Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Сургутского городского суда гражданское дело № 2-5909/2018 по иску ФИО3 к ООО «Салаир» о регистрации договора долевого участия в строительстве,

установил:

Истец ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Салаир» о регистрации договора долевого участия в строительстве.

Свои требования мотивирует тем, что 20.07.2011 года между ООО «Салаир» и ФИО3 был заключен договор № участия в долевом строительстве объекта. Согласно п. 1.1. Договора Застройщик (ответчик) обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства Дольщику, а последний обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости. Объектом долевого строительства является - индивидуальный 2-х этажный жилой дом коттеджного типа с мансардой №, площадью 365,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, (п. 1.2. Договора). Согласно справке ООО «Салаир» от 08.06.2018 года ФИО3, в полном объеме произвел оплату долевых взносов на основании договора участия в долевом строительстве объекта от 20.07.2011г. ООО «Салаир» не имеет финансовых претензий в отношении вышеуказанного договора к ФИО3. Таким образом, истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве объекта № от 20.07.2011г. Истец неоднократно обращался к ответчику с устными просьбами и письменными уведомлениями о необходимости - произвести регистрацию договора долевого строительства объекта, организовать явку надлежаще уполномоченного представителя застройщика для подачи совместного заявления. Ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. 16.10.2015 г. между сторонами подписан акт приема-передачи объекта строительства. Однако, до настоящего момента договор долевого участия в строительстве не зарегистрирован в установленном порядке, ввиду неявки уполномоченного представителя Застройщика (ответчика) для подачи совместного заявления с дольщиком. 14.05.2018 года истцом было получено уведомление Росреестра о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, по причине того, что заявление на государственную регистрацию указанного договора от имени ООО «Салаир» не предоставлено, что препятствует проведению регистрации. Истец полностью произвел оплату по договору долевого участия в строительстве объекта, при этом произвести государственную регистрацию сделки во внесудебном порядке не представляется возможным, так как ООО «Салаир» уклоняется от государственной регистрации сделки, не предоставляет документы в регистрирующий орган. Более того, регистрирующим органом, в качестве причины к приостановлению регистрации договора участия в строительстве указано на обстоятельство о том, что «в связи с тем, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие, проведение государственной регистрации договора долевого участия не представляется возможным».

Истец просит суд произвести регистрацию договора № участия в долевом строительстве объекта от 20.07.2011 года заключенного между ООО «Салаир» и ФИО3 в отношении объекта - индивидуальный 2-х этажный жилой дом коттеджного типа с мансардой №, площадью 365,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, без участия представителей ООО «Салаир», без учета арестов и запрещений, наложенных в отношении имущества и имущественных прав данного Общества.

Истец в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца заявленные исковые требования поддержал согласно доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика предъявленные исковые требования не признал, представил отзыв на исковое заявление, согласно которого не признание иска обосновывает тем, что в связи с затруднительным финансовым положением компании и отсутствия в штате количества сотрудников позволяющего организовать представительство ООО «Салаир» при регистрации договоров долевого участия в строительстве, ответчик не имел возможности исполнить требования истца изложенные в письменных обращениях о явке в регистрирующий орган для совместной регистрации договора № от 20.07.2011г. ООО «Салаир», признает заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре в суд не явился, представил отзыв на исковое заявление, согласно которого при проведении правовой экспертизы было установлено, что между ООО «Салаир» (застройщик) и ФИО3 (дольщик) заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.07.2011 года. Заявление на государственную регистрацию указанного договора от имени ООО «Салаир» не представлено, что препятствует проведению регистрации. Также обращают внимание, что имеются иные основания для приостановления государственной регистрации. По сведениям ЕГРН срок Договора аренды земельного участка № от 29.10.2008 года, дата регистрации 02.12.2008 года, №, на основании которого Застройщику - ООО «Салаир» был предоставлен вышеуказанный земельный участок, истек 31.12.2016 года. Запись об аренде прекращена 16.12.2017 года. По требованию п. 11 ст.4 Закона о долевом участии к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В связи с тем, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие, проведение государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве № от 20.07.2011 не представляется возможным. Таким образом, исковые требования не затрагивают прав Управления, просят рассмотреть дело без участия представителя.

Дело рассмотрено в отсутствие истца и представителя третьего лица в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствие с данным договором, в порядке предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

В силу статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Частью 1 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Перечень документов необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве установлен частью 2 статьи 48.

В соответствии с п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В судебном заседании установлено, что 20.07.2011 года между ООО «Салаир» и ФИО3 был заключен договор № участия в долевом строительстве объекта.

Согласно п. 1.1. Договора Застройщик (ответчик) обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства Дольщику, а последний обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.

Объектом долевого строительства является - индивидуальный 2-х этажный жилой дом коттеджного типа с мансардой №, площадью 365,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, (п. 1.2. Договора).

Согласно справке ООО «Салаир» от 08.06.2018 года ФИО3, в полном объеме произвел оплату долевых взносов на основании договора участия в долевом строительстве объекта от 20.07.2011г. ООО «Салаир» не имеет финансовых претензий в отношении вышеуказанного договора к ФИО3.

Таким образом, истец полагает, что надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве объекта № от 20.07.2011 года.

Истец согласно его доводам неоднократно обращался к ответчику с письменными уведомлениями о необходимости произвести регистрацию договора долевого строительства объекта, организовать явку надлежаще уполномоченного представителя застройщика для подачи совместного заявления.

Ответчиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, однако оригинала разрешения с датой получения разрешения стороны не представляют. При этом акт передачи оконченного строительством объекта датирован 16.10.2015 года.

05.05.2018 года истец обратился в Сургутский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

14.05.2018 года истцу направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации до 14.08.2018 года по причине прекращения действия договора аренды земельного участка, а также отсутствия заявления о государственной регистрации со стороны застройщика.

Суд предлагал сторонам при подготовке дела к рассмотрению, в том числе, представить документы на ввод объекта в эксплуатацию, платежные документы подтверждающие дату исполнения денежных обязательств между сторонами по договору долевого участия в строительстве, почтовые отправления претензий и заявлений истца в адрес ответчика о регистрации договора, доказательства препятствующие защите нарушенных прав истца о регистрации договора до ввода объекта в эксплуатацию, поскольку данные доказательства могут подтвердить факт заключения договора долевого участия в строительстве и исполнения по нему обязательств до ввода объекта в эксплуатацию и оформления прав на объект долевого участия в строительстве.

Заключение договора долевого участия в строительстве, его исполнение после ввода объекта в эксплуатацию, влечет иные последствия для сторон и не подпадает по действие Закона о долевом участии в строительстве, поскольку указанная сделка носит характер купли-продажи имущества с обязательствами установленные Налоговым кодексом РФ в части уплаты налога на продажу имущества.

Несмотря на признание требований ответчиком, суд полагает не доказанным факт возникших спорных отношений между сторонами в период строительства до ввода объекта в эксплуатацию.

Не явка ответчика в регистрирующий орган, не является единственным препятствие для регистрации сделки, о чем указано в уведомлении о приостановлении регистрации от 14.05.2018 года.

Доказательств устранения таких препятствий, стороны не представляют.

В соответствии со ст.10 ГК РФ не допускается злоупотребления правами в любой форме и в том числе путем совершения действий направленных на уклонение от уплаты обязательных платежей и налогов, действий направленных на причинение ущерба другим лицам.

Как правильно указал представитель третьего лица- регистрирующего органа, стороны не представили доказательств не возможности регистрации договора долевого участия в строительстве при соблюдении требований для такой регистрации сделки и предоставлении полного пакета документов и в том числе документов связанных с арендой земли находящейся в муниципальной собственности. Не представлены такие доказательства и в суд.

Данные обстоятельства при отсутствии возражений со стороны ответчика указывают, что истец избрал не надлежащий способ защиты нарушенного права поскольку основанием для приостановление регистрации является прежде всего не представление заявителем в регистрационный орган полного пакета документов необходимых для регистрации.

Обще известным фактом является, возбуждение в отношении ответчика сводного исполнительного производства и ареста всех активов и счетов ответчика, что также указывает на злоупотребления правами ответчика, не регистрирующего имущество после ввода объекта в эксплуатацию в 2015 году в установленном законом порядке и который пытается реализовать свое имущество в обход имеющегося сводного исполнительного производства с целью причинения ущерба взыскателям по сводному исполнительному производству.

При указанных обстоятельствах требование истца о регистрации договора долевого участия в строительстве № от 20.07.2011 года заключенного в отношении объекта –индивидуальный 2-х этажный жилой дом коттеджного типа с мансардой №, площадью 365,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, без участия представителей ООО «Салаир», без учета арестов и запрещений, наложенных в отношении имущественных прав ООО «Салаир», подлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98-103, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Салаир» о регистрации договора долевого участия в строительстве № от 20.07.2011 года заключенного в отношении объекта –индивидуальный 2-х этажный жилой дом коттеджного типа с мансардой №, площадью 365,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, без участия представителей ООО «Салаир», без учета арестов и запрещений, наложенных в отношении имущественных прав ООО «Салаир» - полностью отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа- Югры через Сургутский городской суд в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Н. Хуруджи

Копия верна: В.Н.Хуруджи