КТ «Социальная инициатива» является ненадлежащим ответчиком, поскольку строительная площадка с домами, в которых находятся спорные квартиры, на основании решения арбитражного суда Краснодарского края от ... года передана ОАО «ТМТП», а инвестиционный контракт № ..., на основании которого велась застройка, расторгнут.

Представитель ОАО «Туапсинский торговый морской порт» просил отказать в удовлетворении исковых требований, указав, на то, что между истцами и ОАО «ТМТП» отсутствовали договорные отношения. Спорное имущество на законных основаниях принадлежит ОАО «Туапсинский торговый морской порт»,

Представитель Администрации МО Туапсинский район также просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель Администрации Туапсинского городского поселения в судебное заседание не явился.

Заслушав пояснения участников судебного процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к следующим выводам.

Постановлением Главы Администрации гор. Туапсе № ... от ... года ОАО «Туапсинский морской торговый порт» был отведен земельный участок площадью 53.850 кв. метров для строительства третьей очереди жилой застройки в 1 квартале Северо-Западного района.

Жилая застройка Северо-Западного района гор. Туапсе осуществлялась за счет собственных средств.

По мере застройки площадь предоставленного в аренду земельного участка уменьшалась.

По договору № ... от ... года Администрация гор. Туапсе предоставила ОАО «ТМТП» в аренду на три года земельный участок площадью 2.016 кв. метров для строительства третьей очереди жилой застройки первого квартала Северо-Западного района гор. Туапсе, аренда дополнительным соглашением от ... года продлена на три года.

... года между ОАО «Туапсинский морской торговый порт», Администрацией гор. Туапсе и Коммандитным Товариществом «Социальная инициатива и Компания» был заключен Инвестиционный контракт (договор) № ... по строительству 2-го пускового комплекса 3-й очереди жилой застройки первого квартала Северо-Западного района г. Туапсе Краснодарского края. По контракту КТ «Социальная инициатива» обязалась за счет своих собственных и привлеченных средств закончить начатое и произвести новое строительство десяти многоэтажных домов и двух домов террасного типа по ситуационному плану В 4/1- В 4/8, В 3/18, В 3/25, В 3/1Т, В 3/2Т. Из содержания контракта следует, что владельцем земельного участка и лицом которому в установленном порядке предоставлено право застройки участка является ОАО «Туапсинский морской торговый порт».

Таким образом, строительство жилых домов на строительной площадке по ул. ..., в городе Туапсе велось именно на основании Инвестиционного контракта (договора) № ... по строительству 2-го пускового комплекса, по которому ОАО «Туапсинский морской торговый порт» выступило Заказчиком, а КТ «Социальная инициатива и Компания» - Застройщиком (генеральным подрядчиком).

Пунктами 3.6, 3.3. указанного Контракта предусматривалось, что право собственности на объекты недвижимого имущества возникает, и такие объекты подлежат передаче участникам Контракта после сдачи построенных объектов в эксплуатацию.

Согласно п. 3.3 Инвестиционного контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Сторонам после сдачи объекта в эксплуатацию должно определяться на основании Распределительного акта, являющегося неотъемлемой частью Контракта. Предварительный Распределительный акт составляется, согласовывается Сторонами после уточнения проектной документации.

Пунктом 3.7 контракта устанавливалось, что Стороны вправе распоряжаться своими долями площадей Объекта только после оформления предварительного Распределительного акта.

Актом от ... года ОАО «ТМТП» передало КТ «Социальная инициатива» незавершенные строительством дома:

2 свайных фундамента под пятиэтажные дома B3/S и 10 квартир террасного типа В3/Т (97 свай) частично готовый котлован 9-этажного дома лит. В4/3 два 9-этажных дома лит. В 4\1, В 4 с возведенными стенами, лестничными маршами, площадками, перекрытиями до пятого этажа. 2006 года КТ «Социальная инициатива» заключила с Молокановой О.Б. договор долевого участия в строительстве дома лит. В 4/1, по которому Молоканова О.Б. должна была оплатить 1.161.305 руб., а КТ «Социальная инициатива» после завершения строительства дома и приемки его государственной приемочной комиссией предоставить ей право на оформление в собственность объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры № ... на 4 этаже, общей площадью 80,09 кв. метров. Денежные средства в сумме 1.161.305 руб.Молоканова О.Б. внесла по квитанции № ... от ... года в кассу ООО «Строинвест», а не в кассу КТ «Строительная инициатива».

... года КТ «Социальная инициатива» заключила с Утешевой И.В договор долевого участия в строительстве дома № ... по ул. ... гор. Туапсе, по которому Утешева И.В. должна была оплатить 687.624 руб., а КТ «Социальная инициатива» после завершения строительства дома и приемки его государственной приемочной комиссией предоставляет ей право на оформление в собственность объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры № ... на 2 этаже, общей площадью 60,27 кв. метра. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № ... от ... года Утешева И.В. оплатила 687.624 рублей.

... года КТ «Социальная инициатива» заключила с Баглик Н.Г. договор долевого участия в строительстве дома № ... по ул. ..., по которому Баглик Н.Г. должна была до 04 августа 2006 года оплатить 771.456 рублей, а КТ «Социальная инициатива» после завершения строительства дома и приемки его государственной приемочной комиссией предоставляет ей право на оформление в собственность объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры № ... на 2 этаже, общей площадью 60,27 кв. метра. Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам от ... года Баглик Н.Г. оплатила 22.146 и 660.730 рублей, а всего 682.876 рублей.(88,5 % цены договора).

... года КТ «Социальная инициатива» заключила с Кашаевым Ю.А. договор долевого участия в строительстве дома № ... по ул. ..., по которому Кашаев Ю.А. должен был оплатить 779.016 руб., а КТ «Социальная инициатива» после завершения строительства дома и приемки его государственной приемочной комиссией предоставить ему право на оформление в собственность объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры № ... на 2 этаже, общей площадью 60,27 кв. метра. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № ... от ... года Кашаев Ю.А. оплатил в кассу КТ «Строительная инициатива» 779.016 рублей.

... года КТ «Социальная инициатива» заключила с Новак О.В. договор долевого участия в строительстве дома лит. В 4/1, по которому Новак О.В. обязалась оплатить 1.161.305 руб., а КТ «Социальная инициатива» после завершения строительства дома и приемки его государственной приемочной комиссией предоставляет ей право на оформление в собственность объекта долевого строительства - трехкомнатной квартиры № ... на 3 этаже, общей площадью 80,09 кв. метров. Доказательств внесения денежных средств в кассу КТ «Социальная инициатива» Новак О.В. не представила, деньги ею были внесены в кассу ООО «Стройинвест»: ... года по квитанции № ... за переуступку права требования на квартиру № ... площадью 80,09 кв. метров 63.805 рублей; 06 апреля 2006 года по квитанции № ... за переуступку права требования на квартиру № ... площадью 80,09 кв. метров 597.500 рублей.

... года КТ «Социальная инициатива» заключила с Стеганцевой Л.М. договор долевого участия в строительстве дома № ... по ул. ..., по которому Стеганцева Л.М. в срок до ... года должна была оплатить 1.283.400 руб., а КТ «Социальная инициатива» после завершения строительства дома и приемки его государственной приемочной комиссией предоставляет ей право на оформление в собственность объекта долевого строительства - двухкомнатной квартиры № ... на 1 этаже, общей площадью 93 кв. метра. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру Стеганцева Л.М. 13 апреля 2006 года оплатила в кассу КТ «Строительная инициатива» 962.700 рублей (75% от договорной цены)

... года КТ «Социальная инициатива» заключила с Ерыкаловой Е.И. договор инвестирования в строительство № ..., по которому Ерыкалова Е.И. вступила в товарищество «Строительная инициатива», была обязана в срок до ... года внести взнос в складочный капитал в сумме 1.287.745 рублей. По условиям договора Ерыкалова Е.И. имела право на получение части прибыли общества, при выходе из товарищества получить свой вклад в натуральной или денежной форме. Согласно п.4.2 Договора в случае ликвидации, банкротства Товарищества Ерыкалова Е.И. имела преимущественное право перед полными товарищами на получение вкладов из имущества Товарищества, оставшегося после удовлетворения требований его кредиторов. В соответствии с дополнительным соглашением от ... года Ерыкаловой Е.И. гарантировалось право при выходе из Товарищества на получение вклада в натуральной форме в виде двухкомнатной квартиры площадью 88,81 кв. метра дома № ... по ул. .... Вклад Ерыкалова Е.И. внесла путем перечисления денежных средств, что подтверждается платежными документами № ... от ... года в сумме 693.872 руб., № ... от ... года на сумму 100.000 рублей, № ... от ... года на сумме 200.000 рублей, № ... от ... года на сумму 443.873 руб.

... года КТ «Социальная инициатива» заключила с Новиковой Л.И. договор инвестирования в строительство № ..., по которому Новикова Л.И. вступила в товарищество «Строительная инициатива», была обязана в срок до ... года внести взнос в складочный капитал в сумме 1.622.405 рублей. По условиям договора Новикова Л.И. имела право на получение части прибыли общества, при выходе из товарищества получить свой вклад в натуральной или денежной форме. Согласно п.4.2 Договора в случае ликвидации, банкротства Товарищества Новикова Л.И. имела преимущественное право перед полными товарищами на получение вкладов из имущества Товарищества, оставшегося после удовлетворения требований его кредиторов. В соответствии с дополнительным соглашением от ... года Новиковой Л.И. гарантировалось право при выходе из Товарищества на получение вклада в натуральной форме в виде трехкомнатной квартиры площадью 111,89 кв. метра дома № ... по ул. .... Вклад Ерыкалова Е.И. внесла путем перечисления денежных средств, что подтверждается платежными документами № ... от ... года в сумме 961.202 руб., № ... от ... года на сумму 300.000 рублей, № ... от ... года на сумме 111.202 рубля. (84,6%).

Решением арбитражного суда Краснодарского края от ... года инвестиционный контракт (договор) № ... от ... года между ОАО «Туапсинский морской торговый порт», Администрацией гор. Туапсе и Коммандитным Товариществом «Социальная инициатива и Компания» по строительству 2-го пускового комплекса 3-й очереди жилой застройки первого квартала Северо-Западного района города Туапсе был расторгнут, Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и Компания», г., Москва, филиал КТ Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и Компания» в г.Туапсе возвратило ОАО «Туапсинский морской торговый порт» земельный участок площадью 20616 кв.м. и всенаходящиеся на нем объекты незавершенного строительства в составе: объектов лит. В 4\1, В 4, В 4, В 3 согласно проектной документации, внутриплощадочные сети, коммуникации, фундаменты и перекрытия при строительстве гаражных боксов.

По акту совершения исполнительных действий от ... года ОАО «ТМТП» приняло от КТ «Строительная инициатива» земельный участок площадью 20.616 кв. метров с объектами незавершенного строительства: объект лит. В 4\1, представляющий собой шестиэтажный дом с незавершенной кровлей, 20 неотделанными квартирами; объектом лит. В 4, представляющий собой шестиэтажный дом, законченной наружной отделкой, кровлей из металлочерепицы, 20 неотделанными квартирами; объект лит. В 3/S, представляющий собой недостроенный 2-х этажный дом; объект незавершенного строительства лит В 3/Т, представляющий собой недостроенный монолитный дом со стенами до уровня 2-го этажа; объект незавершенного строительства в виде трехуровневого здания; объект незавершенного строительства в виде двух недостроенных гаражей; фундаменты под объекты лит В 4/3.

Истцами заявлены требования на квартиры в объектах незавершенного строительства:

лит. В4/1 (...) - Молоканова О.Б., Кашаев Ю.А., Новак О.В. лит. В4/3 (...) - Утешева И.В. лит. В3/1 (...) -Новикова Л.И. лит. В3/2 (...)- Стеганцова Л.М., Баглик Н.Г., Ерыкалова Е.А. Основанием приобретения права на квартиры, по мнению истцов, являются заключенные договора долевого участия в строительстве (Молоканова О.Б., Утешева И.В., Баглик Н.Г., Кашаев Ю.А., Новак О.В., Стеганцова Л.М.) и договора инвестирования (Ерыкалова Е.И. и Новикова Л.И.).

Давая правовую оценку доводов вкладчиков КТ «Строительная инициатива» Ерыкаловой Е.И. и Новиковой Л.И. суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 82 ГК РФ, товариществом на вере (коммандитным товариществом) признается коммерческая организация, в которой наряду с участниками, осуществляющими от имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечающими по обязательствам товарищества своим имуществом (полными товарищами), имеется один или несколько участников - вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности.

В силу ст. 85 ГК РФ, а также в соответствии с разделом 5 Учредительного договора КТ «Социальная инициатива и компания» и договорами инвестиционного вклада, вкладчики товарищества Ерыкалова Е.И. и Новикова Л.И. внесли инвестиционные вклады в складочный капитал товарищества, в связи с чем у них возникло право: получать часть прибыли товарищества, причитающуюся на их долю в складочном капитале, в порядке, предусмотренном учредительным договором; знакомиться с годовыми отчетами и балансами товарищества; по окончании финансового года выйти из товарищества и получить свои вклады в порядке, предусмотренном учредительным договором и др.

Добровольное заключение Ерыкаловой Е.И. и Новиковой Л.И. договоров инвестиционного вклада свидетельствует об их осведомленности о вложении денежных средств (инвестиционных вкладов) не на потребительские цели - строительство жилья для личных нужд, а в складочный капитал коммандитного товарищества, используемый должником в коммерческих целях для извлечения имущественной выгоды.

Согласно договорам инвестиционных вкладов и Учредительному договору предоставление квартир ответчикам, возможно лишь при их выходе из товарищества, как альтернатива получения вклада в денежном выражении.

Определением Арбитражного суда гор. Москвы от 16.05.2008 года по делу ... в отношении Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» введена процедура наблюдения.

Согласно ст. 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве), в целях обеспечения равных прав всех кредиторов должника, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения запрещается удовлетворение требований участника должника о выделе доли (пая) в имуществе должника в связи с выходом из состава его участников, а все имущественные требования к должнику могут быть предъявлены только с соблюдением установленного Законом порядка.

Таким образом, все имущественные требования Ерыкаловой Е.И. и Новиковой Л.И. должны рассматриваться в рамках процедуры банкротства.

Истцы Новак О.В. и Молоканова О.Б., заключив с КТ «Социальная инициатива» соответственно ... года и ... года договора долевого участия в строительстве, свои обязанности по указанным договорам не выполнили, денежные средства перечислили не КТ «Социальная инициатива», а ООО «Стройинвест, указав назначение платежа «по договорам переуступки прав требования».

По договорам уступки прав требования Новак О.В. и Молокановой О.Б. оплачена цеденту (ООО «Стройинвест») стоимость квартир, принадлежащих ООО «Стройинвест» по инвестиционному договору № ... от .... между ООО «Стройинвест» и КТ «Социальная инициатива и Компания». По условиям инвестиционного договора № ... от .... ООО «Стройинвест» выполнял строительные работы на домах по ул. ..., застройщиком которых является КТ «Социальная инициатива и Компания», а в счет оплаты выполненных работ последняя передает им квартиры.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу № ... ООО «Стройинвест» отказано в признании за ним права собственности на незавершенное строительство трехкомнатных квартир по адресу: ... дом № ... (литер В4/1) квартиры № ..., дом № ... (литер В4/2) квартиры .... Арбитражный суд установил, что ООО «Стройинвест» не являлся соинвестором по Инвестиционному контракту (договору) № ... от .... и № ... от .... в строительстве спорных объектов.

Решением от ... года Арбитражного суда Краснодарского края по делу № ... было отказано в удовлетворении требования о выделе инвестиционной доли в незавершенных строительством многоквартирных домах в виде квартир по договору № ... от ... года.

Судом было установлено, что договор № ... от ... года, заключенный между ООО «Стройиивест» и КТ «Социальная инициатива и Компания» по своей правовой природе, является договором строительного подряда по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК РФ), то есть единственным правом требования, которое возникло у ООО «Стройиивест» по договору № ... от ... года, является право требования 318.010 рублей - основной задолженности по договору строительного подряда.

Учитывая, что в кассу и на счета КТ «Социальная инициатива» оплата за квартиры по договорам долевого участия в строительстве от Новак О.В. и Молокановой О.Б. не поступала, у истцов отсутствует право требования с ответчика КТ «Социальная инициатива» какого-либо имущества.

Поскольку ООО «Строинвест» в соответствии с вышеуказанными решениями арбитражного суда Краснодарского края также не имел никаких прав на квартиры, за которые получил плату от Новак О.В. и Молокановой О.Б., суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцами требований.

Основания приобретения права собственности исчерпывающи указаны в ст. 218 ГК РФ.

Стеганцова Л.М. и Баглик Н.Г. обязательства перед КТ «Строительная инициатива» не исполнили в полном объеме, оплатив соответственно 75% и 88,5% сумм, предусмотренных договорами долевого участия.

Фактически истцами заявлены требования об истребовании имущества у ОАО «Туапсинский морской торговый порт», однако Кашаев Ю.А., Утешева И.В., Баглик Н.Г., Стеганцова Л.М. никаких соглашений с ОАО «ТМТП» и Администрацией гор. Туапсе о строительстве квартир не заключали, следовательно, ввиду отсутствия между ними обязательственных отношений, истцы не имеют права требования передачи в собственность квартир в незавершенных строительством домах, находящихся в правомерном владении ОАО «ТМТП».

Кроме того, из материалов обследования незавершенного строительства жилья третей очереди жилой застройки 1-го квартала Северо-Западного района гор. Туапсе следует, что основные несущие конструкции жилого дома литер В4\1 ремонту не подлежат, поскольку фундаменты имеют фактическую прочность ниже проектной на 40%, стены цокольного и 1-5-го этажей - прочность на 50% ниже проектной; основные несущие конструкции жилого дома литер В4 ремонту не подлежат, поскольку фундаменты имеют фактическую прочность ниже проектной на 14%, стены цокольного и 1-5-го этажей - прочность на 50% ниже проектной; основные несущие конструкции жилых домов литер В3, В3, гаражей и террас ремонту не подлежат, поскольку фундаменты указанных жилых домов имеют фактическую прочность ниже проектной соответственно на 25% и на 12%, стены цокольного и последующих этажей - прочность на 50% ниже проектной, стены гаражей имеют прочность ниже проектной на 70%, террасы - на 40%. Таким образом, объекты незавершенного строительства построены с нарушениями действующих строительных норм и правил, представляют собой реальную угрозу жизни и здоровью граждан. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Молокановой О.Б., Утешевой И.В., Баглик Н.Г., Стеганцовой Л.М., Новак О.В., Новиковой Л.И., Ерыкаловой Е.И., Кашаева Ю.А. к Коммандитному товариществу «Социальная инициатива», ОАО «Туапсинский морской торговый порт», Администрации Туапсинского городского поселения, Администрации Туапсинского района о признании права на квартиры в незавершенных строительством домах - ОТКАЗАТЬ. Мотивировочная частью решения изготовлена 15 июня 2011 года. Решение может быть обжаловано сторонами в срок до 27 июня 2011 года в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Туапсинский городской суд. ~N"o"a"u"y: