Гражданский кодекс часть 1

Лефортовский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Жданюк Е.В., при секретаре Абдуллиной А.Х., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5840/2015 по иску ФИО1 к ООО "Центр поддержки бизнеса" об оспаривании стоимости объекта оценки,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "Центр поддержки бизнеса", в котором просил признать стоимость, указанную в отчете № об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Москва, <адрес> размере 8.042.346 руб. 00 коп. не достоверной рыночной величиной на дату оценки.

В обоснование требований истец указал, что Царицынским ОСП УФССП России по Москве на основании исполнительного документа - исполнительного листа от 05.08.2014г., выданного Нагатинским районным судом г. Москвы на основании вступившего в законную силу 30.05.2015г. решения о взыскании с истца задолженности в размере 8.326.666 руб. 00 коп. возбуждено исполнительное производство №. ДД.ММ.ГГГГ представителем истца был получен оспариваемый ответ об оценке принадлежащей истцу квартиры. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 09.07.2015г. результаты оценки приняты в соответствии с указанным отчетом. Указанная в отчете стоимость квартиры, полагает истец, не может считаться достоверный рыночной величиной на дату оценки, поскольку отчет не соответствует требованиям методик и действующему законодательству РФ в области оценочной деятельности, содержит выводы, основанные на недостоверных сведениях. Так, результат оценки противоречит данным приведенного в отчете анализа рынка, по сравнению с которым полученная стоимость 1 кв.м. занижена оценщиком на 40% от среднерыночной, а по сравнению с кадастровой стоимостью - на 27,5 %. Такая величина расхождений на практике считается недопустимой и требует перерасчета стоимости. Принятая оценщиком в расчетах корректировка на отделку не была обоснована, а информация об отделке используемых в расчетах аналогов искажена, что в итоге только по этому параметру снизило стоимостью объекта на 993.568 руб.. В расчетах учитывались лишь понижающие стоимость корректировки, а повышающие (тип дома, размер кухни, наличие лоджии) без оснований не были применены. А потому, указывает истец, был нарушен принцип существенности, установленный в п. 4 ФСО № 3. Истец за рецензией на оспариваемый отчет обратился в НИИ судебной экспертизы, согласно результатам исследования которого, рецензент пришел к выводу о том, что оспариваемый отчет не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки ФСО № 1,2,3,7, утвержденных Приказами Минэкономразвития; содержит грубые методологические ошибки, следствием которых в конечном итоге является искажение итоговых результатов оценки; содержит недостоверную, искаженную. информацию и своим содержанием вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке относительно рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 29.06.2015г.; стоимость объекта рассчитана с методическими ошибками, так как были применены не все необходимые в данном случае корректировки. Примененные же корректировки были основаны на недостоверной информации и привели к значительному занижению стоимости объекта оценки. Согласно сведений Фонда данных государственной кадастровой оценки, указывает истец, только кадастровая стоимость данной квартиры составляет 11.092.498 руб. 09 коп. на основании отчета оценщика № 01-ГКООН-77-2014, утвержденного постановлением правительства Москвы № 688-ПП от 21.11.2014г..

В судебном заседании представитель истца - ФИО2, действующий на основании доверенности, требования поддержал по доводам иска.

Представитель ответчика ООО "Центр поддержки бизнеса" ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился. Иск не признал, полагал доводы истца необоснованными, а представленную рецензию не убедительной, поскольку рецензентом указывается, что «результаты оценки противоречат данным приведенного в отчете анализа, по сравнению с которым полученная стоимость 1 кв. м занижена оценщиком на 40% среднерыночной, а по сравнению с кадастровой стоимостью занижена на 27,5%.». В действительности, в разделе б Отчета приводится долларовый индекс стоимости жилья в Московском регионе, а не среднерыночная стоимость квартир, как ошибочно указывается рецензентом. Данный индекс следует рассматривать исключительно в динамике, то есть он предназначен для отслеживания изменения цен на рынке за определенный период времени, именно для этих целей данный индекс и приводится в Отчете. Суждения о стоимости квартир на основании данного показателя некорректно по следующим причинам: - индекс рассчитывается на основании цен предложений (то есть на основании запрашиваемых продавцами цен), а не цен реальных сделок. Учитывая кризис на рынке недвижимости, а также традиционно низкую активность в летний период (дата оценки - ДД.ММ.ГГГГ) разница между ценой предложения и ценой сделки составляет довольно существенную величину, о чем также указывается в Отчете: «Соответственно, наиболее динамичный недорогой сегмент первым показывает нам, что реальная стоимость квартир лежит ниже, чем оценено большинство предложений в сегодняшних базах. Проще говоря, это признак сползания рынка вниз, который в недорогих районах проявляется раньше, чем в более дорогих в старой Москве» (стр. 23 Отчета). Долларовый индекс стоимости жилья представляет собой среднее значение цен предложений и предполагает, что в действительности имеется некоторый диапазон цен предложений, что логично: удельная стоимость жилья в зависимости от основных ценообразующих факторов (местоположение, общая площадь и количество комнат (при прочих равных, удельная стоимость многокомнатных квартир дешевле 1-2-х комнатных), уровень отделки, удаленность от метро и др. факторы), различается в разы. Так, оцениваемая квартира располагается в одном из наиболее дешевых районов Москвы (Северное Орехово-Борисово, Южный административный округ), включает в себя три комнаты (то есть довольно крупная квартира относительно среднестатистической квартиры, удельная стоимость на 1 кв. м которой выше), довольно существенно удалена от метро, панельный дом. Все это указывает, что Объект оценки находится в нижней части ценового диапазона, то есть явно дешевле среднерыночного значения, что опять же свидетельствуете некорректности суждения о стоимости Объекта оценки на основании приведенного долларового индекса стоимости жилья. Суждение о рыночной стоимости Объекта оценки исходя из кадастровой стоимости также не корректно, поскольку сравниваются разные виды стоимостей, рассчитываемые разными методами. Кроме того, дата определения кадастровой стоимости в Москве -ДД.ММ.ГГГГ, то есть приведенная стоимость определена на дату до экономического кризиса, когда стоимость недвижимости была наивысшей. Так, если долларовый индекс стоимости жилья по районам Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное в июне 2015 г. составлял 3 244$/кв. м, то по состоянию по итогам января 2014 г., данный индекс составил 5 087$/кв. м. Таким образом, указанная рецензентом кадастровая стоимость в размере 11 091 098 руб., с учетом произошедших изменений на рынке должна быть снижена на 36,2%, то есть кадастровая стоимость, рассчитанная исходя из уровня цен на дату оценки должна составлять около 7 млн. руб., что существенно ниже рыночной стоимости, полученной в рассматриваемом Отчете - 8 042 346 руб.. Рецензентом также указывается, что «принятая оценщиком в расчете корректировка на отделку не была обоснована, а информация об отделке используемых в расчетах аналогах искажена..». Обоснование корректировки на отделку приводится на стр. 32-33 Отчета, там же приводятся ссылки на все источники информации, используемые при расчете данной корректировки. Рецензентом не указывается что «информация об отделке используемых в расчетах аналогах искажена», однако какая конкретно информация искажена не указывается. Рецензентом также указывается, что оценщиком не учитываются следующие характеристики: тип дома, размер кухни, наличие лоджии, что не соответствует действительности. Описание корректировки на тип дома приводится на стр. 32 Отчета: «Оцениваемый объект расположен в панельном доме, как и подобранные объекты-аналоги, корректировка не требуется». По элементам сравнения «размер кухни» и «наличие лоджии» Объект оценки и подобранные аналоги также сопоставимы, поскольку располагаются в типовых панельных домах, характеристики аналогов и тексты объявлений приведены на стр. 42г45 Отчета. Таким образом проведение корректировки также не требуется. Далее Рецензентом указывается о несоответствии рассматриваемого Отчета об оценке требованиям Федеральных стандартов оценки №1, 2, 3, 7, а также Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 2008 г. №135-Ф3, однако в чем конкретно заключаются несоответствия перечисленным нормативным актам, а также ссылки на конкретные статьи не приводятся. Утверждал, что оспариваемый отчет выполнен с соблюдением требований действующего в области оценочной деятельности законодательства РФ. Поскольку квартира истца расположена в типовом доме, все характеристики квартиры, необходимые для оценки, были известны и учтены. Поскольку имущество в квартире не подлежало оценке, внутренняя отделка квартиры существенного значения в данном случае не имеет. Ссылка истца о несоответствие результатов оценке кадастровой стоимости квартиры не состоятельны, поскольку представленная в материалы дела информация не позволяет определить на какую дату и в отношении какого конкретно имущества приведены сведения о кадастровой стоимости.

Представитель 3-го лица Царицынского ОСП УФССП России по Москве судебный пристав-исполнитель ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен о дате и месте рассмотрения дела.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося участника.

Выслушав участвующих лиц, ознакомившись с материалами дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска. При этом исходит из следующего:

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Царицинского ОСП УФССП России по Москве ФИО4, возбуждено исполнительное производство № в отношении должника ФИО1. Предмет исполнения - задолженность в размере 8.326.666 руб. в пользу взыскателя ЗАО "АКАДЕМСТРОЙИНВЕСТ".

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Царицинского ОСП УФССП России по Москве в рамках исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ. составлен Акт описи и ареста имущества должника Великого К.М, - квартиры по адресу: <адрес>. Как следует из акта, должник извещен о времени и месте проведения исполнительного действия, не явился, представителя не направил. Как следует из акта, описи и аресту подвергнуто недвижимое имущество - квартира, состоящая из 3 комнат, кадастровый номер приведен, предварительная оценка указана 5.000.000 руб. 00 коп.. Экспликация и поэтажный план квартиры приложен к акту.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом в связи с обращением взыскания на имущество должника - квартиру по казанному адресу привлечен специалист для оценки имущества по исполнительному производству №, для дачи заключения в качестве специалиста-оценщика С.А.В. организации ООО "Центр Поддержки Бизнеса". Письмом судебного пристава-исполнителя оценщик уведомлен о том, что на недвижимое имущество, подлежащего оценке, наложен арест, доступа в квартиру нет.

Между УФССП России по Москве и ООО "Центр Поддержки бизнеса" ДД.ММ.ГГГГ заключен государственный контракт № на оказание услуг по оценке арестованного имущества. ДД.ММ.ГГГГ к указанному государственной контракту заключено дополнительное соглашение № на оказание услуг по оценке арестованного имущества - квартиры, состоящей из 3 комнат общей площадью 74,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> с применением стандартов оценочной деятельности ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3.

Оценщиком ООО "Центр Поддержки бизнеса" 29.06.2015г. выполнен отчет № об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, согласно которому итоговая рыночная стоимостью объекта оценки по состоянию на дату оценки в рамках сравнительного подхода определена в размере 8.042.346 руб.. ДД.ММ.ГГГГ УФССП России по Москве и ООО "Центр Поддержки бизнеса" составлен акт выполненных работ №, согласно которому рыночная стоимость означенной квартиры определена, выполненная работа удовлетворяет условиям Государственного контракта и дополнительного соглашения, заказчиком результат услуг в форме письменного отчета № от ДД.ММ.ГГГГ. принята заказчиком без претензий.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ судебного пристава-исполнителя Царицинского ОСП УФССП России по Москве приняты результаты оценки в соответствие с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ. об оценке арестованного имущества: квартиры, состоящей из 3 комнат, общей площадью 74,8 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> общей стоимостью 8.042.346 руб. 00 коп.. Порядок и срок обжалования постановления разъяснен. Как пояснил суду представитель истца, последним постановление судебного пристава-исполнителя в установленном порядке не обжаловано. Требования ст.ст. 14, 85 закона РФ «Об исполнительном производстве» судебным приставом-исполнителем соблюдены.

В обоснование доводов иска истцом представлена рецензия АНО НИИ судебной экспертизы рецензента О.Н.В., выполненная на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО1 в офисе организации, осмотр объекта при проведении рецензирования не проводился. Как указано в рецензии, по мнению специалиста, представленный на исследование отчет № об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес> не соответствует требованиям методик и действующему законодательству РФ в области оценочной деятельности, содержит выводы, основанные на недостоверных сведениях, стоимость указанная в отчете не может считаться достоверной рыночной величиной на дату оценки и не может быть рекомендована для совершения сделки.

В силу положений ст. 1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности. В силу положений ст. 11 закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Указанным требованиям отчет, выполненный ООО «Центр поддержки бизнеса» соответствует.

Доводы истца о том, что оспариваемый отчет не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки, суд счел не убедительными, соглашаясь с возражениями ответчика, а также учитывая, что:

- Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, согласно которым - стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"; итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке; подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. При этом, в силу п.п. 11-14 означенного стандарта, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки;

- Федеральный стандарт оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2) разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При этом, понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки. В силу п.п. 4-5 означенного стандарта, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. 5. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отступления отчета, выполненного ООО «Центр поддержки бизнеса» от указанных требований, не выявлено. Применение сравнительного метода при оценке объекта мотивировано. Сведения об используемых аналогах приведены. При оценке учтены корректировки с учетом имеющихся подтвержденных сведений. Расчет коэффициента вариации приведен подробно. Доводы о том, что оспариваемый отчет содержит выводы, основанные на недостоверных сведениях суд счел несостоятельными. Как усматривается, из рецензии, она выполнена на основании представленной копии оспариваемого отчета, без осмотра объекта оценки. Содержащаяся в приложении к рецензии справочная информация по объектам недвижимости не содержит сведения о дате получения указанной информации, что не позволяет соотнести указанные сведения с отчетом, выполненным по состоянию на дату оценки - 29.06.2015г.. Сведения о внутренней отделке квартиры, наличия сантехнического оборудования, плиты, на что указывает представитель истца, не представлены ни рецензенту, ни в материалы дела. Из выписки подомовой книги, в квартире никто не зарегистрирован для проживания. Доводы истцом о том, что квартира используется для проживания, что невозможно без внутренней отделки квартиры, наличия сантехнического и кухонного оборудования, голословны. А потому доводы истца о том, что указанное необоснованно не нашло отражения в отчете об оценке, не состоятельны. Сведения о площади квартиры и входящих в нее жилых и вспомогательных помещениях, наличие лоджии, высота потолков иные характеристики объекта оценщику были представлены и использованы при проведении оценки объекта.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска ФИО1 суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО "Центр поддержки бизнеса" о признании недостоверной рыночной величиной на дату оценки рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московской городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Е.В.Жданюк

В окончательной форме

Решение изготовлено 21.12.2015г.