Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Сити Инвест Строй» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к «Сити Инвест Строй» о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу <адрес> в виде <данные изъяты> квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., строительный №, находящуюся в строительных осях <данные изъяты> указав в обоснование требований, что между ней и ООО «Петродом» заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому стороны договорились, что в будущем ООО «Петродом» и ФИО2, после ввода дома в эксплуатацию, должны заключить основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры общей (строительной) площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес>.

Согласно предварительному договору, квартира продавалась за сумму <данные изъяты> рублей.

Истцом условие по оплате выполнено в полном объеме. Срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, установленный в договоре, первый квартал ДД.ММ.ГГГГ

В настоящее время собственником спорной квартиры стало ООО «Сити Инвест Строй» на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении мирового соглашения между ООО «Петродом» и ООО «Сити Инвест Строй».

По условиям мирового соглашения ООО «Петродом» в счет возмещения задолженности перед ООО «Сити Инвест Строй» передало в собственность земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, и жилой дом, незавершенный строительством <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, степень готовности <данные изъяты>%, литер № по адресу: <адрес>, т.е. в отношении дома, по которому существуют обязательства о заключении договора купли-продажи трехкомнатной квартиры со строительным №

Однако предварительный договор, заключенный между ООО «Петродом» и истцом, до настоящего времени не расторгнут и не оспорен, поэтому в результате перехода права собственности на жилой дом у ООО «Сити Инвест Строй» возникло обязательство перед истцом по исполнению предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Петродом» и ФИО2

Истец указывает, что согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, порядок признания помещения жилым, установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 №47.

Согласно указанному постановлению жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Приобретенная по предварительному договору купли-продажи трехкомнатная квартира по адресу <адрес>, полностью соответствует нормам закона и требованиям постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, безопасна и пригодна для проживания, что подтверждается заключением специалиста от ДД.ММ.ГГГГ№.

Полагает, что на возникшие правоотношения распространяются нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поскольку основаны на возникновении у нее права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств не введен в эксплуатацию в установленном порядке.

Истец в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, предоставили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержал по мотивам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Сити Инвест Строй», а также конкурсный управляющий ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Петродом», в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом.

С учетом положений ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ определено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ следует, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1).

Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 04 декабря 2013 г., следует что, лицо, которое внесло предоплату по предварительному договору купли-продажи квартиры, вправе требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.В соответствии с правоприменительной практикой, сложившейся на момент рассмотрения дела, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного суда РФ 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцами и застройщиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Петродом» и ФИО2 заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> по условиям которого продавец обязуется с покупателем заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры в строящемся жилом доме, имеющим строительный адрес <адрес> а покупатели обязуются купить квартиру в срок и на условиях, установленных договором, с основными проектными характеристиками квартиры: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., с ориентировочным сроком ввода объекта в эксплуатацию – первый квартал ДД.ММ.ГГГГ

По условиям договора продажная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб. (пункт 3.1.), продавец обязуется передать квартиру по акту приема-передачи в течение <данные изъяты> дней с момента полной оплаты покупателем суммы, предусмотренной п.3 договора (п.2.1.1.), в течение <данные изъяты> дней с момента подписания акта приема-передачи квартиры совместно с покупателем подать заявление, произвести зависящие от него действия для регистрации перехода права собственности на квартиру, право собственности на квартиру возникает у покупателя после полной оплаты стоимости настоящего договора со дня государственной регистрации данного договора купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 8 предварительного договора, в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по договору покупатель выплачивает продавцу единовременно или в рассрочку на расчетный счет (или в кассу) продавца, в порядке, установленном п.8.1. договора, денежную сумму в размере, равном продажной стоимости квартиры, что составляет <данные изъяты> руб.

Согласно п.9 договора, продавец предоставляет покупателю право безвозмездного пользования квартирой до момента заключения основного договора с правом текущего ремонта, но без права произведения перепланировки. Передача квартиры продавцом покупателю производится по акту приема-передачи квартиры в пользование в течение <данные изъяты> дней со дня ввода объекта в эксплуатацию по акту Государственной приемочной комиссией при полном исполнении покупателем условий п.8 договора.

Договор является предварительным. В случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи квартиры, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить основной договор в судебном порядке (п.13).

ФИО2 денежные средства по договору выплачены ООО «Петродом» в полном объеме.

Жилой дом, незавершенный строительством, по казанному выше строительному адресу с ДД.ММ.ГГГГ принадлежал на праве собственности ООО «Петродом», готовностью дома <данные изъяты>%, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по названному адресу также принадлежал на праве собственности ООО «Петродом» с ДД.ММ.ГГГГ.

На основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № право собственности на <данные изъяты> жилой дом, незавершенный строительством, готовностью <данные изъяты>% общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №. лит.№ кадастровый № и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с местоположением по адресу: <адрес>, перешло от ООО «Петродом» к ООО «Сити Инвест Строй», право собственности на имя ООО «Сити Инвест Строй» зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; администрация <адрес> выдала ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сити Инвест Строй» разрешение на строительство.

Право собственности на спорный объект недвижимости за каким-либо лицом в настоящее время не зарегистрировано.

Таким образом, из материалов дела следует, что финансирование спорного объекта недвижимости осуществлено истцом в общей сумме <данные изъяты> рублей, что составляет продажную стоимость квартиры по договору.

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, согласной которой, исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона.

В силу ч. 2 ст. 12 ФЗ №214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

С учетом изложенного, суд полагает установленным факт инвестирования истцом денежных средств в строительство спорного жилого помещения в рамках поименованного сторонами предварительного договора купли-продажи.

Договор, заключенный между ФИО2 и ООО «Петродом», в настоящее время не расторгнут, не оспорен в установленном законом порядке.

Спорный объект недвижимости представляет собой объект незавершенного строительства (<данные изъяты>% готовности) по адресу <адрес> в виде <данные изъяты> квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., строительный №, находящуюся в строительных осях №

При таких обстоятельствах, с учетом наличия договорных отношений с организацией, осуществляющей застройку жилого дома, с учетом выполнения истцом обязанности по внесению денежных средств по договору, с учетом того, что квартира фактически построена, у суда имеются основания для признания за ФИО2 права собственности на объект незавершенного строительства.

Руководствуясь ст. ст. 218 ГК РФ, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Сити Инвест Строй» о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, паспорт гражданина РФ № выдан УВД <адрес>ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной по адресу <адрес>, право собственности на долю в объекте незавершенного строительства по адресу <адрес> в виде <данные изъяты> квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., строительный №, находящуюся в строительных осях №

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Ленинградского областного суда через Тосненский городской суд Ленинградской области в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме (мотивированного) 02 марта 2018 года.

Судья И.А. Петрова