Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мозгового В. Н. к АО «Барлакское» о понуждении к заключению договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Мозговой В.Н. обратился в суд с иском к АО «Барлакское», в котором просит обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи производственного помещения инвентарный номер № диспетчерская автогаража за рыночную стоимостью объекта недвижимости в размере 468 000 руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Барлакское» и ним был заключен договор (предоставления производственного помещения инвентарный № диспетчерская автогаража с последующем выкупом <адрес>). Согласно условиям договора аренды ответчик передает, а истец принимает в аренду по акту приема-передачи производственное помещение инвентарный № диспетчерская автогаража, общей площадью по наружному обмеру 77,8 кв.м., жилой площадью 56,3 кв.м., на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с последующим выкупом по договоренной цене, принадлежащее ОАО «Барлакское» на правах собственности, расположенного по адресу: <адрес>, отдельное здание. Помещение использовалось истцом под жилье, для проживания в период трудовой деятельности в ОАО «Барлакское». После июля 2017 года истец обратился к ответчику с предложением выкупить спорное помещение, однако от ответчика последовал отказ. Выкупную стоимость помещения истец определил на основании отчета № ООО «<данные изъяты>», согласно которого стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 468 000 руб.

Истец Мозговой В.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ОА «Барлакское» - Мурачев С.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании заявленные исковые требования истца не признал в полном объеме, просил в их удовлетворении отказать.

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела в полном объеме, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд считает исковые требования истца необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В судебном заседании установлено, что между истцом и представителем ответчика был подписан договор аренды (предоставления производственного помещения инвентарный № диспетчерская автогаража с последующем выкупом <адрес>). Согласно условиям указанного договора аренды ответчик передает, а истец принимает в аренду по акту приема-передачи производственное помещение инвентарный № диспетчерская автогаража, общей площадью по наружному обмеру 77,8 кв.м., жилой площадью 56,3 кв.м., на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с последующим выкупом по договоренной цене, принадлежащее ОАО «Барлакское» на правах собственности, расположенного по адресу: <адрес>, отдельное здание. Помещение использовалось истцом под жилье, для проживания в период трудовой деятельности в ОАО «Барлакское». После июля 2017 года истец обратился к ответчику с предложением выкупить арендованное имущество, однако от ответчика последовал отказ. Выкупную стоимость помещения истец определил на основании отчета № ООО «Союз <данные изъяты>», согласно которого стоимость арендованного имущества, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 468 000 руб. Однако, как следует из содержания представленного договора аренды (предоставления производственного помещения инвентарный № диспетчерская автогаража с последующем выкупом <адрес>) выкупная цена помещения сторонами не была определена, в договоре цена не указана.

В обоснование заявленного требования о переводе прав покупателя истец сослался на преимущественное право выкупа арендованного имущества, предусмотренное договором аренды.

Суд считает необходимым обратить внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - заключение договора аренды (ст. 606 ГК РФ) и выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Гражданским законодательством, в частности п. 1 ст. 621 ГК РФ, предусмотрено преимущественное право арендатора только на заключение договора аренды на новый срок.

Право выкупа арендованного имущества установлено п. 1 ст. 624 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа являются не только предмет аренды, но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным.

Как следует из содержания рассматриваемого договора аренды (предоставления производственного помещения инвентарный № диспетчерская автогаража с последующем выкупом <адрес>), сторонами не определена выкупная цена и порядок ее внесения, не предусмотрен переход права собственности на спорное имущество, не определены условия такого перехода, что противоречит ст. ст. 624, 432, 555 ГК РФ.

При этом, суд также принимает во внимание, что в представленном истцом договоре аренды (предоставления производственного помещения инвентарный № диспетчерская автогаража с последующем выкупом <адрес>) не указана дата его договора, а также договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из содержания договора аренды (предоставления производственного помещения инвентарный № диспетчерская автогаража с последующем выкупом <адрес>) без номера и даты следует, что срок его действия составляет 10 лет - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

Согласно ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из анализа указанных положений следует, что в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды, он является незаключенным.

Доказательств тому, что государственная регистрация договора аренды (предоставления производственного помещения инвентарный № диспетчерская автогаража с последующем выкупом <адрес>) имела место, истцом, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Поскольку договор аренды нежилого помещения в силу закона подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке и является незаключенным, суд считает, что его условия не порождают правовых последствий для сторон, следовательно, для ответчика не может наступить ответственность в силу договорных отношений и норм закона ГК РФ, поскольку незаключенный договор в силу ст. 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, следовательно, данной сделки не имело место.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Следовательно, у ответчика АО «Барлакское» отсутствовала обязанность по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества (производственного помещения инвентарный № диспетчерская автогаража) с истцом.

Стороной истца в порядке ст. 56 ГПК РФ доказательств в подтверждение заявленных требований суду представлено не было.

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований Мозгового В.Н. к АО «Барлакское» о понуждении к заключению договора купли-продажи, отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Мозгового В. Н. к АО «Барлакское» о понуждении к заключению договора купли-продажи, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Алференко

Решение в окончательной форме изготовлено 27 августа 2018 года.

Судья А.В. Алференко