Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «СДИ», ООО «Лидер Инвест Групп» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «СДИ» и ООО «Лидер Инвест Групп» о признании права собственности на объект недвижимости – квартиру № кадастровый №, площадью 30 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС.

В обоснование заявленных требований указав, что между истцом и ООО «Лидер Инвест Групп» (ООО «ЛИГ») заключен договор уступки прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве, заключенном между ООО «ЛИГ» и ООО «СДИ», в части квартиры № расположенной в секции 1 на 2 этаже общей площадью 30,3 кв.м, по адресу: АДРЕС. До настоящего времени ООО «СДИ» не исполнены обязательства по передаче спорного жилого помещения в собственность, документы о праве собственности ООО «СДИ» надлежащим образом не оформлены, истец лишена возможности во внесудебном порядке реализовать свои права, в связи с чем обратилась в суд.

Истец в судебное заседание не явилась, направила своего представителя, который поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить,

Ответчики - ООО «Специализированный застройщик «СДИ» и ООО «Лидер Инвест Групп» в судебное заседание направили своего представителя, который требования не признала и возражала против их удовлетворения, указав, что обязанность по оплате полной стоимости предварительного договора не исполнена, в связи с чем у ответчика не возникло правовых оснований для заключения с истцом основного договора, оплаченная сумма по договору недостаточно для заключения основного договора, кроме того указала, что сторона продавца по предварительному договору не является застройщиком.

Выслушав доводы и возражения представителей сторон, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

Способы защиты права предусмотрены ст. 12 ГК РФ.

Действующее законодательство не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права, граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 218 ч.1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретаются этим лицом.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Лидер Инвест Групп» и ООО «СДИ» заключен договор участия в долевом строительстве № №, по которому ООО «СДИ» обязалось в срок предусмотренный договором своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом в составе Комплексной жилой застройки по адресу: АДРЕС и передать участнику долевого строительства квартиру с условным (проектным) номером 6, расположенную на 2 этаже в секции 1, проектной площадью 31,1 кв.м. Срок передачи застройщиком объекта участнику – I квартал 2017 г.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Лидер Инвест Групп» заключен договор № № уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ Цена уступаемых прав и обязанностей по указанному договору составила 4 071 370,32 руб., оплата производится путем внесения денежных средств (периодических платежей) на расчетный счет цедента, указанный в договоре, в соответствии графиком платежей Приложение № к настоящему договору (л.д. 11-25).

ДД.ММ.ГГГГ соглашением о расторжении договора №№ уступки прав и обязанностей участника долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договора пришли к взаимному согласию расторгнуть договор №№ уступки прав и обязанностей участника долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, стороны подтвердили, что на момент подписания сторонами настоящего соглашения, цессионарий –ФИО1 выплатила цеденту - ООО «Лидер Инвест Групп» денежную сумму в размере 1 227 988,26 руб. (л.д. 41-42).

Указанные денежные средства, полученные цедентом по договору, в размере 1 227 988,26 руб., зачисляются в счет оплаты обеспечительного платежа (его части) по предварительному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, без составления какого-либо специального соглашения сторон о зачете.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами ООО «Лидер Инвест Групп» и ФИО1 был заключен Предварительный договор № № (л.д. 43-53).

Согласно пункту 1.1. Предварительного договора, предметом Договора являлось обязательство сторон на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором, заключить в будущем договор купли-продажи квартиры в Многоквартирном доме (по форме в Приложении № к Договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ, с характеристиками оговоренными в Приложении № к Договору), по строительному адресу: АДРЕС, сельское поселение Жаворонковское, АДРЕС.

Стороны обязались подписать основной договор и подать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности в течение 90 (девяноста) дней, исчисляемых с даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на квартиру. В силу ч. 1 ст. 157 ГК РФ обязательства продавца подписать основной договор и передать в собственность покупателя квартиру возникают после государственной регистрации права собственности продавца на квартиру (п. 3.4. Предварительного договора).

В пункте 3.5. Предварительного договора, установлен ориентировочный срок государственной регистрации права собственности ответчика на квартиру - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Покупатель обязался произвести продавцу обеспечительный платеж в размере 3 762 991,68 руб. в следующем порядке:

1) платеж в размере 1 227 988,26 руб., произведенный покупателем по договору №№ уступки прав и обязанностей участника долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнутому по соглашению о расторжении от ДД.ММ.ГГГГ договора № № уступки прав и обязанностей участника долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, зачитывается в полном объеме продавцом в счет оплаты обеспечительного платежа по настоящему договору в момент его подписания.

2) оплата оставшейся части обеспечительного платежа производится путем внесения денежных средств (периодических платежей) на расчетный счет продавца, указанный в настоящем договоре, в соответствии с графиком платежей (приложение № к Договору).

Судом установлено, что денежная сумма внесенная истцом в счет исполнения обязательств в размере 1 227 988,26 руб. была зачтен в счет оплаты обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО1 исполняет свои обязательства по условиям договора, оплачивая оставшуюся часть обеспечительных платежей на счет продавца в соответствии с графиком платежей.

Указанной стороной ответчиков не оспаривалось.

Министерством жилищной политики Московской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, которым введены в эксплуатацию Жилые дома № в составе «Комплексной жилой застройки по адресу: АДРЕС Митькино на земельном участке площадью 18815 кв.м., кадастровый № (л.д. 77-83).

В силу разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров иного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснений, содержащихся п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, по своей правовой природе, заключенный между сторонами предварительный договор являться договором купли-продажи будущей вещи, а частичная оплата в счет обеспечительных платежей не является основанием для освобождения или отказа от надлежащего исполнения обязательств продавца по передаче объекта недвижимости покупателю, при условии, что частичная оплата и оплата периодических платежей в счет исполнения обязательств не противоречит действующему законодательству.

При этом, суд учитывает, что условиями предварительного договора купли-продажи прямо предусмотрена ипотека в отношении спорного объекта недвижимости в обеспечение исполнения обязательств покупателя по оплате объекта недвижимости.

Спорная квартира передана истцу в пользование по акту приема-передачи квартиры без права перехода права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54-55).

Квартира поставлена на кадастровый учет с присвоением ей кадастрового номера №.

Согласно сведениям из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информация о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимого имущества отсутствует, правопритязания и обременения на спорный объект недвижимости отсутствуют.

Права у истца на спорное недвижимое имущество возникло на основании договора уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Однако спорный объект недвижимости – квартира надлежащим образом ответчиками не передана, как и документы необходимые для оформления права собственности на построенный объект недвижимости. Истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объект, в связи с чем, вынуждена обратиться в суд.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года (с изм. от 04.03.2015 года), требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и с другой стороны договора, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 19.06.2012г. № 5-В12-11).

Поскольку истец надлежащим образом в полном объеме исполнил и исполняет обязательства по договору путем внесения платы за квартиру, в силу ст. 12, 309, 310 ГК РФ он вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.

Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что строительство дома завершено, объект в установленном порядке введен в эксплуатацию, однако свои обязательства по предварительному договору до настоящего времени ответчики не исполнил, приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на квартиру обоснованы и подлежат удовлетворению.

Основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, в порядке ст. 17 Закона N 122-ФЗ, является судебный акт о признании такого права.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: