Гражданский кодекс часть 1

по иску Дубовика ФИО12 к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», Синевой ФИО13 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий его недействительности,

Установил:

Уточнив требования ФИО2 (л.д.237-246 том 1) обратился в Щелковский городской суд с иском к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий его недействительности.

Свои требования мотивировал тем, что 12.04.2016 между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и Синевой ФИО14 был заключен Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 405 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> В п. 1.2. указанного Договора утверждается, что указанный земельный участок принадлежит на праве собственности ООО «АС-АУДИТ ЦБ». В п.4.1 продавец ООО «АС-АУДИТ ЦБ» гарантирует покупателю ФИО3: «до заключения настоящего Договора указанный земельный участок продан не был, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не стоит и другими договорами не обременен».

Между тем на момент заключения договора купли-продажи с ФИО3, указанный земельный участок ООО «АС-АУДИТ ЦБ» уже не принадлежал. 23.04.2013 ООО «АС-АУДИТ ЦБ» по тем же самым правоустанавливающим документам уже продал этот же участок истцу, причем первоначальный договор вступил в силу и полностью сторонами исполнен (деньги ООО «АС-АУДИТ ЦБ» ФИО2 перечислил, а земельный участок ФИО2 ООО «АС-АУДИТ ЦБ» по передаточному акту передал). Право собственности ФИО2 на указанный участок зарегистрировано не было по причине уклонения от регистрации продавца участка ООО «АС-АУДИТ ЦБ», и удержания им у себя правоустанавливающих документов. ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «АС-АУДИТ ЦБ» о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности. В процессе рассмотрения дела выяснилось, что ООО «АС-АУДИТ ЦБ» вторично продал земельный участок ФИО3 Решением Щелковского городского суда Московской области от 09.08.2016 в иске отказано.

Полагает, что указанный договор является недействительным поскольку в момент заключения договора с ФИО3 на спорном земельном участке был возведен жилой дом общей площадью 321,6 кв.м, в том числе помещений вспомогательного назначения – 12,8 кв.м. Данные обстоятельства подтверждаются:

- договором об инвестировании строительства коттеджного <адрес> от 30.05.2005, согласно которого истец оплатил стоимость выделяемой ему доли, состоящей из земельного участка № по Генплану поселка размером 1500 кв.м. и коттеджа общей площадью 299,9 кв.м., в размере 356 731 долларов США, что составило 10 284 911 рублей 46 копеек по курсу банка на день перечисления денежных средств. Согласно п. 1 указанного Договора у соинвестора ФИО2 в результате реализации строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» «возникает имущественное право на результат инвестиционной деятельности (далее - «Коттедж») - индивидуальный жилой дом (коттедж), выполненный по проекту 6М-5 без внутренней чистовой отделки общей площадью ориентировочно 299,9 кв.м., включающей площадь гаража, балконов, лоджий, веранд и террас, мансардного этажа, и участок земли площадью ориентировочно 1500 кв.м., имеющем № на Генеральном плане поселка (далее - «Земельный участок») подлежащее государственной регистрации права собственности на Коттедж и Земельный участок, а также доля в общей долевой собственности на места общего пользования.

- техническим паспортом БТИ по состоянию на 22.06.2007, с кадастровым номером № (Дом поставлен на кадастровый учет 29.07.2012),

- В списке соинвесторов коттеджного поселка «Медвежьи Озера», ФИО2 значится владельцем участка №.

Недобросовестность ООО «Мегаполис», не передавшего документально ФИО2 переданную ему в натуре в соответствии с Договором оплаченную им долю в коттеджном поселке «Медвежьи Озера» в виде построенного жилого дома и земельного участка, на котором он находится, не должно иметь негативных последствий в виде нарушения его законных прав на получение дома и земельного участка в собственность.

ООО «АС-АУДИТ ЦБ» частично исполнил за ООО «Мегаполис» обязательство в части передачи земельного участка истцу, что подтверждается Договором купли-продажи земельного участка от 23.04.2013, заключенного между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО2 Договор сторонами был исполнен, правомерность заключения договора ни кем не оспорена. Однако переход права зарегистрирован не был по обстоятельствам, не зависящим от истца.

Истец полагает, что оспариваемый договор купли - продажи земельного участка с момента заключения является недействительным, так как нарушены существенные условия договора, т.е. в договоре не указано, что на земельном участке имелся жилой дом. Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Просит признать договор купли-продажи, заключенный между ООО «АС –АУДИТ ЦБ» и Синевой ФИО15 от 12.04.2016 недействительным, применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись регистрации № от 25.04.2016.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 –ФИО5, действующая на основании доверенности (л.д.40 том 1) исковые требования поддержала, просила удовлетворить, поддержала письменные объяснения (л.д.182 том 1, 95-101 том 2) из которых следует следующее.

В реализации проекта по строительству коттеджного поселка «Медвежьи Озера» принимали участие несколько организаций: ООО «АС-АУДИТ ЦБ» в качестве застройщика, ООО «ОСТ-груп» осуществлял технадзор застройщика, ООО «Мегаполис» в качестве инвестора, генеральный подрядчик «СМУ-306» и другие подрядные организации. Привлекая для реализации проекта средства соинвесторов -дольщиков, ООО «Мегаполис» действовал в соответствии с заключенными с ООО «АС-АУДИТ ЦБ» договорами, в частности, упомянутыми в п. 1 Договора № 3 об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера». Позднее ООО «Мегаполис» возложило исполнение договора перед инвестором на ООО «АС-АУДИТ ЦБ», на которое были оформлены размежеванные впоследствии в соответствии с долями инвесторов земельные участки. В письме к истцу от 09.11.2012 исх. № 39/12 ООО «Мегаполис» сообщает о завершении строительной деятельности и готовности передать инвестору результат инвестиционной деятельности, указывая также, что одновременно с принятием коттеджа необходимо приобрести у ООО «АС-АУДИТ ЦБ» земельный участок с кадастровым номером №. Во исполнение обязанности инвестора принять объект инвестиционной деятельности истцом и был подписан договор купли- продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1405 кв.м., от 23 апреля 2013 года. Однако, поскольку в коттедже имелись строительные недоделки, ФИО2 требовал устранить их. Свои обязательства по Договору № 3 об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» в части оплаты истец полностью выполнил. Назначенной судом комплексной техническо-землеустроительной экспертизой установлено, что имеющийся на спорном земельном участке жилой дом полностью идентичен техническому паспорту БТИ 2007 года,, он является одним из вариантов типовых коттеджей поселка, представленных в рекламном каталоге поселка. Степень готовности коттеджа полностью соответствует описанию в приложении № 2 к упомянутому выше Договору № 3 об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера», а земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом - одними и теми же объектами с описанными в упомянутом Договоре и обозначенными на генеральном плане поселка - приложение № 1 к Договору. В соответствии с ч.1 ст.313 ГК РФ исполнение обязательств может быть возложено должником на третье лицо, и ООО «Мегаполис» возложило на ООО «АС-АУДИТ ЦБ» документальное оформление передачи Соинвестору ФИО2 результата строительной деятельности (коттеджа) и земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается письмом на бланке ООО «Мегаполис» ФИО2 исх. № № от 09.11.2012 ООО «АС-АУДИТ ЦБ» частично исполнил за должника истца ООО «Мегаполис» обязательство в части передачи земельного участка истцу по договору купли-продажи, что подтверждается Договором купли-продажи земельного участка от 23.04.2013, заключенным между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО2. Полагает, что заключение этого договора следует признать правомерным действием, при этом он не являлся свободным волеизъявлением собственника имущества, его заключение фактически являлось исполнением обязательств по заключенному ранее Договору № 3 об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера», согласно письму ООО «Мегаполис» от 09.11.2012 исх. № №. Договор сторонами был исполнен, правомерность заключения договора никем не оспорена. Однако переход права зарегистрирован не был по обстоятельствам, не зависящим от истца. В дальнейшем ООО «АС-АУДИТ ЦБ», заключив договор купли-продажи с третьим лицом - ФИО9, неправомерно распорядился частью имущества, которое представляло собой результат деятельности по инвестиционному договору, имущественные права на которое принадлежали истцу как инвестору (дольщику). Кроме того, не была произведена оплата по указанному договору. Представленный представителем ответчика ФИО9 приходник подтверждением оплаты не является, в соответствии с Федеральным законом № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа». При отсутствии оплаты по договору сделка является притворной, совершена с целью прикрыть другую сделку, является ничтожной на основании ч.2 ст. 170 ГК РФ.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, её представитель ФИО10, действующая на основании доверенности (л.д.39 том 1, л.д.31-33 том 2) иск не признала, просила в удовлетворении иска отказать. Поддержала письменные возражения (л.д.37-39 том 1) из которых следует, что перед заключением договора купли-продажи ФИО3 заказывала выписку из ЕГРП о правах на продаваемый ей земельный участок, из которого следовало, что собственником земельного участка является ООО «АС-АУДИТ ЦБ». Записи о договорах участия в долевом строительстве, правопритязания отсутствовали. После регистрации права собственности на земельный участок она заключила договор о содержании и ремонте общего имущества с ТСЖ «Медвежьи Озера». С момента заключения указанного договора и по настоящее время она несет расходы по содержанию общего имущества в поселке, в котором находится земельный участок.

Представитель ответчика не признавая исковые требования ссылается на следующие доводы:

- право собственности ФИО2 на земельный участок по договору купли-продажи не было зарегистрировано. ФИО3 свое право собственности зарегистрировала в установленном законом порядке.

- доказательства уклонения продавца от регистрации договора купли-продажи ФИО2 не представлено. С иском о понуждении к регистрации ФИО2 обратился спустя три года после заключения договора купли-продажи.

- договор инвестирования был заключен ФИО2 с ООО «Мегаполис», однако разрешение на строительство было выдано ООО «АС-АУДИТ ЦБ». Доказательства наличия договорных отношений между ООО «Мегаполис» и ООО «АС-АУДИТ ЦБ» не представлено.

- до заключения договора инвестирования ФИО2 заключал с ООО «АС-АУДИТ ЦБ» договор о задатке в обеспечение обязательства заключить с последними дополнительного соглашения к договору простого товарищества по строительству коттеджного поселка, при заключении которого истец приобрел был бы права и обязанности совместной деятельности (а не права на недвижимость). При этом задаток вносился для резервирования участка №. Данный договор был расторгнут. Доказательств тому, что договор инвестирования имеет отношение к оспариваемому земельному участку, истцом суду не представлено. Доказательств перехода прав на коттедж к истцу от инвестора или застройщика не представлено.

- по договору инвестирования площадь коттеджа предполагалась в размере 299,9 кв.м., а в случае ее увеличения в соответствии с п.9 договора ФИО2 должен был произвести доплату на основании дополнительного соглашения, подписываемого сторонами. Площадь построенного жилого дома составляет 321,6 кв.м., что на 21,7 кв.м. больше. Доказательств заключения дополнительного соглашения истцом не представлено, следовательно, договор инвестирования истцом в полном объеме не исполнен.

- истцом не представлено доказательств обращения к ООО «Мегаполис» относительно оформления права собственности на коттедж.

- представленные кадастровые паспорта выданы на разные строения, которые находятся в разных кадастровых кварталах, имеют разную этажность, разный материал наружных стен, разную кадастровую стоимость, разный год ввода в эксплуатацию. Здание с кадастровым номером № находится на земельном участке с кадастровым номером 50614:0040306:354, а второе здание не понятно на каком земельном участке.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «АС-АУДИТ ЦБ» не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.

В судебное заседание председатель правления ТСЖ «Медвежьи Озера» не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, представил объяснения в письменном виде (л.д.22 том 2) из которых следует следующее. 25.04.2016 ФИО3 обратилась в ТСЖ и представила свидетельство о государственной регистрации права собственности. После проверки ее правоспособности с ней, как с собственником земельного участка был заключен договор о содержании и ремонте общего имущества ТСЖ «Медвежьи Озера». С момента вступления во владение данным участком ФИО3 добросовестно исполняет условия указанного договора. ФИО3 были оплачены взносы в общей сумме 643 203 рубля, которые включают в себя земельный налог, модернизация КПП, строительство забора, замена кабеля видеонаблюдения, целевой взнос на подключение коммуникаций участка, текущие ежемесячные взносы. Также ФИО3 провела благоустройство земельного участка, проводит строительные и ландшафтные работы. После оплаты указанных работ ФИО3 был предоставлен доступ к коммуникациям и пользованию дорогами и общественными землями ТСЖ. На территории ТСЖ находятся ряд участков, находящиеся в запустении, оплата по содержанию общего имущество ТСЖ ими не вносится. Вся полнота фактически лежит на добросовестных плательщиках. В связи с этим ТСЖ проводятся мероприятия направленные на поиск возможных фактических бенефициаров данной недвижимости, с целью получения от них платы за третьих лиц (собственников). В отношении указанного участка ТСЖ обращалось к ФИО2, который сообщил, что никаких оплат производить не будет, ни собственником, ни бенефициаром земельного участка с кадастровым номерам № он не является. Официальных писем в ТСЖ от ФИО2 не поступало. До появления ФИО3 на указанном участке никаких работ в недостроенном доме не проводилось, за подключением к коммуникациям никто не обращался.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статье 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в частности; на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.

В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Поскольку в силу статьи 55 Конституции РФ и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

Согласно ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Из материалов дела следует и судом установлено, что по договору купли-продажи ООО «АС-АУДИТ ЦБ» 04.09.2002 прибрело земельный участок площадью 109 000 кв.м. с кадастровым номером №, распложенный по адресу: <адрес> (л.д.18 том 2).

В дальнейшем комиссией по планировке и застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений рекреационных комплексов (протокол №32 от 19.08.2003) был утвержден проект ООО «АС-АУДИТ ЦБ» малоэтажной застройки в д.Медвежьи Озера Щелковского района (л.д.16 том 2).

28.08.2003 ООО «АС-АУДИТ ЦБ» было выдано разрешение №<данные изъяты> от 28.08.2003 на строительство малоэтажной (коттеджной) жилой застройки территории по адресу: <адрес><адрес> на основании постановления Главы Щелковского района о размещении объекта строительства по адресу: <адрес> от 04.09.2002 №1533 протокола рассмотрения Градостроительного Совета при Главном архитекторе Московской области от 19.08.2003 №; правоудостоверяющего документа на земельный участок – свидетельства о государственной регистрации права на земельные участки № от 04.09.2002 и № от 18.02.2003 (л.д.17 том 2).

Привлекая финансовые средства на реализацию проекта соинвестором ООО «Мегаполис» и инвестором ФИО2 30.05.2005 был заключен договор №3 об инвестировании строительства коттеджного поселка «Медвежьи Озера» (л.д.13-1 том 1).

Согласно п.1 договора инвестирования в результате реализации инвестиционного проекта и выполнения соинвестором обязательств по настоящему договору в полном объеме у него возникает имущественное право на результат инвестиционной деятельности (далее - «Коттедж») – индивидуальный жилой дом (коттедж) выполненный по проекту 6М-5 без внутренней чистовой отделки общей площадью ориентировочно 299,9, включающей площадь гаража, балконов, лоджий, веранд и террас, мансардного этажа и участок земли ориентировочно 1 500 кв.м., имеющем № на Генеральном плане поселка, подлежащее государственной регистрации права собственности на места общего пользования (дороги, спортивные и детские площадки, земельные участки, выделенные под инженерную инфраструктуру и т.д.) пропорционально доле площади земельного участка к общей площади поселка по Генеральному плану поселка.

Сумма, подлежащая внесению соинвестором по указанному договору составляла 356 731 долларов США (п.2 Договора инвестирования).

По окончании строительства объекта инвестор обеспечивает составление документа, закрепляющего права соинвестора на созданный в результате строительства на земельном участке коттедж – Акт выделения доли с приложением документов кадастрового и технического учета (инвентаризации), подготовленные в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, описывающих характеристики коттеджа и земельного участка, а также необходимые для государственной регистрации права собственности соинвестора документы, устанавливающие основания возникновения у инвестора передаваемых соинвестору прав. Инвестор письменно уведомляет соинвестора о необходимости подписать Акт выделения доли (пункты 5, 6 Договора).

08.07.2005 ФИО2 на счет ООО «Мегаполис» внес денежные средства по договору инвестирования №3 от 30.05.2005 в сумме 10 284 911 рублей 46 копеек (л.д.18-20), таким образом, исполнив принятые на себя обязательства по оплате инвестиционного взноса.

В течение срока строительства ФИО2 при обнаружении недостатков, выявленных в ходе строительства дома, обращался с соответствующими заявлениями в ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и к руководителю проекта, при этом ФИО2 ссылался на строительство дома на участке № (л.д.153-156 том 2)

Строительство объекта по договору было завершено в 2007 году, что отражено в техническом паспорте объекта.

ТСЖ «Медвежьи Озера» в 2015 году выставляло ФИО2 счета по уплате целевых взносов за <адрес> (л.д.212-214 том 1).

Согласно ч.1 ст. 218 ГК РФ Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что у ФИО2 возникло право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

В силу п. 5 Договора инвестирования обязанность по оформлению документов на завершенный строительством объект лежит на инвесторе, то есть на ООО «Мегаполис», который, в свою очередь от данной обязанности уклонился. Право собственности ФИО2 на дом не оформлено.

Факт отсутствия регистрации права собственности ФИО2 на указанный жилой дом, не может являться основанием для лишения его права владения домом.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 405 кв.м. +/- 25 кв.м расположенный по адерсу: <адрес> был поставлен на кадастровый учет 15.04.2011 (л.д.128 том 1).

09.11.2012 ООО «Мегаполис» уведомило ФИО2 о том, что по завершении строительной деятельности, соинветору передается ее результат в виде строительного объекта (коттеджа), для последующей государственной регистрации права собственности соинвестора на этот строительный объект (коттедж). Для официального оформления земельного участка с кадастровым номером № ФИО2 следовало в ООО «АС-АУДИТ ЦБ» (л.д.24 том 1).

23.04.2013 между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка (л.д.21 том 1) в соответствии с которым ООО «АС-АУДИТ ЦБ» продал ФИО2 земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, общая площадь 1 405 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером №, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок (пункт 1 Договора купли-продажи).

Стоимость земельного участка по договору составила 56 200 рублей. На момент подписания договора, договор купли продажи оплачен полностью (пункт 3 договора купли-продажи).

Во исполнение договора купли-продажи ООО «АС-АУДИТ ЦБ» передало ФИО1 по акту-приема передачи земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, общая площадь 1 405 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> по договору купли-продажи от 23.04.2013 (л.д.22 том 1).

Свое право собственности на указанный земельный участок ФИО2 в установленном законом порядке не зарегистрировал.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Пунктом 3 этой статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно ч.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

На тот же земельный участок 12.04.2016 между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, общая площад 1 405 кв.м., адрес объекта: <адрес> (л.д.120-122 том 1). Указанный земельный участок стороны оценили в сумме 560 200 рублей (п.2.1 Договора).

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абз.7 п.61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

ФИО3 зарегистрировала свое право собственности по договору купли-продажи от 12.04.2016 в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о чем в Едином государственности реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.04.2016 сделана запись регистрации № (л.д.53 том 2).

Согласно ч.1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (абз.3 ч.4 ст. 35 ЗК РФ).

Подпункт 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Следовательно, в связи с тем, что по договору купли-продажи Синевой Е.А, передан земельный участок без учета имеющегося на нем строения, указанный договор является ничтожным на основании статей 166, 168 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

Между тем, договор купли-продажи спорного земельного участка, заключенный с ФИО3 не содержит в себе сведения о доме, расположенном на указанном земельном участке.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных" последствий ее нарушения.

В связи с изложенным, договор купли-продажи от 12.04.2016 являются ничтожными, суд применяет к данной сделке последствия недействительности, возвратив стороны в первоначальное положение.

Приведенные доводы ответчика, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Так, довод о том, что право собственности ФИО2 на земельный участок по договору купли-продажи не было зарегистрировано не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требования, поскольку договору купли-продажи заключенный с ФИО3 ничтожен в силу того, что земельный участок был продан без находящегося на нем строения.

Также не состоятелен довод о том, что договор инвестирования был заключен ФИО2 с ООО «Мегаполис», однако разрешение на строительство было выдано ООО «АС-АУДИТ ЦБ». Доказательства наличия договорных отношений между ООО «Мегаполис» и ООО «АС-АУДИТ ЦБ» не представлено.

О наличии договорных отношений между ООО «Мегаполис» и ООО «АС – АУДИТ ЦБ» свидетельствуют следующие доказательства:

Договор инвестирования №3 от 30.05.2005;

Уведомление ООО «Мегаполис» от 09.11.2012 направленное ФИО2 о необходимости обратиться в ООО «АС-АУДИТ ЦБ» для оформления договора купли-продажи земельного участка (л.д.24 том 1);

Список пайщиков коттеджного поселка «Медвежьи Озера», в котором содержатся сведения о пайщике ФИО2 (л.д.25 том 1). Указанные доказательства свидетельствуют о том, что денежные средства по договору инвестирования были направлены во исполнение договора.

Заключение впоследствии договора купли-продажи земельного участка ООО «АС – АУДИТ ЦБ» с ФИО2 свидетельствует о том, что ООО «АС – АУДИТ ЦБ» знало о договорных отношениях ФИО2 с ООО «Мегаполис» (л.д.21, 22 том 1).

В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С учетом положений требований ст. 56 ГПК РФ суд приходит к выводу о том, что ФИО2 представлены доказательства в обоснование своих требований. Доказательств обратного, суду не представлено.

Подлежат также отклонению доводы ответчика о том, что до заключения договора инвестирования ФИО2 заключал с ООО «АС-АУДИТ ЦБ» договор о задатке, на резервирование участка №, а представленные кадастровые паспорта на строение выданы на разные строения, которые находятся в разных кадастровых кварталах, имеют разную этажность, разный материал наружных стен, разную кадастровую стоимость, разный год ввода в эксплуатацию. Здание с кадастровым номером № находится на земельном участке с кадастровым номером №, а второе здание не понятно на каком земельном участке.

Согласно ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

С целью установления указанных обстоятельств на основании определения Щелковского городского суда Московской области от 19.01.2017 по делу была назначена комплексная землеустроительная техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФИО6 (л.д.42-43 том 2).

Экспертом представлено экспертное заключение №№ (л.д.62-85 том 2), которые содержит в себе следующие выводы на поставленные судом вопросы.

При визуальном осмотре и инструментальном измерении было выявлено, что строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по своим пространственным характеристиками, материалам конструктивных элементов, набору помещений, этажности, а также размерам помещений полностью соответствует строению, описанному в инвентаризационной карточке, на жилой дом, составленной по состоянию на 22 июня 2007 года (л.д. 2-15, том 2).

Обследуемое строение отличается от описанного в инвентаризационной карточке жилого дома следующим:

- в обследуемом строении произведена разводка трубопроводом системы отопления с установкой радиаторов отопления (в инвентаризационной карточке описание отопления отсутствует).

в обследуемом строении установлены канализационные стояки и стояки водоснабжения (в инвентаризационной карточке описание канализации и водоснабжения отсутствует)

- в обследуемом строении установлен счетчик потребления газа и установлен газовый котел (в инвентаризационной карточке описание газоснабжения отсутствует).

Учитывая сходство результатов визуального осмотра и инструментального измерения обследуемого строения, с описанием строения представленного в инвентаризационной карточке, составленной по состоянию на 22 июня 2007 года (л.д. 2-15, том 2), можно сделать вывод, что годом постройки обследуемого строения является постройки указанный в инвентаризационной карточке - 2007 год.

При визуальном обследовании было установлено, что в коттеджном поселке, где расположен объект обследования, по внешнему виду имеется только одно схожее строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № (согласно публичной кадастровой карте), имеющее нумерацию дома - 64.

Определить, идентичен ли объект обследования, со строением имеющий № по внутренним пространственным характеристикам и набору помещений не представляется возможным.

При сравнения состояния обследуемого объекта и описанию объекта согласно приложению № 2 к договору № 3 об инвестировании строительства к\п «Медвежьи Озера» от 30.05.2005, можно сделать вывод о том, описание обследуемого строения соответствует полностью соответствует описанию согласно приложению № 2 к договору № 3 об инвестировании строительства к\п «Медвежьи Озера» от 30.05.2005 за исключением: площади объекта, наличия неподключенного котла к сетям.

При сравнении данных публичной кадастровой карты о местоположении и конфигурации земельного участка с кадастровым номером № в коттеджном поселке и сравнении местоположения и конфигурации земельного участка № согласно приложению №1 к договору №3 (л.д. 15 том 1), можно сделать вывод о том, что это один и тот же участок.

В приложении №1 (л.д.15, том 1) отображены вид строения с фасадной стороны, а также планировка первого и второго этажа. При сравнении представленных данных в приложении №1 и результатов визуального осмотра можно сделать вывод о том, что:

- внешний вид фасада обследуемого строения идентичен представленному внешнему виду фасада в приложении №1 к договору №3.

- расположение помещений (поэтажные планы 1-го и 2-го этажа) представленные в приложении №1 к договору №3 соответствуют фактическому расположению помещений в обследуемом строении.

Стоимость строения, по состоянию на 01.06.2007 составляет 6 338 166 рублей.

Стоимость строения, по состоянию на 01.06.2016 составляет 10 513 347 рублей.

Заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством, поскольку при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы.

Оснований не доверять выводам судебного эксперта у суда не имеется.

Таким образом, основываясь на заключении эксперта, суд приходит к выводу, что жилой дом по договору инвестирования от 30.05.2005 №№ был построен на земельном участке с кадастровым номером №

Допрошенный в судебном заседании 07.12.2016 в качестве свидетеля ФИО7 показал, что ФИО2 является клиентом ООО «Окна Хобит». В конце 2006 года он устанавливал окна в его коттедже. Часть денег было оплачено «СМУ-306», а часть оплатил ФИО2 поскольку окна были нестандартные (л.д.220-222 том 1).

Ссылка ответчика на увеличение площади дома на 21,7 кв.м., при этом отсутствуют доказательства заключения дополнительного соглашения по доплате истцом не представлены, следовательно, договор инвестирования истцом в полном объеме не исполнен, является не состоятельной исходя из следующего.

Пунктом 9 договора инвестирования предусмотрено увеличено площади коттеджа. Доплата производится на основании соглашения сторон. В своем уведомлении от 09.11.2012 (л.д.24 том 1) ООО «Мегаполис» о завершении строительства и готовности передать коттедж для последующей регистрации, ООО «Мегаполис» не ссылается на необходимость произведения доплаты, либо заключения соглашения. Соответственно по данному обстоятельству у инвестора к соинвестору претензии отсутствовали.

Довод о том, что истцом не представлено доказательств обращения к ООО «Мегаполис» относительно оформления права собственности на коттедж подлежит отклонению поскольку в силу п.5 договора инвестирования обязанность по составлению документов, закрепляющих право собственности соинвестора на объект строительства лежит на инвесторе.

В силу ст. 68 ГПК РФ Объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

Согласно ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Обращение в суд в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ с требованием о признании сделки недействительной должно быть обусловлено защитой нарушенных совершением такой сделки прав и законных интересов истца, вести к восстановлению этих прав и интересов.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Исходя из вышеуказанных норм закона, право на судебную защиту предполагает конкретные гарантии эффективного восстановления в правах посредством правосудия, судебная защита осуществляется тогда, когда законное право или интерес гражданина нарушены либо оспорены.

Согласно п. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

С учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Дубовика ФИО16 к ООО «АС-АУДИТ ЦБ», Синевой ФИО17 - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, общей площадью 1 405 кв.м., адрес объекта: относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, заключенный 12.04.2016 между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и Синевой ФИО18.

Применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, общей площадью 1 405 кв.м., адрес объекта: относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, заключенный 12.04.2016 между ООО «АС-АУДИТ ЦБ» и Синевой ФИО19.

Возвратить стороны в первоначальное положение.

Прекратить право собственности Синевой ФИО20 на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажной (коттеджной) застройки, общей площадью 1 405 кв.м., адрес объекта: относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>

Признать недействительной запись о регистрации №, сделанную 25.04.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Щелковский городской суд Московской области.

Судья О.Д. Колесникова