Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ№, обязании освободить нежилое помещение, взыскании неустоек, встречному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Тюмени о внесении изменений в условия договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ№

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Тюмени обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ№, обязании освободить нежилое помещение, взыскании неустоек.

Исковые требования мотивированы тем, что между департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени и ФИО1 заключен договор купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее - договор купли-продажи). В соответствии с п.1.1. договора купли-продажи Продавец продает, а Покупатель приобретает на условиях, изложенных в договоре, следующее муниципальное имущество: помещение, назначение: нежилое, площадью 18,4 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: <адрес> (далее – Имущество). Согласно пунктам 4.1.3, 4.1.4. договора купли-продажи, Покупатель обязуется выполнять требования, предусмотренные Охранным обязательством и Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» а также выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса, установленные разделом V договора купли-продажи. В соответствии с пунктом 5.1. договора купли-продажи, Покупатель обязан провести работы по сохранению объекта культурного наследия регионального назначения «дом жилой из состава усадьбы Новоселовых», расположенного по адресу: <адрес>, в порядке, установленном Федеральным законом № 73-ФЗ, в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, утвержденного приказом комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ№, актом технического состояния объекта культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ, составленным Комитетом по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области, в установленные сроки. В соответствии с пунктом 5.1.2. договора купли-продажи, в подтверждение выполнения условий конкурса Покупатель представляет Продавцу отчетные документы в порядке и сроки, установленные п. 6.1., 6.4. договора купли-продажи. Согласно п. 6.1. договора купли-продажи Покупатель обязуется один раз в квартал предоставлять Продавцу отчет об исполнении условий конкурса, установленным разделом V договора купли-продажи, по форме, установленной приложением 1 к договору купли-продажи с приложением необходимых документов, подтверждающих выполнение Покупателем условий конкурса, в следующие сроки: - за 1 квартал календарного года – с 01 по 10 апреля текущего календарного года; - за 2 квартал календарного года – с 01 по 10 июля текущего календарного года;- за 3 квартал календарного года -01 по 10 октября текущего календарного года;- за 4 квартал календарного года – с 01 по 20 января календарного года следующего за отчетным. Сроки предоставления отчетности, установленные абзацами вторым-пятым настоящего пункта, устанавливаются на период всего срока выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, установленного таблицей (пункт 5.1.1. договора). Согласно представленным отчетам об исполнении условий конкурса ФИО1 выполнялись работы по поиску подрядной организации на выполнение эскизного проекта, получение коммерческих предложений от подрядных организаций на выполнение эскизного проекта, поиск денежных средств для авансирования работ по выполнению проекта реставрации. При этом до настоящего времени обязанность по выполнению комплексных научных исследований и эскизного проекта реставрации; рабочего проекта реставрации, в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 5.1. договора купли-продажи, ответчиком не выполнена, документы, подтверждающие выполнение условий конкурса, не представлены. В связи с чем, руководствуясь пунктом 7.3. договора купли-продажи, истец просит расторгнуть указанный договор в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки и возвращением имущества в муниципальную собственность.

ФИО1 обратился со встречным иском к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Тюмени о внесении изменений в условия договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ№, мотивировав требования тем, что в связи с существенным изменением обстоятельств: наличие обременения объекта в виде ипотеки, необходимости перевода нежилого помещения в многоквартирном жилом доме в жилое с дальнейшим переводом многоквартирного жилого дома в жилой дом, необходимостью определения балансовой принадлежности электрических сетей, отсутствие инженерных подключений объекта к городским сетям, выдача технического задания на проектирование и приспособление памятника архитектуры в новом статусе «жилой дом», которые отсутствовали на момент заключения договора, что свидетельствует о невозможности исполнить обязательство в установленные сроки. О необходимости ряда работ и согласований ФИО1 стало известно только после приобретения объекта культурного наследия. Кроме того, поскольку расторжение договора купли-продажи противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, истец по встречному иску просит изменить п. 5.1.1. Договора в части увеличения сроков исполнения обязательств.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, встречный иск просила оставить без удовлетворения.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, его представитель ФИО3 встречный иск поддержала, в удовлетворении первоначального иска просила отказать.

Представитель третьего лица Комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области в судебное заседание при надлежащем извещении не явился, направил в суд отзыв, в котором исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени просил удовлетворить.

Заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд находит первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению частично, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно Федеральному закону № 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут быть приватизированы. Особенности такой приватизации определены в ст. 29 Закона.

Существенными условиями договора приватизации объектов культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии и заключенного по результатам конкурса, являются:

- обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации",

- обязанность нового собственника выполнить в полном объеме и в определенные условиями конкурса срок работы по сохранению объекта культурного наследия.

Согласно ч. 2 ст. 47.2 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, сроки (периодичность) проведения таких работ определяются соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным пунктом 7 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия на основании составленного соответствующим органом охраны объектов культурного наследия акта технического состояния объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия с учетом вида данного объекта культурного наследия, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования объекта культурного наследия.

Как следует из материалов дела, между департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени и ФИО1 заключен договор купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее - договор купли-продажи).

В соответствии с п.1.1. договора купли-продажи Продавец продает, а Покупатель приобретает на условиях, изложенных в договоре, следующее муниципальное имущество: помещение, назначение: нежилое, площадью 18,4 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: <адрес> (далее – Имущество).

В соответствии с решением исполнительного комитета Тюменского областного Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ№, постановлением Правительства Тюменской области от 28.05.2014 № «Об уточнении сведений об объектах культурного наследия регионального значения» жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, принят под государственную охрану, как объект культурного наследия регионального значения «Дом жилой из состава усадьбы Новоселовых» и включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации.

Приказом комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ№-оо в отношении объекта культурного наследия, расположенного по адресу: <адрес>, утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, копия которого является неотъемлемым приложением к договору купли-продажи (далее – Охранное обязательство).

Согласно пунктам 4.1.3, 4.1.4. договора купли-продажи, Покупатель обязуется выполнять требования, предусмотренные Охранным обязательством и Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №73-ФЗ), а также выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса, установленные разделом V договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 5.1. договора купли-продажи, Покупатель обязан провести работы по сохранению объекта культурного наследия регионального назначения «дом жилой из состава усадьбы Новоселовых», расположенного по адресу: <адрес>, в порядке, установленном Федеральным законом № 73-ФЗ, в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, утвержденного приказом комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области от 20.10.2016 №-оо, актом технического состояния объекта культурного наследия от ДД.ММ.ГГГГ, составленным Комитетом по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области, а именно:

№п/п	Наименование научно-исследовательских, изыскательных, проектных, производственных работ	Сроки выполнения работ	Примечания
	Выполнить комплексные научные исследования и эскизный проект реставрации	ДД.ММ.ГГГГ гг.
	Выполнить рабочий проект реставрации	ДД.ММ.ГГГГ
	Выполнить комплексные реставрационные работы	ДД.ММ.ГГГГ
	Выполнить благоустройство территории	ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктом 5.1.2. договора купли-продажи, в подтверждение выполнения условий конкурса Покупатель представляет Продавцу отчетные документы в порядке и сроки, установленные п. 6.1., 6.4. договора купли-продажи.

В соответствии с п. 6.1. договора купли-продажи Покупатель обязуется один раз в квартал предоставлять Продавцу отчет об исполнении условий конкурса, установленным разделом V договора купли-продажи, по форме, установленной приложением 1 к договору купли-продажи с приложением необходимых документов, подтверждающих выполнение Покупателем условий конкурса, в следующие сроки:

- за 1 квартал календарного года – с ДД.ММ.ГГГГ текущего календарного года;

- за 2 квартал календарного года – с ДД.ММ.ГГГГ текущего календарного года;

- за 3 квартал календарного года -ДД.ММ.ГГГГ текущего календарного года;

- за 4 квартал календарного года – с ДД.ММ.ГГГГ календарного года следующего за отчетным.

Сроки предоставления отчетности, установленные абзацами вторым-пятым настоящего пункта, устанавливаются на период всего срока выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, установленного таблицей (пункт 5.1.1. договора).

Согласно представленным отчетам об исполнении условий конкурса ФИО1 выполнялись работы по поиску подрядной организации на выполнение эскизного проекта, получение коммерческих предложений от подрядных организаций на выполнение эскизного проекта, поиск денежных средств для авансирования работ по выполнению проекта реставрации.

В силу п. 4, п. 5 ст. 29 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" объем и сроки проведения работ по сохранению объекта культурного наследия определяются конкурсной документацией, изменение данного условия на стадии заключения договора купли-продажи не возможно. Также, кроме указанного в пункте 3 настоящей статьи существенного условия такой договор должен содержать следующие существенные условия и о расторжении договора купли-продажи в случае нарушения новым собственником объекта культурного наследия предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи и (или) абзацем десятым настоящего пункта существенных условий договора.

В случае расторжения договора купли-продажи объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, по основаниям, указанным в абзаце одиннадцатом настоящего пункта, объект культурного наследия подлежит возврату в собственность осуществившего приватизацию такого объекта культурного наследия публично-правового образования без возмещения собственнику стоимости такого объекта, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора купли-продажи.

Порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия закреплен в ст. 45 Закона № 73-ФЗ.

Согласно данной статье работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведение работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведение работ, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Согласно отзыву третьего лица следует, что соответствующие заявления о выдаче разрешения на производство работ по сохранению Объекта в адрес Комитета не поступали несмотря на то, что в силу пп. 14 п. у ст. 33 Закона № 73-ФЗ, акта технического состояния от ДД.ММ.ГГГГ срок выполнения необходимого объема работ по сохранению Объекта составляет более 2-х лет.

Согласно исковому заявлению также следует, что до настоящего времени обязанность по выполнению комплексных научных исследований и эскизного проекта реставрации; рабочего проекта реставрации, в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 5.1. договора купли-продажи, ответчиком не выполнена, документы, подтверждающие выполнение условий конкурса, не представлены.

Доказательств обратного в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не предоставлено.

Департаментом была вручена ответчику претензия от ДД.ММ.ГГГГ№ о расторжении договора купли-продажи с приложением проекта соглашения о расторжении договора купли-продажи, освободить нежилое помещение, а также о взыскании неустойки и пени по договору купли-продажи, что подтверждается отметкой ФИО1 в получении данной претензии.

До настоящего времени ответчиком соглашение о расторжении договора купли-продажи не подписано, спорное помещение не освобождено, сумма неустойки и пени не оплачена.

Таким образом, учитывая, что к исполнению условий договора купли-продажи ФИО1 не приступил, при этом обязанность завершить работы по сохранению Объекта установлена в срок до ДД.ММ.ГГГГ, то суд считает требования о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ№, обязании освободить нежилое помещение по адресу: <адрес>, в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу, подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 7.3. договора купли-продажи, в случае неисполнения Покупателем условий конкурса, ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения условий и объема их исполнения договор купли-продажи расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с Покупателя неустойки в размере цены Имущества. В данном случае Имущество возвращается в муниципальную собственность, а полномочия Покупателя в отношении указанного имущества прекращаются.

В случае неисполнения обязанностей, предусмотренных пунктами 6.1., 6.4. договора купли-продажи, Покупатель выплачивает Продавцу пени в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России, действующей на дату уплаты неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательств.

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи установленная по результатам конкурса цена продажи Имущества составляет 640 000 (шестьсот сорок тысяч) руб. 00 коп.

Размер неустойки в размере цены Имущества в соответствии с п.7.3. договора купли-продажи будет составлять 640 000 руб., пени за каждый день просрочки исполнения обязательств равна 5.909 рублей 34 копейки.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 заявила ходатайство о снижении размера неустойки, так как считает ее завышенной.

В соответствии со ст.333 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, суд приходит к выводу, что неустойка, заявленная в соответствии с п.7.3. договора купли-продажи, должна быть уменьшена до с 640.000 руб. до 320.000 рублей, что будет являться справедливым и соразмерным последствиям нарушения обязательств ответчиком ФИО1 Оснований для снижения неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательств в сумме 5909 рублей 34 копейки суд, с учетом положений пунктов 1 и 6 статьи 395 ГК РФ, не находит.

Встречное исковое заявление ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Тюмени о внесении изменений в условия договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ№ в части увеличения сроков исполнения условий договора суд считает не подлежащим удовлетворению, поскольку только при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам ст. 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в части 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Указанных оснований в рассматриваемом деле судом не установлено. При этом, наличие обременения объекта в виде ипотеки, необходимость перевода нежилого помещения в многоквартирном жилом доме в жилое с дальнейшим переводом многоквартирного жилого дома в жилой дом, необходимость определения балансовой принадлежности электрических сетей, отсутствие инженерных подключений объекта к городским сетям, выдача технического задания на проектирование и приспособление памятника архитектуры в новом статусе «жилой дом», не свидетельствует об изменении установленного договором соотношения имущественных интересов сторон, в связи с они не могут быть расценены как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

Кроме того, в силу п. 4, п. 5 ст. 29 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" объем и сроки проведения работ по сохранению объекта культурного наследия определяются конкурсной документацией, изменение данного условия на стадии как заключения, так и исполнения договора купли-продажи в силу императивных требований закона не возможно.

В соответствии со ст.103 ГПК Российской Федерации, ст.61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчиков в доход муниципального образования г.Тюмень подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12.459 рублей 09 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени и ФИО1.

Обязать ФИО1 освободить нежилое помещение, площадью 18,4 кв.м., расположенное на первом этаже по адресу: <адрес>, в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени неустойку в размере 320 000 рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени пени в размере 5909 рублей 34 копейки.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход муниципального образования г.Тюмень государственную пошлину в размере 12.459 рублей 09 копеек.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Тюмени о внесении изменений в условия договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ№ отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Центральный районный суд г. Тюмени в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 1 октября 2019 года.

Председательствующий С.М. Котова