Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца - Муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» в лице администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» Шелайкиной Н.А.,

ответчика Сульдина Е.В., его представителя Балан В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» в лице администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» к Сульдину Евгению Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

06.07.2012г. года между Муниципальным районом «Город Валуйки и Валуйский район» и Сульдиным Е.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадь. 10788 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, п. Уразово, ул. Кавалеристов, 2 «а».

Истец (арендодатель) свои обязательства по договору выполнил, а ответчик (арендатор) от исполнения обязательств частично уклоняется.

Дело инициировано иском Муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» в лице администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район», который с учетом уточненных требований просит взыскать с ответчика в пользу муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» задолженность по арендной плате за земельный участок, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, п. Уразово, ул. Кавалеристов, 2 «а» за период с 01.04.2017г. по 31.12.2017г. в сумме 288017,12 руб., пени с просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки за период с 26.06.2015г. по 26.06.2018г. (на момент подачи искового заявления в суд) в сумме 358527,15 руб.

В судебном заседании представитель истца Шелайкина Н.А. поддержала уточненные исковые требования.

Ответчик Сульдин Е.В. в судебное заседание не явился о времени и месте извещен надлежащим образом его интересы представлял адвокат Балан В.А., который поддержал письменные возражения Сульдина Е.В. Суду пояснил, что арендная плата им вносилась из расчета корректирующего коэффициента 1.58, который был согласован как с администрацией Уразовского городского поселения, так и с администрацией муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район». В 2017 г. оплачено 120000 руб., с учетом 104404,27 руб. аренды за 2017г. и первый квартал 2018 г.

Пунктом 5.2.3 вышеуказанного договора аренды, на арендодателя возложена обязанность по проведению ежеквартально актов сверки. Взятые на себя обязательства истец нарушил, акты сверки не предоставлял.

Арендодатель в одностороннем порядке изменил условия договора, увеличив в несколько раз стоимость арендной платы. Размер аренды является существенным условиям любого договора и подлежит утверждению путем составления сторонами дополнительного соглашения. Фактически арендодатель изменил условия договора уже после его расторжения, на момент прекращения договора, непосредственно у представителя истца выяснялся вопрос о наличии задолженности по арендной плате, каких-либо материальных претензий со стороны истца не было. Лишь спустя более двух месяцев после расторжения договора, истец направил претензию и расчет долга. Фактически в действиях истца содержатся признаки неосновательного обогащения.

Вышеуказанный коэффициент соответствует лицензированному виду деятельности - заготовление лома черных металлов. Взятый в аренду земельный участок использовался ответчиком для организации на нем работы ООО «Регион-Металл», учредителем которого является ответчик, видом деятельности данной организации является заготовление отходов лома черных металлов. Кроме того, корректирующий коэффициент 1.58 применяется не только для земельных участков, используемых для сбора сырья для вторичной переработки, но и для организации на нем рынка. Данный вид использования участка более подходит к его непосредственному назначению, чем примененный истцом п.4 приложения к решению муниципального совета г.Валуйки и Валуйского района №178 от 25 декабря 2014 года об утверждении величины коэффициента при определении размера арендной платы, то есть «Предпринимательство» - для строительства коммерческих объектов (размещение объектов капитального строительства, торговая площадь которого составляет до 5000 кв.м.). Фактическое использование земельного участка не предусматривало размещение на нем объектов капитального строительства площадью до 5000 кв.м., что подтверждается отсутствием разрешительных документов на возведение капитальных строений и наличия обременении на земельном участке, запрещающих помимо возведения каких-либо объектов, так и посадку деревьев, кустарников, складирование строительных материалов и грузов, производство строительно - монтажных работ.

О расположении на данном земельном участке пункта приема лома черных металлов истец не мог не знать, поскольку деятельность ООО «Регион-Металл» неоднократно проверялась администрацией города Валуйки и Валуйского района, в том числе на наличие разрешительных документов, соответствия заявленной деятельности экологических и санитарных правил, количестве трудоустроенных работников.

Претензий о нецелевом использовании земельного участка со стороны арендодателя также не поступало в адрес ответчика. Считает иск не обоснованный.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает исковые требования обоснованными.

Согласно п. 1 ст. 614 ГКРФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании договора аренды от 06.07.2012г. и акта приема-передачи от 06.07.2012г. ответчику был передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 31:26:3203014:40, площадью 10788 кв.м., местоположение: Белгородская область, Валуйский район, п. Уразово, ул. Кавалеристов, 2 «а». ( л.д.4-10) Данный Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.08.2012г.

Срок аренды участка устанавливается на 3 года, с 06.07.2012г. по 06.07.2015г. ( п. 2.1 договора). Согласно п. 3.1 договора, начальный размер арендной платы за земельный участок определен согласно протокола итогов торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 03.07.2012г. №5 и составляет 315000 руб. Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата за период с 06.07.2013г. по 06.07.2015г. вносится арендатором ежеквартально (ежемесячно) согласно ставок арендной платы 182412,99 руб. путем перечисления на счет УФК по Белгородской области.

В соответствии с п. 3.5 договора, размер арендной платы может быть пересмотрен «арендодателем» в одностороннем порядке, в случаях изменения устанавливаемых величин корректирующих коэффициентов при определении размера арендной платы за землю на территории муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» или изменения кадастровой стоимости земельного участка по истечении срока настоящего договора.

В связи с тем, что Сульдин Е.В. продолжал пользоваться земельным участком, в силу ч.2 ст. 621 ГК РФ договор считался действующим после истечения, изначально установленного, срока договора (06.07.2015г).

Соглашением сторон от 16.03.2018 г. договора аренды от 06.07.2012 г. был расторгнут ( л.д.23).

В соответствии с ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, согласно которым при определении арендной платы независимо от вида публичной собственности на землю должны соблюдаться принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования, принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Постановление Правительства Белгородской обл. от 21.11.2016 N 418-пп (ред. от 28.05.2018) "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области" была изменена кадастровая стоимость земель.

С учетом изменения кадастровой стоимости был произведен расчет арендной платы за земельный участок.

Согласно расчету истца, задолженность по арендой плате за период с 01.04.2017 г. по 31.12.2017 г. составила 288017,12 руб.( л.д.65-69) Данный расчет суд признает достоверным, арифметически правильным.

В силу п. 6.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает пени из расчета 00,3 % от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По расчету истца пени с просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки за период с 26.06.2015г. по 26.06.2018г. составил 358527,15 руб. ( л.д.7074).

Истец считает, что сумма штрафных санкций не соразмерна и ее необходимо снизить.

Исходя из суммы задолженности по арендной плате основного долга по кредитному договору (288017,12 руб.), частичной вины ответчика, который не принял достаточных мер к своевременному исполнению обязательств по внесению арендных платежей, предусмотренном законом размере, а также принимая во внимание компенсационную природу неустойки и тот факт, что неустойка не должна служить средством обогащения истца, суд приходит к выводу о возможности в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшить размер подлежащих взысканию с Сульдина Е.В. пени до 8000 руб.

Доводы ответчика о необоснованности повышения размера арендной платы суд признает несостоятельными.

Как следует из ст. 421 ГК РФ, граждане свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. При этом в силу ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При заключении договора аренды земельного участка от 06.07.2012г. стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок (п. п. 3.1, 3.4, 3.5 договора). Указанный порядок формирования платы не противоречит закону, является неотъемлемым условием договора аренды, и может быть пересмотрен не иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренными ст. 452 ГК РФ для изменения и расторжения гражданско-правового договора, однако таких требований истцом не заявлялось.

Довод ответчика о том, что ему не было известно изменение размера арендной платы опровергается доказательствами, представленными истцом. Так Сульдин Е.В. 06.03.2017 г. обращался к истцу с заявлением, в котором указал, что не согласен с увеличением кадастровой стоимости земель населенных пунктов, утвержденной Постановлением Правительства Белгородской обл. от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области", и что размер арендной платы в 2017 году будет составлять 514 091,95 руб. ( л.д.126)

Доводы ответчика о неправомерности одностороннего изменения условий договора по увеличению стоимости арендной платы, являются необоснованными.

Из п. 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, размещенного на сайте ВАС РФ 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Более того, согласно п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015) (ред. от 26.04.2017) в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Сульдин Е.В. оспаривая размер задолженности по арендной плате ссылается на коэффициент равный 1,58%, в связи с осуществлением деятельности по заготовлению отходов лома черных металлов ООО «Регион-Металл», которому ответчик предоставил земельный участок на праве субаренды. Применение данного коэффициента является неправомерным, ввиду того, что предоставленный земельный участок расположен в границах земель населенных пунктов, а применение величины указанного коэффициента для вида разрешенного использования определенного п. 9.4 Решения муниципального совета № 178 от 25.12.2014 г. «Размещение мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки» возможно лишь для категории земель промышленности, транспорта, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" под «рынками» понимается размещение объектов капитального строительства, сооружений, предназначенных для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар), с учетом того, что каждое из торговых мест не располагает торговой площадью более 200 кв. м.

В то же время под «Предпринимательством» в вышеуказанном классификаторе подразумевается размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

На момент заключения договора аренды земельный участок, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, п. Уразово, ул. Кавалеристов, 2а, согласно кадастровому паспорту, являющемуся приложением к договору аренды, имел вид разрешенного использования: «для коммерческой деятельности».

Под коммерческой деятельностью, в широком смысле, подразумевается любая деятельность, направленная на получение прибыли. Фактически, такая трактовка дублирует понятие предпринимательской деятельности. В связи с чем, приравнивание коммерческой деятельности к предпринимательству, а в частности в соответствии с Решением муниципального совета № 178 от 25.12.2014 г. к п. 4.1. «для строительства коммерческих объектов (размещение объектов капитального строительства, торговая площадь которых составляет до 5000,0 м.кв.)», является обоснованным.

Корректирующий коэффициент 7,41 %, предусмотренный договором, установлен Решением Муниципального совета г. Валуйки и Валуйского района Белгородской обл. от 17.02.2011 N 459 "Об утверждении величин корректирующих коэффициентов (К (%)) при определении размера арендной платы за землю на территории муниципального района "Город Валуйки и Валуйский район" за земли населенных пунктов, отведенные для строительства коммерческих объектов в границах населенных пунктов.

При подписании договора, протокола разногласия со стороны ответчика, в отношении применимого коэффициента, арендодателю направлено не было, соответственно, Сульдин Е.В. с значением корректирующего коэффициента был согласен.

Согласно ч. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Вступившим в силу 01.01.2018 г. Постановлением Правительства Белгородской обл. от 28.12.2017 N 501-пп «Об утверждении порядка определения размера арендной платы» определен рыночный механизм определения размера арендной платы. Положения данного постановления применимы к ранее заключенным договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Допрошенные со стороны ответчика свидетели ФИО1 и ФИО2 пояснили обстоятельства, которые сторонами не оспаривались. Кроме того не подтвердили доводы Сульдина Е.В. о том, что между ним и администрацией Уразовского городского поселения, а так же и с администрацией муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» по договору арены был согласован корректирующий коэффициент 1.58.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» в лице администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» к Сульдину Евгению Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с Сульдина Евгения Викторовича в пользу муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» задолженность по арендной плате за земельный участок, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, п. Уразово, ул. Кавалеристов, 2 «а» за период с 01.04.2017г. по 31.12.2017г. в сумме 288017,12 руб., пени с просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки за период с 26.06.2015г. по 26.06.2018г. в сумме 8000,00 руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Валуйский районный суд.

Судья:

<данные изъяты>

Судья: