Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к департаменту имущественных отношений Краснодарского края о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, к департаменту имущественных отношений Краснодарского края о взыскании денежных средств в размере 72 581 698,59 рубля, в том числе 59 209 226,78 рубля – неосновательно полученных ответчиком денежных средств в виде арендной платы и пеней, 1 419 202 рубля – расходов на выполнение договоров технологического присоединения к электрическим сетям, 11 893 269,81 – процентов за пользование чужими денежными средствами, 60 000 рублей – судебных расходов на оплату государственной пошлины за подачу иска.

В обоснование исковых требований истец указала, что в ходе исполнения договоров аренды земельных участков № и №, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ней и департаментом имущественных отношений Краснодарского края, была установлена невозможность использования предоставленных истцу в аренду земельных участков в тех целях, для которых они предоставлялись, поскольку постановлением главы администрации Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ№ утверждена схема особо охраняемых природных территории Краснодарского края, из которой следует, что спорные земельные участки отнесены к данной категории земель. Тем самым действиями ответчика истцу причинены убытки в размере 72 581 698,59 рубля.

Представители истца по доверенности в судебном заседании исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Представители ответчика по доверенности в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, просили в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо – Министерство природных ресурсов Краснодарского края в судебное заседание не явилось, о времени, месте и даты судебного заседания извещалось надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщено, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду также не представлено.

С учетом ст. 167 ГПК РФ, а также мнения представителей сторон, суд определяет рассмотреть дело в отсутствии не явившегося представителя третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив исковое заявление, обсудив изложенные в нем доводы, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по результатам проведения аукционов, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ и оформленных Протоколами № и №, ФИО2 была объявлена победителем данных аукционов.

ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ФИО2 заключены договоры аренды № и № о передаче ФИО2 во временное владение и пользование двух земельных участков:

- земельного участка с кадастровым номером 23:36:0107003:479, площадью 50000 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – здание базы отдыха «Баргузин», примерно в 100 м. относительно ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, <адрес>, участок 3, здание базы отдыха «Баргузин», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, предназначенного для гостиничного обслуживания (л.д. 12-28);

- земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:480, площадью 50000 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир – здание базы отдыха «Баргузин», примерно в 270 м. относительно ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, <адрес>, участок 2, здание базы отдыха «Баргузин», в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, предназначенного для гостиничного обслуживания (л.д. 29-50).

ДД.ММ.ГГГГ к указанным договорам были заключены дополнительные соглашения для исправления технической ошибки в части уточнения срока аренды: 10 лет вместо ошибочно указанных первоначально 5 лет.

Размер ежегодной арендной платы за вышеуказанные земельные участки был установлен в размере 23 014 080 рублей и 8 492 720 рублей соответственно.

Договоры и дополнительные соглашения к ним прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю в установленном законном порядке.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу 33-32243/2017 удовлетворены исковые требования департамента имущественных отношений Краснодарского края к ФИО2 Суд постановил расторгнуть заключенные между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договоры аренды земельных участков № и № и обязал ответчика вернуть муниципальному органу земельные участки с кадастровыми номерами 23:36:0107003:479 и 23:37:0107003:480.

Из указанного определения следует, что на основании акта сверки взаиморасчетов по договору аренды земельного участка № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 числилась задолженность перед департаментом имущественных отношений Краснодарского края в размере 12 594 821,29 рубля, которая образовалась с ДД.ММ.ГГГГ. Суд также отметил, что договоры аренды были подписаны представителем ФИО2 – ФИО9 без возражений и замечаний; о затруднительности в пользовании земельными участками сторона договора до обращения в суд с иском о расторжении договоров аренды не заявляла.

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной (государственной) собственности, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиях специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Судом установлено, что земельные участки, находящиеся в аренде у истца, располагаются в кадастровом квартале 23:37:0107003.

Согласно договорам аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ№ и №, земельные участки с кадастровыми номерами 23:36:0107003:479 и 23:37:0107003:480 относятся к землям населенных пунктов (п. 1.1.Договоров).

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ№ утверждена схема территориального планирования Краснодарского края согласно Приложению к настоящему постановлению (л.д. 91-92).

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ№ в схему территориального планирования Краснодарского края были внесены изменения; приложением № к постановлению является Перечень особо охраняемых природных территорий регионального значения (п. 2.10, Таблица №), в первом пункте которого указано: Организация ООПТ «Анапская пересыпь» со сроком реализации 2014 – 2020 годы, с местоположением: <адрес> (л.д. 93-95).

Постановлением Министерства природных ресурсов Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ№ территория организации ООПТ «Анапская пересыпь» с 2014 года по 2020 год признана зарезервированной для государственных нужд Краснодарского края. Кадастровые номера земельных участков 23:36:0107003:479 и 23:37:0107003:480 включены в Перечень кадастровых номеров земельных участков, расположенных в границах резервируемых земель (Приложение №) (л.д. 96-98).

Этим же постановлением был установлен запрет на возведение на резервируемых землях жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, сооружений; проведение оросительных, осушительных, культуртехнических и иных мелиоративных работ; строительство прудов и иных водных объектов, а также установлены иные ограничения прав в соответствии с Земельным кодеком Российской Федерации и другими федеральными законами, необходимые для достижения целей резервирования земель. В орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение Единого государственного реестра недвижимости, направлены документы для внесения в ЕГРН сведений о земельных участках, права на которые ограничены настоящим Приказом.

Названные акты органов муниципальной власти были размещены на официальных сайтах администрации Краснодарского края, министерства природных ресурсов Краснодарского края и вступили в законную силу.

Таким образом, арендодателю было заведомо известно, что согласованные по договорам аренды земельные участки юридически не могли быть использованы по указанному в договорах назначению, а именно: для гостиничного обслуживания, строительства капитальных объектов, поскольку земельные участки расположены в границах строгого регулирования застройки и зоны особо охраняемых природных территорий.

Именно вышеуказанные нормативные акты послужили причиной для отказов в выдаче ФИО2 разрешений на строительство.

Письмами Управления архитектуры и градостроительства администрации МО г-к Анапа № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 105-109) и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 99-104) ФИО2 указано на невозможность оформления разрешений на строительство по причине резервирования земельных участков с кадастровыми номерами 23:36:0107003:479 и 23:37:0107003:480 для государственных нужд.

Таким образом, с учетом установленного режима особой охраны, имеющего длительный характер действия, с момента заключения договоров аренды земельных участков возможность строительства гостиничного комплекса на предоставленных земельных участках отсутствовала полностью, поскольку после издания постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ№ и вступления его в силу, представленные в аренду земельные участки невозможно было использовать по их назначению.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Исходя из пояснений истца, подходы и подъезды к спорным участкам отсутствуют, что являлось объективной причиной, исключающей использование (освоение) арендуемых ею земельных участков.

Из правового анализа ст.ст. 612, 614, пункта 2 ст. 328 ГК РФ следует, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформированной в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам.

Установлено, что ФИО2 внесла арендную плату и пени за предоставленные ей земельные участки в сумме 59 209 226,78 рубля, что не оспаривалось сторонами.

Исходя из содержания извещения о проведении аукциона и проекта договора аренды, особый правовой режим предоставляемых земельных участков не был упомянут. Кроме того, указанные документы не содержали сведений о запланированном создании на земельных участках природного парка в период действия договора.

Из чего следует, что ответчик, предоставляя спорные земельные участки в аренду истцу без упоминания об особом правовом режиме данных земель, нарушил положения ч. 3 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений, а заведомое невключение в аукционную документацию таких сведений следует расценивать как недобросовестное поведение ответчика, поскольку раскрытие такой информации перед проведением аукциона могло привести к отказу ФИО2 от участия в аукционе ввиду заведомой недостижимости целей аренды.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу, что уплаченная истцом арендная плата не может быть справедливым предоставлением в случае, когда земельный участок непригоден для использования ввиду установления в отношении него правовых ограничений, в рассматриваемом случае – ввиду отнесения его к особо охраняемым природным территориям.

Следует учесть, что задолженность ФИО2 по арендным платежам полностью погашена.

Кроме того, истцом понесены расходы по исполнению договоров № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 68-75), № от ДД.ММ.ГГГГ на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям спорных участков, заключенных между ФИО2 и ПАО «Кубаньэнерго».

Согласно представленным в материалы дела чек-ордерам от ДД.ММ.ГГГГ сумма оплаты составила 1 419 202 рубля (л.д. 90).

Поскольку в судебном заседании установлено, что истцом предпринимались меры для получения необходимых разрешений с целью осуществления последующего строительства, однако такие разрешения выданы не были по причинам, не зависящим от истца как арендатора, осуществление истцом расходов в виде арендной платы и сопутствующих затрат, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика неосновательно полученных денежных средств в виде арендной платы и пеней в размере 59 209 226,78 рубля, а также расходов на выполнение договоров технологического присоединения к электрическим сетям в размере 1 419 202 рублей, правомерны и подлежат удовлетворению.

По требованию одной стороны денежного обязательства о возврате исполненного в связи с этим обязательством, например, при излишней оплате товара, работ, услуг на излишне уплаченную сумму начисляются проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, со дня, когда получившая указанные денежные средства сторона узнала или должна была узнать об этих обстоятельствах (п. 51 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Истцом представлен расчет размера процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ, учитывая ключевую ставку банка, действующую в соответствующие периоды. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумма неустойки составила 11 893 269,81 рубля.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.

Факт внесения арендной платы за период, в который истец лишена была возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от нее обстоятельствам, подтвержден материалами дела.

Расчет процентов проверен судом и признан неверным, ответчиком не оспорен, в связи с чем с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 11 893 269,81 рубля.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенные по делу судебные расходы.

Подлежит удовлетворению требование истца о взыскании понесенных судебных расходов по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 60000 рублей, которое подтверждается квитанцией чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

Руководствуясь ст. ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к департаменту имущественных отношений Краснодарского края о взыскании убытков – удовлетворить.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу ФИО2 денежные средства в размере 72 581 698 (семьдесят два миллиона пятьсот восемьдесят одна тысяча шестьсот девяносто восемь) рублей 59 копеек, в том числе 59 209 226,78 рубля – неосновательно полученные ответчиком денежные средства в виде арендной платы и пеней, 1 419 202 рубля – расходы на выполнение договоров технологического присоединения к электрическим сетям, 11 893 269,81 рубля – проценты за пользование чужими денежными средствами, 60 000 рублей – судебные расходы на оплату государственной пошлины за подачу иска.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд города Краснодара в течение одного месяца.

Председательствующий: