Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-590/11 по иску ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка и компенсации морального вреда, и встречному иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района к ФИО1 о понуждении заключения договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее – ДИЗО Пуровского района), в котором сообщил, что ДД.ММ.ГГГГ Постановлением № Администрации п. Тарко-Сале ему был выделен земельный участок под застройку жилого дома, гаража в капитальном исполнении. В ДД.ММ.ГГГГ году в соответствии с требованиями Земельного кодекса с ним был заключён договор аренды указанного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение №, кадастровый номер №. Плата за земельный участок была внесена в ДД.ММ.ГГГГ, о чём имеется постановление суда от ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, владение земельным участком закончилось в ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ он письменно обратился к ответчику с просьбой о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

ДД.ММ.ГГГГ он получил проект договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Изучив направленную ему оферту, ДД.ММ.ГГГГ он направил ответчику протокол разногласий к проекту договору. ДД.ММ.ГГГГ почтовым отправлением ответчик ответил ему несогласием на включение указанных им положений в протокол разногласий. При этом свой отказ в части пунктов ответчик не обосновал каким-либо нормативно-правовым актом. Большую часть положений протокола разногласий ответчик проигнорировал. Ответчик немотивированно отказался указать в договоре определение предмета договора и дать качественную оценку земельному участку.

В связи с этим между ним и ответчиком имеются разногласия относительно существенных и дополнительных условий договора аренды земельного участка.

В иске ФИО1 просит обязать Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района заключить с ним договор аренды земельного участка площадью 13898 кв. м кадастровый номер № с учетом его предложений, и компенсировать причиненный ему моральный вред в размере руб.

Не согласившись с иском ФИО1, ответчик – Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского обратился к ФИО1 со встречным исковым заявлением, в котором сообщил, что ФИО1 – Арендатором, - был рассмотрен проект договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, предоставленного ему на подписание Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее - Арендодатель). По итогам рассмотрения проекта договора Арендатором был составлен протокол разногласий к договору аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом был подготовлен протокол урегулирования разногласий, а также письмо от ДД.ММ.ГГГГ № с обоснованием причин отказа в принятии договора аренды земельного участка в редакции Арендатора.

В соответствии с абз. 2 п.10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов. Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района осуществляет управление земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю на межселенной территории Пуровского района и территории муниципальных образований городских и сельских поселений, входящих в состав территории Пуровского района, на основании Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района, утвержденного распоряжением Главы района от ДД.ММ.ГГГГ №-РГ. Примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденная распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №, к договорам аренды, оформляемым Истцом, не применима. Вышеуказанная примерная форма договора утверждена во исполнение подпункта «в» пункта 2 Постановления Правительства РФ от 07.08.2002 г. № 576. Постановление Правительства РФ от 07.08.2002 г. № 576 в настоящее время утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 30.06.2006 г. № 404. Кроме того, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности.

Также, необходимо учитывать, что согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Пункт 4 ст. 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В данном случае Арендодателем в договоре аренды земельного участка были предусмотрены все существенные условия, необходимые для заключения договора аренды.

Ответчик предлагает исправить определение земельного участка, как предмета договора. Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, «земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». Права на использование земельных участков арендаторами земельных участков устанавливаются п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ.

Департамент, осуществляющий управление земельными участками, не уполномочен описывать ландшафтные характеристики земельного участка, а так же описывать земельный участок на предмет нахождения на нем строений и иных объектов;

Предложение об изменении разрешенного использования земельного участка и объединении понятий целевого использования и разрешенного использования земельного участка не соответствует действующему законодательству. Виды разрешенного использования определены Постановлением Администрации ЯНАО от 11.06.2008 N 280-А (ред. от 17.09.2009) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа".

Срок аренды земельного участка определен распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка». Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ, по истечении срока действия договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Предоставление земельного участка на новый срок возможно только на основании соответствующего распорядительного акта.

Раздел 3 договора «Размер и условия арендной платы» оформлен на основании Постановления Администрации ЯНАО от 06.12.2007 г. № 568-А «Об утверждении порядка расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности ЯНАО, а также земельных участков, собственность на которые не разграничена».

Предложение Арендатора о необходимости внесения Арендодателем изменений в договор только по согласованию с Арендатором не корректно, связи с тем, что внесение изменений в договор оформляется дополнительным соглашением, которое предварительно направляется второй стороне на подписание.

Редакция Арендатора о возмещении Арендодателем убытков, связанных с передачей Арендатору участка, не пригодного к использованию, не может быть принята в связи с тем, что Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1, не регулирует отношения между органами местного самоуправления (Истец является структурным подразделением Администрации Пуровского района) и Арендаторами соответствующих земельных участков. Кроме того, при подписании акта приема-передачи земельного участка, со стороны Ответчика претензий к качеству земельного участка предъявлено не было;

Требования Арендатора не являются существенными для сторон. Ранее между Арендодателем и Арендатором заключался договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Содержание предыдущего договора аренды состояло из аналогичных условий, однако договор был подписан со стороны Арендатора.

Департамент считает, что ФИО1 целенаправленно затягивает процедуру заключения договора аренды земельного участка, уклоняется от его заключения, при этом продолжает использование земельного участка.

Во встречном исковом заявлении ДИЗО Пуровского района просит отказать ФИО1 в удовлетворении иска и обязать его заключить договор аренды земельного
участка от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции Департамента имущественных и
земельных отношений Администрации Пуровского района.

В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 полностью поддержал свои исковые требования, и обосновал свое несогласие с условиями спорного договора аренды земельного участка, в соответствии с ранее составленным им протоколом разногласий, при этом возражал против доводов и требования встречного иска.

Представитель ответчика ДИЗО Пуровского района ФИО5 с исковыми требованиями ФИО1 не согласилась, поддержав доводы встречного иска и настаивая на их удовлетворении.

Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные ими доказательства и сопоставив установленные обстоятельства с действующим законодательством, суд приходит к следующим выводам.

Представленные доказательства, объяснения сторон подтверждают, что на основании постановления Главы Администрации п. Тарко-Сале от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 был предоставлен в пользование земельный участок, расположенный в районе Аэропорта, для строительства индивидуального жилого доме (акт приемо-передачи земельного участка 2004 года). С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 пользовался земельным участком на основании договора аренды земельного участка, заключенного между ним и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Пуровского района. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пользование земельным участок не было оформлено, и ФИО1 пользовался участком без правоустанавливающих документов.

ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных и земельных отношений составил договор аренды земельного участка, и направил его для подписания ФИО1 с приложением расчета арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора, и актом приемо-передачи земельного участка (л.д. 11-16).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, не согласившись с отдельными положениями договора аренды, подписал договор с оговоркой о наличии разногласий, и направил в ДИЗО Пуровского района протокол разногласий к данному договору (л.д. 18-23).

ДИЗО Пуровского района, рассмотрев протокол разногласий, в письме от ДД.ММ.ГГГГ отклонил протокол разногласий и настаивал на заключении договора в его редакции (л.д. 24-27).

ФИО1, не согласившись на заключение договора аренды в редакции ДИЗО Пуровского района, сообщил об этом контрагенту и обратился с иском в суд с преддоговорным спором.

В соответствии с пунктом 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

ДИЗО Пуровского района не заявил о пропуске ФИО1 срока для направления протокола разногласий, ФИО1 настаивает, что получил оферту ДД.ММ.ГГГГ, и эта дата не опровергнута. При этом ДИЗО Пуровского района сообщил об отклонении протокола разногласий в установленный законом тридцатидневный срок.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 11 п. 2 Земельного Кодекса РФ, органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Полномочия и обязанность ДИЗО Пуровского района на заключение договоров аренды земельного участка закреплена в Положении о Департаменте имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (п. 3.4.12 л.д. 61-71), а, следовательно, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности обязательно для ДИЗО Пуровского района.

При разрешении возникшего преддоговорного спора суд, прежде всего, руководствуется положениями ст. 3 ч. 1 ГПК РФ, согласно которой заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов. Следовательно, при оценке редакции того или иного пункта договора, по которым возникли разногласия, суд учитывает, нарушает ли редакция сторон права и интересы другой стороны, и в чем заключается это нарушение.

Суд также учитывает положения ст. 421 ГК РФ, согласно которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Законом не установлена примерная форма договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в связи с чем суд при оценке доводов сторон применяет положения ст. 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При оценке положений договора суд также применяет положения ст. 209 ГК РФ, предписывающие, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, для разрешения спора юридически значимым является соответствие условий спорного договора закону, иным нормативным актам, нарушают ли они права и интересы сторон.

При этом суд при разрешении преддоговорных споров не проверяет соответствие текста договора правилам русского языка, не исправляет орфографические, стилистические и иные ошибки, не уточняет правильность изложения того или иного пункта договора при разных формулировках сторонами одного и того же условия, действия, понятия, т.к. эти вопросы в компетенции научных специалистов.

При этом суд вначале разрешает первоначальный иск ФИО1, а затем – встречный иск ДИЗО Пуровского района.

Разногласия у сторон вызвала Преамбула договора аренды. Так, в протоколе разногласий ФИО1 требует указать на наличие специального поручения у ДИЗО Пуровского района на заключение с ним договора аренды.

Между тем, полномочия ДИЗО Пуровского района на заключение договора аренды ни кем, в том числе истцом ФИО1, не оспариваются. Оно основано на положениях ст. 3 п. 10 ФЗ от 25 октября 2001 года № 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», Положении о ДИЗО, согласно которым ДИЗО Пуровского района не только полномочен, но и обязан осуществлять права собственника муниципального имущества, в том числе распоряжение земельными участками. Так, согласно п. 10 ст. 3 названного ФЗ № 137, распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Указание на необходимость специального поручения для такого распоряжения закон не содержит.

Таким образом, Преамбула договора в этой части соответствует закону, а потому данное условие договора определяется судом в редакции ДИЗО Пуровского района.

ФИО1 также требует включения в Преамбулу договора указания, на основании какого Положения действует Арендодатель. Положение о Департаменте имущественных и земельных отношений является основным документом, устанавливающим и закрепляющим полномочия этого органа, предмет и цели его деятельности его функции. Пи этом суду представлен текст Положения ДИЗО Пуровского района в редакции от 31 января 2011 года. Так как Арендатор вправе знать, на основании какого Положения осуществляет свою деятельность Арендодатель, требования ФИО1 в этой части являются обоснованными. При этом суд руководствуется положениями ст. 6 ГК РФ, применяя обычай делового оборота. Так, договором аренды между сторонами от 2004 года в Преамбуле было указано, что Арендодатель действует на основании Положения, утвержденного распоряжением от 5 июля 2004 года № 630-р. Указание на редакцию Положения, на основании которого действует Арендодатель, позволит Арендатору ознакомиться с ним. Данное указание не нарушит права другой стороны в договоре – ДИЗО Пуровского района, соответствует закону, не усложнит текст Преамбулы, и является разумным.

Следовательно, в этой части суд определяет данное условие Договора аренды в редакции ФИО1

В Раздел 1 Договора аренды истец ФИО1 предлагает дополнительно ввести п. 1.0 «Определение земельного участка, как предмета договора», с указанием, что земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами, ссылаясь на ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Между тем, понятие земельного участка приведено в ст. 11-1 Земельного Кодекса РФ, согласно которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Согласно ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре», земельным участком является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом.

Таким образом, понятие земельного участка закреплено законами. Кроме того, словосочетание «земельный участок» является понятным, и не требует специальной расшифровки. Действующее гражданское законодательство не требует включения в договор, в том числе договор аренды, понятий предмета договора, приведенных в законе. Расшифровка понятий и терминов, содержащихся в договоре, усложнит его конструкцию. Следовательно, введение в спорный договор дополнительного пункта 1.0 с расшифровкой понятия «земельный участок», при этом в редакции Арендатора ФИО1, а не в той, которая указана в законе, является излишним, т.к. прямо не указано в законе. Отсутствие данного пункта не нарушит права сторон.

Таким образом, по данному пункту протокола разногласий суд соглашается с редакцией ДИЗО Пуровского района.

Разрешая разногласия сторон по пункту 1.1 Договора аренды, суд учитывает, что их основанием является предложение истца ФИО1 указать в предмете договора, кроме площади земельного участка, указание, что на участке имеются части, покрытая водой и находящаяся под зданиями. Ответчик ДИЗО Пуровского района, возражая на данное предложение, никаких аргументов этому не приводит.

Между тем, как следует из текста договора аренды между сторонами за ДД.ММ.ГГГГ год, в п. 1.1. Договора было указано, что 451 кв. м земельного участка находится под зданиями, 2400 кв. м - под водоемом, и 11047 кв. м – под личное подсобное хозяйство. При этом, как следует из расчета, приложенного к Договору аренды за ДД.ММ.ГГГГ год, за пользование этими участками была установлена разная арендная плата. ДИЗО Пуровского района настаивает, что в данное время стоимость аренды земли не зависит от того, что находится на земельном участке. Между тем, доказательств этому не представлено. Кроме того, тарифы могут быть изменены в период действия договора.

Так как указание в договоре площади земельного участка, расположенной под водоемом, зданиями, не противоречит закону, данное уточнение договора не нарушает права другой стороны – Арендодателя, не повлечет какой-либо сложности в исполнении договора, суд признает доводы ФИО1 в этой части обоснованными. Кроме того, в соответствии со ст. 6 ГК РФ, суд учитывает сложившийся обычай делового оборота между сторонами.

Таким образом, п. 1.1. Раздела 1 «Предмет договора» суд определяет в редакции ФИО1 в части необходимости указания площади участка, занятого водой и зданиями. В остальной части доводы ФИО1 не могут быть удовлетворены, т.к. установление и исправление стилистических ошибок в тексте не может быть предметом судебного разбирательства.

Между тем, оснований для согласования разногласий, отраженных в протоколе разногласий под пунктами 1.1.5, 1.1.6, 1.1в, в редакции ФИО1 суд не усматривает.

Так, ФИО1 предлагает отразить в договоре ландшафтные характеристики участка, глубину водоема. Между тем, описание подобных характеристик предмета договора аренды, - земельного участка, не предусмотрено законом, против этого возражает правообладатель – ДИЗО Пуровского района, ссылаясь на отсутствие у него полномочий по описанию ландшафтных характеристик участка.

Согласно ст. 607 п. 3 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определено установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В силу положений ст. 1 ФЗ «О государственном земельном кадастре», основным признаком, позволяющим индивидуализировать земельный участок, является его кадастровый номер. Кадастровый номер участка указан в пункте 1.2 Договора аренды, в пункте 1.6 указано его местоположение – , а в п. 1.1. – его площадь. К договору приложен кадастровый паспорт земельного участка с описанием его границ (л.д. 30-33).

Таким образом, в договоре в редакции ДИЗО Пуровского района содержится точное описание земельного участка, а потому редакция, предложенная ФИО1, не может быть согласована, т.к. не предусмотрена законом, и на нее возражает другая сторона договора. При этом для согласования данной редакции требуется произведение замеров, исследований.

Оснований для определения условия договора – п. 1.1. 6 в редакции ФИО1 не имеется, т.к. заявителем сформулировано отличающееся от принятого в законодательстве понятия разрешенного использования участка. Так, виды разрешенного использования земельных участков установлены ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ. Постановлением Администрации ЯНАО от 11 июня 2008 года № 280-А «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов ЯНАО» перечислены виды разрешенного использования, в том числе такой вид, как земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Данный вид разрешенного использования земельного участка указан в п. 1.3 Договора в редакции ДИЗО Пуровского района. Также в этом договоре есть ссылка, что фактическое использование участка – содержание и эксплуатация жилого дома. Истец ФИО1 в пункте 1.1.6 объединил два понятия в одно, что является некорректным и противоречит законодательству.

Таким образом, в данной части разногласий суд определяет условия договора аренды в редакции ДИЗО Пуровского района.

Истец ФИО1 в протоколе разногласий предлагает дополнить Договор аренды Разделом 1А Обременения участка, включив пункты 1а.1 и 1а.2, в которых указать, что участок не обременен сервитутами и правами третьих лиц.

Наличие обременений земельного участка, действительно, может нарушить права арендатора на пользование земельным участком. Между тем, разрешая вопрос о необходимости включения в договора аренды земельного участка раздела об отсутствии обременений, суд признает это не соответствующим закону. Так, в соответствии со ст. 613 ГК РФ, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Из смысла данного положения закона следует, что при отсутствии обременений на земельный участок указание об этом в договоре аренды не является обязательным.

При таких обстоятельствах, так как данное условие договора прямо не предусмотрено законом, другая сторона возражает на его включение в текст договора, а суд не находит, что его отсутствие нарушит права Арендатора, оснований для согласования разногласий в редакции ФИО1 суд не усматривает.

Следующим Разделом, по которому у истца по первоначальному иску имеются разногласия, это Раздел 2 Срок аренды.

Истец предлагает исправить п. 2.1, и вместо указанного Арендодателем срока аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ указать срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г., ссылаясь на то, что предыдущий срок пользованием земельным участком закончился ДД.ММ.ГГГГ

Между тем, согласно ст. 29 Земельного Кодекса РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающим правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Таким образом, начало и окончание срока аренды земельного участка определяется, в данном случае, на основании Распоряжения ДИЗО Пуровского района от ДД.ММ.ГГГГ года №, со дня этого распоряжения. По тем же основаниям, т.к. в данном распоряжении нет ссылки на возможность пролонгации договора аренды, оснований для согласования разногласий в редакции ФИО1, предусматривающей таковую, не имеется. Так, законом прямо не предусмотрена пролонгация договора аренды земельного участка, т.е. продления договора на тех же условиях в случае, если ни одна из сторон не откажется от договора за определенный период до окончания его срока. Статьей 22 п. 3 Земельного Кодекса РФ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Таким образом, ФИО1 имеет преимущественное право на перезаключение договора на новый срок по его окончании, причем данный срок может быть более трех лет, на основании соответствующего распорядительного акта и по соглашению сторон.

Следовательно, условия Раздела 2 договора аренды суд определяет в редакции ДИЗО Пуровского района.

Проверяя доводы истца ФИО1 относительно условий, содержащихся в Разделе 3 Договора аренды – Размер и условия внесения арендной платы, судом установлено, что в тексте данного Раздела договора в редакции Арендодателя ДИЗО Пуровского района действительно не указан размер арендной платы. Так, в п. 3.1 Договора закреплено, что размер ежегодной арендной платы устанавливается в соответствии с Расчетом арендной платы, (приложение 1), являющимся неотъемлемой частью договора. Между тем, ст. 22 п. 4 Земельного кодекса РФ прямо установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Таким образом, именно в договоре, а не в его приложениях, должна быть указана арендная плата за землю. Кроме того, ранее в договоре аренды земельного участка за ДД.ММ.ГГГГ год, заключенным между ФИО1 и ДИЗО Пуровского района, был указан размер арендной платы, следовательно, данное условие договора, кроме закона, установлено еще и обычаем делового оборота. Условие о размере арендной платы, т.е. цене договора, является одним из существенных условий договора, в силу положений ст.ст. 424, 432 ГК РФ. Возражения ответчика ДИЗО Пуровского района относительно данного требования истца не принимаются судом, т.к. размер арендной платы, установленный на основании Постановления Администрации ЯНАО от 6 декабря 2007 года № 568-А истец не оспаривает, а включение в текст договора указания на арендную плату не противоречит интересам сторон.

Таким образом, условия пункта 3.1 Договора аренды суд определяет в редакции истца ФИО1

Истец ФИО1 оспаривает дату фактического использования земельного участка, указанную ДИЗО Пуровского района – с ДД.ММ.ГГГГ, указывая, что фактическая дата его использования – ДД.ММ.ГГГГ. Между тем, в контексте данного условия договора данная дата имеет значение для начисления арендных платежей за прошлый период. Намерения, а равно права, в соответствии с законом, начислять платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ по условия оспариваемого договора, у ДИЗО нет, так как с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год ФИО1 пользовался спорным земельным участком на основании другого договора аренды, оплачивал арендную плату, сведений о наличии задолженности за пользование землей с ДД.ММ.ГГГГ года суду не представлено, а потому редакция ФИО1 не может быть принята. При этом дата начала использования ФИО1 земельного участка – с ДД.ММ.ГГГГ года, данным условием не оспаривается и не опровергается.

Между тем, данное условие договора суд оценивает в соответствии с положениями ст. 196 ч. 3 ГПК РФ, согласно которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Оснований выйти за пределы исковых требований у суда не имеется. Так как редакция условия пункта 3.3, предложенная ФИО1, не соответствует закону, суд определяет условие п. 3.3, предложенное Арендодателем – ДИЗО Пуровского района.

Оценивая доводы ФИО1 относительно условий пункта 3.4 Договора, суд признает их обоснованными. Так, Арендодатель в данном пункте предусматривает возможность одностороннего изменения им размера арендной платы без составления дополнительного соглашения сторон один раз в год в указанных в данном пункте случаях. Между тем, согласно ст. 450 п. 1 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ закреплено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ прямо предусмотрено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, законом не предусмотрено одностороннее изменение арендной платы за землю Арендодателем. В обычаях делового оборота, сложившегося между сторонами, и отраженного в пункте 3.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, также предусматривалось заключение дополнительного соглашения при изменении размера арендной платы. Арендатор не согласен на предоставление Арендодателю права изменять данное положение договора в одностороннем порядке, а потому данное условие не может быть согласовано в редакции ДИЗО Пуровского района. Следовательно, пункт 3.4 Договора суд определяет в редакции ФИО1, предусматривающей в данном случае заключение дополнительного соглашения.

По тем же основаниям суд соглашается с доводами истца ФИО1 относительно редакции п. 4.1.4 Раздела договора 4 «Права и обязанности сторон». Так, Арендодатель в данном пункте также предусмотрел свое право внесения в договор изменений и дополнений в случае внесения таковых в действующее законодательство. Так как данный пункт противоречит ст.ст. 450 и 452 ГК РФ, он не может быть согласован в редакции ДИЗО Пуровского района. Следовательно, данный пункт определяется судом в редакции ФИО1

Разрешая противоречия между сторонами относительно предложения Арендатора ФИО1 включить в договор аренды дополнительный пункт 4.2.4, согласно которому Арендодатель обязан не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, суд принимает во внимание возражение противоположной стороны на данное условие.

При этом, проанализировав сущность юридического понятия «хозяйственная деятельность», суд приходит к выводу, что данное условие противоречит разрешенному использованию земельного участка, предназначенного для размещения домов индивидуальной жилой застройки, и цели фактического использования – содержание и эксплуатации индивидуального жилого дома. Так, термин «хозяйственная деятельность» в праве аналогичен терминам «предпринимательская» и «экономическая» деятельность. Именно в таком значении используется данный термин в Жилищном Кодексе РФ, Водном Кодексе РФ, ФЗ «Об электроэнергетике», и в других федеральных законах, иных нормативных документах. Истец ФИО1 не сообщил об осуществлении им предпринимательской деятельности, о его видах, о возможности осуществления этой деятельность на земельном участке, предоставленном для эксплуатации жилого дома, а потому данное условие не соответствует закону и не может быть определено судом.

Также суд признает не соответствующим закону предложение истца ФИО1 о включении в текст договора аренды пункта 4.2.5 о том, что Арендодатель обязан возместить Арендатору убытки, связанные с передачей Арендатору участка, непригодного к использованию в соответствии с разрешенным использованием.

Данная правовая конструкция соответствует положениям Закона РФ «О защите прав потребителей», однако данный закон не регулирует отношения между органами местного самоуправления и арендаторами земельных участков. Возражения ответчика ДИЗОР Пуровского района по данному пункту суд признает обоснованными. Такое условие договора аренды земельного участка не предусмотрено законом, противоречит интересам Арендодателя, в связи с чем не может быть согласовано.

Истец ФИО1 предлагает дополнить Раздел 4.3 «Арендатор имеет право» договора аренды дополнительными пунктами 4.3.0 и 4.3.6., на включении которых возражает Арендодатель. В пункте 4.3.0 ФИО1 предлагает закрепить его право использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами и недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Арендодатель возражает на включение данного пункта. Оценив доводы сторон, суд признает, что данное условие договора аренды не может быть согласовано, так как его содержание противоречит закону. Часть 1 ст. 41 Земельного Кодекса РФ закрепляет, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса. Между тем, в названной статье отсутствует ссылка на право собственника использовать все, что находится над и под поверхностью участка. Так, ст. 40 п. 1 п.п. 1 ЗК РФ закрепляет право собственника использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ. Таким образом, данное условие не может быть согласовано, так как противоречит закону.

В предложенном дополнительном пункте 4.3.6. истец ФИО1 намерен закрепить его права как арендатора, в том числе право требовать возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему Арендодателем заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование арендуемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое арендатором использование земельного участка; требовать возмещения убытков в случае, если Арендодатель не предупредил Арендатора о правах третьих лиц на земельный участок, о которых Арендодатель не мог не знать в момент заключения договора; требовать от Арендодателя в случае обнаружения в процессе осуществления хозяйственной деятельности недостатков земельного участка возмещения своих расходов на устранение недостатков; уведомив Арендодателя, самостоятельно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков земельного участка, обнаруженных в процессе его использования.

Между тем, данные права Арендатора не предусмотрены действующим земельным законодательством. Аналогичные права законодатель предоставил потребителю в Законе РФ «О защите прав потребителя». В данном случае ФИО1 не является потребителем, а потому законных оснований для включения в договор аренды перечисленных истцом условий не имеется.

Оснований для закрепления в договоре прав Арендатора передавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления; отдавать арендные права в залог вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив; требовать досрочного расторжения Договора суд также не усматривает, т.к. они не являются существенными и обязательными условиями договора, а другая сторона – Арендодатель, не согласен на их включение в договор. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 421 ГК РФ, суд не находит оснований для определения разногласий в данной части в редакции ФИО1, и обязывания включения в договор пунктов 4.2 и 4.3.6.

Разрешая разногласия сторон относительно редакции пункта 4.4.6 Договора аренды, суд принимает во внимание, что истец ФИО1 намерен добровольно возложить на себя обязанность выполнять работы по озеленению участка ежегодно в весенний период на сумму руб. Так как данная обязанность прямо не предусмотрена ст. 13 Земельного Кодекса РФ, регулирующей содержание охраны земель, а Арендодатель не желает возлагать на Арендатора такой дополнительной обязанности, оснований для согласования данного условия договора в редакции ФИО1 суд не усматривает.

Следующие противоречия возникли у сторон относительно условия п. 6.1 Договора аренды, который закреплял, что все изменения и дополнения к договору оформляются Сторонами в письменной форме, кроме условий, предусмотренных пунктом 3.4. Так как пункт 3.4 Договора определен судом в редакции истца ФИО1, оспариваемый им пункт 6.1 по данному основанию также следует согласовать в редакции ФИО1, не предусматривающей возможность одностороннего изменения условий договора одной из сторон, в данном случае – Арендодателем.

Вместе с тем, в связи с тем, что судом не определено включение в договор аренды предложенного истцом ФИО1 пункта 4.3.6 Договора, условие пункта 6.2, закрепляющего основания и порядок расторжения договора аренды, следует сохранить в редакции Арендодателя ДИЗО Пуровского района, так кА истец ФИО1 предлагал дополнить его ссылкой на пункт 4.3.6.

Оценивая предложение истца ФИО1 о включении в договор дополнительного пункта 6.5 с перечислением оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендатора, суд находит его соответствующим положениям ст. 450 п. 2 ГК РФ, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, которые в целом совпадают с предложенной ФИО1 редакцией пункта 6.5. Но, так как другая сторона договора возражает на включение данных положений в договор, оснований для включения данного пункта в договор суд не усматривает, в соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ. Так, данные условия указаны в законе, и в случае необходимости истец вправе сослаться именно на них.

Следовательно, оснований для включения в договор дополнительного пункта 6.5 в редакции ФИО1 суд не усматривает.

Истец ФИО1 оспаривает запись в Расчете арендной платы за пользование земельным участком, являющейся приложением 1 к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой за использование земельного участка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ без правоустанавливающих документов арендатор обязуется вести плату за фактическое использование в размере руб. коп., заявляя, что он с этим не согласен.

Из представленных суду документов следует, что прежний договор аренды спорного земельного участка с ФИО1 был заключен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. С момента окончания этого договора ФИО1 продолжал использовать спорный земельный участок на основании распоряжения Администрации МО г. Тарко-Сале о продлении срока аренды земельного участка. Между тем, договор аренды земельного участка в установленном законом порядке сторонами на данный период времени не было заключен. При таких обстоятельствах доводы истца о необходимости проверки расчета суд признает разумными. Так, расчета названной суммы не приведено, нет ссылки на использованные тарифы. В связи с несогласием истца ФИО1 на оплату пользования землей за предыдущий период времени в размере, указанном ДИЗО Пуровского района в названном Расчете, являющимся, согласно пункта 3.1 Договора, его неотъемлемой частью, данное условие не может быть согласовано в редакции ДИЗО Пуровского района, т.к. противоречит положениям ст. 421 ГК РФ. Кроме того, положения гражданского законодательства о договорах аренды не предусматривают включения в них условий об оплате каких-либо задолженностей за предыдущий период взаимоотношения сторон. При этом ДИЗО Пуровского района вправе обратиться в суд с иском о взыскании с ФИО1 стоимости пользования землей за прошлый период, с обоснованием взыскиваемой суммы.

Таким образом, редакция Приложения № к договору аренды в части указания обязанности ФИО1 по уплате задолженности определяется судом в редакции ФИО1

В иске истец просит взыскать с ответчика ДИЗО Пуровского района компенсацию морального вреда в сумме руб. коп.

В судебном заседании истец ФИО1 уточнил, что оценил причиненный ему моральный вред в размере суммы, которую он излишне заплатил за аренду земельного участка по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 73), тогда как ранее в ДД.ММ.ГГГГ году оплатил земельный налог до ДД.ММ.ГГГГ года включительно.

Между тем, никаких сведений о том, каким его личным неимущественным правам причинен вред действиями ответчика, ФИО1 суду не сообщил, доказательств этому не представил. Пояснение ФИО1 о характере причиненных ему страданий из-за отсутствия заключенного договора аренды содержит информацию о нарушении его имущественных интересов.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Так как доказательств причинения ему морального вреда истец ФИО1 суду не представил, оснований для удовлетворения заявленного требования не имеется.

Разрешая встречный иск ДИЗО Пуровского района, суд принимает во внимание, что для истца заключение договора аренды земельного участка является обязательным. Суд также учитывает, что Арендатор ФИО1 пользуется земельным участком без правоустанавливающего документа с ДД.ММ.ГГГГ года, что, безусловно, нарушает права Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района.

Между тем, оснований для вывода, что ФИО1 уклонялся от заключения договора, суд не усматривает. Так, направление им протокола разногласий, передача преддоговорного спора на рассмотрение суда является реализацией предусмотренных законом гражданских прав, установленных ст. 446 ГК РФ.

Принимая во внимание, что разногласия по преддоговорному спору рассмотрены судом, договор аренды может быть заключен в согласованной редакции сторон. Между тем, оснований для отказа в удовлетворении иска суд не усматривает, т.к. исковые требования ДИЗО Пуровского района о понуждении ФИО1 заключить договор аренды земельного участка являются обоснованными, соответствуют закону, и подлежат удовлетворению. При этом требование подлежит удовлетворению частично, с учетом условий договора, определенных судом.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка и компенсации морального вреда, - удовлетворить частично:

Установить, что в редакции ФИО1 действуют следующие условия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ:

- Преамбула договора аренды в части необходимости указания даты и номера Положения, на основании которого действует Арендодатель;

Раздел 1. Предмет договора:

- пункт 1.1 в части необходимости указания площади участков земли, покрытого водой и находящегося под зданиями;

Раздел 3 «Размер и условия внесения арендной платы»:

- пункт 3.1 в части необходимости указания размера арендной платы;

- пункт 3.4;

Раздел 4 «Права и обязанности сторон»:

- пункт 4.1.4;

Раздел 6 «Изменение, расторжение и прекращение Договора»:

- пункт 6.1;

Приложение № к договору аренды.

Установить, что все остальные условия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ действуют в редакции Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 о компенсации морального вреда, - отказать.

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района к ФИО1 - удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 заключить договор аренды земельного участка с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом определенных судом условий договора.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Пуровский районный суд в течение 10 дней со дня вынесения решения суда в окончательной форме. Решение суда в окончательной форме с учетом выходных дней будет изготовлено 09 августа 2011 года.

Решение может быть обжаловано в суд надзорной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу при условии, что исчерпаны иные установленные ГПК РФ способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.

Председательствующий