Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-57/18 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности отсутствующим, признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 и ФИО2, в котором просит: признать ничтожными договоры инвестирования строительства общественно- делового центра №, №, заключенные ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО3; применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде признания ничтожным договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4; исключить из ЕГРН право собственности ФИО3 на нежилое помещение №, общей площадью 210,4 кв. м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>; исключить из ЕГРН право собственности ФИО4 на указанное нежилое помещение; признать отсутствующим, возникшее в порядке наследования после смерти ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО2 на указанное нежилое помещение; и признать за истцом право собственности на указанное нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что на основании заключенного между ним и ЗАО «Сатурн-Авто» ДД.ММ.ГГГГ договора № строительного подряда, ЗАО «Сатурн-Авто» приняло на себя обязательство осуществить строительство общественно-делового центра по адресу: <адрес>, и передать истцу помещения площадью ориентировочно <данные изъяты> кв. м., <данные изъяты>, при условии своевременного внесения им первого платежа. Истец произвел оплату по договору в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ на основании Акта сдачи-приемки нежилого помещения, ЗАО «Сатурн-Авто» в соответствии с Договором № строительного подряда, передало, а истец принял в собственность помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес> третий этаж. Таким образом, 16 ДД.ММ.ГГГГ. договор строительного подряда был исполнен сторонами в полном объеме. Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Королёвского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, был признан недействительным (ничтожным) договор № инвестирования строительства общественно- делового центра от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО29. и ЗАО «Сатурн-Авто», прекращено право собственности ФИО28. на нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер № по адресу: <адрес>, исключена из ЕГРП запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на данное нежилое помещение было признано за ФИО3 О рассмотренном по существу Королёвским городском судом Московской области иске ФИО3 к ФИО30. и ЗАО «Сатурн-Авто», а также о постановленном решении по гражданскому делу № ФИО1 ничего не знал, судом не извещался. Поскольку Договор № строительного подряда между ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО1, предусматривающий получение ФИО1 в собственность спорного нежилого помещения, был заключен ДД.ММ.ГГГГ за 3 года и 10 месяцев до заключения ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО3 договора №, а также договора № инвестирования строительства общественного центра, предусматривающих получение ФИО3 в собственность спорного нежилого помещения, то ЗАО «Сатурн-Авто» не имело правовых оснований заключать вышеуказанные сделки с ФИО3 - направленные на передачу прав на спорное нежилое помещение, так как такие права уже были переданы ФИО1 В виду того, что сделки заключенные между ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО3 являются ничтожными, а следовательно не влекут юридических последствий в виде возникновения прав у ФИО3, то договор купли продажи спорного нежилого помещения, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 также является ничтожным.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ФИО3 просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель ФИО2 также просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель 3-го лица ЗАО «Ребятам о Зверятах» просил исковые требования удовлетворить.

Представители 3-х лиц ЗАО «Сатурн-Авто», Конкурсного управляющего ЗАО «Сатурн-Авто», и Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о слушании дела были извещены надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, учитывая следующее.

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Сатурн-Авто» (Подрядчик) и истцом ФИО1 (Участник) был заключен Договор № строительного подряда, согласно п. 1.1., п. 2.3.1, п. 2.3.2., п. 2.3.3. которого, ЗАО «Сатурн-Авто» приняло на себя обязательство осуществить строительство общественно-делового центра по адресу: <адрес> зарезервировать за ФИО1 данный Объект при условии своевременного внесения им первого платежа, предусмотренного п. 2.1.1. Договора строительного подряда, а также финансировать строительство Объекта путем перечисления денежных средств полученных в качестве целевого финансирования, после сдачи Объекта передать ФИО1 правоустанавливающие документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на вышеуказанный Объект, при условии надлежащего исполнения Участником условий Договора строительного подряда и подписания Участником акта приема-передачи Объекта (л.д.11-16 т.1).

Согласно п. 1.3. Договора строительного подряда, результатом исполнения Договора строительного подряда является получение ФИО1 в собственность помещения площадью ориентировочно <данные изъяты> кв. м<данные изъяты>. Плановый срок готовности к проведению Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию - 1ДД.ММ.ГГГГ

В силу п. 1.6. Договора строительного подряда, размер целевого финансирования строительства Объекта на момент заключения Договора строительного подряда составил 21000000 руб.

В соответствии с п. 1.7. Договора строительного подряда, после внесения всей суммы целевого финансирования Участник ФИО1 приобретает право на долю в незавершенном строительством объекте, являющемся общей долевой собственностью субъектов, финансируемых строительство. После утверждения Акта государственной комиссии о приемке в эксплуатацию Объекта, Участник приобретает право требования на получение вышеуказанной площади в собственность.

Согласно ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п.1 ст.740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из положений ст.2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" следует, что объектом долевого строительства может являться жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства

Исходя из буквального толкования условий заключенного сторонами договора, поименованного договором строительного подряда, которым предусмотрены строительство ответчиком общественно-делового центра, сдача его в эксплуатацию и передача помещения в строящемся здании контрагенту, внесшему денежные средства на строительство, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически имели место правоотношения по договору участия гражданина в долевом строительстве объекта недвижимости, подлежащие регулированию нормами ГК РФ о подряде, а также специальным законом – ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Как было разъяснено в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

При этом, отсутствие государственной регистрации договора не влияет на квалификацию правоотношений сторон договора, свидетельствует лишь о нарушении застройщиком прав истца, и не может лишить заказчика результатов оплаченных им строительных работ (пункт 13 Обзора).

Свои обязательства по оплате суммы целевого финансирования в размере 21000000 рублей ФИО1 исполнил в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается квитанцией ЗАО «Сатурн-Авто» к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.17 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ на основании Акта сдачи-приемки нежилого помещения, ЗАО «Сатурн-Авто» в соответствии с Договором № строительного подряда, передало, а ФИО1 принял в собственность Объект - помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенное по адресу: <адрес> (л.д.18 т.1).

Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ Договор строительного подряда был исполнен сторонами - ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО1 в полном объеме.

Между тем, право собственности на спорное имущество было зарегистрировано не за ФИО1, а за его дочерью ФИО48 ФИО48. Государственная регистрация права собственности на нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес> была произведена за ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ. на основании заявления ее представителя по доверенности ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.84,85 т.1).

В подтверждение возникновения права собственности, на государственную регистрацию был представлен договор № инвестирования строительства общественно-делового центра, в котором указана дата заключения ДД.ММ.ГГГГ и стороны ЗАО «Сатурн-Авто» (Застройщик-Инвестор) и ФИО31. (Соинвестор), результатом исполнения которого являлось получение ФИО5 в собственность помещения № площадью ориентировочно <данные изъяты> кв. м., <данные изъяты> (л.д.77-83 т.1), а также Акт приема-передачи результата инвестиционной деятельности по договору инвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ., подписанный представителем Застройщика-Инвестора ФИО7 и представителем Соинвестора ФИО5 ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ согласно которого ФИО5 было передано нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв. м., этаж третий, в Общественно-деловом центре, расположенном по адресу: <адрес> (л.д.76 т.1).

Как было разъяснено представителем истца, наличие второго договора за тем же номером, от той же даты, и о том же предмете, связано с тем, что ФИО1 после оформления правоотношений с ЗАО «Сатурн-Авто» по приобретению спорного нежилого помещения, изъявил желание, чтобы право собственности на приобретаемое нежилое помещение возникло у его дочери ФИО5, в связи с чем передал генеральному директору ЗАО «Сатурн-Авто» ФИО7 устную просьбу переоформить документы на ФИО49 и считал, что документы были переоформлены надлежащим образом.

Данные обстоятельства подтверждаются показаниями бывшего генерального директора ЗАО «Сатурн-Авто» ФИО7, представлявшего Застройщика-Инвестора в правоотношениях с истцом, допрошенного, в порядке ст.ст. 102, 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариусом г<адрес>ФИО20 Так, ФИО7 показал, что ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9 приехал к нам в офис и лично подписал с ним необходимый пакет документов, а именно: договор строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ в трех экземплярах, после чего он вызвал в свой кабинет главного бухгалтера ФИО21 которая приняла оплату по договору передав ФИО24., как подтверждение оплаты квитанцию к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Через несколько часов после того, как ФИО26 уехал из офиса компании, от имени ФИО23. перезвонил его помощник, и попросил переоформить подписанные договоры на имя его дочери. Он (свидетель) пригласил кого-то из менеджеров и попросил этим заняться, объяснив, что нужно сделать. В ДД.ММ.ГГГГ в августе ими подписывались акты сдачи-приемки нежилых помещений по адресу: <адрес> У своих сотрудников он (свидетель) поинтересовался помещением ФИО1, и ему сказали, что все в порядке готовят акт сдачи. Так как ФИО22 не звонил и претензий не предъявлял, он (свидетель) был уверен, что на помещение зарегистрировали собственность и все в порядке, обязательства исполнены (л.д.126-130 т.1).

Кроме того, суд принимает во внимание, что сам ФИО1 регистрацию права собственности за ФИО25. на приобретенное им нежилое помещение не оспаривал, что подтверждает его доводы, приведенные выше.

Вместе с тем, судом установлено, что вступившим в законную силу решением Королёвского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. по иску ФИО3 к ФИО32 и ЗАО «Сатурн-Авто» по гражданскому делу №, был признан недействительным (ничтожным) договор № инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО33. и ЗАО «Сатурн-Авто», прекращено право собственности ФИО34 на нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: <адрес>, исключена из ЕГРП запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на данное нежилое помещение было признано за ФИО3

Данным решением было установлено, что между ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ были заключены Договоры инвестирования строительства общественно-делового центра №, №, согласно условиям которых, ЗАО «Сатурн- Авто» приняло на себя обязательство осуществить строительство общественно-делового центра по адресу: <адрес>, зарезервировать за ФИО3 помещение по окончании строительства, передать помещение ФИО3 по акту приема-передачи. В свою очередь ФИО3 в полном объеме исполнила свои обязательства перед ЗАО «Сатурн-Авто» по оплате инвестирования строительства в сумме, указанной в Договорах инвестирования строительства общественно-делового центра. Между тем, ЗАО «Сатурн-Авто» отказалось по окончании строительства передать ФИО3 помещение, сообщив, что помещение передано ФИО35. на основании Договора № инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ

Также, на основании заключения ЗАО фирма «Эксперт» судом при рассмотрении указанного гражданского дела было установлено, что контуры (границы) помещения №, расположенного на третьем этаже здания по адресу: <адрес> находятся в пределах контура (границ) двух помещений, указанных в договоре № и договоре № инвестирования строительства общественного центра от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно заключению ЗАО «Агентство независимых экспертов» Договор № инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Застройщиком-инвестором ЗАО «Сатурн-Авто» в лице генерального директора ФИО7 и Соинвестором ФИО5 был изготовлен не ранее периода времени ДД.ММ.ГГГГ Составление данного договора не соответствует дате ДД.ММ.ГГГГ данный договор был выполнен не ранее периода времени «ДД.ММ.ГГГГ

В данной связи суд пришел к выводу о том, что основанием ничтожности сделки - договора № инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО5 послужил тот факт, что ЗАО «Сатурн-Авто» не имело правовых оснований заключать данную сделку - направленную на передачу прав на нежилое помещение, так как такие права уже были переданы ФИО3 на основании договора № и договора № инвестирования строительства общественного центра от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.52-56 т.1).

На основании данного решения, ДД.ММ.ГГГГ была произведена регистрация права собственности ФИО3 на спорное нежилое помещение.

По договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 продала спорное нежилое помещение ФИО4, право собственности последней на данное имущество было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д.43,44 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла (л.д.107 т.1), единственным наследником после ее смерти, принявшим наследство, является супруг ФИО2, что следует из представленной нотариусом <адрес> копии наследственного дела к имуществу ФИО4

Как указывает истец ФИО1, о рассмотренном судом иске ФИО3 к ФИО36 и ЗАО «Сатурн-Авто», а также о постановленном решении по гражданскому делу № он не знал, не принимал участия в деле, поскольку судом не извещался, не мог заявить о приобретении им права на получение в собственность спорного нежилого помещения ранее ФИО3, считал, что приобретенное им право было надлежащим образом переоформлено на ФИО37

Давая оценку доводам ФИО1 о наличии у него преимущественного права на оформление в собственность спорного нежилого помещения, суд принимает во внимание приведенные выше обстоятельства, свидетельствующее о том, что ФИО1 первым заключил договор в отношении прав на спорное нежилое помещение и осуществил оплату по договору, в связи с чем имел приоритет на регистрацию права собственности на объект недвижимости после завершения его создания.

При этом, ФИО1 не был привлечен к участию в деле по иску ФИО3 к ФИО38., не имел возможности заявить самостоятельные требования в отношении сделок и имущества, либо сообщить о своем согласии с переходом права на спорное нежилое помещение по заключенной им сделке к ФИО39

Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

В этой связи, приведенное решение Королёвского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску ФИО3 к ФИО40 и ЗАО «Сатурн-Авто», не имеет для ФИО1 преюдициального значения, при рассмотрении его требований, основанных на фактах заключения им договора и его оплате, и для оценки его прав на спорное имущество, а оценивая наличие данных прав, суд исходит из доказательств, представленных в материалах настоящего гражданского дела.

В обоснование своих возражений на иск, представитель ФИО3 ссылается на то, что представленные истцом документы, не свидетельствуют о возникновении у него прав на спорное нежилое помещение, поскольку из содержания Договора № строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ в части определения объекта указанного договора, следует, что стороны не согласовали условие договора о том, какая индивидуально-определенная вещь подлежит передаче ФИО1 по окончании строительства, а также на то, что по состоянию на 16 августа 2012 года, нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер № по адресу: <адрес> этаж - не существовало как объект права, который мог быть передан.

Между тем, исходя из существа правоотношений ФИО1 и ЗАО «Сатурн-Авто», заключающихся в участии в долевом строительстве (инвестировании) ФИО1 в осуществляемом ЗАО «Сатурн-Авто» строительстве здания Общественно-делового центра, которое на момент заключения договора не было возведено, и нежилого помещения, как индивидуально-определенной вещи не существовало, определение в договоре объекта недвижимости, приобретаемого истцом, путем указания характеристик, позволяющих идентифицировать объект после завершения строительства (адрес, этаж здания, площадь помещения) не противоречит положениям п.4 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в редакции, существовавшей на период заключения договора.

В этой связи, суд принимает во внимание, что спорным является именно нежилое помещение ранее переданное ФИО41., хотя и на основании ненадлежащим образом оформленных документов, однако поступившее в ее фактическое владение и пользование, правами на которое она распорядилась путем заключения договора аренды с ООО «Ребятам о зверятах» (л.д.113-120,121,122-123 т.1). При этом, сведений о передаче ФИО42 какого-либо иного помещения на третьем этаже здания по указанному адресу, той же площадью, чем того, которое было оплачено ФИО1, не имеется. Из приведенных выше показаний ФИО7 следует, что на имя ФИО43 оформлялись документы в отношении именно того нежилого помещения, которое должно было быть передано ФИО1

Оценив в совокупности установленные по делу обстоятельства и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что представленные истцом документы, свидетельствуют о возникновении у него прав именно на спорное нежилое помещение № площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер № по адресу: <адрес>

Также представитель ФИО3 ссылался на то, что Акт приема-передачи спорного нежилого помещения был подписан истцом и ЗАО «Сатурн-Авто» ДД.ММ.ГГГГ., тогда как разрешение на ввод в эксплуатацию здания по адресу: <адрес>, было дано ДД.ММ.ГГГГ

Между тем, данное обстоятельство не противоречит требованиям ст.753 ГК РФ, а норма п.2 ст.8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусматривающая, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, направлена на защиту прав участника долевого строительства, и несоблюдение данной последовательности не может повлечь для последнего негативные последствия, ограничивать его в получении прав на объект долевого строительства.

Представитель ФИО2 в своих возражениях на иск ссылается на то, что по своей правовой природе, договор № инвестирования строительства общественно-делового центра от ДД.ММ.ГГГГ, на который истец ссылается как на правовое основание иска, является продажей имущественных прав. Другая сторона договора - ЗАО «Сатурн-Авто» - не исполнило данный договор и не передало истцу по окончании строительства спорное помещение (индивидуально-определенную вещь), в связи с чем у истца имеется право требования исполнения обязательственных правоотношений.

Приведенные доводы представитель ФИО2 обосновывает положениями ст. 398 ГК РФ, и разъяснениями, данными в абз.6 п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Так, согласно ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Как неоднократно разъяснялось судебными постановлениями Верховного суда РФ, согласно сложившейся в судебной практике правовой позиции, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир (помещений), приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру (помещение) имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение (Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2016 N 308-ЭС15-16377 по делу N А53-22107/2012; Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14-173; Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2014 N 18-КГ14-84).

В данном случае, ФИО3 в фактическое владение спорным нежилым помещением никогда не вступала. Первоначально спорный объект недвижимости был передан истцу ФИО1 по приведенному выше Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Впоследствии, в силу приведенных выше обстоятельств, связанных с распоряжением истцом своим правом на получение нежилого помещения, не оформленным надлежащим образом, спорное имущество поступило в фактическое владение ФИО50 ФИО50., которая распорядилась им, передав в аренду ООО «Ребятам о зверятах» (л.д.113-120,121,122-123 т.1), в пользовании которых нежилое помещение находится по настоящее время.

Вместе с тем, право собственности ФИО3 на спорное нежилое помещение было зарегистрировано не в связи с передачей ей помещения контрагентом во исполнение договоров подряда, а по решению суда, в связи с признанием недействительной сделки, заключенной с ФИО44 при том, что данное решение не имеет для ФИО1 преюдициального значения.

В этой связи, положения абз.6 п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", на положения которого ссылается в своих возражениях представитель ответчика, к спорным правоотношениям не применимы.

При этом, пунктом 11 приведенного Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 установлено, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

В целях проверки доводов ответчиков о допустимости представленных истцом в обоснование возникновения прав на спорное имущество доказательств – договора № строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Акта сдачи-приемки нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, судом была назначена судебная технико-криминалистическая экспертиза по вопросам, соответствует ли период составления приведенных документов указанным датам их составления. В представленном экспертном заключении <данные изъяты>№ от ДД.ММ.ГГГГ соответствие дат указанным в документах времени их выполнения не было исключено, признаков искусственного старения исследуемых документов не выявлено, но дать ответ в более точной форме эксперту не представилось возможным в связи с большим интервалом времени изготовления документов на начало проведения экспертизы (л.д.150-166 т.1).

Давая оценку сведениям, представленным конкурсным управляющим ЗАО «Сатурн-Авто» ФИО10 о том, что факт оплаты ФИО1 денежных средств по договору № строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ не подтвержден (л.д.16 т.2) суд исходит из следующего.

Пунктом 2 ст. 861 ГК РФ предусмотрено, что расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", действовавшего на дату выдачи истцу квитанции к приходному кассовому ордеру, все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Закон содержит императивную норму о том, что первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации.

Порядок ведения кассовых операций в спорный период был утвержден Центральным банком Российской Федерации ("Положение о порядке ведения кассовых операций с банкнотами и монетой Банка России на территории Российской Федерации", утвержденное Банком России 12.10.2011 N 373-П).

Согласно названного порядка все поступления и выдачи наличных денег предприятия оформлялись приходными и расходными кассовыми ордерами по формам, утвержденным постановлением Госкомстата РФ от 18 августа 1998 года К 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации" (действующего на момент возникновения правоотношений), а также с соблюдением установленных предельных лимитов наличных расчетов.

Таким образом, из содержания указанных правовых норм в их системной взаимосвязи следует, что представленная квитанция к приходному кассовому ордеру является допустимым доказательством, подтверждающим факт передачи юридическому лицу денежных средств.

Исполнение обязательства по оплате было произведено истцом надлежащему лицу, квитанция подписана главным бухгалтером ЗАО «Сатурн-Авто». В то же время бывши на тот период генеральным директором ЗАО «Сатурн-Авто» ФИО7 подтвердил факт принятия у ФИО1 денежной суммы 21000000 руб. в счет исполнения обязательств по договору строительного подряда.

В этой связи, не поступление принятых у истца денежных средств по договору № строительного подряда от ДД.ММ.ГГГГ на счет ЗАО «Сатурн-Авто» может свидетельствовать лишь о не соблюдении финансовой дисциплины должностными лицами юридического лица, но не опровергает факт надлежащего исполнения обязательств по договору ФИО1

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии у ФИО1 права на получение в собственность спорного нежилого помещения, которое им в установленном законом порядке никому не передавалось, и по иным основаниям не прекращалось. При этом, не представление истцом документов на государственную регистрацию права собственности на спорное нежилое помещение было связано, как установлено судом, с заблуждением истца относительно факта переоформления договора на его дочь ФИО45 которое не было произведено надлежащим образом, и что послужило основанием в дальнейшем для удовлетворения иска ФИО3 к ФИО46 и государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за ФИО3

В данном случае, по существу имело место преодоление, посредством инициированного ФИО3 судебного процесса, прошедшего без привлечения ФИО1, возможности реализации правоотношений между ФИО1 и ЗАО «Сатурн-Авто» по договору строительного подряда, которые, в ином случае, привели бы к регистрации права собственности за ФИО1 (либо, по усмотрению истца, к сохранению зарегистрированного права за ФИО47., которое истцом не оспаривалось).

Как было указано, ФИО1 просит признать недействительными договоры инвестирования строительства общественно-делового центра №№, заключенные 26 ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО3, в связи с тем, что на момент заключения данных договоров им уже были исполнены в полном объеме обязательства по договору № инвестирования строительства общественно-делового центра заключенному им с ЗАО «Сатурн-Авто» ДД.ММ.ГГГГ и возникло право на получение в собственность объекта недвижимости, ставшего предметом оспариваемых сделок между ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО3

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ, ст. 219 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 58, п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 167 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку Договор № строительного подряда между ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО1, предусматривающий получение ФИО1 в собственность спорного нежилого помещения, был заключен ДД.ММ.ГГГГ то есть за 3 года и 10 месяцев до заключения ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО3 договора №, а также договора № инвестирования строительства общественного центра, предусматривающих получение ФИО3 в собственность спорного нежилого помещения, то ЗАО «Сатурн-Авто» не имело правовых оснований заключать вышеуказанные сделки с ФИО3 - направленные на передачу прав на спорное нежилое помещение, так как такие права уже были переданы ФИО1

Таким образом, договоры инвестирования строительства общественно-делового центра №, № заключенные ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО3 в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ являются ничтожными, и не порождают правовых последствий.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 34 Постановления от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», дал разъяснения судам о том, что наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Поскольку истец, в силу приведенных выше причин, не является зарегистрированным собственником спорного имущества, а лицо, право собственности за которым в настоящее время зарегистрировано, ФИО4, умерла, и, в вязи с рассмотрением настоящего спора, вопрос оформления прав на спорное имущество за её наследником ФИО2 не разрешен, спорное нежилое помещение во владении ФИО4 не находилось, и во владении ФИО2 не находится, возможность защиты прав истца иными способами, в том числе путем предъявления вендикационного иска, исключена. В этой связи, суд считает обоснованным избранный истцом способ защиты прав в виде требований о признании права ФИО2, как наследника, принявшего наследство после смерти ФИО4, на спорное нежилое помещение отсутствующим.

В этой связи суд принимает во внимание, что право собственности ФИО4 на спорное нежилое помещение было зарегистрировано на основании договора купли-продажи спорного нежилого помещения, заключенного ею ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3, с лицом, которое не вправе была производить отчуждение спорного нежилого помещения, по сделке, посягающей на права и охраняемые законом интересы иного лица – ФИО1, в силу чего, договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный от ДД.ММ.ГГГГ также является ничтожным в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Представитель ФИО2 ссылается на то, что ФИО4 являлась добросовестным приобретателем спорного имущества.

Определение добросовестного приобретателя дано в п.1 ст.302 ГК РФ, согласно которого, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Между тем, в данном случае спорное имущество в фактическом владении ответчика не находится, и, как было указано выше, предъявление вендикационного иска исключено, что не позволяет применить приведенные положения закона.

Кроме того, суд принимает во внимание разъяснения пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которых, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В данном случае, истец был лишен прав в отношении спорного имущества помимо его воли, поскольку, во-первых, ЗАО «Сатурн-Авто» повторно, по мимо воли истца, распорядилось правами на спорное нежилое помещение, совершив их отчуждение ФИО3, и, во-вторых право собственности на данное нежилое помещение было зарегистрировано за ФИО3, которая впоследствии произвела их отчуждение ФИО4, в порядке исполнения решения суда по гражданскому делу, рассмотренному без привлечения и участия ФИО1, то есть о возникновении у ФИО3 произвести отчуждение спорного имущества истцу не могло быть известно, и каким-либо образом выразить в этой связи свою волю, до отчуждения имущества ФИО4, у истца не имелось.

Суд также принимает во внимание, что на период заключения между ФИО3 и ФИО4 договора купли-продажи спорного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ данное нежилое помещение находилось в пользовании ООО «Ребятам о зверятах» с размещением в нем «контактного зоопарка», на основании договора аренды, заключенного с иным лицом, нежели продавец имущества, из чего следует, что ФИО4 не проявила при заключении сделки разумную осмотрительность и осторожность, не произвела осмотр приобретаемого помещения до его приобретения, а также не убедилась в фактической возможности владения и использования имущества.

Более того, ни продавец ФИО3, ни покупатель ФИО4 в фактическое владение спорным имуществом никогда не вступали, сделка купли-продажи осуществлена формально, на основании факта государственной регистрации права собственности продавца на продаваемое имущество.

Таким образом, доводы представителя ответчика о том, что ФИО4 являлась добросовестным приобретателем спорного имущества, не опровергают обоснованность исковых требований, не препятствуют их удовлетворению.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания отсутствующим, возникшего в порядке наследования после смерти ФИО4, права собственности ФИО2 на спорное нежилое помещение, перешедшего к наследодателю ответчика на основании ничтожной сделки, и не подлежащего включению в наследственную массу.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При таких обстоятельствах, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2 – удовлетворить.

Признать недействительными договоры инвестирования строительства общественно-делового центра №№, заключенные ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Сатурн-Авто» и ФИО3.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде признания ничтожным договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4.

Исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности ФИО3 на нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>

Исключить из ЕГРН сведения о государственной регистрации права собственности ФИО4 на нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

Признать отсутствующим, возникшее в порядке наследования после смерти ФИО4 умершей ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО2 на нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты>. м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение № общей площадью <данные изъяты> кв. м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о возникновении права собственности ФИО1 на нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> м., кадастровый номер №, по адресу<адрес>

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Королевский городской суд Московской области в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Н. Касьянов

Решение изготовлено в окончательной форме 12.03.2018 г.