Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора займа незаключенным

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. При этом он указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен договор займа на сумму <данные изъяты>ФИО2 обязался возвратить сумму долга в срок до ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ года в обеспечение исполнения ФИО2 обязательств по возврату сумму долга был заключен договор залога незавершенного строительством жилого дома площадью застройки <данные изъяты> кв.м. степень готовности <данные изъяты> %. Предмет залога расположен по адресу: <адрес> По истечении срока ответчик ФИО2 свои обязательства не исполнил, а потому он вправе удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на залоговое имущество.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, пояснив при этом суду, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО2 был заключен договор займа, согласно которому он передал в долг денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, ответчик ФИО2 обязан был возвратить сумму займа в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1 и п. 6.1 Договора). Именно это условие содержится в тексте договора. ФИО2 свои обязательства не исполнил. ФИО3 поручился своим имуществом, а именно передал в залог незавершенный строительством жилой дом по указанному в исковом заявлении адресу. Оценку незавершенного строительством жилого дома они указали в тексте договора <данные изъяты>. На момент обращения в суд, жилой дом не стоит такой суммы. По делу проводили судебную строительно- техническую экспертизу и эксперт дал заключение, что дом стоит <данные изъяты>. Он возражает против принятия судом за основу определения продажной стоимости дома при обращении взыскания на него оценку данную экспертом, поскольку хотя дом и не сдан в эксплуатацию, он фактически готов и он в этом доме проживает, поэтому эксперт обязан был дать стоимость дома, применив такой метод оценки. Как сравнительный. Эксперт использовал один метод затратный. Имеются ряд аналогичных объектов для сравнения и вывода о стоимости дома. Кроме того, эксперт дал оценку стоимости дома с учетом НДС, тогда как оценка объектов с учетом НДС не делается. По этим причинам оценка стоимости дома оказалась существенно завышена и тем самым нарушены его интересы.

Представитеь ответчика. выступавший по доверенности Качалов К.А. возражал против принятия за основу заключения экспертизы по оценке стоимости предмета залога. Экспертом произведен расчет стоимости объекта одним методом- это затратный, тогда как необходимо было так же использовать сравнительный метод, тем более, что жилой дом фактически окончен строительством и эксперт этого не отрицала. Она пояснила. что причина по которой не примела метод сравнительный это что дом не сдан в эксплуатацию и что она визуально определила степень готовности, что неверно и противоречит закону. Они обратились к специалистам, которые составили рецензию на заключение экспертизы. Кроме того нельзя учитывать давая оценку предмета залога НДС, эксперт же сделала это с учетом НДС. Просит принять во внимание доводы и возражения, изложенные им в письменном виде. Полагает возможным определить рыночную стоимость предмета залога <данные изъяты> Что касается суммы основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. То просит эти требования удовлетворить в полном объеме. Требования ФИО2 считает не основанными на законе и просит в иске отказать. В деле имеется расписка подтверждающая получение суммы в долг в размере <данные изъяты>. Бонус в установленные в договоре сроки деньги не вернул, и потому подлежат начислению проценты как ответственность за неисполнение денежного обязательства.

Ответчик ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований, все доводы своих возражений он изложил во встречном иске. Денежные обязательства действительно были, но только между ФИО1 и ФИО4 ( супругом его сестры) и считает, что именно Велично имеет перед ФИО1 долговые обязательства. Денег он реально не получал а ФИО1 ему деньги не передавал. Сначала предметом залога было имущество ФИО4, а именно квартира в <адрес> Он вынужден был взять долг Велично на себя, а ФИО3 передал свое имущество в залог по его просьбе. Подписал этот договор под влиянием обмана со стороны ФИО4 и введен в заблуждение ФИО1. Просит с иске ФИО1 отказать. Признать договор займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> незаключенным и отказать ФИО1 в иске.

ФИО3 исковые требования ФИО1 не признал и пояснил, что действительно ФИО1 денежные средства ФИО2 не передавал, это старые неисполненные ФИО4 обязательства. Он дал свое согласие на заключение договора займа буду абсолютно уверенным в том, что все вопросы разрешат в добровольном порядке по соглашению между собой. Когда заключали договор залога, то обсуждали стоимость практически готового жилого дома. Он приобрел в собственность незавершенный строительством жилой дом <данные изъяты> готовности у ФИО5 затем выполнил ряд работ по окончанию строительства и фактически дом был готов к сдаче в эксплуатацию. Именно по этой причине Рыбаковым согласился на такую оценку жилого дома. На момент заключения договора залога стоимость дома была <данные изъяты>, что и подписал ФИО1. На данный момент ФИО1 как и его представитель не поясняют, почему цена жилого дома существенно должна быть снижена. Именно на таких условиях он передал принадлежащее ему имущество в залог. Заключение экспертизы считает обоснованным и справедливым. Эксперт не мог применить другой метод оценки жилого дома, степень готовности иного метода определения как визуально не имеется. ФИО1 не отрицает, что дом не сдан в эксплуатацию, а значит нет и 100 процентов готовности. Дом по факту в том же состоянии, что и был заключен договор залога. Все время нахождения имущества в залоге, ФИО1 проживает в жилом доме безвозмездно. Поскольку деньги по факту в долг не передавались, то нет обязательства обеспеченного залогом, а потому требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Суд, выслушав мнение лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела. заключение эксперта, заслушав доводы эксперта ФИО6 приходит к выводу, что требования истца ФИО1 основаны на законе и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ( займодавец) и ФИО2 заключен договор займа. Сумма займа <данные изъяты>, срок действия договора определен : начало действия договора дата подписания договора обеими сторонами окончание договора ДД.ММ.ГГГГ В договоре стоят подписи сторон без обозначения даты их совершения. В материалах дела имеется расписка, выданная ФИО2, в получении трех миллионов рублей по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 дата получения денежных средств ДД.ММ.ГГГГ

Суду представлены подлинники договора займа и расписки от ДД.ММ.ГГГГ, которые приобщены к материалам гражданского дела

Договор займа относится к реальным договорам и считается заключенным с момента передачи денег. Таким образом, договор займа сторонами подписан ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства получены ДД.ММ.ГГГГ Срок действия договора займа до ДД.ММ.ГГГГ. Именно к этой дате заемщик обязан был выплатить сумму займа. По условиям договора займа договор беспроцентный, т.е. за пользование суммой займа проценты уплате не подлежат. В условиях договора займа прописан порядок обеспечения исполнения ФИО2 обязательства по возврату суммы долга, а именно что имеет место договор залога объекта незавершенного строительством <данные изъяты>% готовности, площадью застройки

116, 4 кв.м. а так же залог права аренды.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что передачи займа подтверждается распиской. На момент судебного разбирательства подлинник договора займа и расписки находились у истца, он же и передал их суду в подтверждение неисполнения ответчиком ФИО2 своих обязательств.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона- займодавец передает в собственность другой стороне- заемщику деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумма займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества, при этом, договор считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст. 808 ГК РФ, в подтверждение договора займа и его условий между гражданами, который должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в 10 раз установленный законом МРОТ, может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при этом в соответствии со ст.310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий.

В случае неисполнения должником принятых на себя обязательств, кредитор вправе в соответствии со ст.46 Конституции РФ, ст. 11, 12 ГК РФ обратиться в суд для защиты нарушенного гражданского права в сроки, установленные главой 12 ГК РФ.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Если должник выдал кредитору долговой документ в удостоверение обязательства, то кредитор, принимая исполнение должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

Долговой документ – долговая расписка от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> подписанная собственноручно ответчиком ФИО2 и договор займа от ДД.ММ.ГГГГ находятся у займодавца ФИО1 и представлена суду. Данное обстоятельство подтверждает доводы истца ФИО1 что долговое обязательство ФИО2 не исполнено.

В соответствии с положением ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, займодавец имеет право на получение процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенном договором. Условиями договора а именно пункт 2.1 предусмотрено, что за пользование займом Заемщик проценты не уплачивает.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма основного долга в размере <данные изъяты>

Договор займа не содержит условия о последствиях нарушения исполнения обязательства.

Согласно ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 ст. 809 ГК РФ.

В соответствии со ст. 395 ч. 1 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ).

Истцом представлен суду расчет процентов за пользование чужими денежными средствами. Расчет ответчиками не оспаривался, размер процентной ставки, которая существовала мо момент исполнения обязательства подтверждается расчетом и находится в свободном доступе. Суд полагает возможным принять представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами. Поскольку расчет процентов предоставлен на момент, когда обязательства не исполнены, то суд не находит оснований для применения ст. 333 ГК РФ а именно для снижения сумму ответственности за неисполнение денежного обязательства.

ФИО3 просил применить ст. 333 ГК РФ при определении размера неустойки в соответствии со ст. 395 ГК РФ ссылаясь на то, что истец несмотря на истечение срока исполнения ФИО2 обязательства длительное время не предъявлял иск в суд и тем самым искусственно увеличил размер процентов.

Суд не может согласиться с таким толкованием нормы закона, поскольку в силу п.3 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 указано, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства ( ст. 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Если истец впоследствии заявит требования о взыскании процентов по день фактического исполнения обязательства, то ответчик вправе заявить о снижении размера процентной ставки ( как указано в п. 6 ст. 395 ГК РФ), если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.

Как указано выше, в обеспечение исполнения ФИО2 обязательств по возврату суммы долга между ФИО3 и ФИО1 заключен договор залога. Договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке, стороны и заинтересованные лица его условия не оспорили, недействительным не признан.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. По общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе неустойку ( ст. 337 ГК РФ).

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда (ст. 349 ГК РФ). Суд считает установленным факт неисполнения должником обязательств обеспеченных залогом.

Согласно ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Как следует из договора залога, стороны при его заключении определили стоимость залогового имущества в семь миллионов рублей. ФИО3 залогодатель, состоит в зарегистрированном браке, и при регистрации залога было получено согласие супруги, что отвечает требованиям закона. Существенным условием договора залога является определение стоимости залогового имущества. Стоимость незавершенного строительством жилого дома <данные изъяты>% готовности стороны определили в размере <данные изъяты>. С такой оценкой согласилась супруга ФИО3 –ФИО7, нотариальное согласие которой было истребовано при регистрации залога и подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости по адресу: <адрес>

В письменном согласии на заключение договора займа и договора залога незавершенного строительством объекта – жилой дом по адресу: <адрес>, указано, что цена, порядок и условия договора и оплаты, а так же иные существенные условия договора займа и договора залога ей известны. Из чего суд приходит к выводу, что супруга дала согласие на заключение договора залога с определением залоговой стоимости в <данные изъяты>. Оснований для вывода, что стоимость предмета ипотеки необоснованно завышена, у суда нет оснований.

Судом была назначена судебная строительно –техническая экспертиза для определения стоимости и процента готовности предмета залога. Проведение экспертизы было поручено эксперту ФИО6, аттестованной по экспертной специальности « Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж работы по специальности 20 лет. Проведение оценки предполагает использование трех подходов к оценке, которые эксперт должен применить или обосновать отказ от их использования. Эксперт самостоятельно принимает решение об использовании тех или иных методов в рамках каждого из подходов. Выбор методов эксперт должен осуществить с учетом специфики объекта оценки, определяемого вида стоимости и предполагаемого использования результатов оценки. Эксперт с учетом Методических рекомендаций Министерства юстиции пришел к выводу, что использование методов сравнительного и доходного подходов не представляется возможным. Экспертом не использован сравнительный метод, поскольку объект не введен в эксплуатацию, отсутствуют индивидуальные характеристики объекта а именно площадь жилого дома. Необходимо было для сравнения подобрать объекты аналоги (минимум три) конструктивными элементами и общей площадью соответствующие объекту оценки, что не представляется возможным. Не подошел к использованию и доходный подход, по основаниям, которые изложены в заключении, а именно что объект не введен в эксплуатацию, нет данных о размере общей площади в соответствии с существующим законодательством, что препятствует сдаче его в аренду. Таким образом, остался единственный подход это затратный который и был использован экспертом. Экспертом определена степень готовности объекта незавершенного строительством, что составляет 95%. В заключении приведена таблица, с учетом удельного веса каждого конструктивного элемента. Рыночная стоимость незавершенного строительством жилого дома по указанному адресу, исходя из фактической степени готовности, определена экспертом в размере <данные изъяты>. В заключении эксперта приведены расчеты стоимости предмета, обоснование со ссылкой на нормативную и методическую литературу используемую в соответствии с методикой Министерства юстиции. У суда нет оснований сомневаться в правильности выводов эксперта, более того, несмотря на то, что договор залога заключен в ДД.ММ.ГГГГ а оценку предмету залога стороны давали исходя из фактической степени готовности, то эта стоимость согласуется с заключением экспертизы. Оснований говорить о том, что за период с ДД.ММ.ГГГГ существенно изменились цены на рынке недвижимости нет.

Суд, давая оценку заключению эксперта, как доказательству, с точки зрения относимости и допустимости в порядке ст. 67 ГПК РФ, не может принять во внимание доводы истца и его представителя, что эксперт неправильно применил НДС при определении стоимости предмета залога.

Как пояснила в судебном заседании эксперт ФИО6, поскольку использован метод затратного подхода к оценке предмета залога, то она брала стоимость работ и материалов и соответственно на эти суммы применяла НДС, что не противоречит закону. Она не на сам объект применила НДС, а на материалы, которые приобретены и при изготовлении которых применялся НДС, а так же на работы, которые рабочие выполняли. Считает, что применяя НДС, требования закона она не нарушила. Отсутствие правоустанавливающих документов не дают возможности использовать сравнительный подход при оценке недвижимости. Все исходные данные для проведения экспертного исследования она может брать только из правоустанавливающих документов. Замеры, которые она производила, не позволяют ей использовать сравнительный подход, так как это не правоустанавливающий документ с указанием всех данные об объекте недвижимого имущества.

При использовании затратного подхода не применим процент износа. Более того, объект еще не сдан в эксплуатацию. Определен только процент готовности, в доме не выполнены в полном объеме отделочные работы.

Суд не может принять во внимание рецензию на заключение экспертизы, поскольку оно не отвечает требованиям закона «О государственной судебно-экспертной деятельности», эксперт не осматривал объект недвижимого имущества.

В силу ст. 54 ФЗ № 306-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем: наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая, что по заключению эксперта рыночная стоимость залогового имущества <данные изъяты>, то начальная продажная стоимость составляет <данные изъяты>

ФИО2 возражая против удовлетворения исковых требований ФИО1 заявил встречный иск и просит признать договор займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> между ним и ФИО1 признать незаключенным и взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана представить доказательства в подтверждение заявленных требований и возражений по ним.

ФИО1 представил суду подлинные договор займа, подписанный ФИО2 а так же расписку в получении денег, что подтверждает наличие денежного обязательства ФИО2 перед ФИО1 и свои обязательства ФИО2 не исполнил.

Как указано выше, договор займа реальный договор и считается заключенным с момента передачи денег. Факт передачи денег подтверждается надлежащими допустимыми доказательствами.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму по договору займа, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 сумму основного долга в размере <данные изъяты>, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>

Обратить взыскание на объект незавершенного строительства <данные изъяты>% готовности соглансо свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № ( <данные изъяты> % готовности по факту), жилой дом, назначение Нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кадастровый ( условный) № номер, по адресу <адрес>, расположенный на земельном участке кадастровый № площадью <данные изъяты> принадлежащий залогодателю на праве аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации № путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость <данные изъяты>

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о признании незаключенным между ФИО1 и ФИО2 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>, взыскании судебных расходов отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия судом решения.

Судья О.В. Ивлева.