Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к обществу с ограниченной ответственности «94 Квартал» о признании недействительным пункта договора управления многоквартирным домом, применения последствий недействительности в виде обязании ответчика произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома,

установил:

истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 обратились в суд к обществу с ограниченной ответственности «94 Квартал» о признании недействительным пункта договора управления многоквартирным домом, применения последствий недействительности в виде обязании ответчика произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. В обоснование иска указано, что истцы являются собственниками жилых помещений многоквартирного дома (далее – МКД) ...... 31.03.2008 между собственниками жилых помещений в МКД и ООО «94 Квартал» (далее по тексту – управляющая организация) заключен договор управления общим имуществом МКД. Полагают, что второй абзац п. 4.1.1 договора управления МКД, разрешающий управляющей организации самостоятельно изменять (устанавливать) плату за обслуживание общего имущества дома, противоречит действующему жилищному законодательству. Просят признать второй абзац п. 4.1.1. договора управления МКД недействительным; применить последствия недействительности данного пункта управления домом в виде понуждения ответчика произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества МКД исходя из тарифа, принятого собранием собственников (протокол от 26.05.2009) в размере ..... за 1 кв.м занимаемой площади.

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 извещены надлежащим образом, в суд не явились.

Представитель истцов по доверенности ..... являющийся членом потребительского общества «Сфера», в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить по заявленным основаниям.

Представитель ответчика ООО «94 Квартал» ..... в удовлетворении иска просил отказать. Ходатайствовал о применении последствий пропуска истцами срока исковой давности.

Третье лицо Администрация муниципального образования «Северодвинск» в суд представителя не направил, извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с нормами действующего жилищного законодательства (статьи 161 и 162 Жилищного кодекса РФ) договор управления многоквартирным домом - это соглашение между собственниками помещений в многоквартирном доме (заказчик) и управляющей организацией (исполнитель), в силу которого исполнитель обязуется обеспечить содержание общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг заказчику, а заказчик - оплатить соответствующие работы (услуги) исполнителя. Обеспечение содержания общего имущества, равно как и организация предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме, предполагает осуществление управляющей организацией комплекса работ и услуг, в том числе организационного и информационного характера, перечень которых определяется на основании нормативных актов и по соглашению сторон договора управления многоквартирным домом и обусловлен рядом объективных и субъективных факторов.

В связи с этим особенностью договора управления многоквартирным домом является зависимость его предмета и иных условий (в частности, условия о цене) от характеристик конкретного многоквартирного дома (уровня его благоустроенности, состава общего имущества, года и типа постройки и т.д.), изменяющихся потребностей в содержании и ремонте отдельных элементов различных составляющих общего имущества многоквартирного дома, наличия непосредственных договорных связей собственников помещений в многоквартирном доме с ресурсоснабжающими организациями, общих ожиданий и представлений собственников жилых помещений об уровне комфорта, благоустроенности, безопасности, которые должны обеспечиваться управляющей организацией в многоквартирном доме и прилегающей к нему территории и т.д. Достижение цели договора управления многоквартирным домом - поддержание общего имущества собственников помещений в надлежащем состоянии - в значительной степени зависит от учета указанных обстоятельств при согласовании сторонами договора управления многоквартирным домом условия о его цене.

Часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, рассматриваемая в системной связи с другими нормами данного Кодекса, в том числе с частью первой статьи 39, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, и с частью первой статьи 156, согласно которой плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также с учетом специфики договора управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 162), направлена на поддержание указанного имущества в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, предусматривает определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации, основанных, в соответствии с требованиями пункта 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491), на оценке характеристик данного дома (состава, конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния, геодезических, природно-климатических условий расположения и т.д.).

Как видно из материалов дела, очередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...> ....., оформленным протоколом № 1 от 31.03.2008, выбрана управляющая организация - ООО «94 Квартал», утвержден договор управления с ООО «94 Квартал», в том числе условия договора в виде цены договора – 1,07 руб. за 1 кв.м. за услуги и работы по управлению; 9,54 руб. за 1 кв.м. за содержание общего имущества в многоквартирном доме; 1,85 руб. за 1 кв.м. за текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме; 12,73 руб. с одного человека в месяц за услуги по вывозу ТБО; срок действия договора – 3 года, начиная с 01.03.2008.

Договором управления предусмотрено, что цена договора управления определяется на общем собрании собственников помещений, устанавливается в размере стоимости услуг, работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (кроме капитального) общего имущества, перечень и объем которых определяется в соответствии с договором и действует на период выполнения Управляющей организацией установленного договором объема и перечня работ, услуг.

В случае изменения органами местного самоуправления платы за жилое помещение (для нанимателей муниципальных жилых помещений) Управляющая организация имеет право в одностороннем порядке изменить цену договора пропорционально состоявшемуся изменению цен (тарифов) соответственно для собственников жилых (нежилых) помещений (п. 4.1.1).

С учетом правового анализа условий указанного договора следует, что собственниками помещений установлен размер платы за содержание дома сроком на три года, а также определены условия и порядок, при наступлении которых управляющая организация имеет право на изменение стоимости услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.

Указанные условия договора не противоречат положениям статьи 156 Жилищного кодекса РФ, относящей определение размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме к компетенции общего собрания.

При таких обстоятельствах суд не может признать недействительным второй абзац п. 4.1.1 указанного договора, в связи с чем отказывает истцам в удовлетворении заявленного требования.

Согласно протоколу № 1 очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: город Северодвинск, ..... от 26.05.2009, внесены изменения в приложение № 7 договора управления, в том числе установлена плата за услуги и работы по управлению 1,56 руб. за 1 кв.м, за содержание общего имущества в многоквартирном доме 14,55 руб. за 1 кв.м, за текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме 2,30 руб. за 1 кв.м. с 01.07.2009.

Указанные тарифы и цены истцы просят применить при обязании ответчика произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества МКД.

Вместе с тем, в соответствии с протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД по адресу: город Северодвинск, ..... от 28.05.2012, внесены изменения в приложение № 7 договора управления, в том числе установлена плата за услуги и работы по управлению 1,61 руб. за 1 кв.м, за содержание общего имущества в многоквартирном доме 16,74 руб. за 1 кв.м, за текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме 3,84 руб. за 1 кв.м., а всего 22,19 руб. с 01.07.2012.

Внеочередным собранием собственников помещений в МКД от 28.05.2012 установлены иные тарифы и цены по содержанию МКД, что не противоречит договору управления с ООО «94 Квартал».

Таким образом, суд отказывает истцу в удовлетворении требования о производстве перерасчета на основании тарифа, принятого собственниками на собрании 26.05.2009, не только в связи с тем, что данное требование является производным от основного, но и потому, что собранием собственников МКД 28.05.2012 тарифы и цены были пересмотрены.

Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о применении последствий пропуска истцами срока исковой давности.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня.

В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из материалов дела истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 являются собственниками жилых помещений в МКД по адресу: город Северодвинск, ..... более трех лет, узнали о возможном нарушении своего права с даты начисления платы за содержание и ремонт общего имущества, что также составляет более трех лет, истцы оспаривают договор от 31.03.2008.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцы пропустили срок исковой давности. Уважительных причин для восстановления данного срока суд не находит. Поскольку требование о производстве перерасчета является производным от основного, то суд отказывает истцам в удовлетворении иска в полном объеме также в связи с пропуском истцами срока исковой давности.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к обществу с ограниченной ответственности «94 Квартал» о признании недействительным пункта договора управления многоквартирным домом, применения последствий недействительности в виде обязании ответчика произвести перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: судья В.В. Ноздрин