Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Соболь ОПТ» к ФИО1, ФИО2 об обязании привести помещение в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Соболь ОПТ» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 об обязании привести помещение в первоначальное состояние. В обоснование требований указано, что ответчики являются собственниками квартиры {Адрес изъят}. Данное помещение было переведено в нежилое с целью переоборудования его под магазин. Ответчиками был подготовлен план по переоборудованию окна несущей стены в дверной проем, по пристрою крыльца с лестницей, надстрою козырька и оборудованию стены вывеской. В настоящий момент произведены строительные работы, в частности: демонтированы три окна, один оконный проем переоборудован в дверной, размеры двух других оконных проемов увеличены с помощью демонтажа части несущей стены. Помещение, принадлежащее ответчикам, расположено на втором этаже многоквартирного дома, поэтому для обеспечения доступа в помещение через выделанный дверной проем, была возведена лестница с крыльцом, а также к несущей стене был пристроен козырек. Ответчиками были произведены работы по реконструкции, переоборудованию ограждающих несущих конструкций дома, которые были произведены без согласия остальных собственников дома, в том числе и ООО «Соболь ОПТ», чем ответчики нарушили нормы действующего законодательства, которые предполагают, что для произведения реконструкции ограждающих несущих и несущих конструкций дома, использованию общего имущества в своих целях необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Стена фасада дома является несущей конструкцией, которую законодатель относит к категории общего имущества многоквартирного дома. Следовательно, любые перепланировки и видоизменения данного имущества возможны лишь с согласия всех собственников многоквартирного дома. С учетом уточнения просит обязать ФИО1 и ФИО2 привести в первоначальное состояние несущие и ограждающие конструкции помещения, расположенного по адресу {Адрес изъят}, имеющее кадастровый {Номер изъят}, демонтировать лестницу, примыкающую к фасаду здания, демонтировать дверь и оконные рамы, восстановить данные объекты в первоначальное состояние, демонтировать козырек, надстроенный над дверным проемом; отнести расходы на ответчиков.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании доводы искового заявления поддержала в полном объеме, на удовлетворении заявленных требований настаивала. Пояснила, что ООО «Соболь ОПТ» является собственником помещения в многоквартирном доме, в собрании собственников не участвовало, тогда как требуется согласие всех собственников на проведение работ по реконструкции и переоборудованию несущих конструкций дома. Считает, что разрешение администрации на перепланировку и на перевод его из жилого в нежилое помещение было выдано с нарушениями, процедура проведена не в соответствии с законом. Считает, что в данном случае имела место реконструкция, поскольку была пристроена лестничная группа, внесены изменения в несущую стену, из окон сделаны двери. В материалах дела имеется справка, согласно которой стена является общим имуществом.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что в {Дата изъята} приобрел жилое помещение для использования в коммерческих целях. Перед покупной он разговаривал с руководителем ООО «Соболь ОПТ» и сообщал о намерении перевести жилое помещение в нежилое, но они не договорились. Он обратился в Администрацию г.Кирова, где ему пояснили, что необходимо подготовки проект перепланировки. В заочной форме они собрали разрешение собственников помещений в многоквартирном доме, подготовили проект и получили разрешение Администрации г.Кирова. Сотрудники ООО «Соболь ОПТ» всячески чинили препятствия.

Представитель ответчиков ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Пояснила, что в {Дата изъята} ответчики приобрели недвижимое имущество по адресу: {Адрес изъят} под последующий перевод недвижимости под нежилое помещение. Перед приобретением указанного помещения ответчики обратились в отдел Архитектуры и Градостроительства Администрации г. Кирова с целью узнать о возможности перехода помещения из жилого в нежилое, предварительно сделав фотографии и указав, что помещение расположено на первом этаже. В отделе Архитектуры и Градостроительства г. Кирова, сообщили, что указанное помещение можно без проблем перевести в нежилое, при наличии проекта по перепланировке и переоборудованию квартиры, а так же с получением определенного количества согласия собственников жилых помещений в указанном доме. После приобретения квартиры ФИО2 сообщил об этом соседям нежилого помещения ООО «Соболь ОПТ» с целью информирования, что рядом с ними откроется еще одно нежилое помещение и будет располагаться входная группа, а также согласовать все нюансы. Ответчики получили все необходимые разрешения. В {Дата изъята} они с инициативной группой обходили поквартирно весь дом и путем заочного голосования получили необходимое количество голосов. Была заказана проектная документация. После предоставления всех необходимых документов МКУ « Агентство по работе с предприятиями и имуществом» выдано уведомление о переводе жилого помещения в нежилое. Начальником Департамента муниципальной собственности Администрации г.Кирова вынесено распоряжение {Номер изъят} от {Дата изъята} о переводе жилого помещения в нежилое с указанием, что согласно проектной документации техническая возможность перепланировки квартиры в нежилое помещение имеется, нарушений прав и законных интересов других граждан не усматривается. {Дата изъята} Актом приемочной комиссии Администрации МО «Город Киров» {Номер изъят} установила, что спорное нежилое помещение может быть принято в эксплуатацию. {Дата изъята} на указанное нежилое помещение выдан кадастровый паспорт и присвоен кадастровый номер. При перепланировке указанного помещения произведенные работы не повредили и не затронули несущие стены здания. Стена фасада, несущая конструкция, при перепланировке помещения затронута не была, имеет место не реконструкция помещения, а перепланировка. ООО «Соболь ОПТ» согласия на перевод жилого помещения в нежилое не давали и вступали в конфликт с ответчиками.

Выслушав мнение участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

В судебном заседании установлено, что истец ООО «Соболь ОПТ» является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: {Адрес изъят} помещение {Номер изъят}

Ответчики ФИО1 и ФИО2 являются собственниками квартиры {Номер изъят}, расположенной по адресу: {Адрес изъят}.

На основании распоряжения департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова {Номер изъят} от {Дата изъята} «О переводе жилого помещения в нежилое по адресу: {Адрес изъят}», собственником которой являлись ФИО2 и ФИО1, была переведена в нежилое помещение для использования под магазин непродовольственных товаров и исключена из жилищного фонда.

{Дата изъята} за ФИО2 и ФИО1 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение {Номер изъят} с кадастровым номером {Номер изъят}, общей площадью 44,7 кв.м., расположенное на 1 этаже дома по адресу: {Адрес изъят}.

Как следует из материалов дела, в связи с переводом жилого помещения, расположенного по адресу: {Адрес изъят}, в нежилое, были выполнены строительные работы по устройству дверного проема в ограждающей несущей стене дома путем разборки кладки под оконным проемом, закладке дверного проема во внутренней несущей стене здания из жилого помещения в подъезд, увеличение оконных проемов, монтажу металлической лестницы к ограждающей несущей стене дома, установлен козырек над дверным проемом. Внутри помещения были проведены строительные работы по демонтажу внутренних перегородок и возведению новых, демонтированы старые санитарно-технические приборы.

Согласно строительно-технического заключения ООО { ... } 2016 года по данным визуального обследования нежилых помещений, расположенных по адресу: {Адрес изъят}, строительные преобразования, выполненные в объеме мероприятий по перепланировке бывшей квартиры {Номер изъят} и сооружению входной группы, соответствуют требованиям СНиП «Здания жилые многоквартирные».

Также из заключения следует, что изменения по перепланировке встроенных помещений общественного назначения не нарушают конструктивные и другие характеристики надежности жилого дома. Преобразования выполнены без нарушения конструктивной целостности основных конструкций здания. Строительные мероприятия по увеличению оконных проемов и дверного проема не повлияли на устойчивость ограждающих конструкций жилого дома, на изменение расчетных схем и распределение характера усилий в основных несущих конструкциях здания. Предельные параметры изменений, установленные градостроительным регламентом к требованиям по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, не превышены.

Специалист ООО { ... } в судебном заседании пояснила, что при переводе из жилого помещения в не жилое, был сделан отдельный вход, участок стены под одним окном демонтирован, поставлена дверь, и установлена входная группа. Оконные проемы увеличились. Есть несущая стена, перемычки, которые остались на местах, увеличена площадь окна вверху, а не внизу, все мероприятия проведены в рамках закона. В данном случае стена дома относится к общему имуществу и использовалась в данном проекте. С точки зрения надежности дом не пострадал. При проектировании и устройстве отдельного входа использовалась часть земельного участка, там установлены опоры. Данные строительные изменения являются перепланировкой, так как теплый контур они не меняли, не ограничивали, пристроев к зданию не делали, этажность и объемы помещения не изменились. За рамки ограждающих конструкций помещение не вышло. Перепланировка согласованна в администрации города. Вход был сделан в соответствии с нормативами, существующими на данное время. Увеличение оконного проема, появление двери вместо окна не повлияло на общие характеристики дома, они несут ответственность в процессе строительства и после него. Стена использована для усовершенствования потребностей магазина. В соответствии с пожарными нормами расстояние от лестницы до стены объекта должно быть определенным, какое оно было сделано. Козырек - это не съемная конструкция, но это не капитальный объект. Лестничная группа опирается на землю. Просто взять и сдвинуть лестницу они не могут.

Пунктом 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (ред. от 28 февраля 2015 г. с изменениями от 24 марта 2015 г.) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 16 названного Закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23 июня 2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В приведенных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что в соответствии с проектом перепланировки квартиры {Адрес изъят} для перевода в нежилое помещение ответчиками оборудован отдельный вход в него путем изменения несущих конструкций дома и существующего оконного проема в наружной стене, устройство на прилегающем к стене дома земельном участке крыльца с двухмаршевой поворотной лестницей и небольшим козырьком.

Таким образом, указанные мероприятия повлекли внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть уменьшение размера общего имущества. Обустройство входной группы в нежилое помещение, кроме того, повлекло изменение режима использования части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему.

Поскольку перевод жилого помещения, принадлежащего ответчикам, в нежилое помещение повлек за собой частичное разрушение внешней стены многоквартирного дома и передачу ответчикам части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, то в данном случае в силу положений ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо было согласие всех собственников помещений в этом доме.

Как было установлено ранее, перевод жилого помещения, принадлежащего ответчикам и расположенного по адресу: {Адрес изъят} в нежилое был осуществлен на основании распоряжения департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова {Номер изъят} от {Дата изъята}.

Из объяснений представителя истца следует, что он на использование части общего имущества (наружной стены, земельного участка) при проведении работ по перепланировке квартиры {Адрес изъят} не давал.

Таким образом, 100% согласия всех собственников на установку входной группы с использованием части земельного участка и фасада дома получено не было.

Доказательств, подтверждающих наличие согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении ответчиками перевода жилого помещения в нежилое, суду не представлено.

Указанные обстоятельства в их совокупности свидетельствуют о невозможности сохранения помещения в перепланированном виде.

Таким образом, требования истца о приведении помещения в первоначальное состояние, а именно демонтажу лестницы, примыкающей к фасаду здания, демонтажу двери и оконных рам, восстановлению данных объектов в первоначальное состояние, демонтажу козырька, надстроенного над дверным проемом, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Соболь ОПТ» к ФИО1, ФИО2 об обязании привести помещение в первоначальное состояние – удовлетворить.

Обязать ФИО1, ФИО2 привести в первоначальное состояние несущие и ограждающие конструкции помещения, расположенного по адресу {Адрес изъят}, кадастровый номер {Номер изъят},: демонтировать лестницу, примыкающую к фасаду здания, демонтировать дверь и оконные рамы, восстановить данные объекты в первоначальное состояние, демонтировать козырек, надстроенные над дверным проемом.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу ООО «Соболь ОПТ» госпошлину по { ... } рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Ленинский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25.01.2016 года.

Судья О.П. Бронникова