Гражданский кодекс часть 1

- здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание конторы, площадь: 138,3 кв.м., расположенное по адресу: ..., которое принадлежит Обществу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от **.**.****, заключенного между продавцом ГУП «Производственное объединение охотничьего хозяйства «Кемеровопромохота» и покупателем ООО «Керамикс», о чём в ЕГРН сделана запись регистрации ### от **.**.****;

- здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание гаража, площадь: 297,4 кв.м., расположенное по адресу: ..., которое принадлежит Обществу на праве собственности на основании Договора купли - продажи от **.**.****, заключенного между продавцом ГУП «Производственное объединение охотничьего хозяйства «Кемеровопромохота» и покупателем ООО «Керамике», о чём в ЕГРН сделана запись регистрации ### от **.**.****.

**.**.**** между ООО «Керамикс» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (в ред. **.**.**** и **.**.****), по условиям которого стороны договорились заключить в срок до **.**.**** договор купли-продажи в отношении вышеуказанных зданий.

Стоимость указанных зданий составляла 60 000 рублей, то есть по 30 000 за каждое здание.

**.**.**** ФИО1 произвела оплату за покупку зданий в размере 60 000 рублей путём внесения наличных денежных средств в кассу ООО «Керамикс», в соответствии с пунктом 3.1. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**** Таким образом, оплата за приобретаемые здания была произведена покупателем в полном объёме.

**.**.**** был заключен основной договор купли-продажи зданий. Оплата за приобретаемые здания покупателем была произведена после подписания предварительного договора купли-продажи в полном объёме. Объекты недвижимости были фактически переданы покупателю, согласно пункту 4.1. Договора купли-продажи.

Однако, стороны не смогли обратиться с заявлением о регистрации перехода права собственности на здания, поскольку **.**.**** ИФНС по г. Кемерово в ЕГРЮЛ в отношении ООО «Керамикс» была внесена запись ### о прекращении деятельности данного юридического лица.

В связи с тем, что Общество было ликвидировано, **.**.**** ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу с заявлением о государственной регистрации прав собственности на здания с кадастровыми номерами: ###

**.**.**** ФИО1 было получено уведомление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу о приостановлении государственной регистрации прав ### Согласно указанному уведомлению осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до **.**.****, поскольку государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учёта осуществляется по заявлению обеих сторон договора, а также по причине исключения из ЕГРЮЛ сведений об ООО «Керамикс».

В связи с изложенными обстоятельствами, иного порядка регистрации перехода права от ООО «Керамике» к ФИО1 по Договору купли-продажи недвижимого имущества от **.**.****, кроме как на основании решения суда, не предусмотрено действующим законодательством.

На основании изложенного, истец просит суд обязать Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу зарегистрировать переход права собственности от ООО «Керамике» (ОГРН: ###, ИНН: ###) к ФИО1 на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**** в отношении следующих объектов недвижимости:

- здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание конторы, площадь: 138,3 кв.м., расположенное по адресу: ...

- здание с кадастром номером: ### назначение: нежилое здание, наименование: здание гаража, площадь: 297,4 кв.м., расположенное по адресу: ...

**.**.**** суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам гражданского судопроизводства, о чем было вынесено соответствующее определение. Указанным определением суда от **.**.**** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования уточнила. Просила суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Керамикс» (ОГРН: ###, ИНН: ###) к ФИО1 на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от **.**.**** в отношении следующих объектов недвижимости:

- здание с кадастром номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание гаража, площадь: 297,4 кв.м., расположенное по адресу: ...

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала.

Представитель третьих лиц ФИО5 и ФИО2 – ФИО6, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в материалах дела имеется письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии.

Третьи лица ФИО5, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в материалах дела имеются письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствии.

Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, мнение лиц, участвующих в процессе, наличие письменных заявления о рассмотрении дела в отсутствии ФИО1, ФИО5, ФИО2, суд считал возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных судом надлежащим образом. Основания для отложения судебного разбирательства судом не установлены.

Выслушав лиц, участвующих в процессе, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей ст. 35 Конституции РФ гарантировано, что каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГПК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ч.1. ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (ч.2).

В соответствии с ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок осуществления учетно-регистрационных действий регламентируется нормами федерального законодательства, в частности Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу положений пунктов 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Часть 4 статьи 7 Закона о регистрации предусматривает, что орган регистрации прав вносит в ЕГРН сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав согласно ч. 1 ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от **.**.**** № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора.

Судом установлено, что **.**.**** между ООО «Керамикс» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 1 данного договора стороны договорились о подготовке и заключении до **.**.****, основного договора купли – продажи в отношении следующего недвижимого имущества:

- здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание конторы, площадь: 138,3 кв.м., расположенное по адресу: ....;

- здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание гаража, площадь: 297,4 кв.м., расположенное по адресу: Кемеровская область.

Право собственности ООО «Керамикс» на указанные объекты недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии ### от **.**.****, серии ### от **.**.****

Дополнительным соглашением от **.**.**** к предварительному договору купли – продажи недвижимого имущества от **.**.**** стороны продлили срок заключения основного договора купли – продажи недвижимого имущества до **.**.**** В дальнейшем срок заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества был продлен до **.**.**** на основании дополнительного соглашения от **.**.****

**.**.**** между ООО «Керамикс» и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность следующее недвижимое имущество:

- здание с кадастровым номером: ###, назначение: нежилое здание, наименование: здание гаража, площадь: 297,4 кв.м., расположенное по адресу: ...

Согласно п.4.1. Договора на момент заключения договора покупатель осмотрел приобретаемое имущество, указанное в п.1.1, к их качественному состоянию претензий не имеет. На момент подписания настоящего договора имущество передано покупателю. Данный договор имеет силу акта приема- передачи имущества.

Пунктом 2.1. Договора сторонами была установлена цена приобретаемого покупателем имущества, указанного в п. 1.1. договора, которая в совокупности составляет 60000 рублей (стоимость каждого объекта составляет 30000 руб.).

При этом расчет по договору произведен до подписания данного договора. Стороны материальных претензий к друг другу не имеют (п.2.2 Договора).

Факт оплаты по договору купли – продажи от **.**.**** подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам ### от **.**.****, ### г. от **.**.****.

Также п. 6.1.2. Договора установлено, что продавец обязан представить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, все необходимы для такой регистрации.

Между тем, **.**.**** ИФНС по г. Кемерово в ЕГРЮЛ в отношении продавца ООО «Керамикс» была внесена запись ### о прекращении деятельности данного юридического лица.

В связи с тем, что ООО «Керамикс» было ликвидировано, **.**.**** ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу с заявлением о государственной регистрации прав собственности на здания с кадастровыми номерами: ###.

**.**.**** ФИО1 было получено уведомление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу о приостановлении государственной регистрации прав № ### Согласно указанному уведомлению осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до **.**.****, поскольку государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учёта осуществляется по заявлению обеих сторон договора, а также по причине исключения из ЕГРЮЛ сведений об ООО «Керамикс».

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации).

Согласно пункту 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и невозможность проведения государственной регистрации перехода права собственности (в данном случае по причине ликвидации юридического лица).

Заключая договор купли-продажи, стороны достигли правового результата, характерного для данной сделки, а именно: недвижимое имущество перешло в собственность ФИО1 за согласованную сторонами сумму, доказательства, подтверждающие, что воля сторон не была направлена на создание указанных правовых последствий, отсутствуют.

Согласно пояснениям представителя третьих лиц ФИО5, ФИО2 – ФИО6, действующей на основании доверенностей, договор купли – продажи между ООО «Керамикс» и ФИО1 действительно был заключен, денежные средства от покупателя продавцом получены, здания фактически переданы ФИО1

Указанные обстоятельства также подтверждаются пояснениями ФИО5, ФИО2, заверенными нотариально.

Таким образом, суд приходит к выводу, о том, что все обязательства по договору купли-продажи от **.**.**** ФИО1, как покупателем исполнены, данное недвижимое имущество передано ей во владение и пользование, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости во внесудебном порядке она не имеет, поскольку продавец юридической лицо ООО «Керамикс» в настоящее время ликвидировано.

На основании изложенного, суд приходи к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 193-199, ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Управлению Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Керамикс» (ОРГН ###, ИНН ###) к ФИО1на основании договора купли – продажи недвижимого имущества от **.**.**** в отношении объектов недвижимости:

- здание с кадастровым номером ###, площадью 138,3 кв.м., расположенное по адресу: ...

- здание с кадастровым номером ###, площадью 297,4 кв.м., расположенное по адресу: ...

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления решения суда в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.

Судья: М.К. Курилов

В мотивированной форме решение изготовлено 05.02.2021 года.