Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «УниЦентр» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «УниЦентр» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды.

В обоснование заявленных требований указав, что между ООО «Марбас Консалтинг» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения №, находящееся на первом этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>. Арендодатель надлежащим образом выполнил свои обязательства по договору и передал помещение по акту приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2.2 договора по истечении срока аренды и при условии, что арендатор исполняет все свои обязательства по договору добросовестно, договор может быть продлен на тот же срок на условиях, установленных арендодателем. В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению продлить срок аренды путем заключения нового договора аренды нежилых помещений № № от ДД.ММ.ГГГГ. Истец указывает, что надлежащим образом выполнил свои обязательства по договору и передал помещение по акту приема-передачи помещения от 12.12.2014 ответчику. Арендодатель распоряжался помещением на основании агентского договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО2, владеющей помещением на праве собственности. В соответствии с п. 4.1.3. договора арендатор обязуется своевременно уплачивать арендную плату и иные платежи в соответствии с условиями договора. В соответствии с п. 5.1.1 договора, платежи постоянной части арендной платы за пользование помещением составляют 8 640 рублей. В соответствии с п. 5.1.2. договора, переменная часть арендной платы – платеж за действия, совершаемые арендодателем согласно п. 3.1.5 договора. Фактическое потребление ресурсов определяется по счетам поставщиков ресурсов, с учетом фактически потребленных коммунальных услуг согласно показаниям приборов учета, где это возможно, или пропорционально площади занимаемого арендатором помещения. В соответствии с п. 3.1.5 договора арендодатель обязуется от своего имени, но за счет арендатора организовать электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора, уборку мест общего пользования, обслуживание инженерных сетей, для чего заключать договоры со специализированными организациями - поставщиками коммунальных услуг (вода, тепло, водоотведение), энергосбытовыми компаниями, прочими организациями, обеспечивающими содержание и обслуживание помещения арендатора, а также для поддержания здания в надлежащем состоянии.

В соответствии 5.2. договора платежи постоянной части арендной платы по договору уплачиваются арендатором ежемесячно авансовым платежом в срок не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Согласно п. 8.3. договора, в случае просрочки уплаты платежей, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ арендодатель принял помещение в одностороннем порядке по акту возврата помещения на основании п. 10.1.2. договора. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МАРБАС Консалтинг» и ООО УниЦентр» подписан договор об уступке права требования № по договору аренды нежилых помещений №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ООО «УниЦентр» приняло право требование первоначального кредитора к ФИО1. Представитель истца указывает, что в связи с имеющейся у ответчика переплатой за арендные платежи по договору за декабрь 2014 года в размере 8 640 рублей, ей зачтена данная сумма в счет арендной платы по договору за январь 2016 года, в связи с неоплатой арендной платы в январе 2016 года. Всего ФИО1 за период с декабря 2014 года по март 2016 года начислено по договору арендных платежей на сумму 134 895 рублей 49 копеек, из который ею оплачено 117 894 рублей. Таким образом, задолженность по оплате арендных платежей по договору за февраль, март 2016 года образовалась в размере 17 001 рубль 29 копеек.

Размер неустойки по оплате арендных платежей по договору составил 20 401 рубль 5 копеек (17 001,29 х 600дн. х 0,2% пени за каждый день просрочки = 20 401 рубль 5 копеек).

Истец ссылается на то, что у ответчика также имеется задолженность по оплате коммунальных услуг, согласно актам ООО «УК «Уют Плюс» в размере 22 012 рублей 38 копеек, которая образовалась за фактически потребленные коммунальные услуги за период с марта 2014 года по март 2016 года.

В соответствии 5.2. договора платежи переменной части арендной платы по Договору уплачиваются арендатором ежемесячно, единым платежом в срок не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента выставленного счета от арендодателя.

Размер неустойки по оплате коммунальных платежей 22 232 рублей 5 копеек. Сумма, на которую начисляется пеня 22 012 рублей 38 копеек. Период начисления неустойки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (505 дн.). Размер пени 0.2 % за каждый день просрочки. Сумма пени: 22 012,38 х 505 дн. х 0,2% = 22 232 рубля 5 копеек.

В адрес ФИО1 истцом направлено уведомление №-МКО от 29.10.2016 о переходе прав по договору аренды нежилых помещений № № от ДД.ММ.ГГГГ, которое было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Также в адрес ответчика была направлена претензия исх. № от ДД.ММ.ГГГГ с требованием оплатить сумму долга по договорам, которая была возвращена почтовым органом с отметкой об истечении срока хранения.

С учетом изложенного, истец просил суд взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УниЦентр» задолженность в размере 39 013 рублей 67 копеек, а также неустойку за просрочку уплаты платежей в размере 42 634 рубля, а также возврат госпошлины в сумме 2 649 рублей.

В судебном заседании представитель истца – ФИО3 поддержала исковые требования в полном объеме.

Ответчица ФИО1 иск не признала, указав, что истец не уведомил ее об уступке права требований. Также указала, что спорное нежилое помещение было освобождено ею 12.01.2016, поэтому она не должна нести обязательства по оплате коммунальных платежей и арендной платы за февраль и март 2016 года.

Исследовав письменные материалы дела, представленные доказательства, заслушав истца, а также ответчика, не выходя за рамки заявленных требований, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснования своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 625 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) общие положения об аренде применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

Согласно положениям ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В предмет доказывания по делам о взыскании задолженности по договору аренды входят следующие обстоятельства: факт заключения договора аренды, факт передачи имущества, согласование сторонами условий о сроке договора и размере арендной платы, исполнение договора.

Из материалов дела видно, что между ООО «Марбас Консалтинг» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды нежилого помещения № МК-11/2013, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения №, находящегося на первом этаже здания, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.9-16).

Арендодатель надлежащим образом выполнил свои обязательства по договору и передал помещение по акту приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).

В соответствии с п. 2.2 данного договора по истечении срока аренды и при условии, что арендатор исполняет все свои обязательства по договору добросовестно, договор может быть продлен на тот же срок на условиях, установленных арендодателем. В связи с чем, 12.12.2014 стороны пришли к соглашению продлить срок аренды путем заключения нового договора аренды нежилых помещений № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18-24). Арендодатель надлежащим образом выполнил свои обязательства по договору и передал помещение по акту приема-передачи помещения от 12.12.2014 ответчику (л.д.25).

Арендодатель распоряжался помещением на основании агентского договора № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26-28), заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО2, владеющей помещением на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 16-АМ №, выданным УФС ГРКиК по РТ ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д.29).

В соответствии с п. 4.1.3. договора от 12.12.2014 арендатор обязуется своевременно уплачивать арендную плату и иные платежи в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 5.1.1 договора от 12.12.2014 постоянная часть арендной платы за пользование помещением составляет 8 640 рублей.

В пункте 2.1. договора от 12.12.2014 определено, что срок аренды начинается с момента подписания акта приема-передачи, то есть с 12.12.2014 и продолжается в течение 11 календарных месяцев. В пункте 2.2. договора предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться арендованным объектом, а арендодатель не возражает против этого (не направлено уведомление об стечении срока аренды с требованием об освобождении объекта), то договор считается возобновленным на неопределённый срок, на условиях, существующих на день окончания срока аренды объекта. Заключение дополнительного соглашения к договору при этом не требуется.

Таким образом, срок договора аренды истекал 12.11.2015, однако арендатор продолжал пользоваться арендованным объектом, а арендодатель не возражает против этого. В ходе судебного разбирательства ФИО1 подтвердила, что продолжала пользоваться помещением до 12.01.2016, вносила арендные платежи за ноябрь и декабрь 2015 года.

С учетом изложенного, исходя из пункта 2.2. договора от 12.12.2014, суд приходит к выводу о том, что данный договор считается возобновленным на неопределённый срок, на условиях, существующих на день окончания срока аренды объекта.

ФИО1 также пояснила в суде, что ее бизнес был убыточным, прибыли не было, в связи с чем, она решила вывести товар и покинуть арендуемое помещение. Также пояснила, что не уведомила арендодателя ни устно, ни письменно о своем решении прекратить отношения по договору аренды.

Согласно пункту 6.1. договора от 12.12.2014 по истечении срока действия договора арендатор обязуется передать арендодателю помещение в день окончания срока аренды по акту возврата в первоначальном состоянии. Помещение считается возвращенным арендодателю с момента подписания акта возврата помещения (п.6.3.).

Истцу лишь в марте 2016 года стало известно, что помещение пустует. В связи с чем, 30.03.2016 арендодатель принял помещение в одностороннем порядке по акту возврата помещения на основании п. 10.1.2. договора во внесудебном порядке (л.д.33-34).

При таких данных, суд считает, что договор аренды был расторгнут по требованию арендодателя 30.03.2016.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МАРБАС Консалтинг» и ООО УниЦентр» подписан договор об уступке права требования № по договору аренды нежилых помещений № № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ООО «УниЦентр» приняло право требование первоначального кредитора к ФИО1 (л.д.30-32).

В связи с тем, что у ответчика имелась переплата за арендные платежи по договору за декабрь 2014 года в размере 8 640 рублей, истец в связи с неоплатой арендатором арендной платы в январе 2016 года, зачел данную сумму в счет арендной платы по договору за январь 2016 года. Таким образом, задолженность ФИО1 по оплате арендных платежей по договору от 12.12.2014 за февраль, март 2016 года составила 17 001 рубль 29 копеек (8 640х2). С учетом изложенных обстоятельств, суд считает требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 17 001 рубль 29 копеек.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчицы неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендных платежей в соответствии с п. 5.2. договора от 12.12.2014, который предусматривает, что платежи постоянной части арендной платы по договору уплачиваются арендатором ежемесячно авансовым платежом в срок не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Согласно п. 8.3. договора, в случае просрочки уплаты платежей, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Размер неустойки по оплате арендных платежей по договору по расчету истца составил 20 401 рубль 5 копеек (17 001,29 х 600дн. х 0,2% пени за каждый день просрочки = 20 401 рубль 5 копеек).

В абзаце 2 п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Поскольку в рассматриваемом случае факт отсутствия оплаты за аренду нежилого помещения установлен судом и ответчиком не оспаривался, требования истца о взыскании с ответчика пени за просрочку оплаты аренды являются обоснованными.

Однако ФИО1 в ходе судебного заседания указала, что 08.02.216 она прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из ЕГРИП (л.д.130-131). Арендуемое помещение было освобождено ею ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что бизнес был убыточным. В настоящее время она находится в затруднительном материальном положении. Указала, что размер неустойки в сумме 20 401 рубль 5 копеек превышает сумму основного обязательства 17 001 рубль 29 копеек, является несоразмерным.

Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федераии, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При таких данных, суд полагает возможным снизить размер взыскиваемой с ответчицы неустойки в связи с несвоевременной оплатой арендных платежей до 5 000 рублей, поскольку размер заявленной истцом к взысканию неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Относительно требований по взысканию задолженности по коммунальным платежам.

В соответствии с п. 5.1.2. договора, переменная часть арендной платы – платеж за действия, совершаемые арендодателем согласно п. 3.1.5 договора. Фактическое потребление ресурсов определяется по счетам поставщиков ресурсов, с учетом фактически потребленных коммунальных услуг согласно показаниям приборов учета, где это возможно, или пропорционально площади занимаемого арендатором помещения. Переменная часть арендной платы начисляется с момента подписания акта приема-передачи нежилых помещений.

В соответствии с п. 3.1.5 договора арендодатель обязуется от своего имени, но за счет арендатора организовать электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора, уборку мест общего пользования, обслуживание инженерных сетей, для чего заключать договоры со специализированными организациями - поставщиками коммунальных услуг (вода, тепло, водоотведение), энергосбытовыми компаниями, прочими организациями, обеспечивающими содержание и обслуживание помещения арендатора, а также для поддержания здания в надлежащем состоянии.

Размер неустойки по оплате коммунальных платежей согласно расчету истца составил 22 232 рублей 5 копеек. Сумма, на которую начисляется пеня 22 012 рублей 38 копеек. Период начисления неустойки с 25.04.2016 по 25.08.2017 (505 дн.). Размер пени 0.2 % за каждый день просрочки. Сумма пени: 22 012,38 х 505 дн. х 0,2% = 22 232 рубля 5 копеек.

Поскольку факт отсутствия оплаты за коммунальные платежи установлен судом и ответчиком не оспаривался, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным услугам в размере 22 012 рублей 38 копеек, а также неустойки за просрочку оплаты коммунальных платежей являются обоснованными. Определяя размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд полагает возможным снизить размер взыскиваемой с ответчицы неустойки указанной истцом в 22 232 рубля 5 копеек в связи с несвоевременной оплатой арендных платежей, до 7 000 рублей, поскольку размер заявленной истцом к взысканию неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

В силу статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины.

Согласно положению части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй настоящего Кодекса.

В соответствии со статьёй 88 и частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика также подлежат взысканию расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 2 649 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск общества с ограниченной ответственностью «УниЦентр» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «УниЦентр» задолженность по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 17 001,29 руб., неустойку по оплате арендных платежей в размере 5 000 руб., задолженность по коммунальным платежам в размере 22 012,38 руб., неустойку по оплате коммунальных платежей в размере 7 000 руб. и оплаченную государственную пошлину в размере 2 649 руб., всего 53 662,67 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Приволжский районный суд г. Казани.

Судья Ю.В. Еремченко