Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению ПАО «Сбербанк России» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ПАО «Сбербанк России» обратился в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований ПАО «Сбербанк России» указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ПАО Сбербанк был заключен договор аренды нежилых помещений №. Согласно пункту 1.1 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ) Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения №, площадью 1355,3 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес> (объект аренды). В Банк поступило уведомление Арендодателя исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором сообщается о факте перехода права собственности на объект аренды на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 ПАО Сбербанк считает, что продажа нежилых помещений проведена с нарушением преимущественного права Банка, как арендатора данного имущества. Так, по условиям договора аренды (п. ДД.ММ.ГГГГ) при продаже объекта аренды Арендатор имеет преимущественное право покупки продаваемого объекта по цене, за которую объект продается. В соответствии с условиями Договора аренды, Арендодатель обязуется известить в письменной форме Арендатора о намерении продать объект аренды, в срок за 3 (три) месяца до предполагаемой даты (п. ДД.ММ.ГГГГ). Однако, в нарушение вышеуказанных условий Договора аренды, Арендодатель в установленный срок не известил Банк о намерении продать объект аренды и тем самым нарушил права Арендатора на реализацию преимущественного права на приобретение объект, аренды.

На основании изложенного истец просил: признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2; применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение, а именно обязать ФИО2 вернуть ФИО1 помещение, назначение: нежилое, площадь 1355,3 кв.м., цокольный этаж №, цокольный этаж №, этаж №, номера на поэтажном плане: №, расположенного по адресу: <адрес>, а ФИО1 - вернуть ФИО2 оплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 500 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ПАО «Сбербанк России» - ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, на удовлетворении в полном объеме заявленных требований настаивал.

Ответчики ФИО1, ФИО4, третье лицо ИП ФИО1 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте назначенного судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиков ФИО1, ФИО4 – ФИО5, действующая на основании соответствующих доверенностей, суду пояснила, что ответчикам известно о назначенном судебном заседании, для участия в деле направили своего представителя, то есть ее – ФИО5

ФИО5 в судебном заседании иск не признала, возражала против его удовлетворения, поддержала доводы, изложенные в представленных письменных возражениях на иск, в которых указано на то, что ответчики исковые требования не признают в полном объеме по следующим основаниям. Выкупная цена является существенным условием договора аренды недвижимого имущества, предусматривающего право выкупа данного объекта. Условия заключенного договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ не содержат данных об установлении размера выкупной цены, таким образом, п. ДД.ММ.ГГГГ договора не свидетельствует о наличии права преимущественного права выкупа объекта недвижимости, следовательно, и уведомление о смене собственника объекта носит добровольный характер. В заключенном между сторонами договоре аренды недвижимости содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить объект недвижимости, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена объекта и порядок ее внесения. То есть существенное условие о выкупной цене объекта недвижимости сторонами не согласовано. Кроме того, к преимущественному праву, предоставленному арендатору п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды, не могут быть применены по аналогии нормы, регулирующие преимущественное право, существующее в отношениях между участниками общей долевой собственности, поскольку таковое обусловлено потребностью обеспечения общности имущества общества, связывающего участников. Данного признака нет в арендных отношениях, и для них законом какое-либо преимущественное право не установлено. Обращает внимание суда на то, что п. 13.7 договора, согласно которому, переход права собственности на «Объект» к другому лицу, в том числе и в порядке универсального правопреемства, не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды. Исходя из положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ в результате перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. При этом не требуется изменения или расторжения договора аренды. Из смысла ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ следует, что недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые она была направлена, а одной из предпосылок для возможного обращения в суд с требованием о признании сделки недействительной (применении последствий ее недействительности) является сам факт наличия таких действий участников гражданских правоотношений, которые охватываются понятием сделки. Истец, оспаривающий договор купли-продажи, заключенный между ответчиками, не является стороной этого договора и не владеет спорным имуществом. Поэтому у истца отсутствует право на предъявление иска о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ответчиками. Таким образом, принимая во внимание, что ФИО1, будучи законным владельцем недвижимого имущества, в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, распорядился принадлежащим ему имуществом, произвел его отчуждение в пользу ФИО2 по договору купли-продажи, соответствующему положениям федерального законодательства, что переход права собственности был зарегистрирован в установленном порядке и договор исполнен сторонами, предусмотренных законом оснований для признания сделки недействительной в пределах заявленного иска, не имеется. Кроме того удовлетворение исковых требований не повлечет за собой восстановление прав истца, поскольку признание договора недействительным и приведение сторон в первоначальное положение не порождает обязанность собственника недвижимого имущества заключить договор купли-продажи с истцом. Учитывая выше изложенное и руководствуясь действующим законодательством, просим в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

ИП ФИО1 об уважительных причинах неявки суду не сообщил, рассмотреть дело в свое отсутствие не просил.

Суд, руководствуясь положениями ст.ст. 48, 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив материалы дела, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковое заявление удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению (п. 1 ст. 9 ГК РФ).

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им. оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1, выступающим в качестве арендодателя, и ПАО «Сбербанк России», выступающим в качестве арендатора, заключен договор аренды нежилых помещений №.

Согласно пункту 1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ) арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения №, общей площадью 1355,3 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>.

Указанные помещения принадлежали ФИО1 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ, решения собственника о разделе нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, выступающим в качестве продавца, и ФИО2, выступающим в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого, продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1355,3 кв.м., этаж: цокольный этаж №, цокольный этаж №, этаж №, номера на поэтажном плане: №, расположенного по адресу: <адрес>.

Стороны установили стоимость недвижимого имущества - помещений №, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 500 000 рублей.

В пункте 6 договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ стороны указали на то, недвижимое имущество в споре, под арестом (запрещением) не состоит, залогом не обременено, передано в аренду ПАО «Сбербанк России» согласно договору аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в ПАО «Сбербанк России» направлено уведомление арендодателя исх. №, в котором сообщается о факте перехода права собственности на объект аренды на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2

Истец считает, что продажа указанных выше нежилых помещений проведена с нарушением преимущественного права покупки ПАО «Сбербанк России», как арендатора данного имущества, в связи с чем, просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 и применить последствия недействительности сделки.

Так, в п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ сказано, что при продаже объекта аренды арендатор имеет преимущественное право покупки продаваемого объекта по цене, за которую объект продается.

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как следует из положений ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд находит исковые требования необоснованными ввиду следующего.

На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Пунктом 1 ст. 624 ГК РФ предусмотрено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из содержания и. 1 ст. 624 ГК РФ следует, что условие о размере выкупной цены является существенным для договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору.

Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды недвижимого имущества, предусматривающего право выкупа данного объекта.

Условия заключенного договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ не содержат данных об установлении размера выкупной цены, таким образом, п. ДД.ММ.ГГГГ договора не свидетельствует о наличии права преимущественного права выкупа объекта недвижимости, следовательно, и уведомление о смене собственника объекта носит добровольный характер.

В заключенном между сторонами договоре аренды недвижимости содержится лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить объект недвижимости, но не предусмотрен переход права собственности на него, условия такого перехода, выкупная цена объекта и порядок ее внесения. То есть существенное условие о выкупной цене объекта недвижимости сторонами не согласовано.

Порядок осуществления преимущественного права покупки недвижимого имущества возможен в следующих случаях.

Преимущественное право на приобретение арендуемого государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства при соблюдении условий, установленных ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", когда арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 159-ФЗ, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Правоотношения хозяйствующих субъектов по купле-продаже и аренде имущества урегулированы специальным законодательством.

Статья 250 ГК РФ, как следует из ее смысла, регламентирует отношения, возникающие при использовании имущества, находящегося в собственности двух лиц, а не в аренде.

Таким образом, к преимущественному праву, предоставленному арендатору п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, не могут быть применены по аналогии нормы, регулирующие преимущественное право, существующее в отношениях между участниками общей долевой собственности, поскольку таковое обусловлено потребностью обеспечения общности имущества общества, связывающего участников. Данного признака нет в арендных отношениях, и для них законом какое-либо преимущественное право не установлено.

Вместе с тем, согласно п. № договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности на помещения №, расположенные по адресу: <адрес>, к другому лицу, в том числе и в порядке универсального правопреемства, не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды.

Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из смысла ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ следует, что недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые она была направлена, а одной из предпосылок для возможного обращения в суд с требованием о признании сделки недействительной (применении последствий ее недействительности) является сам факт наличия таких действий участников гражданских правоотношений, которые охватываются понятием сделки.

Спорные нежилые помещения находились в собственности ФИО1, при этом истец правом на приобретение данных помещений в преимущественном порядке в силу закона не обладал.

Принимая во внимание, что ответчик ФИО1, будучи законным владельцем недвижимого имущества, в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, распорядился принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, произвел его отчуждение в пользу ФИО2 на основании договора купли-продажи. Заключенный сторонами договор купли-продажи соответствует положениям федерального законодательства, переход права собственности был зарегистрирован в установленном порядке и договор исполнен сторонами, предусмотренных законом оснований для признания сделки недействительной у суда не имеется.

Кроме того в случае удовлетворения исковых требований, это не повлекло бы за собой восстановление прав истца, поскольку признание договора недействительным и приведение сторон в первоначальное положение не порождает обязанность собственника недвижимого имущества заключить договор купли-продажи с истцом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО «Сбербанк России» к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.С. Шевелев

Мотивированное решение суда составлено и подписано судьей 29.12.2017 года.

«Решение в законную силу не вступило»

"Согласовано"