Гражданский кодекс часть 1

Нижегородский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Щипковой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Андреяновой В.А., с участием представителя ответчика Лизуновой Ю.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Власовой Н. П. к ООО НПФ «Металлимпресс» о взыскании задолженности по арендной плате,

у с т а н о в и л:

Истец Власова Н.П. обратилась в суд с иском к ответчику ООО НПФ «Металлимпресс» о взыскании задолженности по арендной плате, в обосновании своих требований указал следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО НПФ «Металлимпресс» был заключен договор № аренды квартиры (приложение №).

Арендная плата по договору была согласована в сумме 34 483,00 рублей.

Поскольку арендатор (ООО НПФ «Металлимпресс») в рамках настоящего договора выступал налоговым агентом арендодателя (Власовой Н.П.) и удерживал из этой суммы НДФЛ, то размер арендной платы зачисляемой на ее расчётный счет равнялся 30 000,21 рублей.

Договор аренды был заключен на срок «с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ». Поскольку арендатор продолжил пользоваться квартирой после ДД.ММ.ГГГГ, то «договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок» (п.1.3 договора).

Ответчик ДД.ММ.ГГГГ направил истцу проект соглашения о расторжении договора аренды, в котором предложил: расторгнуть договор с ДД.ММ.ГГГГ по взаимному согласию сторон, последним днём аренды считать ДД.ММ.ГГГГ, все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и ряд других условий (см. приложение №), которые противоречили требованиям закона.

Предложенное соглашение она не подписала и ДД.ММ.ГГГГ направила свои возражения, где объяснила, что этот договор не может быть расторгнут ранее, чем через три месяца со дня получения уведомления от стороны инициирующей отказ от дальнейшего исполнения договора, как того требует ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Поскольку уведомление (проект соглашения) она получила ДД.ММ.ГГГГ, то отказаться от исполнения этого договора по закону ответчик мог не ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашение о расторжении договора было направлено ей ДД.ММ.ГГГГ.

Тем самым полагает, что истечение срока договора обусловлено датой ДД.ММ.ГГГГ.

В письме от ДД.ММ.ГГГГ, а затем и в ответе на досудебную претензию ответчик настаивал на расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ.

Полагает, что ответчик ошибочно считает, что п.2.2.8. Договора стороны согласовали 30-дневный срок для уведомления о досрочном прекращении Договора, поскольку в данном пункте речь идет об освобождении квартиры, а не о расторжении договора или о его досрочном прекращении.

Возможность досрочного прекращения договора аренды можно рассматривать только в рамках договора, заключенного на определенный срок, в то время как рассматриваемый договор на ДД.ММ.ГГГГ уже является бессрочным, что признано ответчиком.

Считает, что досрочное прекращение данного договора возможно только в случае предупреждения другой стороны за три месяца, так как объектом аренды является недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ ООО НПФ «Металлимпресс» по своей инициативе освободило квартиру, а оплату аренды прекратило с ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на то, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ является необоснованным.

Таким образом, до окончания установленного законом срока действия договора аренды квартиры, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ включительно, ООО НПФ «Металлимпресс» должно было заплатить за аренду за 17 дней ноября месяца 19424,26 руб., за декабрь месяц 20ДД.ММ.ГГГГ4,87 руб. и за 16 дней января месяца 20ДД.ММ.ГГГГ1,09 руб. Однако эти средства мне на расчётный счет не поступили.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5%, письменно уведомив об этом арендатора за 30 (тридцать) календарных дней».

С ДД.ММ.ГГГГ пошёл второй год действия этого договора, и истица решила воспользоваться предоставленным ей договором правом в одностороннем порядке повысить арендную плату на 5%, о чём ДД.ММ.ГГГГ письмом (см. приложение №) по электронной почте на адрес info@mimpress.ru уведомила ООО НПФ «Металлимпресс», что с ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составляет 38017,51 руб.

Приложила к письму текст дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако уведомление было проигнорировано; ни ответа, ни подписанного дополнительного соглашения она не получила и арендная плата продолжала ей поступать в сумме 31500 рублей, т.е. без 5% увеличения ее части (без + 1574,65 руб.) в месяц.

Арендатор в отказе на досудебную претензию, не согласился с повышением арендной платы, поскольку полагает, что право на увеличение арендной платы в течение второго года могло возникнуть у истца не ранее истечения второго года аренды, т.е. ДД.ММ.ГГГГ. Считает, данную позицию ответчика противоречащей закону, поскольку выражение «...не чаще одного раза в год...» может пониматься как «не чаще одного раза в течение года», или «не чаще одного раза на протяжении года», или «не более одного раза в год», но никак не «...по истечении года...», как это предлагает ответчик.

Год, в рассматриваемом случае, это период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в этот период истица истица имела право в одностороннем порядке повысить арендную плату, но не более, чем на 5 %, уведомив об этом арендатора за 30 календарных дней.

Но повышение арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ произошло не в одностороннем порядке, как пишет ответчик, а в результате соглашения арендатора с предложением арендодателя.

Считает, что уклоняясь от увеличения с ДД.ММ.ГГГГ размера оплаты за аренду квартиры на 5%, ООО НПФ «Металлимпресс» нарушает ее право «... в одностороннем порядке изменять размер арендной платы...», которое предоставлено ей подписанным договором аренды, т.е. общество совершило односторонний отказ от исполнения обязательства по договору, что противоречит требованиям ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного истец просит взыскать с ООО НПФ «Металлимпресс» денежные средства в сумме 93 916,67 рублей, из которых: 77 443,47 руб. - задолженность по оплате за аренду квартиры, 3 834,85 руб. - договорная пени за просрочку выплаты арендной платы, с продолжением начисления пени по день фактической оплаты долга, 2 686 рублей - оплаченная истцом государственная пошлина, 10 000 рублей – расходы по оплате юридических услуг.

Истица и ее представитель в судебное заседание не явились, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания исковые требования не признала, пояснила, что согласно ч.2 ст.610 ГК РФ договором может быть определен иной срок для предупреждения стороны о прекращении договора аренды, согласно п.2.2.8 Договора стороны согласовали 30-дневный срок для уведомления о досрочном прекращении договора аренды. Таким образом, ответчик известил истца о расторжении договора аренды в установленный срок. Истице данная квартира была передана по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не имеется. Относительно взыскания с ответчика задолженности по договору аренды пояснила, что истица имела право поднять арендную плату один раз в течение года, поскольку арендная плата была увеличена истицей с ДД.ММ.ГГГГ, в течение года данная арендная плата должна быть неизменной, таким образом, требования истицы о взыскании задолженности по арендной плате за период с июня 2022 года по январь 2023 года являются неправомерными. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии со ст.165.1ГК РФ, ст.167 ГПК РФ су считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО НПФ «Металлимпресс» был заключен договор № аренды квартиры.

Согласно п. 1.3 данного договора срок аренды в договоре определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Если Арендатор продолжает пользоваться квартирой после истечения срока действия договора, при отсу3тсвии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды после ДД.ММ.ГГГГ продолжал свое действие и был заключен на неопределенный срок.

Согласно ч.2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п.2.2.8 договора аренды арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 30 дней о предстоящем освобождении квартиры, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, возвратить квартиру по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа.

Таким образом, ответчик, решив досрочно расторгнуть договор аренды, обоснованно предупредил об этом арендодателя за 30 дней.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ истицей подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому, данная квартира бала передана истцу ДД.ММ.ГГГГ, тем самым с ДД.ММ.ГГГГ ответчик данным помещением не пользовался.

В соответствии с п. 3.1 Договора аренды установлена арендная плата за пользование помещением 34 483 рублей в месяц.

В силу п.3.5 Договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить арендную плату, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5%, письменно уведомив об этом арендатора за 30 календарных дней. В случае изменения условий оплаты аренды квартиры к договору оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора.

Судом установлено, что поскольку арендатор (ООО НПФ «Металлимпресс») в рамках настоящего договора выступал налоговым агентом арендодателя (Власовой Н.П.) и удерживал из этой суммы НДФЛ, то размер арендной платы зачисляемой на ее расчётный счет равнялся 30 000,21 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ода истица воспользовалась своим правом об изменении условий договора в части увеличения размера арендной платы, тем самым с ДД.ММ.ГГГГ арендная плата по денному договору была увеличена до 36 207 рублей с НДС, о чем было заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное истцом и ответчиком.

Доводы истицы о том, что первоначально арендная плата была повышена на основании соглашения сторон, является несостоятельным, поскольку из представленной стороной ответчика переписки следует, что уведомление о повышении арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ было направлено в соответствии с п.3.5 договора аренды.

В соответствии с ч.1 ст.614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ч.3 ст.614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

Поскольку истица ДД.ММ.ГГГГ изменила условия договора аренды относительно размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, данный размер арендной платы должен оставаться неизменным до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, истица приняла решение о повторном увеличении арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, до истечения года с момента изменения арендной платы, таким образом, суд полагает, что данное требование истца является необоснованным.

Кроме того, истец направил ответчику проект дополнительного соглашения, однако ответчик отказался от подписания проекта дополнительного соглашения, тем самым не принял условия дополнительного соглашения.

Истица принимала платежи ответчика по арендной плате, однако требования об имеющейся задолженности и пени не выставляла, каких-либо требований о имеющейся задолженности не предъявляла, тем самым, приняла исполнение обязательства в той сумме, которая была предусмотрена договором.

При таких данных, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, а также недоплаты за июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2022 года в общей сумме 77 443,47 рублей являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Истицей заявлены требования о взыскании с ответчика пени в размере 3 834,85 рублей, по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 4.4 договора аренды за каждый день просрочки выплаты арендной платы арендодатель вправе предъявить арендатору требование об оплате пени в размере 0,03 % от суммы задолженности, но не более 10% от суммы образовавшейся задолженности.

Учитывая, что истцу отказано в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени.

Истица просит взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 686 рублей и расходы по оплате юридических услуг.

В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что истцу отказано в удовлетворении иска, оснований для взыскания расходов по оплате государственной пошлины и юридических услуг не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Власовой Н. П. (ИНН 541016692608) к ООО НПФ «Металлимпресс» ( ИНН 5260012945, ОГРН 1025203046659 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Нижегородский областной суд через Нижегородский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.А.Щипкова