Гражданский кодекс часть 1

Мытищинский городской суд в составе редседательствующей судьи Наумовой С.Ю., при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа <адрес> об обязании заключить соглашение об исключении из числа арендаторов по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Мытищинский городской суд <адрес> с исковым заявлением к Администрации городского округа <адрес>, в котором просит суд обязать ответчика заключить соглашение об исключении истца из числа арендаторов по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «<адрес>», ФИО1 и ООО «МФИО6» (ИНН №) был заключён договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №.

Согласно указанному договору, Муниципальное образование «<адрес>» предоставило за плату во временное владение и пользование земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на пересечении Олимпийского проспекта и <адрес>.

Вышеуказанный договор аренды земельного участка заключён с истцом на основании ст.пп.9 п.2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ в связи с наличием у истца права собственности на нежилое помещение с К№ в здании, расположенном на данном земельном участке.

Договор аренды заключён на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец полагает, что в связи с отчуждением, принадлежавшего истцу на праве собственности, указанного выше нежилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для использования земельного участка по договору аренды в соответствии с целью и условиями его предоставления у истца на сегодняшний день не имеется.

После продажи, принадлежавшего истцу нежилого помещения она обратилась в Администрацию городского округа Мытищи с просьбой прекратить с ней арендные отношения, вытекающие из вышеуказанного договора (Вх.№-ОГ № от ДД.ММ.ГГГГ.).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ (исх. № №) Арендодатель отказался прекратить арендные отношения, одновременно предложив истцу оформить с новым собственником соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении, просила исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом, представил письменный отзыв на иск, в котором просил отказать в удовлетворении иска, просил о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Третье лицо - ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом, предоставил письменный отзыв на иск, где указал на то, что требования ФИО1 об исключении её из числа арендаторов земельного участка с кадастровым номером №, подлежат удовлетворению, в связи с тем, что после отчуждения расположенного на данном земельному участке нежилого помещения, у истца отпали основания для использования указанного земельного участка в соответствии с установленными в договоре аренды целями.

Третье лицо ООО «ФИО7» в судебное заседание не явилось, о дате, времени и месте судебного заседания извещалось надлежащим образом. В связи с чем, дело было рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав стороны объяснения истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «<адрес>», ФИО1 и ООО «ФИО8» (ИНН №) был заключён договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №.

Согласно указанному договору Муниципальное образование «<адрес>» предоставило за плату во временное владение и пользование земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, на пересечении Олимпийского проспекта и <адрес>.

Вышеуказанный договор аренды земельного участка заключён с истцом на основании ст.пп.9 п.2 ст.39.6, ст.39.20 Земельного Кодекса РФ в связи с наличием у последней права собственности на нежилое помещение с К№ в здании, расположенном на данном земельном участке.

Договор аренды заключён на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объёме, что были и у прежнего собственника.

Согласно толкованию названных норм права, приведённому в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от ДД.ММ.ГГГГ№), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При этом, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснено, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 был заключён договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью № кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> проведена государственная регистрация права собственности на указанное нежилое помещение. На основании чего, в настоящее время ФИО4 является правообладателем данного объекта недвижимости.

После продажи принадлежавшего истцу нежилого помещения последняя обратилась в Администрацию городского округа Мытищи с просьбой прекратить со ней арендные отношения, вытекающие из вышеуказанного договора (Вх.№ от ДД.ММ.ГГГГ.)

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ (исх. № И№) Арендодатель отказался прекратить арендные отношения, одновременно предложив истцу оформить с новым собственником соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды.

В соответствии с п.1 ст.308 Гражданского Кодекса РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

Ст.39.20 Земельного Кодекса РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, если арендаторы являются собственниками объектов недвижимости, которые расположены на неделимом земельном участке. Такой договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды лиц, ставших правообладателями здания, сооружения или помещений, в результате каких - либо сделок или по иным основаниям.

Пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного Кодекса РФ предусмотрена возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу.

Таким образом, при передаче прав и обязанностей происходит замена стороны договора в целом. Возможность передачи части прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Земельным Кодексом РФ не предусмотрена.

Кроме того, п.9 ст.39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрен иной механизм замены лица в договоре аренды земельного участка, заключённого с множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая изложенное, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии дало разъяснение, что новому правообладателю объекта недвижимости, расположенного на неделимом земельном участке, для вступления в договор аренды, заключённый с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо составить с арендодателем соглашение о вступлении в договор аренды как лица на стороне арендатора.

Данное соглашение подлежит государственной регистрации, если сам договор аренды подлежал государственной регистрации и срок его действия не истек.

Более того, такой механизм так же предусмотрен Договором аренды земельного участка №.

А именно, пунктом 1.6. Договора предусмотрено вступление и исключение иных собственников (пользователей) недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, путём заключения с такими собственниками (пользователями) соглашений о присоединении или исключении из договора аренды.

При этом получение согласия других арендаторов при заключении таких соглашений не требуется (п. 1.6. Договора).

В результате отказа арендодателя от оформления соглашения об исключении истца из договора аренды, в настоящее время последняя по прежнему является его стороной и несёт обязанности, вытекающие из данного договора, в отсутствии на то каких-либо правовых оснований, что является нарушением прав истца в части необходимости несения обязательства по уплате арендных платежей за земельный участок, который фактически ею не используется.

Таким образом, суд удовлетворяет требования ФИО1 об обязании заключить соглашение об исключении из числа арендаторов по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа <адрес> об обязании заключить соглашение об исключении из числа арендаторов по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора - удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа <адрес> заключить соглашение об исключении ФИО1 из числа арендаторов по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский городской суд через Мытищинский городской суд Москвы в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме — ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Наумова С.Ю.